FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert:

Transkript

1 FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: Brukerveiledning Dette dokumentet redegjør for hva en planbeskrivelse skal inneholde ved innsending av et privat reguleringsplanforslag i Bergen kommune. I spesielle saker vil det være nødvendig å omtale flere forhold enn dem som er medtatt i denne malen. - Malen skal fungere som sjekkliste for forslagsstiller / konsulent, ved at den bidrar til at alle nødvendige tema blir berørt. - Malen skal fungere som kvalitetssikring for saksbehandler / kommunen, som raskere kan vurdere om all relevant informasjon er medtatt.. - Malen skal tydeliggjøre skillet mellom fakta-/saksopplysninger og forslagsstillers egne vurderinger / konklusjoner. - Malen har derfor en fast oppbygging med innholdsfortegnelse og 11 kapitler, som hvert har et tydelig hovedfokus. Legg spesielt merke til kap. 6,8 og 9 hvor det tydelig skilles mellom dagens situasjon, planlagt framtidig situasjon og konsekvensene av planforslaget. Vær nøye med å opprettholde dette skillet når du skriver! - Kapitler og underpunkter skal ikke slettes - oppbygging/layout skal heller ikke endres. - Bruk skrifttype Times New Roman, str Under de fleste punktene er det lagt inn grå tekstbokser (som den du nå leser) med nærmere opplysninger om hva som konkret skal beskrives (disse boksene m/ tekst skal slettes før innlevering - merk og slett). - Alle punktene skal omtales - enkeltvis. Noen tema er gjentatt men under ulike kapitler med ulik vinkling. Er det noen tema som synes irrelevante for planforslaget, skal dette kort angis/begrunnes under de respektive punkt. Skriv kortfattet og presist. - Det er anledning til å tilføre nye punkter og legge inn bilder, kartutsnitt, terrengsnitt, etc. i planbeskrivelsen. Illustrasjonene skal være i jpg-format. Ettersom forslagstillers beskrivelse ikke vil bli trykket opp i farger er det viktig at illustrasjoner etc. må kunne leses i svart/hvitt. - Hvis det henvises til bilag (rapporter, illustrasjoner, tegninger etc.) ber vi om at det kun vises til rapportnavn og dato (eks støyrapport for datert ). Fagavdelingen vil påføre de nødvendige bilagsnumre når saken fremmes for behandling. - Forslagstillers planbeskrivelse vil i sin helhet bli vedlagt fagetatens fagutredning sammen med bestemmelser, plankart, etc. - Plannavnet i bunnteksten skal være lik det offisielle planavnet (stedsnavn + evt. hovedformål) som er avtalt med kommunen. Sett inn prosjektillustrasjon (valgfri) Side 1 av 33

2 BERGEN KOMMUNE Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3 m.fl. Ormhaugen, Reguleringsplan Plannr SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET PLANPROSESSEN GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET MEDVIRKNING FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Side 2 av 33

3 1. SAMMENDRAG Planen er utarbeidet av Terje J. Ledahl AS på oppdrag fra Dolviken Eiendom AS i samarbeid med Olaug Marit Søreide Woldseth. Planområdet ligger på Søreide i Ytrebygda bydel i Bergen kommune, og omfatter gnr. 35, bnr. 3, 4, og 532 m. fl. Formålet med reguleringsplanen er å regulere for boliger med tilhørende infrastruktur, og for friområde sydøst i planområdet. Planområdets totale utstrekning er på ca 30 daa. Planområdet er uregulert og satt av til byggeområde i kommuneplanen. Det reguleres for ca 30 nye boenheter i planområdet, 6 eneboliger, 6-8 boliger som rekkehus eller tomannsboliger og resten som leiligheter i blokk. Det vil bli satt av areal til felles grøntanlegg. 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Gårdsnavn (adresse i sentrum) Gårdsnr./bruksnr. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ytrebygda Søreide Gnr. 35, Bnr. 3,4, og 532 m.fl. Uregulert. Byggeområde i kommuneplanens arealdel. Dolviken Eiendom AS Olaug Marit Søreide, Terje Søreide og Ådne Søreide Terje J. Ledahl AS Ny plans hovedformål Bolig Planområdets areal i daa Ca 27,5 daa Grad av utnytting BRA=60% i område for frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse og 100% i område for blokkbebyggelse, i samsvar med gjeldende KPA vedtatt i bystyret Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) 6 eneboliger, 6-8 boliger i rekke og ca blokkleiligheter, avhengig av utnyttelsesgrad. Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Barn og unges bruk av området, støy og forurensning fra Ringveg Vest, adkomst. Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Nei Konsekvensutredningsplikt (j/n) Nei Kunngjøring oppstart, dato 13. mars 2012 Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Nei Side 3 av 33

4 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Planen er utarbeidet av Terje J. Ledahl AS i samarbeid med Dolviken Eiendom AS. Oppdragsgiver er Dolviken Eiendom AS i samarbeid med Olaug Marit Søreide Woldseth. Intensjonen med planforslaget Formålet med planen er å legge til rette for bygging av ca 30 boenheter i form av leiligheter, eneboliger i rekke og 6 eneboliger med tilhørende infrastruktur. 4. PLANPROSESSEN 4.1 PLANOPPSTART Oppstartmøte ble holdt hos planavdelingen i Bergen kommune Varslingsbrev til berørte parter, naboer og offentlige og private høringsinstanser ble utsendt Oppstart ble annonsert i Bergensavisen og Fanaposten Frist for merknader var satt til Berørte parter vil på nytt bli varslet når planen legges ut til offentlig ettersyn. Den behandlet byrådet prinsippsak om oppstart av planarbeid for gnr. 35, Bnr. 3 og 4. Prinsippsaken ble fremmet for å avklare om eiendommene kan reguleres til boligformål. Byrådet gikk i denne saken inn for planoppstart. 4.2 FORHOLDET TIL PLANID Planområdet inngikk tidligere i reguleringsplanen for Søreide Panorama, planid Denne planen ble etter offentlig høring og påfølgende prinsippavklaring i byrådet, endret slik at gnr. 35, bnr. 3 og 4 m.fl. ikke lenger var omfattet av planid AREALANALYSEN FOR SØREIDE I rapporten Søreide Arealanalyse og Tettstedsutvikling datert januar 2006 ble planområdet foreslått satt av til friområde. Forslaget var basert på innspill fra barnehagene og skolen på Søreide. Se kap 6.8 Grønne interesser for detaljer om bruken av området. I gjeldende KPA som ble vedtatt av bystyret og endelig bekreftet av fylkesmannen , er tidligere pkt. 21, Geografiske rekkefølgekrav som gjaldt særlig for Søreide lokalsenter S25 og tilgrensende arealer som var omfattet av arealanalysen for Søreide, tatt bort. Utdrag fra planbeskrivelsen til gjeldende KPA: Punkter som utgår: 21 Byggestoppen på Søreide. Denne foreslås opphevet siden nye Søreide Skole nærmer seg planavklaring. Å opprettholde byggestoppen kun på grunnlag av manglende grønnstruktur vurderes som urimelig forskjellsbehandling i forhold til andre lokalsamfunn med tilsvarende utfordringer. Videre slår byrådet i møte fast følgende i sitt vedtak av planid : Sitat fra byrådets vedtak: Side 4 av 33

5 Analysen er en rapport med registreringer og vurderinger som underlag til planarbeidene og er ikke i seg selv forankret i plan- og bygningsloven. Den har derfor ikke juridiske bindinger på forslag om arealbruk. I gjeldende KPA er det ingen referanser til arealanalysen for Søreide. Det er forslagstillers oppfatning at en evt. regulering av området til friområde må foregå i regi av Bergen kommune. Da det p.t. ikke foreligger noe politisk eller administrativt vedtak om å regulere angjeldende område til friområde, må en forholde seg til KPA der området er definert som byggeområde. 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER 5.1 FYLKESDELPLAN Fylkesdelplan for Hordaland har målsettinger om fortetting nær eksisterende kollektivakser og lokalsentra. Dette av hensyn til arealutnyttelse, energibruk og lavest mulig transportbehov. Fylkesdelplanen har som mål at ny infrastruktur og nye byggetiltak skal båndlegge minst mulig areal og innordne seg de fysiske omgivelsene i form av natur og kulturlandskap. Grønnstruktur knyttet til sentrumsområder, boligområder, skoler og barnehager må sikres i planleggingen. En skal unngå spredt boligbygging uten tilknytning til kollektivnettet. Nye boligområder skal ikke planlegges før potensialet for fortetting innenfor den eksisterende byggesonen og i gang- og sykkelavstand fra kommunesenter, bydelsenter eller lokalsenter er vurdert. Det omsøkte planområdet ligger nær eksisterende kollektivakser og lokalsenter. Planforslaget har tett utnyttelse i byggesonene, mens deler av planområdet er satt av til friområde. 5.2 KOMMUNEPLAN/KOMMUNEDELPLAN I kommuneplanens arealdel for Bergen kommune (2025) er planområdet vist som byggeområde. Planområdet er vist som delvis innenfor områdeavgrensing for arealanalyse for Søreide, innenfor meldepliktsonen til Avinor og delvis innenfor meldepliktsonen til Forsvaret. Side 5 av 33

6 Fig. 5.1 Arealformål i kommuneplanens arealdel (2025) Kommuneplanens arealdel gir bestemmelser for en rekke forhold som har betydning for planen; Universell utforming/tilgjengelighet for alle, risiko og sårbarhet, barns interesser, utendørs oppholdsareal for bolig, grønnstruktur, barnehagedekning, kulturminner, støy, parkering, arealplanlegging og tiltak langs veg og vann, avløp og overvannshåndtering. Planområdet er vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel. For byggeområder gjelder bestemmelser om at Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Det skal tas spesielt hensyn til verneverdige bygg og bygningsmiljøer. For boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad %- BRA = 60%. Eksisterende grønnstruktur skal hensynstas. Samtidig gjelder det at Det åpnes for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % til 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter. 5.3 REGULERINGSPLAN(ER) Reguleringsplaner i området Kartet under viser oversikt over reguleringsplaner i nærområdet. Side 6 av 33

7 Søreide sentrum Uregulert (Planområdet) Ytrebygda, gnr. 34, bnr. 5 mfl. Søreidåsen Søreide/Søvik/ Steinsvik, Planomr gnr/bnr. 34/4 m.fl., Dolvik Fig. 5.2 Oversikt over reguleringsplaner i området Plan Ringvei Vest Planområdet er uregulert, men vist som boligområde i disposisjonsplan for Søreide-Søvik- Steinsvik. Planområdet Fig 5.3 Plan Søreide/Søvik/Steinsvik Plan for Søreide-Søvik-Steinsvik ligger sør/øst for planområdet og har reguleringsformål boliger, forretning, industri og tilhørende infrastruktur. Side 7 av 33

8 Planområdet Kartet til venstre viser utsnitt av plan Område for forretning/næring i sørvest er siden blitt omregulert her er det nå kommet kollektivterminal og butikk, jf. Ringvei Vest (se fig. 5.6). Fig 5.4 Utsnitt fra plan Side 8 av 33

9 Fig 5.5 Plan Ringvei vest. Ringveg Vest vil ha betydning for utviklingen av Søreide som lokalsenter og boområde. I og med at mye av trafikken nå går i tunnel er Ytrebygdsvegen blitt avlastet. Dette har medført mindre trafikk i hele området. Samtidig vil Ringveg Vest skape gode forbindelser til en rekke arbeidsplasser. Første byggetrinn Dolvik Sandeide ble åpnet høsten Andre byggetrinn er under bygging og forventes ferdigstilt sommeren Det er foreløpig uklart når 3. byggetrinn kan gjennomføres. Reguleringsplanen for Ringvei Vest overstyrer regulerings plan ( ) i sørvest. Fig 5.6 Ringveg Vest, sør for planområdet. Kollektivterminal og butikk. Side 9 av 33

10 Planområdet Fig 5.7 Ringveg Vest. Vei og tunnelsystem Planområdet Figur 5.8 Søreide sentrum, planid Reguleringsplan for Søreide sentrum (Ytrebygda, Søreide sentrum, plannummer P 6003) ble endelig vedtatt av bystyret Side 10 av 33

11 Planområdet Fig 5.9 PlanID Gnr. 34, Bnr. 5 m.fl. Reguleringsplan for Søreidåsen (Ytrebygda, Gnr. 34, Bnr. 5 m.fl., planid ) ble endelig vedtatt av bystyret Tidligere planarbeid i området I desember 2000 ble det kunngjort oppstart av reguleringsplan for tilstøtende område, gnr. 34, bnr. 5, 6 og 7 og gnr. 35, bnr. 59, 107 og 120 m.fl., men denne planen ble ikke videreført. 5.4 EVENTUELLE TEMAPLANER Søreide - Arealanalyse og Tettstedsutvikling Planområdet er omfattet av rapporten Søreide- Arealanalyse og Tettstedsutvikling. Arealanalysen tar for seg en rekke deltemaer og inneholder en rekke temakart. Arealanalysen delte i utgangspunktet Søreideområdet inn i tre typer fortettingsområder; Sentrumsarealer, Sentrumsnære områder og eksisterende villaområder. I forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel i 2007 ble imidlertid betegnelsen Sentrumsnære områder tatt bort. Sitat fra endringskartet til kommuneplanens arealdel (2025) Datert: Endring nr. 30 Søreide S25 Betegnelsen Sentrumsnært område i arealanalysen utgår. Se kap. 4.3 over vedr. byggestopp for Søreide Overordnet grønnstruktur I kommuneplanens arealdel (2025) Temakart overordnet grønnstruktur er planområdet ikke registrert som eksisterende grøntområde eller som område med planlagt- og vurdert behov Grønt atlas bruks- og verneinteresser I Grønt atlas fra 1993 er planområdet mht brukerinteresser merket av som delvis bebygd område og delvis grøntareal i bebygde områder. Det er ingen verneverdier registrert i selve planområdet. Side 11 av 33

12 Planområdet ligger like øst for et større område, Storrinden med høy lokal økologisk verdi. Grunnet topografien i planområdet fungerer ikke planområdet som grønn korridor til dette området. Tilkomst til Storrinden skjer ved kryssing av grøntområdet sørvest for planområdet og videre over Ytrebygdsvegen. 5.5 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER Planområdet er uregulert, men deler av området har sporadisk vært i bruk av barnehager i området til utflukter. I de rikspolitiske retningslinjene for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen sier punkt 5d at erstatningsareal skal skaffes ved utbygging av områder som er i bruk som lekeareal for barn. I begrunnelsen til de enkelte punktene skriver departementet at det tas utgangspunkt i faktisk bruk av arealet. De skriver at kravet til erstatning ikke vil gjelde ethvert areal som er egnet for lek, men skal sikre at slike arealer ikke blir tatt til utbygging før en har forvisset seg om at de generelle kravene til lekemuligheter i punkt 5a og b kan oppfylles, og på hvilken måte dette skal skje. 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) 6.1 BELIGGENHET Planområdet ligger på Søreide i Ytrebygda bydel, jf. oversiktskart og områdekart fig Planområdet omfatter gnr. 35 bnr. 3, 4 og 532 m.fl., og er ca 30 daa stort. Planområdet ligger ca. 20 minutter med bil fra Bergen sentrum, og ca. 4-5 minutters kjøretid fra Flesland lufthavn. Det er kort gang- og sykkelavstand til Søreide sentrum som ligger ca 400 meter fra planområdet. Fig. 6.1 Planområdet i Ytrebygda bydel Side 12 av 33

13 Planområdet Fig. 6.2 Ortofoto over planområdet, hentet fra Bergenskart. 6.2 AVGRENSNING Området ligger i åsen/skråningen øst for Ytrebygdsvegen med Søreidåsen i nord og Dolvikhaugene i sør. Arealet grenser til eksisterende boligområder i nord og øst og sør, og til ubebygd område under regulering (planid ) i vest. Planområdet er avgrenset mot naboplanene i sør for å unngå uregulerte områder i grenseområdene mellom planene. Side 13 av 33

14 Fig 6.3 Varslingskart 6.3 TILSTØTENDE AREALERS BRUK/ STATUS Planområdet ligger omkranset av boliger bestående av småhusbebyggelse eneboliger og rekkehus samt leilighetsbygg i Dolvikhaugene. Nord og øst for planområdet ligger eksisterende boligområde i Søreidåsen. Arealet sørvest for planområdet er regulert i forbindelse med planid EKSISTERENDE BEBYGGELSE Det ligger i dag fem eneboliger med uthus i planområdet. 6.5 TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK Planområdet ligger i et skrånende terreng med hovedorientering mot sør/vest og nord/vest. Området er restene av innmarken til gårdene med bnr. 3 og 4 på Søreide, og er preget av gjengroing. Nordvest i planområdet er det en liten kolle og det går et myrdrag fra nordøst mot sydvest som gjør det stedvis svært bløtt og vanskelig å drive med noen form for aktivitet. 6.6 SOLFORHOLD Planområdet har, som det meste av Søreide gode sol- og utsiktsforhold og er godt egnet til boligformål. De karakteristiske brattskrentene som går øst-vest i planområdet skaper likevel noe undersolte nordsider. Som en ser av sol-skyggekartene hentet fra reguleringsplanen for Søreide sentrum gir dette enkelte utslag, særlig knyttet til arealene lengst sør i planområdet. Side 14 av 33

15 Planområdet Side 15 av 33

16 Planområdet Side 16 av 33

17 Planområdet Side 17 av 33

18 6.7 VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD Vegetasjonen i planområdet er blandet og består hovedsakelig av bjørk, osp og hassel samt noe or og ask, som gir gode levekår for fugl og ekorn. Det er påvist et lite område med ramsløk på gnr. 34, bnr. 120 som omfattes av planid , men ingen forekomster på gnr. 35, bnr. 3 og 4. Det er forøvrig ikke registrert funn av rødlistede arter i planområdet. Midt i planområdet er det noen åpnere felter som er rester etter dyrket mark fra tidligere gårdsdrift. 6.8 GRØNNE INTERESSER Deler av planområdet har tidligere sporadisk vært brukt av barnehager i nærområdet til utflukter. Gjennom området går det to tråkk/stier, en fra nordøst mot sydvest og en fra nordvest mot sydøst. Stien fra nordøst er sporadisk i bruk til gjennomgang eller som snarvei gjennom området, mens stien fra nordvest er privat og er opprinnelig den gamle gårdsvegen til utmarken tilhørende bnr. 4. Forslagstiller utførte fra august 2009 og gjennom hele 2010 og 2011 en omfattende registrering og dokumentasjon av bruken av planområdet. Resultatet av registreringen viser at frem til 14. juni 2010 var det i snitt en barnehage i området mindre enn en gang pr. uke, og med en gjennomsnittlig varighet på besøket på mindre enn en time. Skoleklasser fra Søreide skole har ikke vært observert. Etter 14. juni 2010 har det ikke vært barnehager i området pga omfattende vedhogst. Resultatet av registreringen bekrefter at området har vært og er svært lite brukt av barnehager og skole til utflukter. Annen bruk til lek etc. forekommer ikke. Bildene under er fra planområdet. Figur 6.4 Spor etter bålbrenning i planområdet ( ) Side 18 av 33

19 Figur 6.5 Bilde av gammel privat gårdsvei gjennom planområdet fra nord/vest ( ) Figur 6.6 Bilde som viser sti gjennom planområdet fra nordøst ( ) Side 19 av 33

20 Figur 6.7 Bilde tatt midt i planområdet mot skrenten i syd/øst ( ) Figur 6.8 Bilde av den såkalte Nøtteskogen tatt Side 20 av 33

21 6.9 KULTURMINNEVERDIER Gården Søreide (gnr 35) ble sannsynligvis ryddet f. Kr. I middelalderen hørte Søreide gård til Nonneseter kloster. Fra 1880-årene ble mye av utmarken på Søreide ryddet og oppdyrket. Søreide er blitt sterkt utbygd de senere år, og har i dag en sammensatt bebyggelsesstruktur med rester etter noen mindre gårdsanlegg og villabebyggelse fra 50- og 60-tallet, i tillegg til den nyere bebyggelsen fra de siste tiår. Det er utarbeidet en kulturminnedokumentasjon som er vedlagt. Byantikvaren i Bergen gjennomførte sommeren 2006 arkeologiske undersøkelser i planområdet. Det ble ikke gjort funn. Rapporten er vedlagt VEI OG TRAFIKKFORHOLD Etter at Ringveg vest ble åpnet er belastningen i Ytrebygdsveien redusert. Adkomst til området i dag er via Søreidåsen. Det er i planforslaget foreslått adkomst fra Ytrebygdsvegen via felles veg gjennom tilstøtende planområde. I Ytrebygdsvegen forbi planområdet er ÅDT På Ringveg vest forbi området er ÅDT I forbindelse med utbygging av Ringveg Vest er Ytrebygdsvegen forbi området oppgradert og det er bygd gang- og sykkelveg STØY Sweco Norge AS har vurdert støyforholdene, og ifølge rapporten er planområdet moderat støyutsatt. Rapporten foreslår støyreduserende tiltak for utsatte områder som ligger innenfor gul støysone. Situasjonen ved realisert byggetrinn 3 for Ringveg Vest er ikke hensyntatt og 2028 er valgt som prognoseår. Rapporten viser at vestre del av planområdet er utsatt for støy fra vegtrafikk. Støysituasjonen etter utbygging er nærmere beskrevet i kapittel 8. Støyrapporten er vedlagt OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING Det går ofte busser i Ytrebygdsvegen forbi Søreide. En ny kollektivterminal er bygd og tatt i bruk like sør for planområdet. Dolvik terminal er et kollektivknutepunkt. Det går buss til Bergen sentrum ca 2-4 ganger i timen hele dagen, med flere avganger i rushtiden. Side 21 av 33

22 6.13 VANN OG AVLØP Det er etablert nye kommunale ledninger i Ytrebygdsvegen, med stikkledning på tvers av Ytrebygdsvegen. Bekken gjennom planområdet er ledet fram til inntak på overvannsledning som ligger parallelt med stikkledningen. Rammeplan for vann og avløp ligger ved og er koordinert med rammeplan for tilstøtende reguleringsplan ENERGI Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD Senterområde Søreide er lokalsenter for området. Her er det butikker, frisørsalong, solstudio, pizzeria, lege, eldresenter, kirke, barneskole og barnehage. Det er signalisert at Søreide, i kommende kommuneplan, skal vurderes oppgradert til bydelssenter. Like sør for planområdet er det kollektivterminal og butikk Barnehage og skoler På Søreide er det to barnehager, Søreide menighetsbarnehage og Søreidtunet barnehage. I tillegg er det flere barnehager i Sandsliområdet, i Steinsvik og i Skranevegen. Ytrebygda bydel hadde våren 2008 en overdekning i antall barnehageplasser i forhold til behovet i bydelen. Oppvekstetaten opplyser at barnehagedekningen i Søreideområdet er god, men at det er en del usikkerhet mht behov fremover. Nærmeste barneskole er Søreide skole og nærmeste ungdomskole er Skranevannet skole (kombinert skole). Det er stort press på skolene i området. I følge Skolebruksplan Bergen Kommune er Søreide barneskole den skolen i Ytrebygda bydel med størst kapasitetsproblemer. Det forventes vekst i elevtallet i skolens opptakskrets framover. For å løse dette vedtok bystyret i Skolebruksplanen at Ny skole på Søreide realiseres som B21- skole på Oddemarken og prioriteres som A-tiltak. Bystyret ber byrådet iverksette prosjektet som et OPS-prosjekt med sikte på avhending av eksisterende skoleareal når nye Søreide skole er ferdigstilt. Høringsutkast til skolebruksplan viser til at ny Søreide skole (Oddemarka) forventes ferdig til skolestart i Elevtallsprognosen viser en liten nedgang i elevtallet ved Søreide skole etterfulgt av en økning i siste del av perioden. På ungdomstrinnet er det kapasitetsproblemer i Ytrebygda bydel. I følge høringsutkastet til Skolebruksplan for vil kapasiteten ved disse skolene sannsynligvis ikke være tilstrekkelig til å ta i mot alle elevene i prognoseperioden. Høringsutkastet til ny skolebruksplan foreslår to løsninger på kapasitetsproblemene på ungdomstrinnet i bydelen: Når Søreide skole er tatt i bruk vil det være mulig ved grensejusteringer å redusere antall barneskoleelever ved Skranevannet for å Side 22 av 33

23 øke kapasiteten på ungdomstrinnet der. Det vil også være mulig å regulere opptaksgrensen mellom Rå skole og Rådalslien skole. Figur 6.9 Plassering av skoler og barnehager i Søreideområdet Side 23 av 33

24 6.16 RISIKO OG SÅRBARHET Det er utarbeidet en separat ROS-analyse samt geologisk rapport, skredfarevurdering og faresonekart for planområdet. Dokumentene er vedlagt PRIVATRETTSLIGE BINDINGER Det er ingen privatrettslige bindinger på området. 7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Boligområder er ikke konsekvensutredningspliktige i henhold til forskrift om konsekvensutredning. Reguleringsplanen er derfor ikke konsekvensutredningspliktig etter forskriften. Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde. Regulering til boligområde og friområde vurderes å være i tråd med dette arealformålet. Reguleringsplanen vurderes innholdsmessig å følge opp hovedtrekk og ramme i kommuneplanens arealdel og vurderes derfor ikke å få krav om konsekvensutredning etter plan og bygningslovens 12-3 tredje ledd og 4-2 andre ledd. 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 8.1 INNLEDNING Planen er utarbeidet av Terje J. Ledahl AS i samarbeid med Dolviken Eiendom AS på oppdrag fra Dolviken Eiendom AS. Planområdet ligger på Søreide i Ytrebygda bydel og omfatter gnr. 35, bnr. 3, 4, 532 m.fl.. Side 24 av 33

25 Fig. 8.1 Planområdet Området er ca 30 daa. Formålet med planen er å regulere for etablering av boliger og friområde. Det reguleres for ca blokkleiligheter, 6 nye eneboliger og 6-8 boenheter i form av rekkehus eller tomannsboliger. 8.2 REGULERINGSFORMÅL Reguleringsplanen inneholder følgende reguleringsformål: Formål/ benevnelse Bebyggelse og anlegg: Småhusbebyggelse 13007m² Blokkbebyggelse 2605m² Øvrige kommunaltekniske anlegg 89m² Annet uteoppholdsareal 2796m² Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg 2069m² Fortau 200 m² Annen veggrunn 522m² Grønnstruktur: Friområde 5920m² 8.3 BYGGEFORMÅL Det reguleres for ca leiligheter i en blokk med felles garasje under bakkeplan. Det reguleres også for 6 nye eneboliger samt 6-8 boliger i rekke eller som tomannsboliger. Blokken blir tilpasset omgivelsene ved at den blir liggende trukket mot skråningen i planområdet og mot Dolvikhaugene. Blokken blir plassert slik at utsikten for naboene og landskapssiluetten ikke blir brutt. Eneboligtomtene og rekkehusene/tomannsboligene blir plassert i randsonen av planområdet mot eksisterende boligområde. 8.4 LEK/ UTEOPPHOLDSAREAL Det er stilt krav til kvaliteten på lekearealene i reguleringsbestemmelsenes 2.3: Minst 50% skal tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming, arealene skal ikke være brattere enn 1:3, arealene skal ha trafikksikker tilkomst, og skal skjermes mot støy, rasfare, stråling, forurensning og annen helsefare, arealene skal ha hensiktsmessig form og størrelse, skal skjermes mot vanlig vindretning og ha sol på minst halve arealet kl 15:00 ved jevndøgn og arealene skal opparbeides med god og varig kvalitet. I tillegg kommer private uteoppholdsarealer. Blokkleilighetene vil ha private balkonger. I reguleringsbestemmelsene er det stilt krav om minst 7m² privat Side 25 av 33

26 uteoppholdsareal per boenhet. 8.5 PARKERING/ GARASJE(R) Parkering vil være i tråd med Bergen kommunes normer for parkering med 1,4 parkeringsplasser pr 100 m2 bolig. Parkering i tråd med Bergen kommunes normer tilsier ca 40 parkeringsplasser. For eneboligene legges det opp til parkering på egen tomt. I tillegg vil det bli satt av areal til sykkelparkering i tråd med Bergen kommunes parkeringsnorm. 8.6 TRAFIKKAREAL Etter at Ringveg vest ble åpnet forbi planområdet er belastningen i Ytrebygdsvegen redusert. I forbindelse med arbeidet med Søreide Panorama er det vurdert flere alternative adkomster til planområdet. Det har vært vurdert adkomst fra Søreidåsen, fra ny rundkjøring i Dolviken og direkte fra Ytrebygdsveien. Notat fra KOMPAS ( ) er lagt ved. En adkomst fra Søreidåsen ville være fra kryss som i dag. Krysset er ikke optimalt da det ikke har svingefelt, og plasseringen gjør at det kan gi tilbakeblokkering mot Søreide. Søreidåsen er bratt og vil ikke være optimal verken for kjørende eller gående. Bredden på vegen vil kunne utvides i tråd med vegnormalen, men stigningen vil være som i dag og tiltaket vil bli kontroversielt, med betydelige inngrep i private eiendommer langs vegen. Adkomst til planområdet direkte fra Ytrebygdsvegen via felles veg gjennom tilstøtende planområde gir gode forhold for gående og kjørende. Etter vurdering av alternativene er direkte adkomst fra Ytrebygdsvegen via felles veg gjennom tilstøtende planområde ansett som den beste løsningen. Side 26 av 33

27 8.7 STØYTILTAK Sweco Norge AS har i sin rapport av anbefalt tiltak for de deler av planområdet som ligger innenfor gul støysone, jfr. reguleringsbestemmelsene Støyrapporten er vedlagt. 8.8 AVFALLSHÅNDTERING/ MILJØSTASJON Det vil bli satt av areal til oppstilling av avfallsbeholdere dersom en ikke velger annen løsning i gjennomføringsfasen. 8.9 RISIKO OG SÅRBARHET Det er i tillegg til ROS-analyse utført en geologisk vurdering av planområdet samt utarbeidet skredfarevurdering og faresonekart. Rapportene anbefaler sikring av fjellsiden øst i planområdet. Krav om slik sikring er lagt inn i reguleringsbestemmelsene. Rapportene er vedlagt ANNET Universell utforming. Planområdet ligger i et moderat bratt terreng. Det skal likevel, på de utearealene som skal opparbeides, tilrettelegges for bevegelseshemmede dvs. det skal, der det er mulig, være en trinnfri og rullbar overflate. Overflaten skal være mest mulig sklisikker også i regn. Detaljutforming skal fremkomme av situasjonsplan. 5 % av parkeringsplassene skal være handikapplasser. Disse plasseres i nærheten av innganger. Jfr. reguleringsbestemmelsene. 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 9.1 OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK Planen er i tråd med kommuneplanens arealdel, der området er satt av til offentlig interessant fortettingsområde og uregulert byggeområde. I tråd med de rikspolitiske retningslinjene for barn og unge i arealplanleggingen er deler av området satt av til friområde i reguleringsplanen. 9.2 EKSISTERENDE REGULERINGSPLANER Planområdet er uregulert. 9.3 ESTETIKK På grunn av den høye skrenten mot sydøst ligger det godt til rette for blokkbebyggelse her. I nærområdet er det i dag eneboliger og småhus i tillegg til blokkbebyggelse i Dolvik. 9.4 KONSEKVENSER FOR NABOER Planen påvirker ikke sol og utsikt for naboene og vil ikke medføre økt støy eller andre ulemper. Etter forslaggstillers oppfatning vil planen som helhet være positiv for omgivelsene. Side 27 av 33

28 9.5 TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD Atkomst Det vil bli opparbeidet atkomst til planområdet fra Ytrebygdsvegen via felles veg gjennom tilstøtende planområde med planid Det vil bli opparbeidet fortau langs atkomsten fra Ytrebygdsvegen. 9.6 KULTURMINNER Planen har ikke konsekvenser for kulturminner. 9.7 FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDER, BARN OG UNGES INTERESSER I NÆRMILJØET Planen innebærer at deler av et område som er ubebygd i dag blir bebygget. Planområdet er undersøkt med tanke på spor av lek og opphold. Det er få tydelige spor etter lek og opphold i planområdet. Områdets bruk begrenser seg i all hovedsak til gjennomgangstrafikk via sti fra øst til vest. 9.8 PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD Med 30 nye boliger vil befolkningen i planområdet antas å øke med ca 63 personer. Dette er beregnet med utgangspunkt i et gjennomsnitt på 2,1 personer per bolig (Jf Folke og boligtellingen 2001). En slik befolkningsvekst vil øke behovet for og styrke grunnlaget for service i Søreideområdet. Flere boliger vil få konsekvenser for både barnehage og skole. Flere barn i området vil øke behovet for barnehageplasser og skoleplasser. Dersom en legger gjennomsnittstall for Ytrebygda bydel (Folke og boligtellingen 2001) til grunn vil en befolkningsvekst på ca 63 personer tilsi at det blir ca 7 barn i barnehagealder (63*10%). Tilsvarende tall gir ca 8 nye elever på barnetrinnet (63*12,6%) og ca 3 elver på ungdomstrinnet (63*4,7%). Nærmeste barneskole er Søreide skole og nærmeste ungdomskole er Skranevannet skole (kombinert skole). Det er stort press på skolene i området. Søreide skole har midlertidige løsninger som gjør at skolen har samme kapasitet som en fremtidig ny skole. 9.9 RISIKO OG SÅRBARHET Planforslaget vil ikke føre til økt forurensning, eller støy, økt flomfare eller økt rasfare. Fjellveggen øst i planområdet vil bli rassikret. Det er tatt inn krav til rassikring i tråd med rassikringsplan i reguleringsbestemmelsene og i rekkefølgebestemmelsen INFRASTRUKTUR Det er etablert nye kommunale ledninger i Ytrebygdveien. Det legges ny kommunal vannledning og spillvannsledning i ny offentlig kjøreveg fra eksisterende ledning i Ytrebygdsvegen. Det vises til VA-rammeplan som er vedlagt. Det vil bli satt av areal til oppstilling av bossdunker med mindre det blir valgt et annet system for renovasjon i gjennomføringsfasen. Side 28 av 33

29 9.11 KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER Ingen næringsinteresser blir berørt av planforslaget JURIDISKE/ ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN Forslagstiller er grunneier til gnr. 35, bnr. 4 og har avtale med grunneier til gnr. 35, bnr MEDVIRKNING 10.1 UTTALELSER I FORBINDELSE MED PLANSTART Det var ved fristens utløp kommet inn 13 uttalelser til planstart. Disse var fra: 1. Bergen kommune, Samferdelsetaten i brev av Bergen kommune, Vann- og avløpsetatten i brev av Terje Kvalsvik, Dolvikhaugene 120 i brev av Klement Våge, Søreidåsen 47 i brev av Bergensområdets Interkommunale Renovasjonsselskap, BIR i brev av Alf Hamarsland, Søreidåsen 41 i e-post av BKK Nett AS i e-post av Bergen kommune, Grønn Etat i brev av Hordaland Fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga i brev av Johnny Monsen, Søreidåsen 19 i brev av Roy Andersen Hope og Karen-Therese Hope, Dolvikhaugene 108 i brev av Jan Rune Fossheim og Liv-Tove Haugseng, Søreidåsen 16 i brev av Fylkesmannen i Hordaland v/torgeir Flo i brev av Merknadene er vedlagt 10.2 VURDERING AV UTTALELSENE Bergen kommune, Samferdelsetaten Samferdselsetaten er vegmyndighet på kommunale vegområder. Merknadstiller påpeker at eksisterende veg i Søreidåsen ikke tilfredsstiller dagens krav, og at det derfor må fokuseres på gode løsninger for fortau, gang- og sykkelveger til, langs og gjennom området. Det vises bl.a. til Statens vegvesens Håndbok 278 Veileder i Universell Utforming og Trafikksikkerhetsplan for Bergen Veglys, avkjørsler og parkering må vies spesiell oppmerksomhet, og vegprofiler og skjæringer skal dokumenteres. Planlegger kommenterer Alle veganlegg i forbindelse med reguleringsplanen vil bli konstruert i tråd med gjeldende lokale og regionale retningslinjer og forskrifter, og i samråd med samferdselsetaten Bergen kommune, Vann- og avløpsetatten Side 29 av 33

30 Merknadstiller informerer om offentlig vannforsyning og avløpssituasjonen i området. Det presiseres at VA-rammeplan skal inngå i alle reguleringsplaner. Planlegger kommenterer VA-rammeplan vil bli utarbeidet og koordinert med VA-rammeplan for tilstøtende reguleringsplan, plannr Terje Kvalsvik, Dolvikhaugene 120 Merknadstiller har i utgangspunktet ikke innvendinger mot utbygging av boliger i området men mener at det må tas hensyn til naboer mht antall boenheter og byggehøyder m.m.. Det vil bli protestert mot utbygging som vil redusere utsikt og solforhold. Planlegger kommenterer Området som søkes regulert til utbygging ligger på et mye lavere nivå enn merknadstillers eiendom og vil ikke redusere hverken utsikt eller solforhold. Området som ligger nærmest merknadstillers eiendom vil bli regulert til friområde Klement Våge, Søreidåsen 47 Merknadstiller foretrekker at området blir regulert til friområde, men mener at det uansett grad av utnytting må etableres tilførselsvei fra Dolvik. Veinettet i Søreidåsen er smalt og ikke dimensjonert for økt ferdsel som følge av utbyggingen. Det er ønskelig at ny bebyggelse nær eksisterende er av samme type. Planlegger kommenterer Prioritert alternativ for adkomst er fra Dolvik via veg som planlegges ifm tilstøtende reguleringsplan, plannr Planlagt bebyggelse på bnr. 3, som grenser mot merknadstillers eiendom er rekkehus eller tomannsboliger Bergensområdets Interkommunale Renovasjonsselskap, BIR Avfallshåndtering skal hensyntas så tidlig som mulig i planarbeider. God renovasjonsteknisk planlegging i planfasen er en forutsetning for fastsetting av rarnmebetingelser, anbefalinger og krav til avfallsløsning forut for byggesaken. Planlegger kommenterer BIR vil bli konsultert senere i planfasen for samarbeid om etablering av avfallsløsninger Alf Hamarsland, Søreidåsen 41 Merknadstiller ønsker ny veiutløsning til sin eiendom fra syd via adkomstvei til planområdet. Planlegger kommenterer Dette kan vurderes, men det vil uansett måtte påregnes kostnader tilsvarende antall ekstra boenheter for veien i hele dens utstrekning. Planlegger vil ta kontakt med merknadstiller på et senere tidspunkt i planprosessen BKK Nett AS Side 30 av 33

31 Kapasiteten på eksisterende strømfordelingsanlegg i området er for liten til å forsyne den nye bebyggelsen. Derfor må det avsettes plass for en ny nettstasjon med tilhørende kabelgrøfter. Planlegger kommenterer BKK og planlegger for tilstøtende reguleringsplan, plannr vil bli kontaktet underveis i planarbeidet for koordinering av ny nettstasjon med tilhørende anlegg Bergen kommune Grønn Etat Planforutsetnineer Planområdet er i hovedsak vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel. Et mindre areal i planområdets sørøstlige del er vist som friområde. I reguleringsplan for Søreidåsen (planid ), som er under arbeid, er store deler av eiendom 35/4 og 35/532 regulert til friområde. Andre grøntfagliqe registrerinper som det må taes hensyn til Planområdet består hovedsakelig av løvskog med særs høy bonitet. Det er registrerte stier gjennom eiendommene 35/4 og 35/532. Syd i planområdet renner en mindre bekk. Det ble ikke funnet rødlistearter under dette arbeidet, men registreringene ble kun gjennomført i løpet av en feltdag. Det er derfor ikke usannsynlig at det kan finnes rødlistearter. Det er bl.a. registrert ramsløk i planområdet, noe som indikerer at den rødlistete ramsløkfluen kan finnes her. Vurdering Planarbeidet må forholde seg til reguleringsplan for Søreidåsen som er under arbeid, og friområdene som er foreslått i denne planen må opprettholdes. Det er viktig å ivareta gangforbindelsen gjennom eiendom 35/4 ogdet sammenhengende løvskogområdet i 35/4 og 35/532. En eventuell boligfortetning må derfor skje i planområdets nordlige del, på arealer som er foreslått regulert til frittliggende småhusbebyggelse i reguleringsplanen for Søreidåsen. Planlegger kommenterer I revidert planforslag datert for reguleringsplan er eiendommene 35/3, 35/4 og 35/532 tatt ut, slik at de ikke lenger omfattes av planen. Planlegger er av den oppfatning at områdets kvaliteter som friluftsområde er blåst opp gjennom diverse innspill ifm plannr Planarbeidet vil i fortsettelsen ta utgangspunkt i faktiske forhold, bl.a. det faktum at det ikke er registrert rødlistede arter i området, og at områdets størrelse, topografi og beliggenhet gjør det svært lite egnet som et offentlig tilgjengelig friluftsområde. Det vil også bli fremlagt dokumentasjon på at bruken av området kun har vært sporadisk. Området hvor det er funnet ramsløk ligger hverken på bnr. 35/3 og 35/4, men derimot på 35/120 som omfattes av plannr Planarbeidet vil forholde seg til revidert plan En gangforbindelse fra Karlsmarka gjennom Søreidåsen til Dolvik er en overordnet målsetting for arbeidet. Det er også en overordnet målsetting å gjøre 35/532 tilgjengelig som friområde, da dette området som er på ca 7daa, har ligget brakk og så godt som utilgjengelig for allmenheten etter at Bergen Tomteselskap ervervet det under tvang fra 35/4 i år Hordaland Fylkeskommune Kultur- og idrettsavdelinga Side 31 av 33

32 Merknadstiller viser til at det i forbindelse med Ringveg Vest ble gjort funn av automatisk fredete kulturminner i området rett vest for planområdet. Hordaland fylkeskommune vil derfor gjennomføre en kulturminnefaglig befaring i området som grunnlag for å vurdere kulturminneinteressene i samband med planprosessen. Planlegger kommenterer Det er i forbindelse med plannr utarbeidet kulturminnedokumentasjon og rapport fra byantikvaren etter arkeologiske registreringer foretatt i juni Rapportene omfatter også angjeldende planområde og vil bli lagt ved planen ved innsendelse til kommunen Johnny Monsen Søreidåsen 19 Merknadstiller er nabo til planområdet og er positiv til utbygging med boliger. Det protesteres imidlertid mot at adkomstveien legges via eksisternde vei i Søreidåsen da denne etter hans oppfatning ikke er egnet for den økte trafikk som 30 ekstra boenheter vil medføre. Planlegger kommenterer Prioritert alternativ for adkomst er fra Dolvik via veg som planlegges ifm tilstøtende reguleringsplan, plannr Planlegger er av den oppfatning at dette er det klart beste alternativet for vegutløsning Roy Andersen Hope og Karen-Therese Hope Dolvikhaugene 108 Merknadstiller mener at området bør bevares som friområde pga utstrakt bruk av skole og barnehager. Det hevdes også at adkomsten til planområdet fra Dolvikhaugene via gammel krøttersti ble ødelagt for å hindre bruk og gjennomgangstrafikk. Planlegger kommenterer Den påståtte bruken av området fra skole og barnehager er sterkt overdrevet. Det er gjort registreringer av trafikken inn i og gjennom planområdet over en lengre periode fra til høsten 2011, og resultatet viser at bruken av området kun har vært sporadisk. Den gamle krøtterstien som fra gammelt av fungerte som gårdsvei for bnr. 4 til utmarken, ble i samråd med Bergen Tomteselskap fjernet før utbygging i Dolvikhaugene startet opp, nettopp for å unngå at det skulle bli etablert gangveier fra Dolvikhaugene gjennom bnr. 4 og bnr. 351 som er tilgrensende eiendom, tidligere utskilt fra bnr. 4. Det er planleggers klare oppfatning at det ikke er grunnlag for å regulere gnr. 35, bnr. 3 og 4 som et offentlig tilgjengelig friluftsområde Jan Rune Fossheim og Liv-Tove Haugseng Søreidåsen 16 Merknadstiller mener at hovedveien i Søreidåsen ikke er egnet for økt trafikk bl.a. pga manglende fortau og at foretrukket adkomst fra Ytrebygdsvegen må velges. Videre hevder han at det må anlegges et allmennt tilgjengelig friområde i tilknytning til planområdet og at det bør etableres gangveg fra Dolvik gjennom Søreidåsen til Karlsmarka, samt at mønehøyden ikke må overstige 9m på bygninger som blir liggende inn mot eksisterende bebyggelse. Planlegger kommenterer Side 32 av 33

33 Prioritert alternativ for adkomst vil bli utgangspunkt for det videre planarbeidet. Gangvei fra Dolvik til Karlsmarka er en overordnet målsetning for planarbeidet, og det vil bli etablert et allmennt tilgjengelig friområde på gnr. 35, bnr. 532 sydøst i planområdet. Mønehøyde på eneboliger og rekkehus vil neppe overstige 9m, men en del av blokken med leiligheter kan imidlertid bli høyere, noe det videre planarbeidet vil avklare Fylkesmannen i Hordaland v/torgeir Flo Fylkesmannen viser til sin temaside om planlegging på og påpeker at signaler fra delene om oppstart og detaljeringsnivå i reguleringsplanar må legges til grunn for det videre planarbeidet. Det vises videre til at konsekvensen reguleringsplanen har for naturmangfoldet skal komme tydelig frem i planarbeidet. Det gjøres ellers oppmerksom på at ROS-analyse må utføres i tråd med byggteknisk forskrift (TEK 10), og at det er et nasjonat mål at grønnstrukturer i byer og tettsteder skal tas vare på.. Det vises til notat fra grønn etat om Nøtteskogen og at fylkesmannen derfor er kritisk til planlegging som ikke i tilstrekkelig grad sikrer grøntverdiene i området. Planlegger kommenterer Planlegger vil forholde seg til nasjonale og regionale føringer og retningslinjer i planarbeidet, og signaler uttrykt gjennom fylkesmannen sin nettside vil bli inkorporert i planen i den grad det er forenlig med gjeldende KPA og formålet med planarbeidet forøvrig. Se ellers kommentar til uttalelse fra grønn etat vedr. grønnstruktur. 11. FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Planforslaget legger til rette for utvikling av et moderne og attraktivt boligområde med gode kvaliteter. Planområdet vil ha gode uteområder som er skjermet for biler, og uten gjennomgangstrafikk. Det reguleres for ca blokkleiligheter, 6 eneboligtomter og 6-8 boliger i rekke eller som tomannsboliger. Planområdet ligger i et attraktivt område og sentralt i forhold til de fleste servicetilbud. På Søreide finner en blant annet butikk, skole og barnehage. I tillegg ligger planområdet sentralt i forhold til kollektivtraseene i området, og sjønært med Dolviken som byens største småbåthavn innenfor gangavstand. Planforslaget er i tråd med nasjonale og lokale målsettinger om fortetting nær knutepunkter, og det ligger nær et sentrumsområde i kommuneplanen. Forslaget sikrer at et område som ellers ville blitt liggende brakk og utilgjengelig, uten særlig verdi for noen, blir utnyttet på en måte som er til det beste for samfunnet. Side 33 av 33