Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Kristoffer Brosvik Thorsen / Dir. tlf.:

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Trio Bygg Bergen AS Salhusvegen NYBORG Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Kristoffer Brosvik Thorsen / Dir. tlf.: AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 21 Bnr 1650 Adresse Tiltakshaver Tiltaket : Rekdalsveien : Nils-Petter og Laila Halvorsen : Nybygg bolig Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt Det er søkt om oppføring av to eneboliger på eiendommen, vist i vedlagt situasjonsplan som hus 2 og 3. Situasjonsplanen viser også plassering av hus nummer 1 som ligger på gnr /bnr 21/422. Dette vedtaket tar for seg hus nummer 3, og omfanget av tiltakene i sin helhet. 1. Søknaden gjelder: Oppføring av enebolig i 2 plan med takterrasse på til sammen 149m2 BRA Utomhusanlegg med uteareal og parkering. Ansvarsrett for SØK- funksjonen. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig med utomhusanlegg avslås, jf.kommuneplanens arealdel punkt 1 Plankrav. Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig med utomhusanlegg avslås, jf. plan- og bygningsloven 29-2 Visuelle kvaliteter. Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig med utomhusanlegg avslås, jf.kommuneplanens arealdel punkt 6 Byforming og arkitektur. Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig med utomhusanlegg avslås, jf. kommuneplanens arealdel punkt 10 Uteoppholdsareal.

2 2.1. Ansvarsretter Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde TRIO BYGG BERGEN AS Sentral SØK tilt kl 1 Ansvarlig søker 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra 6 naboer. Det opplyses at en av naboene med merknad ikke er formelt nabo etter plan og bygningsloven. Det opplyses at to av de øvrige nabomerknadene kommer fra naboer som ligger 50 meter fra tiltaket. Det foreligger merknader fra: Rekdalsveien 3. Løtveitlien 1B. Rekdalsveien 5 B. Rekdalsveien 5A. Løtveitlien 3 A. Velforeningen v/ Therese Røst, Stokkedalen 122. Våre kart tilsier at alle merknader er gyldige etter plan og bygningsloven, og de er viktige å ta med i vurderingen av søknaden. Merknadene går i hovedsak på manglende nabovarsling, manglende tegningsgrunnlag, tiltakets høyde og volum, tomteutnyttelse, plassering, plassering av vinduer, takterrasse, innsyn og estetikk. Et utdrag fra merknadene: Boligene ser ut til å få en høyde på minst 7 meter, og naboene da vil få fult innsyn i hver cm av vår terrasse og hage fra et fugleperspektiv. Det er ingen av husene i området som har takterasse, noe som vil føre til utilbørlig innsyn mot min eiendom og mitt uteområdet. Skal det bygges nye boliger på denne tomten, så må de bli lavere og uten takterasse. I tillegg vil takterrasser i dette område med denne høyden medføre betydelig støy. Vi stiller spørsmål til om tomtene tåler så høy utnyttelse med tanke på uteareal. Det etablerte boligområdet er preget av småhusbebyggelse, der alle hus har uteområde i form av uteareal på bakkeplan, Det må velges en hustype som i langt mindre grad er til sjenanse for eksisterende bebyggelse og som i tillegg ivaretar estetikken og harmonien i et veletablert og velfungerende bomiljø. En fortetting av hus på et heller lite areal og med utkjøring til et veikryss (protesteres det mot)- vår parantes. Side 2 av 7

3 3.3. Atkomst og avkjørsel Det opplyses at eiendommen være sikret lovlig atkomst i samsvar med pbl 27-4, jf. uttalelse fra Trafikketaten datert , i sak Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt forhåndsuttalelse datert med saksnummer Utforming og Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Kommuneplanens arealdel punkt 6 Byforming og arkitektur omtaler samme tema med følgende ordlyd: 6 Byforming og arkitektur Tiltak, bygninger og anlegg skal bidra til lesbarheten og opplevelsen av Bergens naturlandskap og kulturhistoriske landskap. Høy kvalitet på stedsutvikling, byforming og arkitektur skal vektlegges. Det skal redegjøres for dagens stedskvaliteter og hvilke nye bruksmessige og visuelle kvaliteter som tilføres omgivelsene og det offentlige rom. Der god tilpasning til omgivelser og terreng er viktig skal utformingen visualiseres. Nye tiltak, bygninger og anlegg skal: Ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer, Utformes i samspill med de bygde omgivelsenes karakter, gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasade og materialbruk, Gi gode gate- og uterom. Etter vårt syn er ikke de visuelle kvaliteter og samspillet med de bygde omgivelsenes karakter ivaretatt for omsøkte tiltak. Kommunen har en restriktiv praksis for å tillate nybygg med takterrasser i utbyde områder som ligger i ytre by. I senterområder kan takterrasse tillates hvis det ikke er mulig å tilrettelegge for uteareal på bakkeplan. Etter vår vurdering er takterrassen et uheldig fremmedelement i et etablert bo og bygningsmiljø som ellers legger opp til uteoppholdsarealer i hager på bakkeplan. Etablering av takterrassen medfører også, slik tiltaket er prosjektert, utvendige trappeløsninger og rømningsvei fra tak. Vi mener her at disse elementene ikke innordner seg de bygde omgivelsenes karakter. Tiltaket er ikke utformet i tråd med intensjonene i gjeldende kommuneplan og følger ikke opp områdekarakter med hensyn til bebyggelsens struktur. En tillatelse vil kunne skape presedens for en videre utbygging av området og vi anser at en fortetting som ikke følger områdets karakter med hensyn til overstående, enten bør skje via en planprosess, eller ved en stedstilpasning hvor utformingen samspiller mer med omliggende omgivelser. Side 3 av 7

4 Uteoppholdsareal, kommuneplanens punkt 10: I søknaden beskrives det at kravene til minste uteoppholdsareal er tilfredsstilt med god margin. I kommuneplanens arealdel punkt 10 kommer det frem at minstekravet til uteoppholdsareal- MUA, for eneboliger er på 150 m2. I tillegg stilles det kvalitetskrav til arealene. I bestemmelsen står det blant annet at: 10 Uteoppholdsareal I arealplanlegging og ved søknad om tiltak skal byggeområder disponeres og nye bygg plasseres slik at det oppnås gode private og felles utearealer. Alle boenheter skal ha tilgang til utendørs oppholdsarealer av tilstrekkelig størrelse og kvalitet i samsvar med følgende areal- og kvalitetskrav: B. Kvalitetskrav 4. Form og struktur: Arealene skal ha hensiktsmessig form, størrelsesfordeling og plassering, og restarealer medregnes ikke. Minst 50 % av fellesarealet skal ligge samlet og sentralt i boligområdet (dette kan nyanseres i store prosjekter og planområder). I vedlagt situasjonsplan vises fargekoder som kan forstås som utearealet til de 3 tenkte boligene, hus 1-3. Det er ikke redegjort for hvor stort utearealet til hus nr 3 er, heller ikke om arealet på takterrassen er tenkt inn i areal og kvalitetskravene. Vår vurdering i denne saken er at utearealene fortrinnsvis skal etableres på bakkeplan. Plassering av uteareal på takterrasse i dette tilfellet er ikke hensiktsmessig. Den største delen av MUA for hus nr 3 ligger mot sør. Dette arealet er på ca 15.5 X 4.5 meter og utgjør 70 m2. Resterende uteareal mot vest utgjør ca 56 m2. Plasseringen av de tenkte husene medfører at utearealene på bakkeplan ikke har en hensiktsmessig form og størrelsesfordeling. Dette skyldes av at volumene til hus 1 og 2 er brutt opp og plassert midt i» utearealet og det dannes tilnærmet restarealer rundt byggene Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel punkt 1 med hensyn til bebyggelsesstruktur. I unntaksbestemmelsene til plankravet i kommmuneplanen står det under bokstav B blant annet: 1 Plankrav I områder avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg ( 11-7 nr 1) og samferdselsanlegg ( 11-7 nr 2) kan tiltak som nevnt i 20-1 ikke finne sted før det er utarbeidet reguleringsplan for området, jf 11-9 nr 1. Unntak fra plankravet: B. Mindre utbyggingstiltak på bebygd boligeiendom krever ikke ytterligere plan, der forhold til transportnett, kulturminneverdier og lovverk er ivaretatt, jf nr 1. Den nye bebyggelsen må kunne innpasses i en bestående struktur, og underordne seg eksisterende bebyggelse når det gjelder høyde og volum. Tilsvarende gjelder også for boligbygging på ubebygde eiendommer innenfor etablerte boligstrøk (resttomter) i områder definert som områder for bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. Side 4 av 7

5 Det søkes om oppføring av en ny enebolig med en utforming som bryter vesentlig med bestående bebyggelsestruktur i området. Med bakgrunn i denne vurderingen legges det til grunn at tiltaket(ene) ikke er unntatt fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Hensynet bak plankravet er å sikre bred, helhetlig og grundig vurdering av arealbruken i et bestemt område, hvor offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte får anledning til å fremme sine synspunkter i prosessen frem mot reguleringsvedtaket. Plankravet er også viktig for å avklare overordnede forhold som infrastruktur, grøntområder med mer, før utbygging tillates. Dispensasjon fra plankravet vil først om fremst være aktuelt i allerede fullt utbygde områder, der det ikke er nødvendig med en overordnet vurdering av hensynene plankravet skal ivareta. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at tiltaket har en estetikk og størrelse som passer inn i området, og det vises til utforming av bygg i Rekdalsveien 6. Det vises til at ansvarlig søker har fått tilbakemelding fra Etat for plan og byggesak, herunder byggesaksavdelingen, at tiltaket er unntatt plankravet etter punkt 1 bokstav B i kommuneplanen. Vi viser her til epost sendt fra byggesaksavdelingen den hvor det ble presisert at kravene satt i unntak pkt. B måtte være oppfylt for at tiltaket skulle falle inn under unntaksbestemmelsen. I denne konkrete saken er det oppført en rekke vilkår i kommuneplanens punkt 1 bokstav B for å kunne oppføre nye tiltak på resttomter innenfor etablerte boligstrøk. Et av vilkårene er at den nye bebyggelsen må kunne innpasses i bestående struktur i områder som er avsatt til arealformålet Bebyggelse og anlegg. Med bestående struktur menes bebyggelsesstruktur og strøkskarakter. Vår vurdering er at tiltaket ikke innordner seg bestående bebyggelsesstruktur med hensyn til fotavtrykk, utearealer, takterrasse og takform. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsen er at området kan fortettes. Hensikten bak unntaksbestemmelsene i punkt 1 er at resttomter skal kunne bebygges uten at det trengs lengre reguleringsprosesser som kan bremse tempo i boligbyggingen og danne frimerkeplaner for et mindre område som allerede er utbygd. Hensynet er også å rette tidsbruken for nye reguleringsplaner mot ubebygde områder, eller områder som sårt trenger en reguleringsplan. I søknaden redegjøres det for at kommuneplanens punkt 8-12 er ivaretatt. Ulempene vil være å fortette eiendommen, og hus nummer 1 på naboeiendommen gnr 21 bnr 422, på en måte som bryter vesentlig med bebyggelsesstrukturen. Vilkåret i unntaksbestemmelsen er at ny bebyggelse skal innordne seg bestående stuktur. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. Side 5 av 7

6 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Kristoffer Brosvik Thorsen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Nils-Petter og Laila Halvorsen, Bøneslien 23, 5155 BØNES Mona Vedeler, Rekdalsveien 3, 5151 STRAUMSGREND Øksnes Øystein, Løtveitlien 1 B, 5151 STRAUMSGREND Mæland Inge, Vibekke, Løtveitlien 3 A, 5151 STRAUMSGREND Siri - Anne G. Dahle og Dan Rene H. Horgen, Rekdalsveien 5 A, 5151 STRAUMSGREND Kjetil Pedersen og Kjersti Holand, Rekdalsveien 5 B, 5151 STRAUMSGREND Foreningen Strømmens Vel v/therese Røst, Stokkedalen 122, 5151 STRAUMSGREND Side 6 av 7

7 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 7 av 7