Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Gunn Østvik Petersen / Dir. tlf.:

Transkript

1 PLAN- OG BYGNINGSETATEN BYGGESAKSAVDELINGEN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon postmottak.planogbygg@bergen.kommune.no SE-Arkitektur AS Wernersholmvegen PARADIS Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Gunn Østvik Petersen / Dir. tlf.: AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 40 Bnr 891 Adresse : Nordre Otervegen 20 Tiltakshaver Tiltaket : Laks Eiendom AS : Nybygg bolig Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt Søknaden gjelder: Oppføring av firemannsbolig med areal på 396 m 2 BRA. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen med hensyn til arealformål. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til oppføring av firemannsbolig avslås, jf. reguleringsplanens arealformål, plan nr Skjold Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nummer Skjold om arealformål, for oppføring av firemannsbolig på areal avsatt til fellesareal lekeplass for små barn, avslås, jf. plan- og bygningsloven BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer , Skjold, stadfestet og er regulert til fellesareal- lekeplass for små barn. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg og den ligger innenfor hensynssonene konsesjonsområde fjernvarme Flesland sentrum.

2 3.2. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra følgende: Nikolai Siemons og Åse Lyslo Døssland, eiere av gnr 40 bnr 884 Eva J. H. Tveit og Vidar Tveit, eiere av gnr 40 bnr 885 Lise-Merete Lien og Bjarte Brask Eriksen, eiere av gnr 40 bnr 888 Merete Villanger Nielsen, eiere av gnr 40 bnr 887 Bjarte Ivan Olsen og Anita Pettersen, eiere av gnr 40 bnr 886 Gard Olsgaard og Tone Helland, eiere av gnr 40 bnr 882 Tommy Birkeland og Almas Salam Jounes, eiere av gnr 40 bnr 369 Gøran F. Breivik og Anne Kristine Breivik, eiere av gnr 40 bnr 338 Merknadene dreier seg i hovedsak om to tema. Det ene temaet dreier seg om at omsøkte eiendom må bevares som fellesområde/lekeplass, da dette er et naturområde som er mye benyttet til lek og rekreasjon. Det andre dreier seg om trafikksikkerhet, at eksisterende veier ikke tåler økt trafikk som følge av fire nye boenheter. I tillegg er det noen merknader knyttet til innsikt og sjenanse, og tiltaket bryter med eksisterende byggestil i området Atkomst og avkjørsel Det er ikke dokumentert at eiendommen har veirett frem til offentlig vei. Vi kan ikke se at Bymiljøetaten, som blant annet omfatter kommunal vegmyndighet, har gitt uttalelse vedrørende økt bruk av avkjøring. Bymiljøetaten har imidlertid uttalt at behovet for trafikksikringstiltak vil belyses best gjennom en planprosess 3.4. Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt forhåndsuttalelse på vilkår datert med saksnummer Andre uttalelser eller vedtak Bymiljøetaten har gitt uttalelse datert : Side 2 av 6

3 3.6. Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med gjeldende reguleringsplan med hensyn til arealformål, som er avsatt til fellesareal lekeplass for små barn. Det søkes om å etablere firemannsbolig med tilhørende carporter på denne eiendommen. Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak å avsette areal til fellesareal lekeplass for små barn er å sikre arealer til barns lek i planområdet. Lekeplasser er et viktig sosialt samlepunkt for alle i området, som er en viktig arena for uorganiserte møtesteder. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at formålet til fellesareal lekeplass for små barn ikke er et begrep i henhold til Miljøverndepartementet sine koder. Videre mener søker dette begrepet er utdatert i forhold til at planen ble vedtatt i 1962, da de fleste mødre var hjemme med små barn. Nå er barna i barnehage, skole og SFO, og har dermed ikke behov for lekeplass i nærområdet på samme måte som i Eiendommen er videre ikke et felleseie, men eies av én hjemmelshaver, og ingen andre som har bruksrett til eiendommen. Søker viser også til at tomten kan defineres som en «resttomt», der forhold til transportnett, kulturminner, barns interesser, kulturminner og uteoppholdsareal er ivaretatt, og kan dermed unntas fra plankravet, jf. kommuneplanen pkt. 1. Side 3 av 6

4 I denne konkrete saken kan en først opplyse at plankrav etter kommuneplanen pkt. 1 gjelder for uregulerte områder. I dette området foreligger det en reguleringsplan, og formålet er regulert til fellesareal lekeplass for små barn. Begrepet kan heller ikke overføres til en dispensasjonsvurdering, da forhold til hverken transportnett eller barns interesser er ivaretatt. Det foreligger ikke uttalelse fra vegmyndighet om økt bruk av avkjørsel. I uttale fra Bymiljøetaten, som blant annet er kommunal vegmyndighet, har de uttalt at trafikksikringstiltak best belyses gjennom en planprosess. Når det gjelder behovet for fellesareal lekeplass, er dette like aktuelt i dag som i I alle nyere reguleringsplasser er det avsatt areal både til lekeplasser og grøntareal. Naboer oppgir at denne eiendommen har en viktig funksjon i området, da den benyttes til uorganisert lek, er i sikker avstand til vannet og vegetasjonen skjermer for støy. Bymiljøetaten uttaler at det ikke er observert sikre tegn på at eiendommen benyttes til lek i dag, men behovet for lekeplass må vurderes gjennom en planprosess, og ikke gjennom en dispensasjon ved en byggesak. Bygningsmyndighetene har samme oppfatning, at en omdisponering av arealet må vurderes gjennom en planprosess. Det vises til at begrepet til fellesareal lekeplass for små barn ikke samsvarer med dagens koder i henhold til plan- og bygningsloven, og at det ikke er knyttet til hvilke eiendommer som skal benytte området, er det uansett ingen tvil om at dette området skal benyttes til lekeplass og fellesarealer. Det er viktig å ivareta slike områder i et boligområde, som blir et naturlig samlingspunkt for alle beboere. Det trenger nødvendigvis ikke være så mye tilrettelagt med lekeapparat og andre anlegg, og det kan være vel så attraktiv med naturlig grøntareal. Det vises til at det skal etableres en lekeplass med div. apparater inne på omsøkte eiendom, som skal være tilgjengelig for alle beboere i området. Denne kan imidlertid fremstå som privat, og det er liten sannsynlighet at denne vil benyttes av andre beboere i området, da denne er planlagt etablert inne på en bebygd eiendom. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra arealformålet vurderes til det skal tilrettelegges et mindre område til lekeplass på eiendommen, som alle beboere kan benytte. Videre oppgir søker at det går raskere å få opp «nye, sårt tiltrengte boliger i Bergen» gjennom en dispensasjon enn gjennom en planprosess. Ulempene vil være at den planlagte lekeplassen som tiltakshaver skal etablere, ikke erstatter eiendommen slik den er i dag. Det er viktig å ivareta «grønne lunger» i et boligfelt. Behovet for dette belyses gjennom en planprosess, der berørte parter og myndigheter får uttale seg. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. PLAN- OG BYGNINGSETATEN for etatsdirektøren Gunn Østvik Petersen - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Laks Eiendom AS, c/o Stig Eide, 5235 RÅDAL Side 4 av 6

5 Nikolai Siemons og Åse Lyslo Døssland, Nordre Otervegen 30, 5236 RÅDAL Eva J. H. Tveit og Vidar Tveit, Nordre Otervegen 28, 5236 RÅDAL Lise-Merete Lien og Bjarte Brask Eriksen, Nordre Oterveien 9, 5236 RÅDAL Merete Villanger Nielsen, Nordre Otervegen 7, 5236 RÅDAL Bjarte Ivan Olsen og Anita Pettersen, Norder Oterveien 24, 5236 RÅDAL Gard Olsgaard, Otervegen 18 b, 5236 RÅDAL Tone Helland, Otervegen 18 b, 5236 RÅDAL Tommy Birkeland og Almas Salam Jounes, Otervegen 16, 5236 RÅDAL Gøran F. Breivik og Anne Kristine Breivik, Harald Skjoldsveg 18 A, 5236 RÅDAL Side 5 av 6

6 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Plan- og bygningsetaten, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Plan- og bygningsetaten i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 6 av 6