Kompetanse for bedre eiendomsforvaltning

Transkript

1 MULTICONSULT Totalleverandør av rådgivningstjenester kompetent - kreativ - komplett Kompetanse for bedre eiendomsforvaltning Bedre kvalitetssikring Svein Bjørberg FoU-leder Multiconsult AS, professor II NTNU

2

3 Fokusområder Bedre kundekompetanse Drivere Livsløpsfokus (miljø) Boligdokumentasjon Drifts- og vedlikeholdskostnader Opplæring/informasjon Antall klager på nye boliger til forbrukerråd redusert med 25% Spørreundersøkelser Målindikato Økt produktivitet Drivere Måleverktøy Standardisering basert på beste praksis Produkt/Prosess/ Industrialisering Planlegging Byggfeil redusert med 50% Produktivitet økt med 10%, IFC kreves av flergangsbyggherrer Målindikatorer Bedre ledelse og ansvarliggjøring i alle ledd Drivere Bevisstgjøring Mangfold Læring Innovasjon og endringskompetanse Konflikter/tvister redusert med 30% Kvinnelige ledere økt med 30% Målindikatorer

4 Prosjekter Kundetilfredshet Boligportalen Valuta for pengene Bedre kundekompetanse Ny FDV-standard Norwegian Wood NCTP LCC

5 Prosjekter Hvordan unngå prosjekteringsfeil Feilkostregistrering Veien til riktige utførte bygg IFC i byggenæringen Økt produktivitet Prosjekteringsledelse og -planlegging Innovasjon og kompetanseutvikling E-risk Anvendt kvalitetssikring Nasjonal database for Riv ned barrierene byggkvalitet Byggkompetanse Overtagelsesprosessen

6 Prosjekter Kunnskapsringen Organisatorisk læring Bedre ledelse og ansvarliggjøring i alle ledd Informasjonspro sjektet

7 Stikkord fra WS med KRD og programmet Petter Eiken (BK-programmets styreleder) Implementere eksit. kunnskap samt skape kultur for innovasjon. Evne til innovasjon og kommunikasjon blir en suksessfaktor Lære på tvers av bedriftsinterne og eksterne grenser Kundene utvikler seg i takt med samfunnet. Det stiller krav til BAE Mer proaktiv ledelse, dvs fra reaktiv. Moderne ledelse for samhandling i verdikjeden Åslaug Haga (KRD) Utvikling av spisskompetanse, villighet til å investere i samt synliggjøre innovasjon og FoU vil ha stor betydning Villighet til å dele med andre, dvs utstrakt og utvalgt samarbeid Effektive systemer for implementering av ny kunnskap Mer statlig satsning på FoU og etterutdannelse

8 Erfaringer Byggskade: Skade som følge av gal design, gal utførelse etc Byggefeil: Gal utførelse dvs avvik fra gitte forutsetninger Økende problem til tross for mange gode tiltak Kunnskap om tidligere byggskikk / -metoder er generelt dårlig De fleste feil har banale årsaker Antall materialer / komponenter økt fra ca 50 (1900) til ca (2000) NBI rapport 1995: ca 10 % av omsetningen er oppretting av feil og skader. DVs ca mrd i 2006 Ca 50% av skader / feil har årsak i likgyldighet (Chalmers) Etter overtagelse oppdages skader: Ca 12% innen 6 år Ca 88% etter 6 år, dvs ligger som feil fra prosjektering og bygging

9 Hvordan unngå feil i prosjektering? (Info fra COWI) Målsetting Prosjektets mål er å kartlegge årsaker til prosjekteringsfeil i forskjellige typer prosjekter, å finne best praksis for prosjektplanlegging og gjennomføring, som gir liten grad av prosjekteringsfeil. Et viktig delmål er å sørge for deling av tilegnet kompetanse med BA-bransjen generelt.

10 Generelle erfaringer Manglende løsning av detaljer Feil som identifiseres tidlig i byggefasen blir ikke fulgt opp senere Manglende avklaring av grensesnitt mot andre fag, manglende ID av reviderte arbeidstegninger Data om utstyr som foreligger først når utstyret er kontrahert, medfører detaljering som må gjøres på byggeplass Mangelfull mengdekontroll Sen identifisering av regulerbare mengder Sent mottak av arbeidstegninger Manglende kompetanse, det forutsettes detaljkompetanse hos leverandør som viser seg ikke å være tilstrekkelig Grensesnitt, plassmangel, kollisjoner som skyldes manglende arrangement- og snittegninger, manglende kotesetting etc

11 Veien til Riktig Utførte Bygg ( RUB ) Periode høst 05 til januar 08 Total verdi. Fem delprosjekter Erfaringer fra Danmark del av basis for vurderinger Målinger avvik for statistikk Ordning fremtidig sikring av kvalitet WEB-system årlige statistikker Holdninger implementering Bilder fra nøkkelferdig bolig hvor bare nøkkelen var ferdig Foto: E. Flydal

12 Bakgrunn for RUB-prosjektet Ønske om å bidra til bedre byggekvalitet Lang erfaring med byggefeil / -skader Tilstandsanalyser av skader Fagkyndig i rettstvister RIF-rapport saker over ett år Fukt hovedproblem Medstifter av Stiftelsen Byggsertifisering kravdatabase som kan benyttes for sikring av kvalitet i alle faser Grov statistikk fra Forbrukerrådet henvendelser pr år innen bygg / bolig Nettverkssamarbeid med Danmark siden 1985 Info om alle ordningene i Danmark

13 Nøkkelferdig hus hvor bare nøkkelen n var ferdig Så kom vannet gjennom takene... Selger fortalte oss at det bare var noen mindre feil Entreprenøret fortalte at taket var i orden Prosjektleder fortalte oss at det var normal byggfukt som skulle ut Og konsulentene fortalte oss at alt var galt...

14 økkelferdig hus hvor bare nøkkelen n var ferdig åte grunnmurer, som kom innover Selger forsikret om at alt var i orden Graveren kunne ikke forstå hvorfor, for leiren er jo tett... Murerne forsikret at grunnmuren var pusset og drenssystemet var i orden Vi fant: Upusset og feil-pusset grunnmur manglende grunnmursplater manglende / feillagt drens leire som fyllmasse

15 Grensesnittene og prosesser 1:1 (tomt) 1:flere (felt) Disse siuasjonene har ulike grensesnitt og prosesser 1:veldig mange (område)

16 Prosjektets hovedmål Prosjektets hovedmål skape et kvalitativt bedre bygg, dvs med en målbar reduksjon av byggefeil og skader på minst 50 % i løpet av en ti-års periode. Ved avslutning kunne påvise positive tendenser Etablert system for oppfølging Etablere en Ordning som skal sikre kvalitet ved kjøp av ny eller brukt bolig implementering av erfaring (seminar og innspill til detaljblader etc)

17 Hvem er med i RUB? Multiconsult Skanska Veidekke Selvaag-Gruppen Kruse-Smith OPAK Stiftelsen Byggsertifisering Statsbygg Forsvarsbygg Forbrukerrådet Norges Takseringsforbund Norges Bygg og Eiendomsforening NTNU HiST HiO Nettverk Danmark (SBi, EBST, BSF, BvB)

18 Prosjektstyre: Alle bidragsytere inkl repr fra programmet Prosjektleder: Svein Bjørberg Multiconsult Koordinerende Arbeidsgruppe Delp. 1: Erfaring Svein Bjørberg Muløticonsult Delp. 2: Måling Erling Thune Holm Skanska Delp. 3: Sikring Jørn Brunsell OPAK Delp. 4: WEB-verkt. Bjørn Vik Stiftelsen Byggsertifisering Delp. 5: Holdning Hege Skinner Norges Bygg og Eiendomsforening Dansk koordinator Kim Haugbølle SBI i v/ Jørgen Nielsen ST v/ Ib Steen Olsen F v/ Ole Bønnelycke v/ Søren Peter Bjarløv Selvaag-Gruppen v/ Eilert Myran Veidekke v/ T. Bølviken Statsbygg v/ K. Lindberg Kruse Smith V/ Trond Stupstad NTNU, Høgskoler Stiftelsen Byggsertifisering SINTEF v/ G. Skylstad Forbrukerrådet v/ J. Tuveng Forsvarsbygg v/ Stig Dybwig Norges Takseringsforbund v/ Ole Ø. Moen / Ottar Skare Pool av deltakere til de ulike delprosjekter Lokale bransjeorganisasjoner - innen BAE - innen takst - innen megling Forbrukerrådet

19 DP 1 Erfaringer fra Danmark Rapport april/mai 2006 Kort om ordningene Byggeskadefonden (1986) for almen nyttig boligbygging 1 %, ettersyn 1. Og 5. år (endret til 3. år) Ca 9700 bebyggelser med ca boliger Eksterne operatører Huseftersynsordningen (1996) Eierskifte Ca rapporter Eksterne operatører (ca 600) godkjennes av Ministeriet Byggeriets EvalueringCenter (BEC, 2002) Fremme kvalitet og effektivitet Løpende CV gjennom tre år Ca 880 evalueringsavtaler i 2005 Utvidet tiltak ved lov 22. des 2006: Byggeskadeforsikring skal gjelde alt boligbyggeri Byggeskadefonden som før for allmennyttig bygging Likverdig forsikring for øvrig boligbygging som del av byggemelding

20 Status for DP 2 Målinger klassifikasjonsstruktur omforenet i 2005 gjøre erfaringer sammenligningsbare identifisering av byggefeil gjøre feilene/skadeomfanget kvantifiserbart og sporbart dermed kan innsatsen settes inn der den trengs statistikk som skal ut baseres på tre ulike temperaturmålinger for 2006: entreprenørenes avvikregistrering i produksjon og reklamasjon % av omsetning Forbrukerrådets registrering (FR) organisert og igangsatt. Bruker student ved NTNU % endring i antall fra år til år Norges Takserings Forbund (NTF) og NITO Takst Samme skjema som FR % endring i antall fra år til år Innspill fra MC om endring av Boligsalgsrapport Skadeskjema for forbrukerrådet - BOLIGER Registrering av skader/feil/mangler på boliger som et ledd i prosjektet "Veien til riktig utførte bygg", finansiert av Byggekostnadsprogrammet. Sett kryss for angivelse av informasjon. Ved valg av "annet", fyll inn aktuell informasjon i feltet til høyre. Gjelder henvendelsen: Oppføring av ny bolig Kjøp/bruk av eksisterende bolig Antall år siden overtakelse Bygningens oppføringsår Annet/andre kommentarer Gjelder henvendelsen: Juridiske/kontraktuelle forhold ved kjøp/salg Skader/feil/mangler på bolig Hvis ja her, fortsett med spørsmålene under Bostedsfylke (boligens lokasjon) Akershus Oslo Aust-Agder Rogaland Buskerud Sogn og Fjordane Finnmark Sør-Trøndelag Hedmark Telemark Hordaland Troms Møre og Romsdal Vest-Agder Nordland Vestfold Nord-Trøndelag Østfold Oppland Bygningsstruktur Enebolig/villa Rekkehus Blokk Annet Hva? Hvor i bygningen er skaden/feilen/mangelen registrert? Utendørs Innendørs Oppholdsrom/stue Loft Kjeller Våtrom - kjøkken Våtrom - bad Våtrom - andre Annet Hvor? Bygningsdel hvor skaden/feilen/mangelen har oppstått (hvor symptomene er synlige) Yttertak Innvendig tak (himling) Yttervegg over terreng Yttervegg under terreng Grunn og fundamenter Innervegg Vinduer/dører Gulv (ikke på grunn) Gulv på grunn Tekniske installasjoner Andre Hvor? Skadetype Fukt Brann Lyd Elektrisk Ujevnheter/skjevheter Sammenbrudd Annet Hva? Personalia (Frivillig. For bruk i en mulig oppfølgingsfase internt i prosjektet. Blir ikke offentliggjort)

21 DP 2 Andre aktiviteter Bruk av studenter Hovedoppgave Byggeskader HiS v/ Marianne Aalborg, Ole P. Nystad Fokus på boliger 6-7 år gamle Intervju borettslag / sameier (4) samt entreprenører (4) Fukt, fall til sluk, takvinduer, balkonger ++ Prosjektoppgaver NTNU høst 2006 Bistår FR med systematisering og oppringing av innkomne klager Kartlegging gjennom spørreundersøkelse om tilfredshet hos boligkjøpere Kartlegger avvik på byggeplasser hos en stor entreprenør Masteroppgaver vår 2007 Videreføring av prosjektoppgaver

22 Status DP 4 DP 4: WEB-verktøy Basis: Kravdatabasen til Stiftelsen Byggsertifisering Samkjøres nå med databasen til NTF for Boligsalgsrapport Skal samkjøres med Byggforsk skadedatabase Hovedjobb i 2007 Budsjett for WEB-utvikling opp i BS-styret 14. des 06

23 Status DP 4 Foredrag, workshops, artikler Bedriftsinterne Åpne Inntatt i undervisning ved NTNU Videre ideer for 2007 OBS-plakater Er det arbeid som er gjort i dag riktig utført? Husk å varsle om avvik Er det klare planer for dagen i morgen? Forelesningsserie i skoleverket Videregående, høgskoler, universitet En arbeidsdag hos håndverker, ingeniør, arkitekt, innkjøp etc Distriktsvise seminarer Inne- / utekultur dvs kommunikasjon Basnivå som hovedmål Store så vel som små bedrifter

24 Hva er målet m med Ordningen? (Eller skal vi kalle det Sertifikat eller Deklarasjon ) Sikre kjøper den kvalitet han / hun har krav på iht: valgt standard ved nybygg. Krever avtale om standard som så skal sikres prospekt og kontrakt ved brukt bolig sertifikat (gjelder både ny og brukt bolig) Gi grunnlag for statistikker som viser utviklingen av omfang byggefeil / -skader fokus på spesielle områder erfaringstilbakeføring til involverte parter samt undervisning

25 Hva mener vi med Ordningen? En definert struktur som sikrer at målene blir nådd Obligatorisk med aktiviteter for kvalitetssikring Ekstrahering av filtrerte data som gir grunnlag for statistikker Gir klar tilbakeføring av erfaringer Som viser at bransjen griper fatt i problemene selv Nøytral plassering, dvs ikke hos part i byggesak Stiftelsen Byggsertifisering? SINTEF Byggforsk? Nytt organ?

26 vor kan vi bruke Kravdatabasen til iftelsen Byggsertifisering? Ref.: S. Bjørberg Multiconsult KS av prosjektering og bygging Refinansiering Kjøp og salg Kvalitet / Funksjon Utløp av reklamasjonstid Utvikling / oppgradering TG 0 Overtagelse Utskifting Vedlikehold TG 1 TG 2 TG 3 Idé, Program Ferdigstillelse TG = Tilstandsgrad iht NS 3424

27 Byggsertifisering Organisering Stiftelsen Byggsertifisering Rådet Klagenemnd Styret Administrasjon Kontordrift Fagnemnd Operatør Operatør Operatør Kunde Kunde Kunde Kunde Kunde Kunde Kunde

28 Standard / kvalitet Overtagelse - ferdigstilling - reklamasjonstid Normalt forventet forløp KS - prosjektering - bygging Kjøp -avtale Kjøp -avtale Kontrakt - def std Produksj -avvik Overtag -avvik Reklamasjon -avvik Eierskifte - tilstand - bme rdningens atabase krav avvik statistikk Sertifikat -byggefeil - miljø -energi Sertifikat - ajour Sertifikat - oppdatert

29 Serifikat Dokument (sertifikat): Forside i Loggbok klarert for byggefeil, men også energi og miljø Loggbok med Juridiske dokumenter FDV-instruks

30 Hvorfor kombinert sertifikat Det samme objekt skal sertifiseres bygningsdeler for vurdering av feil, energi, miljø er de samme sjekkpunkter separate for byggefeil ca 120 energi ca 40 miljø ca 50 sjekkpunkter ved samkjøring reduseres til ca lavere kostnader Samkjøring vil kreve avklaring med BE samkjørt opplæring En operatør på objektet skal være nok samkjørt database for statistikker og gjenfinning

31 Viktige kontaktpunkter NVE Gjennomført møte Enig i samkjøring Ønsker web-base for gjenfinning (GAB) OED Skal ha møte BLD Har hatt møte Enig i samkjøring Vil ha obligatorisk eierskifterapport Opptatt av kostnader rundt transaksjon BE Har hatt møte, skal samarbeid videre Ser kombinert ordning som verktøy som dokumenterer at PBL er oppfyllt KRD Innrapportering Meget fornøyd med vår synlighet

32 Nivåer påp statistikk Produksjon (5% iflg NBI) Bruk (5% iflg NBI) Åpent nivå - % av omsetning fra entr. Åpent nivå - % nedgang i klager FR - % nedgang i avvik NTF Internt nettverk - Benchmarking - samarbeid Internt nettverk - Benchmarking - samarbeid Internt nivå - hos den enkelte Internt nivå - grunnlag for frivillig FoU

33 Publiserte årlige statistikker Rapporter sortert iht GAB - erfaringer - seminarer - tiltak Ekstraherte data for felles behandling NBI RUB WEB BS* NTF *Byggsertifisering Filter Ekstrahering av data for felles behandling eltakernes gne atabaser Statsbygg Selvaaggruppen Forsvarsbygg MULTI- CONSULT OPAK Forbrukerrådet Skanska Veidekke Kruse Smith Andre?

34 Agenda 21 for RUB (Veien til Riktig Utførte Bygg) Vi er et prosjektteam med ambisjoner på vegne av våre kunder, oss selv, våre firmaer og næringen Vårt mål er å etablere kultur og holdninger som gir kvalitativt gode bygg Vårt utgangspunkt er bred flerfaglig årvåkenhet og aktivitet Vi vil bidra til bærekraftig og kostnadseffektiv bygging gjennom synliggjøring av statistikker og artikler Vi vil særlig gjøre vårt ytterste for å skape verdi for byggenes brukere gjennom etablering av ordning som sikrer kvalitet Vi oppfordrer til åpenhet innen kompetanseoppbygging og -spredning Kontakt:

35 Husk innspill til rubygg.no

36 Takk for oppmerksomheten