Byggefeilene skal ned - en ledelsesutfordring

Transkript

1 Byggefeilene skal ned - en ledelsesutfordring Veien til riktig utførte bygg RUB Oslo, oktober 2007 Svein Bjørberg FoU-leder Multiconsult AS, professor II NTNU Bilder fra nøkkelferdig bolig hvor bare nøkkelen var ferdig Foto: E. Flydal Innhold Om prosjektet Veien til riktig utførte bygg ( RUB ) Hva har vi funnet så langt? Hvilke tiltak er satt i gang? Resultater, dvs hva vil vi foreslå? Hvor ligger utfordringene? Dato: Byggefeil Side: 2 1

2 Bakgrunn for RUB RIF-prosjekt: ca 420 saker, 50% med fukt, småhus, skoler etc Case: Nøkkelferdig hus hvor bare nøkkel var ferdig Byggskade: Skade som følge av gal design, gal utførelse etc Byggefeil: Gal utførelse dvs avvik fra gitte forutsetninger Økende problem til tross for mange gode tiltak Kunnskap om tidligere byggskikk / -metoder er generelt dårlig De fleste feil har banale årsaker Antall mulige valg økt fra ca 50 (1900) til ca (2000) NBI rapport 1995: ca 10 % av omsetningen er oppretting av feil og skader. Dvs ca mrd i 2007 Ca 50% av skader / feil har årsak i likegyldighet (Chalmers) Etter overtagelse oppdages skader noe innen 6 år mange etter 6 år, dvs ligger som feil fra prosjektering og bygging Dato: Byggefeil Side: 3 Nøkkelferdig hus hvor bare nøkkelen var ferdig Så kom vannet gjennom takene... Dato: Byggefeil Side: 4 2

3 Nøkkelferdig hus hvor bare nøkkelen var ferdig Våte grunnmurer, som kom innover Selger forsikret om at alt var i orden Graveren kunne ikke forstå hvorfor, for leiren er jo tett... Murerne forsikret at grunnmuren var pusset og drenssystemet var i orden Vi fant: Upusset og feil-pusset grunnmur manglende grunnmursplater manglende / feillagt drens leire som fyllmasse Dato: Byggefeil Side: 5 RUB-prosjektet Prosjektets hovedmål Prosjektets hovedmål Skape et kvalitativt bedre bygg, dvs med en målbar reduksjon av byggefeil og skader på minst 50 % i løpet av en ti-års periode. Ved avslutning kunne påvise positive tendenser Etablert system for oppfølging Etablere en Ordning som skal sikre kvalitet ved kjøp av ny eller brukt bolig implementering av erfaring (seminar og innspill til detaljblader etc) Dato: Byggefeil Side: 6 3

4 RUB - prosjektet Delprosjekter og tidplan Periode høst 05 til januar 08 Fem delprosjekter Erfaringer fra Danmark del av basis for vurderinger Målinger avvik for statistikk Ordning fremtidig sikring av kvalitet WEB-system årlige statistikker Holdninger implementering Dato: Byggefeil Side: 7 RUB-prosjektet Disse er med, dvs stor bredde Multiconsult Skanska Veidekke Selvaag-Gruppen Kruse-Smith OPAK Stiftelsen Byggsertifisering Statsbygg Forsvarsbygg Forbrukerrådet Norges Takseringsforbund NITO-Takst Norges Bygg og Eiendomsforening NTNU HiST HiO Nettverk Danmark (SBi, EBST, BSF, BvB) Dato: Byggefeil Side: 8 4

5 RUB-prosjektet Grensesnitt viktig basis 1:1 (tomt) 1:flere (felt) Disse siuasjonene har ulike grensesnitt og prosesser 1:veldig mange (område) Dato: Byggefeil Side: 9 Hva har vi funnet?? Eksempel blant mange: Case Karasjok Nytt hus 2006 Nøkkelferdig hvor byggmester var ansvarlig PRO, UTF, Kontroll Masse problem Oversvømmelse Lekkasjer mellom bad, tak, vegger Is på innside vegg Krøllete gulvbelegg Ingen hjelp Kommunen, takstmann, RIF Pådytt nå ga møte i juni Ufullstendig referat Mail i sept om at intet skjer Dato: Byggefeil Side: 10 5

6 Hva har vi funnet?? Eksempel fra ombygging Dato: Byggefeil Side: 11 Hva har vi funnet?? Fra erfaringer ute Danmark (DP 1) Byggeskadefonden fra 1987 Ny lov til behandling i FT Klar organisering BBS egen håndbok England Home Information Package Trådde ikraft fra 1. Juni ov.uk/consumer/ Entreprenører (DP 2) Vanskelig å få gode nok data for statistikk Fokus øker KS-bevissthet Manglende kompetanse i å se feil Endring av detaljer / materialer tar tid (eks GU til Glasroc) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Kommuner med aktivt tilsyn har bedre kvalitet enn der det er passivt Boliger med BSF har bedre kvalitet enn de utenfor ordningen Plassering Glemsel Estetikk Leverandør Tegning Diverse Dato: Byggefeil Side: 12 6

7 Skadeskjema for forbrukerrådet - BOLIGER Registrering av skader/feil/mangler på boliger som et ledd i prosjektet "Veien til riktig utførte bygg", finansiert av Byggekostnadsprogrammet. Sett kryss for angivelse av informasjon. Ved valg av "annet", fyll inn aktuell informasjon i feltet til høyre. Gjelder henvendelsen: Oppføring av ny bolig Kjøp/bruk av eksisterende bolig Antall år siden overtakelse Bygningens oppføringsår Annet/andre kommentarer Gjelder henvendelsen: Juridiske/kontraktuelle forhold ved kjøp/salg Skader/feil/mangler på bolig Hvis ja her, fortsett med spørsmålene under Bostedsfylke (boligens lokasjon) Akershus Oslo Aust-Agder Rogaland Buskerud Sogn og Fjordane Finnmark Sør-Trøndelag Hedmark Telemark Hordaland Troms Møre og Romsdal Vest-Agder Nordland Vestfold Nord-Trøndelag Østfold Oppland Bygningsstruktur Enebolig/villa Rekkehus Blokk Annet Hva? Hvor i bygningen er skaden/feilen/mangelen registrert? Utendørs Innendørs Oppholdsrom/stue Loft Kjeller Våtrom - kjøkken Våtrom - bad Våtrom - andre Annet Hvor? Bygningsdel hvor skaden/feilen/mangelen har oppstått (hvor symptomene er synlige) Yttertak Innvendig tak (himling) Yttervegg over terreng Yttervegg under terreng Grunn og fundamenter Innervegg Vinduer/dører Gulv (ikke på grunn) Gulv på grunn Tekniske installasjoner Andre Hvor? Skadetype Fukt Brann Lyd Elektrisk Ujevnheter/skjevheter Sammenbrudd Annet Hva? Personalia (Frivillig. For bruk i en mulig oppfølgingsfase internt i prosjektet. Blir ikke offentliggjort) Hva har vi funnet?? Fra diskusjoner i DP 2 Avvikskartlegging i prosessen 1-4% i produksjon, 0,5 2% i garanti Ikke grunnlag for påstand, foreløpig for kort periode Tilfeldige prosjekter ett år kan ikke sammenlignes med tilfeldige et annet år Men det er klare tendenser til Bedre kvalitet, dvs mindre avvik der det er avviksregistrering Bedre kommunikasjon mellom inne- og utekultur Sortere ut løsninger med problemerfaring Etablert KS-system pr uke på brakka Positivt tiltak som følges opp Meget viktig der det er mange u-entreprenører / leverandører (og det er det jo) Klart ønske om grundig gjennomgang av Rapport 1994 (5%+5%) Mulighetene for å gjenta denne men den er ikke repeterbar Dato: Byggefeil Side: 13 Hva har vi funnet?? Gjennom studenter en hovedoppgave 168 bygg (HiST), tre masteroppgaver tre prosjektoppgaver, 260 bygg samt case (NTNU) Hovedtrekk Nesten alle har fuktproblem Kuldebroer, lyd, Forsinkelser, dårlig kommunikasjon Avfeid med dette er normalt, det er slik vi gjør det Case Bra tegninger og avtale Ga ekstra tid for å oppnå god kvalitet Masse problem konkurs Dato: Byggefeil Side: 14 7

8 DP 2 Erfaring fra PBE Oslo kommune Brann 23 punkter Sikkerhet i bru / brukbarhet 10 punkter Miljø / helse 12 punkter (mye på fukt) Installasjoner 6 punkter Dato: Byggefeil Side: 15 Hva har vi funnet?? Gjennom studenter Hovedoppgave Byggeskader HiS v/ Marianne Aalborg, Ole P. Nystad Fokus på boliger 6-7 år gamle (168 stk) Intervju borettslag / sameier (4) samt entreprenører (4) Alle byggene har fukt- / vannproblemer (drenering, tak, terrasser, fall til sluk) Manglende isolasjon, kuldebroer Lydisolasjon vertikalt Dårlig kommunikasjon hovedkontor byggeplasser Valg av billige dårlige løsninger til tross for.. Utsetting av posisjoner med avvik +++ Prosjektoppgaver NTNU høst 2006 v/ Kåre Ydsti Bistår FR med systematisering og oppringing av innkomne klager (59) 60% på eneboliger, 20% i blokk 70% yngre enn 5 år, ca 20% mellom 5 og 15 år 30% ahr med fukt bad og utette tak Casestudie av 1:1 situasjon god avtale, dårlig kommunikasjon under veis ( dette er normalt etc), Overtagelse og 1-årsbefaring: dette skal ordnes når jeg får tid Konkurs, nytt firma og bygger videre borte i gata Dato: Byggefeil Side: 16 8

9 Hva har vi funnet?? Gjennom studenter Prosjektoppgave NTNU høst 2006 v/ Arnstein Killingtveit Kundetilfredshet, dvs kartlagt samsvar mellom forventninger og opplevelse Spørreskjema ut i til områder dvs ca 200 boliger. Svarprosent 35% 70% på leiligheter, 20% i kjede, 10% i enebolig Kjøpsgrunnlag 65% tegninger, 35% visningsleilighet, 10% 3D 90% hadde feil og mangler men 75% er fornøyde (rettet opp manglene) Vanskelig å se for seg det ferdige produkt Tolerer at det oppstår forsinkelser men da må de informeres Prosjektoppgave NTNU høst 2006 v/ Ida Fossen Kartlegger avvik på byggeplasser hos en stor entreprenør Null-feil strategi ved overtagelse. Dette sier ikke noe om avvik i prosessen Ulike kontrollrutiner og sjekklister fra byggeplass til byggeplass Generell holdningsendring i å bli bedre. Fokus på kvalitet er skjerpende i seg selv Dato: Byggefeil Side: 17 Hva har vi funnet?? Gjennom studenter Masteroppgave NTNU vår 2007 v/ Arnstein Killingtveit Kvalitetsoppfattelse og forsikringsordninger ved kjøp av bolig Spørreskjema til 400 boligeiere (mellom 5 og 11 år). Svarprosent 32% 64% på leiligheter, 36% i kjede og enebolig 69% har reg feil/skader mellom 1. og 5. år, hvorav 16%-poeng vesentlige 60% fikk rettet opp feilene uten problem, resten hadde problem og noen fikk ikke rettet opp 36% har reg feil/skader etter 5. år, hvorav 5%-poeng er vesentlige 50% har ikke vært med på overtagelse av fellesareal Av de som kjøpte boligen brukt har bare 9% fått opplysninger om tilstand av fellesarealet 60% kan tenke seg å kjøpe av samme utbygger Masteroppgave NTNU vår 2007 v/ Ida Fossen Fremtidsrettet byggeri. KS i byggeprosessen og industrialisering Manuelt system enklere å ta i bruk. Bruk av PDA er en terskel Eldre er mer aktive i bruk av sjekklister enn yngre Eldre mener at sjekklister bidrar til bedre kvalitet Delegert ansvar skaper bedre kvalitet Baderomskabiner har transport og mntasjeutfordringer (skjeve vegger, fuger sprekker, slukbrønn får skade) Boligmoduler krever vesentlig dokumentasjon ut over produktgodkjenning (brann, stabilitet) Dato: Byggefeil Side: 18 9

10 Hva har vi funnet?? Gjennom studenter Masteroppgave NTNU vår 2007 v/ Kåre Ydsti Prosessen Kjøp og salg av brukt bolig. Spørreskjema til 200 som har solgt og 200 som hadde kjøpt Ca eiendommer i salg ( ca nye, ca brukte, ca uten bygg) Ca 20% av overdragelsene har problemer oppdaget i ettertid Ca eierskifteforsikring, hvorav ca til behandling, hvorav ca 300 for retten Ca 40% av klager har med manglende /feil opplysninger fra megler 80% har med fukt Ca 90% ble forelagt tilstandsrapport, 60% mener den øker forståelsen av boligen, 55% tillegger den vekt ved beslutning Ca 90% mener annonsen stemmer bra med virkeligheten Ca 36% av kjøperne mener megler ikke ivaretar deres interesse Dato: Byggefeil Side: 19 Hva har vi funnet?? Andre forhold Norges Takseringsforbund NITO-takst Boligsalgsrapportene er for upresise Få bort TG 1-3 og risikokonstruksjon Revidert kommer des 07 Behov for bedre kompetanse Gjennomgang av kompetansekrav og godkjenningsordning Igangsatt landsomfattende skaderegistrering blant sine medlemmer Avsluttes 31. Okt, resultat i løpet av nov 07 Utdannelsessiden Byggefeil og skader er satt på dagsorden ved NTNU og kurs Finnes ikke på dagsorden på andre læringsnivåer Dato: Byggefeil Side: 20 10

11 Innspill fra Hans Gelmeyden ( ) Fra Monster til Helt Overlater problem Til kjøper/forbruker Køser konflikter i rettsalen Bransjen tar ansvar og rydder opp i uakseptable forhold Kommunikasjon må på dagsorden Etos (arena), patos (rolle), logos (historie) Få frem kjeltringene Dato: Byggefeil Side: 21 Hvilke tiltak er satt i gang? Hos entreprenørene Klarere KS-rutiner mellom inne og ute Mer direkte oppfølging og rapportering pr prosjekt Kritisk gjennomgang av løsninger man har dårlig erfaring med Diskusjon og struktur på Ordning Innhold, plassering, obligatorisk eller ikke etc Standard / kvalitet, sikre kvalitet Statistikker med fokus på spesielle områder Erfaringstilbakeføring Diskusjoner med KRD, NVE, BLD, BE, OED etc Samkjøring med andre formål (energi, miljø) Dato: Byggefeil Side: 22 11

12 Hvilke tiltak er satt i gang? Revidert Boligsalgsrapport Basis i kravdatabasen til Stiftelsen Byggsertifisering Uavhengig, mer presis bruk av TG etc Må inkludere fellesskapet WEB-verktøy Kravdatabasen til Stiftelsen Byggsertifisering overføres til WEB Samkjøres med databasen til NTF for Boligsalgsrapport Foredrag, workshops, artikler Bedriftsinterne, åpne Inntatt i undervisning ved NTNU Dato: Byggefeil Side: 23 Hva vil vi foreslå? Hva mener vi med Ordningen? En definert struktur som sikrer at målene blir nådd Obligatorisk med aktiviteter for kvalitetssikring Ekstrahering av filtrerte data som gir grunnlag for statistikker Gir klar tilbakeføring av erfaringer Som viser at bransjen griper fatt i problemene selv Nøytral plassering, dvs ikke hos part i byggesak Stiftelsen Byggsertifisering? SINTEF Byggforsk? Nytt organ? Fritt for alle? Dato: Byggefeil Side: 24 12

13 Hvor kan vi bruke Kravdatabasen til Stiftelsen Byggsertifisering? KS av prosjektering og bygging Refinansiering Kjøp og salg Kvalitet / Funksjon Utløp av reklamasjonstid Utvikling / oppgradering TG 0 Overtagelse Utskifting Vedlikehold TG 1 TG 2 TG 3 Idé, Program Dato: Byggefeil Side: 25 Ferdigstillelse TG = Tilstandsgrad iht NS 3424 Ref.: S. Bjørberg Multiconsult Byggsertifisering Organisering Stiftelsen Byggsertifisering Rådet Klare krav til kompetanse godkjennng profesjonsforsikring Klagenemnd Styret Administrasjon Kontordrift Fagnemnd Operatør Operatør Operatør Kunde Kunde Kunde Kunde Kunde Kunde Kunde Dato: Byggefeil Side: 26 13

14 Standard / kvalitet Overtagelse - ferdigstilling - reklamasjonstid Normalt forventet forløp KS - prosjektering - bygging Kjøp -avtale Kjøp -avtale Kontrakt - def std Produksj -avvik Overtag -avvik Reklamasjon -avvik Eierskifte - tilstand - bme Ordningens Database -krav -avvik -statistikk Sertifikat -byggefeil - miljø -energi Sertifikat -ajour Sertifikat - oppdatert Dato: Byggefeil Side: 27 Hvorfor kombinert sertifikat Det samme objekt skal sertifiseres bygningsdeler for vurdering av feil, energi, miljø er de samme sjekkpunkter separate for byggefeil ca 120, energi ca 40, miljø ca 50 sjekkpunkter ved samkjøring reduseres til ca , lavere kostnader Samkjøring vil kreve avklaring med BE, NVE, OED, KRD etc samkjørt opplæring En operatør på objektet skal være nok på boliger samkjørt database for statistikker og gjenfinning Dato: Byggefeil Side: 28 14

15 Eksempel på energimerke Energimerket vil/kan bl.a. inneholde: Fakta om bygget Beregnet energibehov ved normalisert bruk Målt energibruk for bygget Vurdering basert på type oppvarming/energibærer Smlgn. med andre/nye bygninger i samme kategori Tiltaksliste med vurderinger & anbefalinger Foreliggende forslag om egenmelding er for dårlig Dato: Byggefeil Side: 29 Nivåer på statistikk Produksjon (5% iflg NBI) Bruk (5% iflg NBI) Åpent nivå - % av omsetning fra entr. Åpent nivå - % nedgang i klager FR - % nedgang i avvik NTF Internt nettverk -Benchmarking - samarbeid Internt nettverk -Benchmarking - samarbeid Internt nivå - hos den enkelte Internt nivå - grunnlag for frivillig FoU Dato: Byggefeil Side: 30 15

16 Publiserte årlige statistikker Rapporter sortert iht GAB - erfaringer - seminarer - tiltak Ekstraherte data for felles behandling NBI RUB WEB BS* NTF *Byggsertifisering Filter Ekstrahering av data for felles behandling Deltakernes egne databaser Statsbygg Selvaaggruppen Forsvarsbygg MULTI- CONSULT OPAK Forbrukerrådet Skanska Veidekke Kruse Smith Andre? Dato: Byggefeil Side: 31 Hva vil vi foreslå? Sertifikat / deklarasjon ved overtagelse nybygg Klarert for feil, energi og miljø (utvidet ringperm fra Boligprodusentene) Utvidet garanti (5 år?), Definert dokumentasjon fra prosjektering / bygging som underbygger ikke svikt (kfr NS 3424) Obligatorisk tilstandsrapport ved eierskifte Skader, avvik fra lover etc, energi, miljø Bedre kompetanse hos operatører Lese feil, symptomer, skader Godkjennes (DK: Beskikkede Byggesakkyndige ) Forankring i Stiftelsen Byggsertifisering (som har bred tilslutning i bransjen) Samarbeid med RIF, Norges Takseringsforbund og NITO-Takst, SINTEF- Byggforsk, Forbrukerrådet etc Årlige statistikker Sannsynlig fra temp.test NFR-NITO etc Implementeringsseminarer hvert år Dato: Byggefeil Side: 32 16

17 Siktemålet (struktur) Info fra byggeprosess Info fra tidligere Rapporter og bruk KS i prosjektering KS i bygging Overtagelsesprosess Eierskifteprosess Startgrunnlag SERTIFIKAT -byggefeil -energi -miljø -dokumenter Rapport GAB BOLIGSALG -tilstand -energi -miljø -dokumenter TID Kravdata BS Dok Miljø Krav og data sorteres iht kompleksitet i byggeriet Energi Tilstand (feil) 15 x Byggefeil Komp Skader Dato: Byggefeil Side: 33 Komp.krav rel til studiepoeng RIF BBS NTF / NITO Siktemålet (mulig organisering med basis i parallell til DK) DK Obligatorisk Ordning N Regjering Besluttende Regjering Næringsdep Godkjennende Departementer NB! Mange! EBST Formulerende BE Eierskifte Indireke Direkte Nybygg Nybygg Indirekte Direkte Eierskifte TI, SBi e.l. Forsikring BSF Utøvende Nye Stiftelsen Byggsertifisering Privat Offentlig Dato: Byggefeil Side: 34 17

18 Finansiering Frivillig eller obligatorisk? Vi tror nok at obligatorisk innen bolig er nødvendig 3.-parts kontroll er nødvendig Hvem skal betale? I alle fall ikke kjøper i den andre enden Forsikring betalt eksplisitt av kjøper for å dekke andres feil må være gal ordning En del av byggeriet? KS-kostnader er en del av byggekostnadene, dvs en del av de involverte parters kostnader Forsikringsordning gir ikke incentiver, eller? Loggbok og sertifikat burde gi lavere forsikring Hva med Staten? Ett prosentpoeng lavere dokumentavgift vil dekke det meste Dato: Byggefeil Side: 35 Hvor ligger utfordringene?? Bli kvitt de useriøse Konkursryttere, Hui og Hei AS Erfaringer fra Danmark viktig Tryggere transaksjon Uavhengig kontroll ved nybygg Uavhengig operatør for Boligsalgsrapport Klarere Boligsalgsrapport Kun bruke en TG TG 3: Brudd på lov, forskrift eller sikkerhetsrisiko TG 2: Forventet kostnad rundt hjørnet Forankring hos myndighetene Alle ønsker forbedring, og da burde det jo være mulig Dato: Byggefeil Side: 36 18

19 Takk for oppmerksomheten Spørsmål? Ideer? Forslag? Kritikk? Forbedring? Dato: Byggefeil Side: 37 19