Porsgrunn kommune Byutvikling

Transkript

1 Porsgrunn kommune Byutvikling Arkivsak-dok. 14/ Saksbehandler Fridrik Ivar Bergsteinsson Saksgang Møtedato Utvalg for miljø og byutvikling Bystyret Sluttbehandling av reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27 Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, og med henvisning til saksframlegget vedtas forslag til «Reguleringsplan (detaljregulering) for Fjordgløttvegen 27, plankart datert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert Vedlegg: 1. Forslag til plankart, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Forslag til planbeskrivelse, datert Forslag til illustrasjonsplan, datert Fotomontasje, datert Solstudie, datert Vurdering terrengstabilitet, datert Vurdering kaikonstruksjon, datert Støy Multiconsult, datert Vurdering forurenset grunn, udatert 11. Tillatelse båtplasser FM 12. ROS-analyse, datert Sjekkliste 14. Uttalelse Grenland Havn IKS 15. Merknader til offentlig ettersyn 16. Saksframlegg 1. gangs behandling, datert Vedtak UMB, datert Tiltakshaver/forslagsstiller: Fjordgløtt Eiendom AS Plankonsulent: Børve og Borchsenius AS Dokumentnr.: 14/ side 1 av 6

2 Viktige punkter i saken: Planforslaget fremmes av Fjordgløtt Eiendom AS. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for en utvikling av til sammen 40 leiligheter fordelt på tre bygninger med tilhørende funksjoner samt utvidelse av småbåthavn. Det legges også til rette for etablering av kyststi samt allmenn tilgjengelighet via uteoppholdsareal i område f_u1. Fylkesmannen i Telemark har fremmet innsigelse mot planforslaget som har blitt trukket etter mekling med rådmannen. Det ble mottatt 11 merknader til planforslaget. Merknader til forslaget går i hovedsak på solforhold, skyggepåvirkning, innsyn, etappevis utbygging, høyde, tilpasning, trafikal forhold og verdiforringelse. Planforslaget legger til rette for en utvikling av området som styrker Heistad som boområde og lokalsenter. Tiltaket bygger opp under arealstrategien i kommuneplanens arealdel, og er i tråd med kommunens satsning på boligutvikling. Tidligere behandling Utvalg for miljø og byutvikling vedtok i møte i sak 80/16 å legge privat forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Fjordgløttvegen 27, med plankart datert og tilhørende reguleringsbestemmelser datert , til offentlig ettersyn i perioden Ved fristens utløp forelå det 12 høringsuttalelser/merknader til planforslaget. Innkomne merknader og uttalelser: Hovedinnholdet i merknadene/uttalelsene er forsøkt oppsummert og kommentert nedenfor. Kommentarer til private parter oppsummeres i hovedsak under Rådmannens generelle vurdering. Fylkesmannen i Telemark, datert Fylkesmannen i Telemark v/ Miljøvernavdelingen fremmet følgende innsigelser til planforslaget: Manglende byggegrense mot sjø Manglende regulering av formål som sikrer offentlig tilgjengelighet i hele sjøfrontens lengde. Kommunens vedtatte Kyststi-trasè passerer på nordside av planområdet. Tursti-forbindelse som er vist i foreliggende planforslag anses som vesentlig forbedring av allmennhetens adgang til kysten. Planforslaget sikrer etablering av gjennomgående tursti + allmenn tilgjengelighet til kai og badeplass. Utstrekning av allment tilgjengelig kai og strandområde (område f_u1) er ca. 500m2. Tursti-trasè gjennom området kommer i tillegg til dette. Planforslaget legger altså til rette for en vesentlig forbedring for allmenheten mht. gangforbindelser + tilgang til sjø. Dette er etter administrasjonens vurdering i samsvar med Statlig planretningslinje for strandsonen pkt. 5.2 : «Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen». Fylkesmannen etterlyser i sin innsigelse byggegrense mot sjø. Det er i foreliggende planforslag (på plankart) vist byggegrense ca. 3m fra formålsgrense mot sjø. Fjordgløttveien 27 er i dag en avstengt/privat næringseiendom. Eksisterende terrengforhold samt etablerte støttemurer mot naboeiendommer hindrer mulighet for ferdsel langs vannkanten. Dokumentnr.: 14/ side 2 av 6

3 Det er kommunens vurdering at denne saken er unik og at den vil ikke skape presedens i andre saker. Fylkesmannen i Telemark, datert Fylkesmannen v/miljøverndirektøren kan på bakgrunn av oversendte dokumenter og opplysninger som fremkom i møte trekke innsigelsen til planforslaget for Fjordgløttvegen 27. Telemark fylkeskommune, datert Fylkeskommunen er opptatt av å sikre god kvalitet og universell utforming av lekeplasser innenfor planområdet samt tilgjengelighet til sjøen. Administrasjonens kommentar: Gitt den nye oppdatering av reguleringsplan for Fjordgløttvegen (naboplanen) som har fjernet blokk B2, og dermed vesentlig forbedret solforhold til område f_u2, vurderes plassering av lekeplassen som optimal for området. Dette argumenteres med at plassering blir i den grønne del av planområdet med gode solforhold og med god avstand fra biltrafikken, noe som vurderes optimalt utfra trafikksikkerhetsperspektiv. Vedrørende tilgjengelighet til sjø, se kommentar til fylkesmannen. Statens vegvesen, datert Statens vegvesen har ingen merknad til planen. Bane NOR, datert Jernbaneverket gjør oppmerksom på at planområdet har eneste biladkomst via planovergangen på Brevikbanen. Planforslaget innebærer en økning av biltrafikken over planovergangen. Planovergangen er sikret med heldekkende bommer, og det er 2-3 alternative krysningspunkter for fotgjengere. Bane NOR ber kommunen vurdere om sikkerhet ved planovergangen bør omtales i ROS-analysen. Det er mulighet for at gående og syklende benytter undergang nær planovergangen. Dette vil forbedre sikkerheten og ber kommunen vurdere om det er mulig å oppgradere denne. Bane NOR forutsetter også at det reguleres rekkefølgebestemmelse med krav om at Bane NOR får geoteknisk vurdering til gjennomsyn før det gis rammetillatelse. Rådmann har vurdert konsekvensen av økt biltrafikk over planovergangen samt økt trafikk på selve banestrekningen (containertog) og anser den som uproblematisk, da det kun er snakk om en mindre økning i ÅDT. I tillegg vurderes undergangen som tilfredsstillende for både syklende og gående. Rådmann ser ikke behov for ytterligere redegjørelse for trafikken i ROS-analysen. Krav om rekkefølgebestemmelse tilknyttet krav om at Bane NOR får geoteknisk vurdering til gjennomsyn tas til følge. NVE, datert NVE kan ikke se at dere har bedt om hjelp i denne saken, og vil derfor ikke behandlet den. Rådmannens kommenter: Ingen kommentar. Eldrerådet, datert Eldrerådet er opptatt av universell utforming av felles områder både ute og inne, eksempelvis nedsunkne fortauskanter ve kryssing av gater. Gang- og sykkelstier ønskes separert. Ønsker at planen legger til rette for adkomst med drosje/ambulanse. Rådmannen mener at utomhusplan vil ta vare på disse forholdene. Heistadtangen sameie, datert Dokumentnr.: 14/ side 3 av 6

4 Heistadtangen sameies uttalelse går i hovedsak ut på følgende punkter: Byggehøyder, skyggepåvirkning, verdiforringelse, dårlig arkitektonisk tilpasning, ønsker lavere boliger (i tråd med FGV 23-25), kritisk til etappevis utbygging og trafikk økning, men er positiv til allmenn tilgjengelig tursti. Se rådmannens generelle vurdering. Fellesforum for Heistad, Brattås og Skjelsvik, brev datert Merknader til planforslaget går i hovedsak ut på følgende punkter: Byggegrense, byggehøyder, krav om utbygging i «Sørlandsstil». Vedrørende byggegrense, se kommentar til Fylkesmannen. Når det gjelder innspill til solforhold og innsyn, se rådmannens generelle vurdering. Fellesforumet mener at Porsgrunn kommune har tidligere vedtatt planer som pålegger at alle nybygg langs sjøsiden skulle bygges i «Sørlandsstil». Rådmann finner ingen referanse til slik føring i kommunens vedtatte planer. Ønske om slik føring stemmer ikke overens med kommunens syn på fornuftig byutvikling. Heistadtangen Leilighetsameie , brev datert Merknader til planforslaget går i hovedsak ut på følgende punkter: Byggehøyder, solforhold, innsyn, etappevis utbygging samt trafikal utfordringer. Se rådmannens generelle vurdering. Heistad motorbåtforening, brev datert Planforslagets bølgebryter er tegnet inn i innseilingen til foreningens etablerte havn. Foreningen Heistad motorbåtforening forutsetter at det foreslåtte anlegget etableres med god avstand til etablert anlegg slik at innseilingen opprettholdes med god og seilingssikker bredde. Grenland Havn har uttalt seg til disse forholdene og har konkludert at tiltaket ikke er til hinder for sjøfarende i området og har ingen innvendinger til tiltaket i forhold til fremkommelighet og sikkerhet. Svein I. Meyer, brev datert Merknad til planforslaget går i hovedsak ut på følgende punkter: Solforhold, småbåthavn, støy og innsyn. Vedrørende merknad til solforhold, se rådmannens generelle vurdering. Merknaden belyser bekymring for økt støy og innsyn som konsekvens av allmennhetens adgang til brygga og krever 1,8 meter høyt gjerde mot eiendommen som avbøtende tiltak. Dette anser rådmannen som urimelig krav og mener at et 1,8 meter høyt gjerde langs brygga vil medføre forringelse av opplevelsen for allmennheten. Rådmann mener at mulig økt innsyn fra brygge ligger innenfor hva kan forventes innenfor etablerte boligstrøk i byområdet. Dokumentnr.: 14/ side 4 av 6

5 Når det gjelder innspill om krav om forbud mot masteførende båter så anses det ikke i regi av reguleringsplan å ta stilling til slikt. Leiligheter innen for BB1 anses til å bli tilsvarende berørt av mulig støyproblematikk fra masterførende båter som Fjordgløttvegen 50. Rådmannen mener derfor at det er trygt å anta at beboere i BB1 kommer til å stille lignende krav til støy som herr Meyer. Rådmannens generelle vurdering: Byggegrense mot sjø Rådmann står ved tidligere vurdering til byggegrense mot sjø. Etappevis utbygging I saksfremlegg til 1. gangsbehandling av planforslaget ønsket rådmannen å avvente innspill til etappevis utbygging før det tas endelig vurdering om dette forhold. Av innkomne merknader til saken har kun Heistad sameie vist bekymring til dette punktet. Ved befaring til første gangs behandling fikk forslagsstiller lagt vekt på at etappevis utbygging er en forutsetning for realisering av planen. I følge utbygger blir utbygging av BB2 satt i gang når alle boligene på område BB1 er solgt. Det ble samtidig opplyst om at dersom etterspørselen er stor nok kan begge byggetrinn realiseres samtidig. Rådmannen vurderer det dithen at fordelen ved å sikre regulering av tidligere industritomt til boligformål må vektes høyere enn ulempene en etappevis utbygging kan medføre. Sol-skygge, innsyn Utfra planområdets beliggenhet, innenfor 500 m fra Heistad sentrum, kreves høyere grad av utnytting, inkludert flere boliger pr. dekar, enn i områder med større avstand fra viktige sentrumsfunksjoner. Rådmann mener at hensynet til naboers utsikt, solforhold og eventuelle ulemper ved innsyn ikke alene kan avgjøre hvordan dette fortettingsområde skal utbygges. På dette grunnlag er det vurdert at foreslått høyde i høringsforslaget må aksepteres. Vedlagt solstudie viser at Heidstadtangen 3-11 blir berørt henholdsvis etter kl. 15 ved jevndøgn og omkring kl. 20 ved solverv. Denne skyggepåvirkningen vurderes til å ligge innenfor tålegrense som kan forventes i et tettbygd strøk. Her må nevnes at Heidstadtangen 3-11 kaster samsvarende skygge på Heidstadtangen og Samme forhold vurderes gjeldende også for Heistadtangen 50. Rådmannen deler ikke synet fra naboer til planområdet, som hevder at planforslaget gir verdiforringelse grunnet tap av utsikt. Rådmannen mener nettopp at transformasjonen av gammel industritomt til boligområde med gode uterom kommer til å bidra til vesentlig bedre utsikt for naboeiendommene og kan godt føre til verdiøkning for hele bydelen. Konkret vil det være omtrent 20 meter mellom foreslått ny bygningsmasse i Fjordgløttvegen 27 og eksisterende bebyggelse i Fjordgløttvegen Rådmannen vurderer denne avstanden som rimelig, og det settes derfor ikke krav som utløses spesielle tiltak for område BB2. Trafikal vurdering Beboerne ved Heistadtangen krever oppgradering av Fjordgløttvegen, som de mener ikke er egnet til å håndtere økt trafikk i området. Rådmann mener at Fjordgløttvegen har en standard som kan tåle den forventede trafikkøkningen, uten at dette er trafikksikkerhetsmessig uforsvarlig. Vegen har i dag opparbeidet fortau fram til planundergangen. Rådmann mener at den relativ smale vegen sikrer lav trafikkhastighet som gagner både gående og syklende i området. Krav om utvidelse kan medføre økt hastighet, noe som vil være med på å redusere trafikksikkerheten. Småbåtanlegg Småbåthavna i planforslaget vil bidra til skjerming av eksisterende båthavn, samtidig som den vil bidra til å øke attraktiviteten på prosjektet. Flyfoto viser også at det i dag ligger båt i området. Etter Dokumentnr.: 14/ side 5 av 6

6 en samlet vurdering vurderer rådmannen et småbåtanlegg som positivt for området, og anbefaler at den vedtas som vist i høringsforslaget. Natur- og kulturmiljø, friluftsinteresser Planforslaget sikrer etablering av gjennomgående tursti + allmenn tilgjengelighet til kai og badeplass. Utstrekning av allment tilgjengelig kai og strandområde (område f_u1) er ca. 500 m 2. Tursti-trasè gjennom området kommer i tillegg til dette. Planforslaget legger altså til rette for en vesentlig forbedring for allmenheten mht. gangforbindelser og tilgang til sjø. Barn og unges interesser Rådmannen mener barn og unges interesser blir tilfredsstillende ivaretatt. Se ellers kommentar til Fylkeskommunen. Rådmannens konklusjon Slik rådmann ser det vil en utbygging av planområdet i tråd med planforslaget være positiv for både bydelen Heistad og byområdet. Ved gjennomføring vil et eldre industriområde med en flott beliggenhet bli transformert til et attraktivt boligområde med gode solforhold med umiddelbar nærhet til fjord. Utbyggingen vil også bygge opp under selve lokalsenteret, som også er i utvikling. Det private forslaget til detaljregulering for «Fjordgløttvegen 27» er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Planområdet ligger innenfor 500m-radius fra Heistad lokalsenter i et område med krav om effektiv arealutnyttelse. Området ligger sentrumsnært, tett ved hovedvegnettet, kollektivholdeplasser, samt hovedveg for sykkel, og har dermed en lokalisering som bygger opp under arealstrategien i kommuneplanens arealdel og Regional plan for samordna areal og transport plan i Grenland. Med bakgrunn i ovenstående kommentarer og vurderinger anbefaler rådmannen at forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Fjordgløttvegen 27 vedtas slik det fremgår av innstillingen på første side. Dokumentnr.: 14/ side 6 av 6