Porsgrunn kommune Byutvikling

Transkript

1 Porsgrunn kommune Byutvikling Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Fridrik Ivar Bergsteinsson Saksgang Møtedato Utvalg for miljø og byutvikling Gbnr. 68/241, Fjordgløttvegen 23 - Boligprosjekt - Mindre endring av plan Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan og bygningsloven vedtas forslag til mindre endring av reguleringsplan for Fjordgløttvegen (plan-id 768) datert Endringen innebærer endring av plankart datert , reguleringsbestemmelser datert samt illustrasjonsplan datert Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Illustrasjonsplan, datert Varsel om mindre reguleringsendring, datert Merknader 6. Kommentar til merknader (Spir Arkitekter) 7. Dispensasjonssøknad Bakgrunn Spir arkitekter, på vegne av Heistad Brygge AS, søkte om dispensasjon fra reguleringsplan for Fjordgløttvegen i brev datert Etter en helhetlig vurdering av søknaden konkluderte rådmannen med at omsøkte tiltak var for omfattende til å kunne behandles som dispensasjon og behandlet søknaden som en mindre endring av plan jf. plan- og bygningslovens 12-14, for å sikre forutsigbarhet for alle saksparter. Endringen innebærer oppdatering av plankart, bestemmelser og illustrasjonsplan. Søknaden gjelder endring av følgende forhold: Plankart: Planformål, felt B2: Boligformål utgår og erstattes med en økt andel friområde og parkering. Snuhammer innenfor veg 1 er forskjøvet mot øst. Inn- og utkjørsel til parkeringsanlegg er flyttet. Se vedlagt illustrasjonsplan og revidert plankart. Revidering av byggegrenser innenfor felt B1, B3 og B4, se vedlagt illustrasjonsplan. Byggegrenser for felt B1, B3 og B4 justeres for å tilpasse tiltakets balkonger og svalgang med trappe og heishus. Formålsgrensene justeres i mindre grad. Reguleringsplanens byggegrenser innenfor B1 justeres følgende: Formålsgrensene er parallellforskjøvet 2 meter mot øst (bort fra naboeiendom i vest gbnr. 68/128) Byggegrensen mot øst er justert 2,5 meter Formålsgrensen og byggegrensen mot nord er justert Dokumentnr.: 16/ side 1 av 5

2 Reguleringsplanenes byggegrenser innfor B3 justeres følgende: Byggegrense mot nord er redusert fra 4,5 m til 4 m fra formålsgrensen Byggegrensen i sør er justert fra 2,2 m til 1 m fra formålsgrensen Byggegrensen er justert innenfor B3 og B4 for å få knyttet svalgang mellom B3 og B4 til et felles heis- og trappetårn. Reguleringsplanens byggegrenser innenfor B4 justeres følgende: Byggegrensen i sør er justert fra 8 m til 7 m fra formålsgrensen Byggegrensen i nord er justert fra 5 m til 4 m fra formålsgrensen Reguleringsbestemmelser: 2.2 Parkeringskjeller: Maks bruksareal (BRA) endres fra 1200 m 2 til 1750 m Det inntas ny reguleringsbestemmelse vedrørende plassering: Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrensene slik det fremkommer på plankartet. Der annet ikke er vist, skal byggegrensen være lik formålsgrensen Blokkbebyggelse (B1): Maks bruksareal (BRA) endres fra 1450 m 2 til 1600 m 2. Trapp- og heishus tillates oppført med maks. cotehøyde + 15, Blokkbebyggelse (B2): Maks bruksareal (BRA) 1300 m 2 utgår Blokkbebyggelse (B3): Maks bruksareal (BRA) endres fra 1800 m2 til 2050 m2. Trapp- og heishus tillates oppført med maks. codehøyde + 19, Blokkbebyggelse (B4): Maks bruksareal (BRA) endres fra 1850 m 2 til 1650 m 2 Trapp- og heishus tillates oppført med maks. cotehøyde + 19,5. Høring av planforslaget: Et konkret forslag til endring av bestemmelsene ble sendt på begrenset høring til berørte parter og offentlige instanser i brev datert Innkommende merknader til søknaden er gjengitt og kommentert nedenfor: Telemark fylkeskommune datert Telemark fylkeskommune har ingen innvendinger mot at reguleringsplanarbeidet igangsettes. Merknaden fra fylkeskommunen kunne tolkes som søknaden skulle behandles som vanlig reguleringsendring, men etter samtale med fylkeskommunens saksbehandler er det bekreftet at søknaden kan behandles som mindre endring og at fylkeskommunen ikke har innvendinger til endringene. Fylkesmannen i Telemark datert Fylkesmannen er fornøyd med at et større område i planen blir regulert til friområdet. Fylkesmannen er i tillegg fornøyd med at det i planen er satt av arealer til kyststi. Utover dette har Fylkesmannen ingen merknader til endringene. Tas til orientering. Bane Nor datert Brevikbanen trafikkeres med et økende antall godstog, og det finnes planer for utvikling av banen. Dette er knyttet til Grenland havn i Brevik som ledd i endring i næringstransporten i Grenland. Det vises til Bane NORs godsstrategi, som leveres som innspill til Nasjonal Transportplan for perioden Som ledd i økende bruk av containerterminalen kan det forventes økning i trafikken med containertog. Bane Nor ber derfor om at kommunen om endringen har støykonsekvenser for boligene. Dokumentnr.: 16/ side 2 av 5

3 Forslag til planendring innebærer at byggegrensen i felt B3 flyttes. Bane Nor aksepterer endringen, basert på at den har liten betydning for jernbanen. Bane Nor ber likevel kommunen vurdere om endringen kan saksbehandles som mindre endring. Rådmann vurderer at den forventede økning av containertog ikke vil kreve nye støytiltak for planområdet. Douglas Simonson datert Protesterer mot ytterligere utvidelse av prosjektet. Og uttaler at utbygger har allerede fått lov til å bygge ekstremt høyt og stort i forhold til tomtestørrelse og eksisterende boligbebyggelse i området. Protesterer mot enda høyere, og bredere bygg, enn nåværende reguleringsplan, og utvidelser av bruksareal BRA. Simonsen bemerker at endringene vil medføre at man bygger enda nærmere sjøen, som vil sperre mellom hans eiendom og sjøen, og ytterligere privatisere sjøkanten. Peker på at kyststien ikke er tegnet inn som en gangvei slik den tidligere var. Reguleringsendringene medfører at et felt (B2) for boligformål utgår og erstattes med en økt andel friområde og parkering. Inn og utkjøring til parkeringsanlegg er flyttet. For Simonsen som grenser til planområdet i vest, vil endringen medføre at formålsgrensen for delfelt B1 trekkes to meter mot øst, og således økes avstand fra delfelt 1 og eiendomsgrensen til Simonsen. Når det gjelder byggehøydene, omhandler endringene kun 1 meter over maks. gesimshøyde for å kunne etablere trapp og heishus. Utnyttelse: Hele delfelt B2 tas ut av planen og utgjør 1300 m2 BRA. Det legges opp til en økning totalt innenfor B1, B3 og B4 på 600 m 2 BRA. Endringen medfører en reduksjon av BRA på 700 m 2 BRA innenfor planomrpdet over terreng. Areal under terreng økes fra 1200 m 2 til 1750 m 2, og medfører at areal under terreng øker med 550 m 2 BRA. Formålsgrense mot sjøen er ikke endret, og medfører derfor ingen endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan. Areal avsatt til friområde økes fra 1591 m2 til 2098 m 2. På plankartet er det avsatt areal til turvei og det er sikret i reguleringsbestemmelsene 5.1 at turvei skal opparbeides som gangforbindelse og kyststi. Endringene som foreslås vil ikke medføre vesentlige konsekvenser for Simonsen. Bebyggelsen trekkes lengre unna og totalt utbyggingsvolum over terreng blir redusert. Justering av byggehøyden begrenses til trapp og heishus, og vil ikke medføre vesentlig tap av utsikt eller solforhold. Uttalelser gitt til dispensasjonssøknaden med administrasjonens kommentarer tas også med for å belyse saken: Jernbaneverket Jernbaneverket varsler at de i utgangspunktet ønsker at regulert byggegrense følges, men at de ikke kommer til å klage på kommunalt vedtak dersom det gis dispensasjon fra regulert byggegrense for omsøkte tiltak, som gjelder endringer på en svalgang. Sammenføying av bygg B3 og B4 med en svalgang er langt unna jernbanen og derfor akseptabel. Jernbaneverket tar følgende forbehold: «Parkeringskjelleren har størst utstrekning mot syd. Det er vanskelig å se om parkeringskjelleren også går mot jernbanen. I så fall vil vi ikke akseptere det». Betingelser Ingen tiltak må være av en slik art at det har påvirkning på jernbaneanlegget. Tiltakshaver er ansvarlig for at tiltakene ikke skaper uønskede konsekvenser for Jernbaneverkets infrastruktur under anleggsperioden og på sikt. Jernbaneverkets øvrige betingelser må følge dersom kommunen gir byggetillatelse. Dokumentnr.: 16/ side 3 av 5

4 Planovergang Planovergangen (krysset av jernbane i plan) for korteste vei til Fylkesveg 354 har bomanlegg. Det er en undergang på hver side av plankryssingen, men disse benyttes antakelig kun som gangvei. På grunn av utviklingen av områdene syd og øst for dagens jernbane, ønsker Jernbaneverket en sammenslåing av de tre kryssingene til en felles planfri kryssing. Jernbaneverket ber derfor kommunen å vurdere risikoen ved økt bruk av planovergangen og muligheten for en ombygging til en felles planfri kryssing. Minste avstand fra svalgang og trapp/heishus til jernbanemidte er ikke større enn avstand fra byggelinje til jernbanemidte. Korteste avstand til jernbanemidte fra parkeringskjeller er ikke større enn korteste avstand fra reguleringslinje (nordvestlige hjørne på bygg B3). Avstanden er hhv. 24,7 m og 23,3 m. Jernbaneverkets betingelser vil bli ivaretatt av tiltakshaver og tiltakets ansvarshavende. Støyskjerming er vurdert av akustiker, og det er ikke funnet nødvendig å gjøre støyskjermingstiltak. Geoteknisk rapport ble utarbeidet til reguleringsplan og er derfor tidligere forelagt Jernbaneverket for vurdering. Rådmann anser nåværende planovergang som tilfredsstillende. Heistad Motorbåtforening Utomhusplanen i rammesøknaden omfatter også gbnr 68/133, samt sjøareal utenfor. Sjøarealet har eget bruksnummer - 69/212 og 213. Gbnr. 68/133 og 69/212,213 er Heistad Motorbåtforenings eiendom. Gbnr. 68/133 er i planen vist som eksisterende kyststi og friområde. Dette er ikke korrekt. Eiendommen er del av foreningens bryggeanlegg. Vi vil motsette oss enhver disponering av vår eiendom til utbyggingsformålet. Forøvrig har vi ingen kommentarer til planene. Gbnr. 68/133 er avsatt til kyststi og friområde i planen for området. Den omsøkte mindre endring av plan berører ikke disse forholdende. Vi gjør oppmerksom på at det kan ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Anne Mette Paulsen datert Eier av Fjordgløttveien 31 og 33 viser bekymring for at byggene vil ødelegge solforholdene til deres eiendommer. De ønsker å vite om det er foretatt et soldiagram for å avklare dette og eventuelt hvordan dette slår ut. De mener at det vil være til stor forringelse av deres eiendommer dersom det skulle vise seg at disse byggene ødelegger solforholdene. Byggehøyder og solforhold er dokumentert i tidligere vedtatt reguleringsplan. Endringer som nå omsøkes er av mindre omfang og medfører ingen vesentlige konsekvenser for tilgrensende bebyggelse. Douglas Simonson, udatert «Heistad Brygge AS ønsker å bygge utenfor gjeldende reguleringsplan. For eksempel bygg B1 som ligger helt inntil min tomt, og mellom mitt hus og sjøen. Ønsker ikke at dette tillates. Hadde håpet at bygg B2 ble realisert og ikke bygg B1. Bygg B1, i særdeleshet, vil føles som en kjempevegg, da det er så høyt og langstrakt. Jeg mener jo på generelt grunnlag at disse høye og store blokkleilighetene ikke er tilpasset nabolaget på Heistad Tangen, som ellers har et maritimt Sørlandspreg. Er også bekymret for økt biltrafikk i den lille og trange Fjordgløttvegen, som er skoleveg for mange barn, og allerede sterkt trafikkert.» Se kommentar til Simonsens brev av Dokumentnr.: 16/ side 4 av 5

5 Rådmannens vurdering Rådmann vurderer det slik at foreslåtte endringer vil medføre flere positive enn negative konsekvenser innfor planområdet. Økning i areal avsatt til friområde må anses som svært positivt for nye beboere innenfor planområdet, men også for øvrige beboere i området. Innkomne uttalelser er få. Fylkesmannen uttaler seg positivt til endringene, mens øvrige regionale myndigheter ikke har vesentlige kommentarer til endringsforslaget. Merknader fra nabo i vest går i hovedsak ut på forhold som er allerede er avklart i gjeldende reguleringsplan. Slik rådmannen vurderer det vil planforslaget være berørt nabo til større gunst enn ulempe. Blant annet foreslås det å trekke bebyggelse to meter lengre vekk fra eiendommen, og prosjektet reduseres med et helt delfelt (B2). Planendringen medfører at området, i forhold til gjeldende reguleringsplan, vil fremstå som et mer åpent og luftig prosjekt med større sammenhengende friområder ned mot sjøen åpent for allmennheten. Rådmannen anbefaler at saken vedtas som en mindre reguleringsendring. Dokumentnr.: 16/ side 5 av 5