SAKSFREMLEGG GAMLE HOBØLVEI 20, 21 OG 23 - REGULERINGSPLAN

Transkript

1 Behandles i: Plan- og miljøutvalget Plan- og miljøutvalget Plan- og miljøutvalget GAMLE HOBØLVEI 20, 21 OG 23 - REGULERINGSPLAN Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Reguleringskart PLM/KS 2 Reguleringsbestemmelser PLM/KS 3 Planbeskrivelse PLM/KS SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Det ble avholdt oppstartsmøte om detaljregulering av Gamle Hobølvei 20, 21 og 23 den Plan- og miljøutvalget fikk forhåndsforelagt prosjektet i møte den og stilte seg positivt til at arbeidet var blitt satt i gang. Reguleringen omfatter 117/4 (nåværende boligeiendom), 111/16 (nåværende næringseiendom) og ca. 800 m² av 111/5 (nåværende boligeiendom). Bakgrunnen for reguleringen er et ønske om å utvide rammene for den eksisterende virksomheten i området. I henhold til kommunplanens plankrav har kommunen stilt krav om regulering før ytterligere utbygging. Planområdets størrelse er på ca. 15 daa hvorav områdene som er avsatt til næringsformål har en størrelse på ca. 4,5 daa. 2. VURDERING Oppstart av arbeid med detaljregulering av Gamle Hobølvei 20, 21 og 23 ble kunngjort i Moss Avis 8.februar Det har kommet inn seks merknader. Disse oppsummeres og kommenteres nedenfor: Akershus fylkeskommune har befart området og det ble ikke funnet kjente fornminner. En foreløpig vurdering tilsier at krav om arkeologisk registrering er lite sannsynlig. Fylkesrådmannen forbeholder seg likevel retten til å komme tilbake med en ny vurdering når bakken er snø- og telefri. Fylkesrådmannen mener lokalisering av næringsområder bør vurderes helhetlig i en kommuneplanprosess, og at allerede avsatte næringsområder bør utnyttes før det åpnes for etablering på nye områder. Dersom reguleringsplanen legges ut til offentlig ettersyn med forslag om forretningsvirksomhet eller annen publikumsrettet virksomhet i strid med overordnede føringer, vil fylkesrådmannen vurdere å legge saken fram for fylkesutvalget med forslag om å fremme innsigelse til planen. Det bes om at planen sikrer tilgjengelighet for alle.

2 Administrasjonen mener det ikke er problematisk å åpne for at det allerede eksisterende næringsområdet utvides som foreslått. Dette fordi de aktuelle eiendommene ligger i et område med blandet arealbruk og fordi utvidelsen i all hovedsak ønskes for å kunne tilrettelegge for dagens virksomhet på en bedre måte. Det tillates ikke etablert forretningsvirksomhet eller annen publikumsrettet virksomhet i strid med overordnede føringer. Hensynet til universell utforming ivaretas gjennom teknisk byggforskrift. Fylkesmannen i Oslo og Akershus bemerker at reguleringsplanen legger opp til en regulering i strid med kommuneplanen, noe som vurderes som uheldig. I det videre planarbeidet må det belyses hvilke type næring planen skal tilrettelegge for. Det forutsettes at planener vurdert og i tråd med bestemmelsene i Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, samt Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur i Akershus. Fylkesmannen mener det er nødvendig å gjennomføre en støyanalyse for å belyse eventuell støy fra fremtidig virksomhet da planområdet ligger i et område avsatt til boligformål. Det bes om at faglige hensyn vurderes og ivaretas i henhold til gjeldende nasjonale og regionale føringer og retningslinjer. Se kommentar over angående rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, samt Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur i Akershus. Forholdet til kommuneplanen er kommentert i planbeskrivelsen. Når det gjelder støy opplyses det om at fremtidig virksomhet ikke vil øke trafikkmengden. Den planlagte utvidelsen er heller ikke støyende i seg selv. Administrasjonen mener derfor det ikke er nødvendig å pålegge tiltakshaver å utrede støy noe nærmere. Statens vegvesen savner informasjon om eksisterende virksomhet, type næringsformål og trafikken i den forbindelse. Det bes også om informasjon om type næringsformål som planlegges og tiltakets trafikale konsekvenser i forhold til forventet økt trafikkmengde og type kjøretøy. Krysset mellom Gamle Hobølvei og fv. 151 forutsettes dimensjonert ut fra forventet type kjøretøy til/fra området og det bes vist en siktsone på 10m x 125m i krysset. Det bes vurdert behov for dråpeøy i Gamle Hobølvei og ev. behov for passeringsmulighet/lomme i fv. 151 ved kryssområdet. Vegvesenet aksepterer at det reguleres en byggegrense ned mot 25-20m langs fv Det legges inn en rekkefølgebestemmelse som skal sikre at krysset mellom Gamle Hobølvei og fv. 151 opparbeides med nevnte frisikt og dimensjonering. Foreslåtte regulering ikke vil generere så mye trafikk at det er behov for dråpeøy. Byggegrensen er satt til 20 meter fra midt av fv Hafslund Nett har anlegg innenfor reguleringsområdet og bebyggelse eller andre tilatk som kommer i konflikt med disse må tas hensyn til i det videre planarbeidet. Innenfor planområdet finnes det en høyspenningslinje med et byggeforbudsbelte på 7,5 meter til nærmeste bygningsdel. De aktuelle områdene er vist i planen som hensynssoner.

3 Berit Simensen (111/4) er i mot utvikling og utvidelse av næringsvirksomheten da den ligger i et boligområde. Simensen uttrykker bekymring for at utvidelsen vil føre til økt tungtransport og andre biler i stor fart forbi hennes eiendom. Næringsvirksomheten har i dag negative konsekvenser for omgivelsene i form av tungtransport sent på kvelden og på natten, støy fra oppstart av tunge kjøretøy og tomgangsskjøring på morgenen, samt kjøretøy med kjøleanlegg som blir stående på tomgang natten igjennom. Simensen mener Gamle Hobølvei bør utvides og tilrettelegges med gangsti dersom veien skal belastes med mer tungtrafikk, evt. bør atkomsten til planområdet legges helt om slik at den ikke berører boligområdet. Planens virkninger for trafikk er redegjort for i planbeskrivelsen. Administrasjonen har fått informasjon om at forslagsstiller har vært i dialog med Simensen etter at merknadsfristen var gått ut. Forslagsstiller skriver at Simensen syntes det var en god løsning at parkering og biloppstilling er foreslått innenfor N2, lengst vekk fra boligene i området. Videre skriver forslagsstiller at Simensen også aksepterte dette som en god løsning på støyproblemene. Kommunen har ingen planer om å etablere gangsti/fortau langs Gamle Hobølvei. Stein Johan Winæs (112/1) foreslår å bygge ny vegtrasé nordvest for reguleringsområdet fram til 117/4. Det bør etableres gangvei/fortau langs Hobølveien. Winæs mener det bør foretas grenseoppgang og grunnervervelse da kommunen overtok Gamle Hobølvei på begynnelsen av 1970-tallet. Endringer i vegstrukturen i området må ses i en større sammenheng og eventuelt avklares i en kommuneplanprosess. Dette følges derfor ikke opp på nåværende tidspunkt. Det er i gjeldende kommuneplan foreslått gangvei fram til krysset Hobølveien/Gamle Hobølvei. Administrasjonen mener det ikke er riktig å ta opp spørsmål om gangvei i denne sammenheng da dette bør behandles i en egen regulering for hele den aktuelle strekningen. Administrasjonen arbeider med å tildele gamle vegstrekninger som Gamle Hobølvei egne gårds- og bruksnummer. Endringer i bestemmelser, planbeskrivelse og reguleringskart Det er gjort endringer i forslagsstillers bestemmelser og planbeskrivelse for å tilpasse innholdet til kommunens mal. På innsendt plankart er det benyttet formål næring, kontor, industri. Dette erstattes med formålet lager da det går fram av det innsendte planmaterialet at det er lagervirksomhet som planlegges. Administrasjonen ser derfor ingen grunn til å åpne for næring, kontor eller industri innenfor området. 3. ALTERNATIVER Det er ikke vurdert alternativer. 4. KONKLUSJON

4 Da 111/16 i lang tid har vært en næringseiendom mener administrasjonen at det er uproblematisk å regulere denne til næringsformål. På grunn av områdets karakter vil administrasjonen heller ikke fraråde at boligeiendom 117/4 og del av 111/5 reguleres til næringsformål. Rådmannen anbefaler at reguleringsplanen legges ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNENS INNSTILLING: Reguleringsplan for Gamle Hobølvei 20, 21 og 23 med tilhørende bestemmelser datert , reguleringskart datert og planbeskrivelse datert , legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Reguleringsplan for Gamle Hobølvei 20, 21 og 23 med tilhørende bestemmelser datert , reguleringskart datert og planbeskrivelse datert , legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens SAKSFRAMLEGG ETTER OFFENTLIG ETTERSYN 1. SAKSOPPLYSNINGER/VURDERING Reguleringsplanen for Gamle Hobølvei 20, 21 og 23 har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden til Det har kommet inn fire merknader, disse refereres under. Administrasjonens kommentarer vises i kursiv. Fylkesmannen i Oslo og Akershus forutsetter at det settes av tilstrekkelig kantsone mot dyrka mark og åpent kulturlandskap. Reguleringsområdet ligger på et skogkledt høydedrag og er, med unntak av den vestre delen av N2, godt skjermet mot dyrka mark og åpent kulturlandskap. Fylkesmannen forutsetter at det settes av en tilstrekkelig kantsone. Det er regulert inn en byggegrense rundt hele N2 med en bredde på 4 meter. Ved å endre formålet til Naturområde, kan beltet fungere som en kantsone med naturlig vegetasjon. Akershus fylkeskommune vurderer områdets potensial for funn av automatisk fredete kulturminner som lite sannsynlig. Fylkesrådmannen ber allikevel om at de som skal utføre arbeidet i marka gjøres særlig oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Fylkesrådmannen har ingen merknader til nyere tids kulturminner.

5 Med bakgrunn i rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging og for å unngå detaljhandel, anbefales det at det fastsettes parkeringsbestemmelser som angir maksimumsnormer, og at disse er strenge. Fylkesrådmannen mener lokalisering av næringsområder bør vurderes helhetlig i en kommuneplanprosess og at avsatte næringsområder bør utnyttes før det åpnes for etablering av nye områder. Det bes om at kommunen gjør en grundig vurdering av om området er egnet for virksomheten. Administrasjonen har tidligere gjort rede for forholdet til kommuneplanen, men ser det som nødvendig å gjenta noe av dette. I det aktuelle området har det vært blandet arealbruk, bolig og næring i mange år. Siden 1999 og fram til i dag, har det på området vært drevet grossistlagring av næringsmidler. Nærmere presisert som tørrvarelager, kjølelager og fryselager for næringsmidler som hovedsakelig går til storhusholdninger og forretninger. Hele området vises som boligområde i kommuneplanen fordi den eksisterende næringsvirksomheten har vært for liten til å tas med på kommuneplannivå. Det har ikke vært noen intensjoner om at næringsvirksomheten i området skal avsluttes eller flyttes. Det er riktig at kommunen har avsatt egne områder til næringsvirksomhet. Administrasjonen mener likevel at det etter en konkret vurdering må være rom for utvikling av enkeltstående næringsområder i Vestby. Planene om utvidelse av lagervirksomheten i Gamle Hobøl vei anses ikke å få en slik størrelse at den bør flyttes til Dehliområdet. Det presiseres at bakgrunnen for utvidelsen er å sørge for en bedre tilrettelegging av dagens virksomhet. Når det gjelder anbefalingen om å gi strenge maksimumsnormer for parkering, viser administrasjonen her til planbestemmelsene hvor det heter at det i området kan oppføres bygninger og anlegg for lager med tilhørende kontorvirksomhet. En slik bestemmelse åpner ikke for detaljhandel. Administrasjonen har imidlertid lagt inn et avsnitt i bestemmelsene under 2 der det presiseres at det ikke er tillatt å etablere lagerforretninger eller annen næringsvirksomhet der forretningsdelen er en underordnet og integrert del av virksomheten. Når det kommer til fastsettelse av antall parkeringsplasser mener administrasjonen at dette bør følge av kommunens parkeringsforskrift der det det settes krav til 1 plass pr. 100 m² BRA lager. Da området ligger usentralt til uten et godt kollektivtilbud, er det viktig at det settes av nok parkeringsplasser til ansatte og sjåfører. Under Virkninger for kulturminnevernet i planbeskrivelsen er det lagt til at de som skal utføre arbeidene må være oppmerksomme på at de kan støte på ukjente fornminner i marka og at fylkeskommunen straks skal varsles dersom fornminner oppdages. Statens vegvesen oppfordrer kommunen til å stille krav til tiltak som kan avhjelpe situasjonen for trafikksikkerhet på kommunal veg. Det stilles krav til byggeplan for oppgradering av kryss mot fylkesvegven, denne skal godkjennes av Statens vegvesen. Krysset må være ferdig utbygget og godkjent før kommunen kan gi igangsettingstillatelse innenfor planområdet. Kravet må sikres i reguleringsbestemmelsene.

6 Gamle Hobølvei er opparbeidet etter kommunal standard frem til første kryss etter 117/4. Heretter er ikke vegen lenger asfaltert. Fartsgrensen er 50 km/t. Når det gjelder vegvesenets krav om tiltak som kan avhjelpe situasjonen for trafikksikkerheten på Gamle Hobølvei, viser administrasjonen til tiltakshavers intensjon om kun å tillate atkomst til og fra lagerområdet via det nye, oppgraderte krysset. Dette bør sikres med skilting som forbyr tunge kjøretøy videre gjennomkjøring nordover fra lagerområdet til Hobølveien. I tillegg bør avkjørselen til Gamle Hobølvei i nord skiltes med Innkjøring forbudt for tunge kjøretøy slik at man unngår kjøring på den strekningen med dårligst standard. Krysset i nord er heller ikke dimensjonert for tunge kjøretøy. For å få satt opp skilt vil kommunen ta kontakt med Statens vegvesen som er skiltmyndighet. Kommunen bør sette ned fartsgrensen på Gamle Hobølvei. Videre bør Vegvesenet vurdere å opparbeide planlagt gang- og sykkelveg fra Såner, langs fylkesvegen frem til planområdet. Kravet om byggeplan for oppgradering av kryss mot fylkesvegen, og at vegvesenet skal godta krysset før igangsettingstillatelse kan gis innenfor planområdet, er sikret i bestemmelsene. Berit og Frank Simensen, 111/4 ser tydelig at virksomheten trenger mer plass, kontainerbilene og trailere har store vanskeligheter som gjør både sjåførene og forbipasserende frustrerte. Dersom det kan garanteres at utvidelsen ikke gir økt trafikk og flere ansatte, at kjølebilene blir plassert lengst vekk fra deres eiendom og at ikke lagerområdet i fremtiden utvides ytterligere, kan situasjonen bli til det bedre. Etter forrige uttalelse ved varsel om oppstart, har tiltakshaver forsøkt å skjerme naboene for kjøleanleggsstøyen om natten, og ryddet opp langs grensen. Noen av sjåførene tar også litt mer hensyn enn før, mens andre, også bilister uten tiltknytning til virksomheten, kjører for fort. Det er ønskelig med en fartsgrense på 30 km/t på Gamle Hobølvei. Naboene ønsker en bedre dialog med tiltakshaver i fremtiden angående forhold som berører alle. Dersom Gamle Hobølvei skal oppgraderes, ønsker naboene at kommunen samtidig har vann- og avløpssituasjonen i bakhodet da flere har fått krav om utbedring av sine anlegg. I reguleringsplanen for Gamle Hobølvei vises det hvor lagervirksomheten er tenkt utvidet i forhold til dagens situasjon. Dersom det senere skulle være ønske om å utvide ytterligere, er dette noe som må vurderes konkret i en ny reguleringsplan. Det synes imidlertid ikke å være spesielt gunstige forhold for å utvide lagervirksomheten ytterligere, da arealene i området rundt er avsatt til landbruks- natur og friluftsområder i kommuneplanen. I dag er fartsgrensen 50 km/t. Administrasjonen er enig i at det kan være fornuftig å sette ned fartsgrensen noe. Det er imidlertig ikke vanlig å regulere farstgrenser, denne myndigheten er det Formannskapet som har. Administrasjonen vil anbefale Formannskapet å sette ned fartsgrensen på Gamle Hobølvei. Tiltakshaver presiserer at de tiltak som allerede er gjort for å skjerme naboene i området, vil kunne følges opp ytterligere ved at virksomheten får bedre plass og dermed også muligheten til å lokalisere belastende virksomhet på en gunstigere måte for naboene. Kommunen har ikke pr. dags dato noen intensjon om å videreføre offentlige vann- og avløpsledninger til Gamle Hobølvei. Utbedring av de private avløpsanleggene i området må derfor skje i privat regi. Administrasjonen er kjent med at det har blitt avholdt et nabomøte

7 med dette som tema i deres område, og anbefaler derfor å ta kontakt med initiativtageren til dette møtet. 3. ALTERNATIVER Det er ikke vurdert alternativer. 4. KONKLUSJON Utvidelsen av næringsområdet i Gamle Hobølvei 20, 21 og 23 vil være med på å rydde opp i uteområdene ved eksisterende lagervirksomhet og forbedre logistikken til området. Rådmannen anbefaler at reguleringsplanen vedtas. RÅDMANNENS INNSTILLING: Reguleringsplan for Gamle Hobølvei 20, 21 og 23 med tilhørende bestemmelser datert , reguleringskart datert og planbeskrivelse datert , vedtas i samsvar med plan- og bygningslovens Vestby, Knut Haugestad rådmann