Ordinært sameiermøte

Transkript

1 Ordinært sameiermøte Sameiet Det Lille Grønne, tirsdag 24.mai 2016, kl 18:00 Saksliste: Innkalling - Styrets beretning - Regnskap Budsjett Innkomne saker - Valg

2 Sameiet Lilleborg DLG Til sameierne: Det innkalles til ordinært sameiermøte i Sameiet Lilleborg Det Lille Grønne. Tid: Tirsdag 24. mai 2016 kl Sted: Sagene-Torshov Seniorsenter, Treschows gate 2 A, 0477 Oslo Spørsmål om møtet er lovlig innkalt 1. Konstituering SAKSLISTE --- o Valg av møteleder 1.2 Valg av sekretær 1.3 Valg av 2 medlemmer til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 1.4 Opptak av navnefortegnelse 1.5 Godkjenning av saksliste 2. Årsmelding fra styret 3. Årsoppgjøret 4. Eventuell godtgjørelse til styret og revisor 5. Valg av revisor 6. Innkomne saker 7. Valg Oslo, 11. mai 2016 Sameiet Lilleborg DLG STYRET 2

3 Styrets innstilling til de på sameiets ordinære sameiermøte den 24. mai.2016: Sak 1: Konstituering Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på sameiermøtet. Sak 2: Årsmelding fra styret Årsmelding for 2015 følger vedlagt og anbefales godkjent. Sak 3: Årsoppgjøret Resultatregnskap 2015, balanse pr og budsjett for 2016 følger vedlagt. Revisors beretning blir opplest på sameiermøtet. 3.1 Forslag til vedtak Resultatregnskapet for 2015, som viser et overskudd på kr ,- anbefales godkjent. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter sameiet har hatt, er medtatt i det fremlagte regnskapet. 3.2 Budsjett for 2016 anbefales tatt til orientering. Sak 4: Eventuell godtgjørelse til styret og revisor Forslag til godtgjørelse til styret for det forløpne år fremlegges på sameiermøtet. Styret gis fullmakt til å godkjenne faktura fra revisor. Sak 5: Valg av revisor, i henhold til vedtektene 9 Styret foreslår gjenvalg av revisor RSM Norge AS. Sak 6: Innmeldte saker 6.1 Etablering av utendørs scene, innmeldt av Sameiet A2, A4 og C3 ved Brødrene Placht AS, se vedlegg på side Endring av vedtektene 13, innmeldt av DLG, se vedlegg på side Ladestasjoner for el-bil, innmeldt av DLG. Merk at det arbeidsgruppen har mottatt ytterligere opplysninger i saken vedrørende kapasitet på strømnettet, økonomi og sikkerhetshensyn. Det vil bli foretatt en muntlig gjennomgang av disse momentene på årsmøtet. Styrets innstilling bli derfor trukket, i påvente av at den nye informasjonen verifiseres. Se vedlegg på side : Tillegg til forslag 6.3, innmeldt av B3, se vedlegg side : Tillegg til forslag 6.3.1, innmeldt av B2, se vedlegg side 26.

4 Sak 7: Valg av nye styremedlemmer, jf. vedtektens Valg av styreleder Funksjonstiden til styreleder Pål Berg utløper og det skal velges ny styreleder for to år. Styrets innstilling meddeles på årsmøtet. 7.2 Valg av fem styremedlemmer Funksjonstiden til styremedlemmene Pauliene van den Dool (A3), Svein Olav Thoresen (B2), Kjersti Hovden (B3), Mona Hedén (B5) og Jan Winther (C2) utløper og det skal velges fem nye styremedlemmer. Styrets innstilling meddeles på årsmøtet. 4

5 STYRETS ÅRSBERETNING 2015 SAMEIET LILLEBORG DET LILLE GRØNNE (DLG), org.nr På ordinært sameiermøte 26. mai 2015 fikk styret følgende sammensetning: Funksjon Navn Opprinnelse E-post Funksjonstid Leder Pål Berg Innleid 2 år i 2014 Styremedlem Pauliene v.d. Dool A 3 Pauliene@online.no 2 år i 2014 Styremedlem Hans Martin Asheim A5/A7 Hans.martin.asheim@kpmg.no 2 år i 2015 Styremedlem Siri Kjelberg B 1 Siri.kjelberg@godthaab.no 2 år i 2015 Styremedlem Svein. O. Thoresen B 2 Svein.olav.thoresen@live.no 2 år i 2014 Styremedlem Kjersti Hovden B 3 Kjerhov@gmail.com 2 år i 2014 Styremedlem Willy Østvold B 4 Willy.ostvold@gmail.com 2 år i 2015 Styremedlem Mona K. Hedèn B 5 Mona.heden@bibits.no 2 år i 2014 Styremedlem Erik Pedersen B 6 Erik.pedersen@akersolutions.com 2 år i 2015 Styremedlem Terje Dybvik C 1 Terje.dybvik2@gmail.com 2 år i 2015 Styremedlem Jan Winther C 2 Jan.winther@nes.online.no 2 år i 2014 Styremedlem Asbjørn Lundberg Næring Asbjorn.lundberg@gmail.com 2 år i 2015 Likestilling Selskapets styre består av fire kvinner og 8 menn. Styrets leder er mann. Sameiet følger likestillingsloven og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte. Det er ikke iverksatt likestillingsfremmende tiltak i boligsameiet. Ansatte og arbeidsmiljø Arbeidsmiljøet i styret anses for å være godt. Sameiet har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførsel er utført av Brækhus Dege Eiendom AS. Kontaktperson er Steffen Tronstad. Styreleder har jevnlig kontakt med forretningsfører. Sameiets revisor er RSM Norge AS. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Sameiet driver ikke FOU. 5

6 Takster og forsikringer Sameiet er et tingsrettslig sameie som drifter fellesområdene til de øvrige sameiene på gnr. 224 bnr. 341 og veiparsell med gnr. 222 bnr. 213 i Oslo kommune. Videre drifter DLG garasjeeiendom med betegnelse gnr. 224 bnr. 1. Sameiet er forsikret i Sparebank 1 Skadeforsikring AS med polisenummer Virksomhetens art Sameiet er organisert etter de bestemmelser som følger lov om tingsrettslige sameier og har til formål å drive eiendommene i samråd med og til de beste for sameierne. Virksomheten drives i Oslo kommune. STYRETS ARBEID I PERIODEN: STYREMØTER Det har vært avholdt 10 styremøter i løpet av styreperioden. Hovedfunksjonen i DLG-styret har vært forvaltning av garasjeanlegget og fellesområdene. Fundamentet for styrearbeidet: - Vedtektene for Sameiet Lilleborg «Det Lille Grønne» - Ordensregler - Styreinstruks FØLGENDE ARBEIDSGRUPPER HAR VÆRT I FUNKSJON 1. Avtaler knyttet til driften og DLG 2. HMS-gruppen 3. Gruppen for el-bil lading 4. Utomhusgruppen 5. Skiltgruppen ORGANISERING OG FORMÅL MED ARBEIDSGRUPPENE - Gruppene skal sikre jevnere arbeidsbelastning mellom representantene i DLG-styret - De skal sikre at mer arbeid utføres mellom styremøtene - Arbeidsgruppene vil derfor medføre færre styremøter - DLG-styret vil alltid ha hovedansvaret - Retningslinjer og gruppens oppgaver gis av DLG-styret SAKER DLG-STYRET HAR ARBEIDET MED I EL-BIL LADING Styret har kartlagt at det er noe ledig kapasitet på en av de to transformatorene. Det er dog uklart hvor mange el-billadere som kan kobles til. Et flertall av styret har konkludert med at man ikke anbefaler å installere el-bil lading i garasjeanlegget i dag. I tillegg til kapasitetsspørsmålet, dette er bl.a begrunnet i sikkerhetsmessige hensyn, da det er en kjensgjerning at brann i el-biler er vanskeligere å slukke enn brann i en vanlig bil. Vann fra sprinkelanlegget vil f.eks ikke slukke en slik brann. 6

7 Styret vil vurdere å installere fire ladepunkter på parkeringsplasser i bakken bak B5 som vil være tilgjengelig eksklusivt for beboere. - OVERTAGELSE AV ANLEGGET FRA NCC Styret har kommet til en endelig løsning med NCC om overtagelse av anlegget. Dette innebærer at NCC selger ut resterende p-plasser og såkalte x-plasser, og at slike salg skal skje iht. vedtektene, dvs. til sameiere som ikke tidligere har p-plass i anlegget. A 6 tomten overføres til DLG ved at NCC blir fritatt for å betale kr for opprusting av arealet mellom A 1 og A 2. Dessuten betaler NCC tinglysingskostandene ved å få hele anlegget overskjøtet til DLG. Til sist betaler NCC en kompensasjon for mindre utbedringer som det er reklamert for på området. - OPPARBEIDELSE AV FELLESOMRÅDET Det har vært nedsatt en utomhusgruppe som skal komme med forslag til opprusting av fellesområde. Dette gjelder området ved A 1 og A 2, hvor det er besluttet å stenlegge området hvor arbeidet et påbegynt og skal være ferdig før 17. mai. Utomhusgruppen skal også komme med forslag om bruk av A 6-tomten. I tillegg arbeider gruppen med tiltak i området bak C 1 og C 2, mot Orklatomten. - FELLES SKILTING FOR OMRÅDET Det er nedsatt en skiltgruppe som jobber med forslag til standardisering av skilting på området. - STYREINSTRUKS OG STYREPORTAL Styret har vedtatt en styreinstruks som regulerer styrets arbeid. I tillegg er det opprettet en styreportal hvor styrets medlemmer løpende skal få info, finne styreprotokoller og hvilke avtaler som DLG har løpende. - UTBYGGING AV SANDAKERVEIEN 52, SANDAKERVEIEN 56 OG TRESCHOWS GATE 16 - Det er i utgangspunktet de sameiene som blir mest berørt av disse utbyggingene som fronter saken mot kommunale etater. DLG-styret samarbeider med disse sameiene for på vegne av beboerne på Lilleborg å spille inn forslag som ivaretar beboerne og nærings interesser. Alle beboerne oppfordres til å følge disse sakene nærmere. - BEREDSKAP STRØMUTKOBLING Det har vært strømbrudd i garasjeanlegget. Det vil bli opprettet rutine for åpning av garasjeport ved et eventuelt strømbrudd. - SØPPELSITUASJONEN PÅ LILLEBORG På Lilleborg har det ikke vært noen etablert ordning for håndtering av glass og metall. Da det ikke er lov å kaste slik emballasje i de etablerte søppelbeholdere, har beboere og leietakere blitt henvist til å kaste slikt avfall andre steder i nærområdet. Næringslokaler har plassert flasker ol i esker utenfor de ordinære søppelcontainerne. Det er utplassert egen kommunal glasscontainer av Oslo kommune for å avhjelpe dette problemet. - GANGVEI FRA DLG-OMRÅDET TIL SANDAKERVEIEN Opprinnelig var det prosjektert en gangsti til Sandakerveien bak C 1 og C 2. Det er NCC som skal anlegge stien, men DLG skal ha drifts- og vedlikeholdsansvar for den. Oslo kommune, friluftsetaten har innsett at den planlagte gangstien ikke kunne legges der den var planlagt. DLG, sammen med NCC, arbeider for å få laget en trapp opp til Sandakerveien, under Jerusalem bro. Så langt har ikke kommunen akseptert denne løsningen. NCC vil derfor i samarbeid med sin arkitekt sende inn planforslag om endring av opprinnelig reguleringsplan og jobber for at trappen monteres ved Jerusalem bro. - PARKERING FOR VARELEVERING OG VAREUTSENDING FRA SULTAN Det har vært samtaler med næring og Sultan vedrørende de problemer man har ved at Sultans biler står parkert på fortauet ved butikken. Det er konstatert vanninnsig i bod, som 7

8 kan skyldes kompresjon i veien som følge av at biler kjører ned fra fortauet eller dårlig grunnarbeid. Ved varemottak og varelevering skal bilene stå på motsatt side av gaten. DRIFT OG VEDLIKEHOLD AV ANLEGGET - Det er foretatt vanlig drift og vedlikehold av anlegget. - DUGNAD Det er avholdt 2 dugnader. Oppmøteprosenten er svært god. - YTRE MILJØ Virksomheten påvirker ikke det ytre miljø mer enn det som er normalt for et sameie. INFORMASJON - Styret har fulgt opp anmodningen på forrige årsmøte om mer informasjon. Det er sendt ut ett informasjonsbrev etter første halvår hvor det er gitt informasjon om driften. Videre er ytterligere informasjon gitt i årsberetningen som også dekker 2. halvår. - I A 2 vil det bli åpnet ny restaurant i første halvdel av 2016, og styret anser dette som et nytt og positivt tilskudd til servicetilbudet på Lilleborg. - På våren 2016 vil det bli åpnet ny butikk i C 1 som selger el-sykler. - Næring har i samarbeid med interesseorganisasjoner arrangert 1. lørdag i måneden arrangement. Styret vil takke alle sameiere og beboere for et godt samarbeid og for felles innsats for å skap gode og trygge naboforhold. REGNSKAP FOR 2015 Styret mener at vedlagte årsregnskap gir et godt bilde av sameiets finansielle stilling og resultat. Årsregnskapet viser et overskudd på kr som svarer til budsjett. Årsregnskapet for 2015 er satt opp med forutsetning om fortsatt drift, og vi bekrefter at denne forutsetning fortsatt er til stede. DLG har ingen forsknings- og utviklingskostnader. Vi foreslår at årets resultat føres mot egenkapitalen. INNTEKTER Bokførte driftsinntekter var ifølge regnskapet for 2015 kr KOSTNADER Bokførte driftskostnader var ifølge regnskapet for 2015 kr Styret kjenner ikke til forhold etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. BUDSJETT 2016 Inntektsutviklingen Beboernes og næringsdrivendes innbetaling av felleskostnader er, praktisk talt, vår eneste inntektskilde. Budsjettet er satt opp basert på de endringene som ble gjort i vedtektene i

9 Energiutgifter Hverken kraftprisen, nettleie eller avgiftene lar seg påvirke i vesentlig grad, men mengden vi bruker kan vi påvirke. Enøktiltaket i garasjeanlegget har gitt betydelig redusert forbruk. Utskifting av gatebelysning samt nyinstallerte pullerter har økt lysstyrken, men har ikke økt strømforbruket. Annet Budsjettet for 2016 viser et forventet overskudd på kr I et slikt betydelig overskudd, har styret innbakt at det kan komme kostnader til oppgradering av fellesområdene og annet vedlikehold som vi i dag ikke har full oversikt over. For øvrig viser vi til de enkelte tallene i vedlagte oversikt. Når det gjelder de øvrige kostnadene i budsjettet har styret regnet med en generell lav prisstigning. Oslo, den 20. april 2016 I styret for Sameiet Lilleborg Det Lille Grønne Pål Berg /s/ Pauliene v.d.dool /s/ Hans Martin Asheim /s/ Anne Marte Haug /s/ Kjersti Hovden /s/ Svein O. Thoresen /s/ Mona K. Hedèn /S/ Asbjørn Lundberg /S/ Jan Winther /S/ Terje Dybvik /S/ Erik Pedersen /S/ Siri Kjeldberg /S/ 9

10 Resultatregnskap 2015 Sameiet Lilleborg Det Lille Grønne av Brækhus Dege Eiendom AS Alle beløp i NOK Driftsinntekter Note Re gnsk ap 2015 Re gnsk ap 2014 Budsje tt 2015 Budsje tt 2016 Fellesutgifter Tilskudd Andre inntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Lønnskostnader mm Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Andre honorarer Forsikringspremier Energikostnader Festeavgift/andre leiekostnader Andre driftskostn. eiendom Driftskostnader administrasjon Reparasjoner og vedlikehold Andre kostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader Resultat av finansposter Årsresultat Re s ultatrapport 2015 for Sam e ie t Lille borg De t Lille Grønne

11 Balanse pr Sameiet Lilleborg Det Lille Grønne Alle beløp i NOK Eiendeler Note Anleggsmidler Omløpsmidler Kortsiktige fordringer Bankinnskudd og kontanter Sum omløpsmidler Sum eiendeler Gjeld og egenkapital Egenkapital Egenkapital Årets resultat Sum egenkapital/udekket tap Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Forskudd fellesutgifter Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum egenkapital og gjeld OSLO, Styret for Sameiet Lilleborg Det Lille Grønne Pål Berg Styrets leder Siri Kjelberg Styremedlem Svein O. Thoresen Styremedlem Willy Østvold Styremedlem Mona Marie Kaarbø Hedén Styremedlem Kjersti Hovden Styremedlem Erik Pedersen Styremedlem Hans Martin Asheim Styremedlem Pauline van Den Dool Styremedlem Asbjørn Ulven Lundberg Styremedlem Jan Winther Styremedlem Terje Dybvik Styremedlem Balanserapport 2015 for Sam eiet Lilleborg Det Lille Grønne 11

12 Noter til årsregnskapet Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen et år. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskostnad og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Langsiktig gjeld er gjeld som forfaller senere enn ett år etter transaksjonsdagen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Anleggsmidler I eierseksjonssameier aktiveres ikke eiendommen i balansen, den enkelte seksjon lignes på den enkelte seksjonseier. Alle utgifter til rehabilitering og påkostninger kostnadsføres fortløpende i den perioden tiltakene utføres. Den verdiøkningen som disse rehabiliterings- og påkostnings tiltakene medfører tilfaller den enkelte sameier uten at tiltaket aktiveres i sameiet. I situasjoner hvor slike tiltak finansieres gjennom felles låneopptak i sameiet, vil låneopptaket fremkomme som gjeld i sameiets balanse og nedbetales gjennom sameiets fellesutgifter. I slike tilfeller kan sameiets egenkapital fremstå som negativ i det eiendelene som er knyttet til tiltaket ikke vil fremkomme i balansen. Driftsinntekter Fellesutgifter inntektsføres hver måned ved fakturering av sameierne i henhold til vedtatt faktureringsplan. Note 2 Fellesutgifter Fellesutgifter 60 % Garasjeleie- og parkering 40 % Sum fellesutgifter Note 3 Tilskudd Tilskudd ENØK Sum tilskudd Note 4 Andre driftsinntekter Nøkkelsalg Sum andre inntekter

13 Note 5 Lønnskostnader Arbeidsgiveravgift Arbeidsgiveravgift feriepenger Korr.av feil ikke avs. tidl. år Lønn til fast ansatte Påløpte feriepenger Styre- og møtehonorar Sum lønnskostnader Selskapet har hverken ansatte eller pensjonsforpliktelser (OTP). Note 6 Revisjonshonorar Revisjonshonorar Sum revisjonshonorar Honorar til revisor gjelder lovpålagt revisjon. Note 7 Andre honorar Honorar Juridisk honorar (BDA), Enova og forliksklage Teknisk honorar, Enøk og Norsk Brannvernforening Sum andre honorar Note 8 Energikostnader Strøm Sum energikostnader Note 9 Andre driftskostnader Andre driftskostnader, eiendom Annet renhold Brannalarm Containerleie/-tømming Driftsmateriell Kabel-tv/internett Lyspærer, lysrør, sikringer o.l Nøkler, låser, navneskilt o.l Skadedyrutryddelse Snøbrøyting og strøing Tilleggstjenester vaktmester Vakthold/overvåking Vaktmestertjeneste, fast Verktøy og redskaper Sum andre driftskostnader eiendom

14 Note 10 Driftskostnader administrasjon Datakommunikasjon Ikke fradragsberettigede gaver IT kostnader Porto Reisekostnad tog/buss/båt/taxi Trykksaker, kopiering Sum driftskostnader administrasjon Note 11 Reparasjon og vedlikehold Annet rep. og vedlikehold Blikkenslagerarbeid Brannvernsutstyr Elektrikerarbeid Garasjeport/inngangsdører Gartnerarbeid - grøntanlegg Rørleggerarbeid Snekkerarbeid Sports-/lekeplasser Vedlikehold garasje Veier og parkeringsplasser Ventilasjonsanlegg Sum reparasjoner og vedlikehold Note 12 Andre kostnader Andre kostnader Bank og kortgebyr Kostnader fellesarrangementer Kostnader gen.fors/årsmøter Møtekostnad for styret Sum andre kostnader Note 13 Finansinntekter Renteinntekter av bankinnskudd Sum finansinntekter Note 14 Finanskostnad Morarenter Rentekostnader Sum finanskostnader

15 Note 15 Kortsiktige fordringer Kundefordringer Andre fordringer Andre periodiseringer Periodisering forsikring Andre kortsiktige fordringer Sum kortsiktige fordringer En av sameierne er feilaktig fakturert for både utomhusområdet og garasjeplasser. Det riktige er at sameieren skal faktureres kun for garasjeplasser. Dette korrigeres i Note 16 Kontanter og bankinnskudd Bank Bank skatt Nordea Sum kontanter og bankinnskudd Note 17 Egenkapital Aksjekapital Innskutt egenkapital Sum egenkapital Endring egenkapital Årets resultat Sum egenkapital Note 18 Annen kortsiktig gjeld Andre påløpte kostnader Purregebyrer BDE Påløpt aga av ferielønn Skyldige feriepenger Sum annen kortsiktig gjeld

16 16

17 Forslagsbeskrivelse 1:. Som tidligere redegjort for har styret åpnet for en viss mulighet til å inngå frivillige avtaler om kjøp og salg av garasjeplasser. Styret ønsker å stadfeste at slike avtaler må godkjennes av DLG for å være gyldige. Styret vil samtidig stadfeste at DLG ikke har adgang til å omfordele parkeringsplasser mellom beboere, så lenge det ikke er nødvendig for å oppfylle lovpålagte krav. Styret foreslår derfor følgende tillegg til 4: Tildelte boder og parkeringsplasser følger eierseksjonen, og kan ikke omfordeles av DLG. Dette er ikke til hinder for at boligsameiene selv omfordeler mellom egne beboere, eller at seksjonseiere på eget grunnlag inngår avtale om salg, bytte eller lignende med andre seksjonseiere på DLGs område. Slike avtaler kan kun inngås innenfor rammene av disse vedtekter samt de til enhver tid gjeldende ordensregler. Avtaler om omfordeling av garasjeplass skal godkjennes av DLG for å være gyldig. Det kreves saklig grunn for å nekte godkjenning. Det overnevnte er heller ikke til hinder for at DLG omfordeler plasser der hvor det er nødvendig for å oppfylle lovpålagte krav, eksempelvis tildeling av plasser tilpasset bevegelseshemmede. I tillegg er det gjort enkelte mindre omrokeringer og presiseringer i bestemmelsen. Forslagsbeskrivelse 2: Ved salg av garasjeplass vil eierbrøken forskyves. Dette påvirker både kjøper og selger, men og fordelingen mellom sameiene. Styret ønsker en fullmakt til å endre brøken i 2.3 ved behov, basert på gjennomførte salg. Ettersom faktura for fellesutgifter sendes ut i begynnelsen av året er det hensiktsmessig at eksempelvis fellesutgifter for 2017 tar hensyn til eventuelle salg av garasjeplasser i Dette må i så fall avklares i november/desember 2016, altså lenge før sameiermøtet. Ved inngang til nytt år har styret fullmakt til å endre sameiebrøken gjengitt i 2.3 basert på salg gjennomført i henhold til 4. Endringene gjelder fakturering ut fra DLG etter Fysisk bruk av garasjeeiendommen Parkeringsplassene er tildelt seksjons- og næringseiere med eksklusiv bruksrett til den plass som til enhver tid er tildelt. Bodene er tildelt seksjonseierne. Fordelingen av tildelte parkeringsplasser og boder internt hos sameier, avgjøres av sameier Tildelte boder og parkeringsplasser følger eierseksjonen, og kan ikke omfordeles av DLG. Dette er ikke til hinder for at boligsameiene selv omfordeler mellom egne beboere, eller at seksjonseiere på eget grunnlag inngår avtale om salg, bytte eller lignende med andre seksjonseiere på DLGs område. Slike avtaler kan kun inngås innenfor rammene av disse vedtekter samt de til enhver tid gjeldende ordensregler. Avtaler om omfordeling av garasjeplass skal godkjennes av DLG for å være gyldig. Det kreves saklig grunn for å nekte godkjenning. Det overnevnte er heller ikke til hinder for at DLG omfordeler plasser der hvor det er nødvendig for å oppfylle lovpålagte krav, eksempelvis tildeling av plasser tilpasset bevegelseshemmede. Styret og forretningsfører skal til enhver tid holde oversikt over hvem som har bruksrett til de enkelte p-plassene. Garasjeplassfordelingen pr august 2014 fremgår av vedlegg 1. Enhver 17 1

18 endring av fordelingen av plasser iht. de nedenstående avsnitt i 4 og 5 må derfor meldes til styret og forretningsfører, slik at oversikten til enhver tid er oppdatert. Ved inngang til nytt år har styret fullmakt til å endre sameiebrøken gjengitt i 2.3 basert på salg gjennomført siste 12 måneder. Sameier/seksjonseier plikter å bytte plass som er tilpasset bevegelseshemmede. Det skal være kun en bil på hver parkeringsplass. Dersom garasjeeiendommen benyttes i strid med vedtektene eller ordensreglene, kan DLGstyret besørge borttauing/fjerning for eiers regning og dessuten ilegge gebyr. Dette gjelder også bruk av gjesteplasser i strid med den til enhver tid gjeldende ordning for bruk av disse. Sykler kan kun parkeres på oppmerkede felt for sykkelparkering, eller på egen parkeringsplass. For øvrig kan ikke plassen brukes til sjenanse for naboplassen/andre brukere. (se ordensreglene) Gjesteparkeringsplasser kan kun benyttes av gjester til boligsameiene, samt av gjester til næring i ordinær kontortid. Styret kan vedta ordensregler for bruk av garasjeeiendommen, herunder sanksjoner ved overtredelse av parkeringsbestemmelsene for kjøretøy og sykler. Vedtaket treffes med vanlig flertall. 18 2

19 Saksfremlegg sak X/16 Elbillading på sameiets område [Vedtatt på styremøte 14. mars Saken vil bli fremmet som styrets forslag på førstkommende sameiermøte.] 1. Bakgrunn Som avklart på sameiermøtet våren 2015 har styret arbeidet med et forslag om installering av ladepunkter for elbil i garasjen. Garasjeanlegget er i utgangspunktet ikke tilrettelagt for dette, så det sentrale har vært å avklare hvilket spillerom man har for dette. Basert på arbeidet vil styret ikke tilrå at det åpnes for lading av elbil i K1 og K2. Styret foreslår i stedet at det bevilges midler til installering av 4 ladestasjoner i bakken opp mot Sandakerveien. 2. Alternativer Som redegjort for i Sønnicos notat av 2. mars 2015 er det tre hovedalternativer som har vært vurdert: 1 Utbygging av med laststyring, noe som per mars 2015 var ansett som mulig. 2 Inntil 100 plasser med laststyring. Dette krever oppgradering av trafo og stikkledning, dette er anslått til å ligge mellom og Full infrastruktur for 380 ladeplasser. Dette krever og oppgradering av trafo og stikkledning, anslått til mellom og Selve utbyggingen (altså installering av de enkelte ladepunkter med tilhørende kabling) skal finansieres ved bidrag fra interesserte. Prisen for den enkeltes tilkobling og utstyr er såpass lav ( avhengig av løsningen som velges) at styret ikke anser dette for å være en hindring. Alternativ 2 og 3 krever imidlertid en større oppgradering av strømkapasiteten inn til området før ladepunkter kan installeres. Styret bemerker at prisen for oppgradering er høyst usikker. Grunnen til dette er at en oppgradering vil gjøres av Hafslund, som deretter vil kreve anleggsbidrag fra DLG for å dekke kostnadene. Hafslund gir ikke generelle tilbud eller overslag. Tallene er derfor anslått av Sønnico, basert på tidligere erfaringer. Det er imidlertid på det rene at kostnaden er så stor at det ikke er mulig å finansiere en slik oppgradering med brukerbetalinger. Spørsmålet da er om DLG skal bidra, og i hvilket omfang. Når det gjelder alternativene redegjorde styret for sitt syn på fjorårets sameiermøte. Oppsummert var konklusjonen på sameiermøtet følgende: plasser med laststyring 19

20 Styret anså ikke dette alternativet for spesielt attraktivt. En slik utbygging vil etter alt å dømme ikke dekke etterspørselen, og det er ikke funnet en god mekanisme for å løse dette. Styrets utgangspunkt er at om man skal legge til rette for lading må det være likt tilbud for aller interesserte, både i dag og i fremtiden. Uavhengig av dette, i den grad man skal ha en begrenset utbygging vil det være nødvendig å omrokere garasjeplasser for å samle ladepunktene, med andre ord måtte enkelte parkeringshavere flyttes til andre deler av garasjen for å gi elbil-interesserte plass i nærheten av koblingspunkter. Videre måtte man se på hva man gjør når beboer med elbil flytter ut, og ny beboer har tradisjonell bil. Med tanke på erfaringene fra sist flytteprosess i garasjen ønsker ikke styret å iverksette en ny endring av plasseringene i garasjen. Styret ønsker heller ikke en situasjon hvor styret har løpende ansvar for å omrokere garasjen etter forskjellige behov. Dette alternativet ble derfor lagt til side, og man arbeidet videre med de øvrige alternativene. 2.2 Videre arbeid med alternativ 2 og 3 Styret ba derfor sameiermøtet 2015 om tid til å arbeide videre med disse to alternativene. Det sentrale problemet var at det var usikkerhet om tilgangen inn til området. Det var videre antydet fra enkelte rådgivere at DLG hadde en utfordring i kuldeperioder, og at vi kunne risikere strømbrudd på grunn av overbelastning. Dette er særlig viktig for B-sameiene, som er avhengig av strøm til oppvarming. Dette spørsmålet er også viktig fordi det sier mye om hvem som først og fremst skal dekke en eventuell kapasitetsutvidelse. Dette la to sentrale føringer på det videre arbeidet. Først, i den grad det allerede nå er kapasitetsutfordringer (uavhengig av elbil) vil DLG måtte ta stilling til utbygging uansett. På den annen side, om kapasiteten er tilstrekkelig i dag har DLG ikke noe selvstendig behov for å øke den. Dette har igjen direkte innvirkning på hvordan en eventuell utvidelse skal finansieres, skal alle være med eller er det kun elbil-eiere som skal betale. Styret fikk derfor aksept fra sameiermøtet til å undersøke dette spørsmålet nærmere. 3. Resultatet fra målingene Hafslund har levering på to trafoer plassert i Ivan Bjørndals gate 26. Hver av trafoene er på 1250kVA (400V). Tilknyttet felles overlastvern 1750A. Målingene ble gjort i januar 2016, i en periode hvor temperaturen lå under 10 minus i lengre tid. Firmaet som utførte målingene skriver: «Den ene tavlen har vært max på 1263 amp. Det betyr at pr i dag er det ikke noe å gå på ved den ene tavlen. Den andre tavlen har max vært belastet 784 amp.» Funnene her var m.a.o. at tavlen som leverer strøm til boligsameiene ikke har rom for vesentlige økninger, men tavlen som dekker næringslokaler og felles har rom for noe mer belastning. Målingene er videre gjort før A2 er satt i endelig drift, noe som vil spise noe mer kapasitet. (Det er opplyst at en maksimalt vil belaste med 85 kw ekstra, dvs. ca. 122,7 amp (400V 3-fas)) 20

21 4. Foreløpig oppsummering Slik saken står i dag viser styrets undersøkelse følgende: a. Det er per i dag tilstrekkelig strømkapasitet på området b. Det er ikke anbefalt å gjøre en større utbygging uten oppgradering av kapasiteten Alternativene er da som følger: I. Bygge ut et begrenset antall plasser. II. Oppgradere kapasiteten for en større utbygging, primært finansiert av DLG. III. Oppgradere kapasiteten for en større utbygging, primært finansiert av brukerne. Vedrørende alternativ I anser styre dette som lite hensiktsmessig, ut fra det som er nevnt under kapittel 2.1. En slik løsning kan imidlertid være mulig, forutsatt at de praktiske problemene løses. Alternativ II anser styret som uaktuelt. For å sette kostnadene i perspektiv, oppgradering av utebelysning på området kom på ca Oppgradering av strømkapasitet vil ligge langt over dette, og vil binde opp sameiets økonomiske spillerom i flere år fremover. Samtidig er det et begrenset antall av beboerne som har ønske om, og nytte av, en slik utbygging. Vi nevner og at dersom man går for en slik utbygging vil man måtte se nærmere på fordelingen. De sameiene som har oppvarming fra fjernvarme er mindre avhengige av strøm, og skal derfor betale en mindre forholdsmessig andel av en oppgradering. Styret har ikke gått nærmere inn på dette. Når det gjelder alternativ III vil ikke styret utelukke dette, men det forutsettes da at interesserte brukere selv organiserer seg og stiller en betryggende finansieringsplan. Så lenge det godtgjøres at DLG ikke påtar seg noe risiko vil kostnader ikke lenger være et selvstendig moment for DLG. Det er da, etter styrets syn, disse tre alternativene som skal vurderes. Før styrets anbefaling er det behov for å se nærmere på tilstøtende problemer. Vurderingen til nå har bygd på hva som er teknisk mulig og økonomi. Det må imidlertid tas hensyn til sikkerhetsaspektet i dette. 5. Særlige sikkerhetsmomenter Styret vil videre bemerke at det er enkelte sikkerhetsmomenter ved elbiler i lukkede garasjer. Vi viser her til rapport fra SP Fire Research, gjort på oppdrag Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap, og Direktoratet for Byggekvalitet. Konklusjonen i rapporten er at følgene av brann i biler med alternative energikilder (blant annet batteri) er uavklarte, og at spørsmål som temperatur, slokkemetode, gassutvikling og spredningsfare ikke er tilstrekkelig avklart. Styret ser to problemer her. Det ene er at relevante myndigheter synes å være usikre på farepotensialet som ligger her. Hendelsesforløpet ved en batteribrann er forskjellig fra hendelsesforløpet ved en bensinbrann. Det er på det rene at en batteribrann generer svært stor varme, og er vanskelig å slukke. En brann i garasjen vil medføre risiko for spredning og/eller skader på bærekonstruksjonene. Med tanke på at B-blokkene er bygd på toppen av garasjen er brannrisiko et sentralt tema. 21

22 Det andre problemet er det høyst sannsynlig at det vil komme nye tekniske krav til garasjeanlegg. Direktoratet for Byggekvalitet, som er med-oppdragsgiver i den nevnte rapporten, administrer de tekniske forskrifter for bygg (f.eks. TEK10). Når Direktoratet undersøker spørsmålet om brann i elbil er det svært sannsynlig at de tekniske forskriftene kan bli oppdatert for å dekke disse spørsmålene. Et mulig utfall da er at anlegg som har lademuligheter f.eks. kan få pålegg om installering av tilpassede slukkeanlegg. Styret bemerker at det siste momentet er ren spekulasjon, vi vet ikke utfallet av den prosessen som er i gang. Per i dag har ikke DSB eller andre offentlige organ tatt offisielt stilling til dette. Det er imidlertid en realitet at det kan komme nye tekniske krav til garasjeanlegg, og at det vil påløpe kostnader ved en eventuell oppgradering. Problemet da er at det skaper usikkerhet om kostnadene. En kan anslå kostnadene ved en tilpassing i dag. Men, om det om noen år kommer oppdaterte krav er det vanskelig å si noe om hva det vil koste å oppgradere til den nye standarden. 6. Alternativt forslag lading i Ivan Bjørndals gate, bakken ned fra Sandakerveien Det er og arbeidet med en alternativ løsning, med fire ladestasjoner i bakken bak B-blokkene. Prisoverslag her er kr per stasjon, om lag for hele arbeidet. Det er mulig å få offentlig støtte til dette, det er imidlertid mulig at dette og fører til et krav om at plassene gjøres offentlig tilgjengelige. Etter styrets syn vil det være behov for en betalingsløsning. Dels for å dekke kostander, men og for å hindre at plassene ender som de facto gratisparkering for elbiler. Betaling er nødvendig for å sikre rotasjon på plassene. Styret har derfor i sitt budsjettforslag satt av kr til dette tiltaket. Vi bemerker at dette er maksimalkostnad, og muligheter for offentlig støtte samt betaling vil redusere sameiets totale kostnader her. 7. Om prosessen Styret har videre en kommentar til innspillene som er kommet underveis i saken, samt en henstilling til den videre prosessen. Vi har videre registrert enkelte fremstillinger av styrets arbeid som vi opplever som i overkant kreative. Det er blant annet snakk om påstander om at styret trenerer, forsøker å legge saken død og at styret ikke forstår teknologien som ligger bak utbygging. Det siste er for så vidt korrekt. Styret har ikke spesiell fagkompetanse på denne typen spørsmål, og det er heller ikke styrets oppgave å ta stilling til denne typen detaljer. Styret har i arbeidet benyttet seg av profesjonelle rådgivere, og bygger sitt arbeid på konklusjoner som opp gjennom årene er gitt av blant annet Sterkstrøm, Sønnico og Alpha Elektro. Styret har ikke til hensikt å overprøve konklusjonene, eller begynne å trekke sine egne slutninger ut fra de målingene som er gjort. Styrets utgangspunkt her er at uansett hva man velger så skal løsningen være verifisert og anbefalt av eksterne rådgivere. 22

23 Når det gjelder de øvrige antydningene viser styret til at sameiermøtet 2015 ga, med stort flertall, styret fullmakt til å bruke tiden frem til dette møtet til utrede spørsmålet. Garasjen, slik den ble bygd, er ikke tilrettelagt for elbiler. Dersom man nå skal oppgradere så er det en beslutning som vil påvirke alle, økonomisk eller på andre vis. Som redegjort for under punkt 5 er det og andre hensyn som påvirker saken. Saken er såpass viktig at den uansett må avgjøres på sameiermøtet. Styret har derfor valgt å bruke den tiden som ble gitt før man kom til en konklusjon. For ordens skyld skal det bemerkes at fremdriften i saken ikke har noen praktisk betydning. Garasjen er fortsatt eid av NCC, og enhver utbygging må uansett vente til garasjen er DLGs eiendom. 8. Styrets anbefaling Basert på det overnevnte vil styret ikke foreslå utbygging av lademuligheter i garasjeanlegget. Styret bygger dette først og fremst på de anbefalinger som er gitt vedrørende kapasitet, samt prisen for å utvide kapasiteten. Styret viser videre til at spørsmålet om sikkerhetskrav fortsatt er uavklart fra offentlige myndigheter, og man ønsker derfor ikke å gå videre med saken. 9. Vedtaksforslag Sameiermøtet bevilger inntil kr til installering av inntil fire ladepunkter på sameiets uteområde. Styret gis fullmakt til å innhente offentlig støtte hvis mulig, samt fatte beslutning om egenbetaling. 23

24 Vedtak fra B3-årsmøtet som fremmes som forslag til DLG-årsmøtet 24. mai 2016: SAK: LADEPUNKTER FOR EL- OG HYBRIDBILER I FELLESGARASJEN Vedrørende utbygging av ladepunkter for elbil/ladbare hybrider i garasjeanlegget: Faktaunderlag: 1. Målingene utført i DLG-regi vinter viser at det er så mye som 900 A (3-fas 400V) ledig kapasitet på den ene transformatoren inn til Lilleborg selv på vinteren. Denne ledige 900 A kapasiteten (3-fas 400 V) vil kunne brukes til lading av elbiler/hybridbiler med en maksimal effekt på total 623 kw. Dette tilsvarer 169 biler som lades samtidig på vanlige 16 A kurser. Med strømstyring slik at flere biler deler hvert ladepunkt er det faktisk nok tilgjengelig strøm til å lade minst 340 biler. Dette innebærer at 87% av P-plassene i fellesgarasjen kan få tilgang til lading. 2. Profesjonelle utbyggere av ladepunkter, slik som for eksempel Salto Ladestasjoner, legger til grunn i sine overslag for ladekapasitet at 100 A (3-fas 400V) kan betjene lading av 48 elbiler. Dette betyr for Lilleborgs del at 900A (3-fas 400V) tilsvarer 432 ladepunkter som er mer enn de 390 garasjeplassene i fellesgarasjen. 3. Dokumentasjonen levert av NCC viser at vegger og dører i fellesgarasjen er R 90 og taket/konstruksjonen opp mot B-blokkene er REIM 120. Dette innebærer at alle bærende deler i garasjen skal være konstruert for å tåle en full brann 2 timer før de begynner å svikte. 4. Garasjeanlegget er utstyrt med sprinkleranlegg for å dempe varmeutvikling og utluftingsvifter for å trekke røyk bort fra B-blokkenes oppganger ved brann. 5. Profesjonelle utbyggere monterer ladepunkter for el-biler/hybridbiler i både nye og gamle garasjeanlegg i Oslo. Denne kompetansen kan innhentes for utbygging også i K1/K2-garasjeanlegget Med bakgrunn i overnevnte faktagrunnlag fremmes følgende forslag til vedtak. FORSLAG TIL VEDTAK: 1. DLG-styret innhenter minst 2 tilbud på totalenterprise for utbygging av alt fra 50 til 240 ladepunkter spredt rundt i K1/K2-garasjen. Det forutsettes at utbygger har oversikt over hvilke krav som stilles til både driftssikkerhet og brannsikkerhet hva gjelder ladeutstyr og eventuell supplering av eksisterende brannvern/brannsikringsutstyr i garasjeanlegget. 2. Det gjennomføres en spørreundersøkelse blant sameiere som disponerer P-plass i garasjeanlegget om interessen for å betale for etablering og drift av et ladepunkt på P-plassen den enkelte disponerer. 3. Det etableres en prosjektorganisasjon (heretter kalt «ladepunkt-styret») og et prosjektregnskap (under DLG-styret) for å holde oversikt over kostnader og arbeid knyttet til etablering og forvaltning av ladepunktene i garasjeanlegget. 24

25 4. «Ladepunkt-styret» arbeider frem en skriftlig avtale som regulerer forholdet mellom den enkelte «ladepunkt-disponent» og «ladepunkt-styret». Avtalen må utover beregning av årlig driftskostnad pr ladepunkt også avklare hva som skjer dersom en sameier sier opp avtalen, samt regulere hvordan kostnadsfordelingen skal være dersom flere sameiere på et senere tidspunkt ønsker å knytte seg til avtalen og etablere ladepunkt på P-plassen som vedkommende disponerer i fellesgarasjen. Avtalen godkjennes av DLG-styret. 5. Når ladepunkt-avtalen (punkt 4) er klar, tilbys alle interessenter som meldte seg i spørreundersøkelsen (punkt 2) å signere avtalen. De sameiere som signerer avtalen vil dermed forplikte seg til å dekke sin andel av kostnaden knyttet til etablering og til løpende drift av ladepunktene. Selve etableringen av ladepunktene gjennomføres under oppsyn av «ladepunkt-styret» koordinert med driftsansvarlige i DLG-styret hva gjelder det praktiske. Kostnadene til etablering og drift av ladepunktene i fellesgarasjen dekkes dermed i sin helhet av de sameiere som disponerer ladepunkt på egen P-plass. VEDTAK: Årsmøtet i Sameiet Lilleborg B3 avholdt 20. april 2016 (kl ) gav da sin enstemmige tilslutning (16 fremmøte sameiere, 1 fullmakt) til overnevnte punkter 1-5 som dermed fremmes som sak fra Sameiet Lilleborg B3 til årsmøtet i Det Lille Grønne (DLG). 25

26 6.3.2 El-bil lading, tillegg til forslag og 6.3. Sameierne ble informert om saken i henhold til innkallingen. Følgende tillegg i styrets innstilling ble gjort til de 5 punktene i forslagets alternativ 2: Til punkt 6: Ved merkostnader, ytterligere eller fremtidige investeringer til infrastruktur for strømtilførsel, skal sameiere med tilknyttet ladestasjoner fordele kostnadene likt eller pr. ladestasjon. Hensynet er at sameiere uten tilknyttet ladestasjoner ikke skal bære merkostnader. Til punkt 7: Det skal være lik mulighet for alle til å kjøpe tilknytning uansett når man ønsker å tiltre ordningen. Vedtak: Styrets innstilling punkt alternativ 1 og 2 ble enstemmig vedtatt med tillegg av de to punktene gjengitt ovenfor. Sameierne stemte mot alternativ 3 (DLG-styrets forslag). 26

27 NAVNESEDDEL TIL BRUK VED SAMEIERMØTET Seksjonseierens navn og seksjonens nummer skrives på denne navneseddel som leveres ved inngangen til møtelokalet. Vennligst bruk blokkbokstaver: Navn: Seksjonsnr./leil.nr.:.. På sameiermøtet kan seksjonseier og ektefelle eller eventuell samboer møte, men bare med en stemme for seksjonen. Framleier har rett til å møte men uten stemmerett. Dersom du ikke kan møte på årsmøtet kan du møte ved fullmektig. Ønsker du å benytte denne retten kan fullmakten under benyttes. FULLMAKT Vennligst bruk blokkbokstaver ved utfylling. Jeg, er eier av seksjon nr... Jeg kan ikke møte på sameiermøtet til Sameiet, dato og gir med dette.. fullmakt til å møte for meg. Oslo, den. Underskrift 27

28 Brækhus Dege Brækhus Dege driver i hovedsak med advokatvirksomhet og eiendomsforvaltning i selskapene Brækhus Dege Advokatfirma DA og Brækhus Dege Eiendom AS. Virksomheten har historie tilbake til 1929 med eiendomsjus og eiendomsforvaltning som sentrale arbeidsfelt. Vår visjon er å hjelpe virksomheter og personer fremover. Vi tilstreber å være tydelige, uavhengige og handlekraftige i arbeidet for kundene og i forhold til deres motparter. Brækhus Dege Eiendom AS Brækhus Dege Eiendom AS forvalter i dag ca. 200 boligselskaper med til sammen ca boliger og 15 næringsselskaper med kontorbygg, kjøpesenter, kombinerte bygg og utleiegårder. Selskapet eies av partnerne i Brækhus Dege Advokatfirma DA. Brækhus Dege Eiendom AS har felles kontorlokaler med advokatfirmaet og gjennom det en unik tilgang til juridisk kompetanse på alle virksomhetsområder. Boligselskaper forvaltet av Brækhus Dege Eiendom AS får 20 % rabatt på advokattjenester. Beboere får gunstige tilbud på tjenester fra eiendomsmegler i forbindelse med salg og utleie av eiendom. Brækhus Dege Advokatfirma DA Brækhus Dege Advokatfirma DA er et fullservice advokatfirma med ca. 60 advokater fordelt på våre kontorer i Oslo, Sandvika og Ski. Våre advokater er meget kompetente innen eiendoms- og entrepriserett, herunder blant annet seksjonering, opprettelse av borettslag, plan- og bygningsrett, tomtefeste, selskapsorganisering, skatterett, utleie og tvisteløsninger. Vi har lang erfaring med å representere både boligselskaper/byggherrer og utbyggere i forskjellige faser av en byggeprosess. Innenfor eiendomsrett nevnes også vår deltakelse i Hegnar Onlines ekspertpanel vedrørende næringseiendom. Advokatfirmaet tilbyr også styrestøttefunksjon for de selskapene som måtte ønske en slik løsning. BD VAT and Tax Services AS BD VAT and Tax Services AS leverer regnskapstjenester og bistand innen merverdiavgiftrelaterte problemstillinger til utenlandske og norske oppdragsgivere som driver virksomhet i Norge. Rabattordninger for boligselskap og dets beboere Brækhus Dege Eiendom AS har framforhandlet rabattavtaler for boligselskapene på en rekke områder bl.a. forsikring, finansiering, fyringsolje, tekniske konsulenttjenester, service- og vedlikehold av heisanlegg, strøm, telefoni, vaktmestertjenester, meglertjenester og revisjon. Og som nevnt får også boligselskapene rabatt på tjenester fra Brækhus Dege Advokatfirma (pt. 20 %). Beboere i selskaper som Brækhus Dege Eiendom AS forvalter får rabatt på meglertjenester. Brækhus Dege Eiendom AS Dronning Mauds gate 10, Pb Vika, NO-0114 Oslo Tel , Fax eiendom@bd.no Brækhus Dege Advokatfirma DA Oslo: Dronning Mauds gate 10, Pb Vika, NO-0114 Oslo Tel , Fax advokat@bd.no Sandvika: Rådmann Halmrasts vei 7, Pb. 216, NO-1300 Sandvika Tel , Fax Ski: Jernbaneveien 4, Pb. 76, NO-1401 Ski Tel , Fax Med handlekraft og tydelige råd hjelper vi deg fremover