saksbehandlers arbeidsdokument Saksbehandler: Harald Sandvik Arkiv: L12 Arkivsaksnr: 09/937 Løpenummer: 7960/10

Transkript

1 SAKSFREMLEGG saksbehandlers arbeidsdokument Saksbehandler: Harald Sandvik Arkiv: L12 Arkivsaksnr: 09/937 Løpenummer: 7960/10 Utvalg: OMRÅDEREGULERING. JERNVERKSTOMTA - NESØYA. ALTERNATIVER ::: &&& Sett inn innstillingen under Rådmannens innstilling til teknisk utvalg: slutter seg til pkt. 13 i saksutredningen som retningsgivende for det videre arbeidet med planen fram mot ordinær 1. gangs behandling. Notodden kommune, den Magnus Mathisen rådmann Kjersti Versto Roheim seksjonsleder ::: &&& Sett inn innstillingen over Side 1

2 ... &&& Sett inn saksutredningen under Utlagt i saken: 52. Saksframlegg TU-sak 42/10 den Saksprotokoll TU-sak 42/10 den Innkalling til planforum, mail fra fylkeskommunen, datert Vedtatt planprogram, revidert i tråd med takn. Utvalgs vedtak, datert Mail til utbyggerne, datert Mail- korrespondanse med Gunhild Tveiten Garberg, sist datert Kopi av brev fra Vegvesenet til Søndergaard Rickfelt, datert Mail- korrespondanse med Gunhild Tveiten Garberg, sist datert Referat fra planforum- møte hos fylkeskommunen, datert Mail til Gunhild Tveiten Garberg ang. utbyggingsavtale, datert Kopi av brev fra vegvesenet til Vannfronten Eiendom, datert Kopi av mail fra Statens Vegvesen til Gunhild Tveiten Garberg, datert Oversendelsesbrev 10 delrapporter fra Søndergaard Rickfelt AS, datert med følgende vedlegg: 1- Kommunikasjonsmønster og trafikksikkerhet. 2- Landskap og bystrukturer. 3- Lokalisering og utnyttelse boligbebyggelse. 4- Barn og unge. 5- Tilgjengelighet for alle. 6- Skole og andre offentlige tjenestetilbud. 7- Kulturmiljø på land. 8- Stevneplass, grønnstruktur og møteplasser. 9- Båthavn gjestehavn. 10- Risiko- og sårbarhetsanalyse (vurdering av luftforurensing). 11- Andre avvik fra kommuneplanen. Vedlegg: Dok. 64. Alle vedlegg til dok. 64 sendes separat til teknisk utvalgs medlemmer. Vedleggene er også tilgjengelige på kommunens hjemmesider under planer til høring. 10. Sammendrag: I denne saken søker rådmannen å trekke fram de viktigste alternativene som synes å ligge i denne saken for å få et retningsgivende vedtak for den videre saksbehandlingen fram mot ordinær 1. gangs behandling i teknisk utvalg. Saken bygger på et utvalg av de delutredningene som skal utarbeides iflg. vedtatt planprogram. 11. Bakgrunn for saken: I TU-sak 42/10 (dok ) ble planprogram for områdereguleringen vedtatt. Herunder ble det vedtatt følgende: Sak om relevante alternativer innenfor planområdet framlegges for teknisk utvalg før endelig planforslag utarbeides for 1. gangs behandling. Bakgrunnen for dette er å få avklart visse overordnede trekk i planen før en går videre med den mer detaljerte uttegningen av et planforslag til 1. gangs behandling. Arkivsaksnr.: 09/937 Side 2

3 Det er altså ikke meningen at det gjøres endelige vedtak i denne saken, men at det gjennom visse retningsgivende valg gis føringer for det videre arbeidet med planen. På bakgrunn av planprogrammet har konsulenten utarbeidet en del av de fastsatte delutredningene. Rådmannen kom til enighet med konsulenten om at visse av de aktuelle rapportene kunne utstå til etter at vedtak var gjort i denne saken (dok. 57 og 59), da de til dels var avhengige av utfallet her, eller ikke ville inneholde alternativer på det mer overordnede nivået som tas opp i denne saken (se oversikt dok 64). Det har også vært kontakt med utbyggerne ang. framtidig utbyggingsavtale (dok. 61). Etter siste TU- møte har det vært avholdt planforum møte i regi av fylkeskommunen hvor problemstillinger omkring denne planen ble drøftet sammen med reguleringsplanene for Jernverkstomta sør øst og Jernverkstomta Nesøya (dok 60). Det har ellers vært korrespondanse mellom vegvesenet og konsulenten ang avkjørselspørsmål (dok. 62 og 63). 12. Saksopplysninger / vurderinger: Hovedgrunnlaget for denne saken ligger i de delutredningene som er utført (dok. 64, 1-11). Disse utredningene tar opp mange sider innenfor hvert sitt tema, og er et fundament for alt videre arbeid med denne saken. Til denne behandlingen har rådmannen kun plukket ut de temaene hvor det implisitt i utredningene ligger alternativer på et visst nivå som bør få en avklaring før en går videre med saken. Det ligger også andre alternativer i delutredningene som må tas stilling til, men dette ser rådmannen som forhold en må komme tilbake til ved selve utformingen av det endelige planforslaget (se pkt nedenfor). Nedenfor gjøres det en vurdering av alternativer for de sidene av saken som rådmannen har sett som viktige i denne omgang. (KPAD) betyr at denne løsningen ligger i gjeldende kommuneplan. For nærmere detaljer vises det til omtale i de enkelte delutredningene Adkomst Nesøya. Dette temaet berøres i delutredning nr. 1. Her ser rådmannen følgende alternativer: 1. Adkomst via nedre bru. Adkomst til båthavn via nåværende adkomst fra E-134. (KPAD). Her blir adkomsten til Nesøya forholdsvis bortgjemt i forhold til de mer turist- og opplevelsesrettede funksjonene som er tenkt i dette området. Påtenkt boligområde på Snika får også mer gjennomkjøring enn ved de andre alternativene. Det må vurderes om nedre bru bør utvides for å få plass til en god fortausløsning. 2. Firearmet rundkjøring ved kryss- fylkesveg 601. Dette er en løsning som gir forbedret avkjørsel både til Nesøya og til Heddalsvegen. Denne vil ta betydelig areal i området avsatt til båthavn i kommuneplanen, men vil samtidig frigjøre areal hvor nåværende avkjørsel ligger. Løsningen krever sannsynligvis en omlegging av fotgjengeradkomsten til Nesøya i dette området. Det må vurderes nærmere hvorvidt løsningen vil gå inn på eiendommen på hjørnet mellom Heddalsvegen og E-134 og om den vil berøre bensinstasjonen. Arkivsaksnr.: 09/937 Side 3

4 Løsningen vurderes som svært kostnadskrevende. Foreløpige sonderinger i forhold til vegvesenet tyder på at de ikke vil være med på finansieringen. 3. Adkomst via eksisterende avkjørsel. Det nåværende krysset må utvides noe for å kunne få en rimelig god trafikkavvikling. Løsningen er vurdert til å muligens kunne bli for snever dersom aktivitetene på Nesøya blir av større omfang enn det en ser for seg i dag, og at løsningen slik sett kan bli et hinder for en mulig utvikling lengre fram i tid. 4. Adkomst via eksisterende avkjørsel, men reservert plass for mulig framtidig rundkjøring. Her tas det høyde for mulige framtidige avviklingsproblemer ved at området avsatt til båthavn gis restriksjoner i forhold til bebyggelse i det området hvor rundkjøringsarmen må antas å ville komme. Kostnadsmessig er alt. 1, alt 3 og alt 4 de klart beste. For hovedfunksjonene på Nesøya (opplevelse / turisme) er alt 2, alt 3 og alt 4 de klart beste, i alle fall hvis en ser på det kommersielle potensialet som ligger i direkte adkomst fra E-134. Alt 2 gir imidlertid en kraftig innsnevring i mulighetene for å få etablert ei båthavn i dette området, da vegskråningen fra rundkjøringsarmen sannsynligvis vil måtte gå helt ut i strandlinja ( evt. fylling ut i vannet). Med de høydeforskjellene som da oppstår mot vannet, blir brukbart landareal for ei båthavn mer eller mindre borte. Det samme vil være tilfelle ved alt. 4 hvis rundkjøringen i framtida kommer til utførelse. For boligfunksjonen på Snika er alt. 1 den dårligste løsningen. Rådmannens anbefaling er alt. 4. Dette er rimelig i første omgang og gir gode forhold både for boligene på Snika og for de påtenkte funksjonene på Nesøya. Problemeet med denne løsningen er at dersom Nesøya blir en stor suksess innenfor opplevelse / turisme, vil en måtte gjøre til dels kraftige inngrep i ei da allerede etablert småbåthavn, og at kostnadene dermed vil bli større enn om en gikk for alt 2 nå. Rådmannen ser likevel kostnadene med ei rundkjøring som så store at det er riktig å utsette denne investeringen. Spørsmålet om hvorvidt vegvesenet kan akseptere alt 4. er tatt opp i brev (dok. 58 og dok. 63). Svar på dette er ennå ikke kommet oss i hende. Dersom vegvesenet varsler innsigelse til alt. 4, vil rådmannen anbefale alt. 2, da dette gir de beste utviklingsmuligheter for Nesøya- området av de gjenstående alternativene Vegsystem Jernverkstomta Dette temaet berøres i delutredning nr. 1. Her ser rådmannen følgende alternativer: 1. Hydroaksen forlenges mot vest til nedre bru som hovedadkomst. (KPAD) Her får en et enkelt, ryddig vegsystem for jernverkstomta hvor hydroaksen vil være samleveg for alle funksjoner i området. Det forholdsvis store området sør for vegen vil være godt egnet for boliger med direkte adkomst strandpromenade og friarealene i forbindelse med denne. Et varehus av en størrelse som påtenkt fra utbyggerinteressene vil få plass sør for Hydroaksen. Dette vil da legge beslag på de arealene som er best egnet for mykere funksjoner ut mot vannet. Løsningen gir ei tomt egnet for forretning, men mindre egnet til bolig i området mellom adkomstvegen og Esso-stasjonen. Arkivsaksnr.: 09/937 Side 4

5 2. Vegkryss mot vest fra storgateaksen både rett sør for Esso-stasjonen og sør for Hydroaksen. Her etableres en rundkjøring med et gatenett med kjøretrafikk rundt området for varehuset. Varehuset får her en plass noe nærmere resten av sentrum, samtidig som et visst område ut mot vannet åpnes for mykere funksjoner. Boligfunksjoner innenfor kvartalet med kjøpesenter får imidlertid dårlige forhold ved at en må krysse trafikkert gate for å komme fram til strandpromenaden og park / lekearealene i forbindelse med denne. Løsningen gir også sjenerende trafikk inn i påtenkt torgområde i området foran inngangen til Bok- og Blueshuset. 3. Vegkryss mot vest fra storgateaksen rett sør for Esso-stasjonen som hovedadkomst. Dette er en løsning som i hovedsak er lik alt 2, men hvor vegen på tvers sør for varehuset blir stengt for gjennomkjøring (delvis gågate / delvis adkomst til eiendommene). Denne løsningen gir da heller ikke trafikk inn i påtenkt torgområde i området foran inngangen til bokog blueshuset. Rådmannens anbefaling er alt. 3. Denne løsningen gir varehuset en plassering nær sentrum, gir gode forhold for boliger innenfor varehuskvartalet, samtidig med at en ikke får forstyrrende trafikk inn i påtenkt torgområde ved bokog blueshuset. Løsningen vil kreve en vurdering av om det vil være behov for noe areal for snuplass ( evt. rundkjøring) for biltrafikk og varetransport Kjøretrafikk på nedre bru. Dette temaet berøres i delutredning nr. 1. Her ser rådmannen følgende alternativer: 1. Full tovegs trafikk på brua. (KPAD) Dette er en løsning som er nødvendig dersom alt.1 velges under pkt Løsningen kan imidlertid også kombineres med de andre alternative adkomstløsningene til Nesøya. Som nevnt under pkt må det i dette tilfellet gjøres en nærmere vurdering av hvorvidt en må utvide brua noe i bredden for å få plass til en brukbar fortausløsning. Full kjøretrafikk på denne brua gir muligheter for utkjøring fra Nesøya også denne vegen. Dette gir et fleksibelt trafikksystem hvor de nye byområdene sør for E-134 knyttes sammen med en intern kjøreveg uten å måtte kjøre ut på E-134. Kjøretrafikken her vil gi dårligere forhold for boligene langs denne vegen ved mer støy og fare for ulykker. Eventuelle boliger nord for nedre bru og sør for politihuset vil måtte krysse den trafikkerte vegen for å nå strandpromenaden og friarealene i tilknytning til denne. Intern lekeplass i dette området må vurderes. 2. Kun gang- og sykkeltrafikk på brua. Denne løsningen gjør at interntrafikk med bil mellom Jernverkstomta og Nesøya må gå via E Både Jernverkstomta og Nesøya får bare en utkjøringsmulighet til E-134 (vegen langs østsida av elva forutsettes å bli framtidig gangveg). Boligene på Snika vil få roligere og tryggere forhold. 3. Kun gang- og sykkeltrafikk på brua, men dimensjonering for unntaksvis kjøring. Dette er en løsning hvor det er tenkt at en ved større arrangementer og andre spesielle hendelser vil kunne ha mulighet for å lede kjøretrafikk til / fra Nesøya via denne brua. Belastningen på boligområdet vil bli kortvarig, og eventuelle køproblemer i forbindelse med større arrangementer vil kunne avhjelpes i betydelig grad. Arkivsaksnr.: 09/937 Side 5

6 Rådmannens anbefaling er alt. 1. Hele området på sørsiden av E- 134 mister muligheten for alternativ adkomst dersom det ikke er åpent for trafikk på denne brua. For næringsvirksomhet, spesielt på Nesøya, vil en anta at det vil være av en viss betydning å ha mer direkte kjørekontakt med de kommende funksjonene på Jernverkstomta. De nye boligområdene ut mot Snika vil få en noe dårligere situasjon hva angår trafikk og støy enn hvis brua stenges. Rådmannen ser det likevel som fullt mulig å planlegge disse boligene på en måte som gir gode nok boforhold for boliger i by. Områdene langs elva vil få omtrent samme situasjon som Telegata har i dag med ei trafikkert side og ei side som vender seg mot elva og gangvegen som følger denne. Rådmannen ser dette som en akseptabel posisjon for boliger, og særlig i en situasjon som denne hvor en kan planlegge bygg og uteområder fra bunnen av Plassering av bypark Dette temaet berøres i delutredning nr. 3 og 8. Her ser rådmannen følgende alternativer: 1. Hoveddelen av parkområdet legges ut på Snika en mindre del legges sentralt på jernverkstomta. (KPAD) Dette er en løsning som legger vekt på å legge de viktigste friområdene i området ut mot vannet, og hvor offentligheten får ei brei parkmessig sone ute på Snika. I tillegg er det forutsatt visse friarealer sentralt på jernverkstomta. Dette mer sentrale området ligger ikke i noen av skissene som følger saken, og må derfor utredes noe nærmere med hensyn til funksjon og størrelse. Dersom kranbanene skal bevares (se pkt nedenfor) vil disse også få en mer framtredende og åpen posisjon, hvor de også vil bli synlige fra adkomsten på E-134 fra vest. 2. Hovedtyngden av parkområdet legges sentralt på jernverkstomta en mindre del legges ut på Snika Denne løsningen legger vekt på å legge et større offentlig parkområde mer sentralt, inn mellom boligene på jernverkstomta, samtidig som det legges opp til et mindre område ytterst på spissen av Snika. Rådmannens anbefaling er alt. 1. Etter rådmannens syn er Snika det flotteste arealet på jernverkstomta der det ligger ut mot både Heddalsvannet og elveoset fra Tinnelva. Rådmannen mener slik sett at dette området bør reserveres for allmennheten og ikke privatiseres med boliger. En stor park inne på jernverkstomta mellom boligene vil etter rådmannens syn kunne være et pluss for de nye boligene i området, og en park som ligger nærmere bysentrum. Etter rådmannens syn vil den likevel bli liggende på mindre attraktive områder og kan føles mer privatisert enn Snika for byens øvrige befolkning og besøkende Siktakse Telegata. Dette temaet berøres i delutredning nr. 2. Her ser rådmannen følgende alternativer: 1. Siktaksen er gjennomgående ned til bakkeplan. (KPAD) Arkivsaksnr.: 09/937 Side 6

7 Her vil en kunne se vannet fra Telegata, men varehuset mister sine framtidige utvidelsesmuligheter mot vest. 2. Siktaksen gjenbygges i 1. etg. plan, men er åpen over dette. Her vil en ikke se vannet, men en vil se igjennom jernverksparken og se Vestsida over taket på varehuset. Rådmannens anbefaling er alt. 2. Å kunne se vannet fra Telegata vil gi en fin åpenhet i opplevelsen av byen. Rådmannen ser likevel at denne åpningen er begrenset og at det er viktigere for byen å kunne få inn mer handelsfunksjoner i dette svært sentrale området innenfor sentrumssonen Treplantinger. Dette temaet berøres i delutredning nr. 11. Her ser rådmannen følgende alternativer: 1. Det gjøres treplantinger langs Storgata, Telegata- aksen og langs vannfronten. (KPAD). Her vil mer eller mindre sammenhengende treplantinger føres fram langs Storgata, Telegataaksen og langs hele strandpromenaden. 2. Det er en ambisjon om grønt og trær i området, men med en friere plassering. Her ser en for seg et friere system av beplantninger som ikke nødvendigvis følger bestemte retninger. Rådmannens anbefaling er alt. 2. Treplantinger langs siktlinjer vil føre til dårligere utsyn langs disse siktlinjene. Treplantinger for øvrig bør ses mer i detalj i forhold til de enkelte plassene og passasjene i området, og kan etter rådmannens syn gjerne ha et variert uttrykk Kranbanene. Dette temaet berøres i delutredning nr. 7. Her ser rådmannen følgende alternativer: 1. Kranbanene reguleres til bevaring. (KPAD) Kranbanene sammen med bryggekonstruksjonen de står på bevares som i dag. Visse sikkerhetstiltak som gjerding o.s.v må gjennomføres. Vedlikehold av kranbanene og bryggekonstruksjonene vil på sikt kunne bli kostbart. 2. Halvparten av kranbanene rives og halvparten reguleres til bevaring. Her rives halvparten og halvparten blir stående. Ellers samme problematikk som ved alt. 1, men med mindre arealbehov og mindre kostnader. 3. Kranbanene rives. Området kan benyttes til andre formål. Rådmannens anbefaling er alt. 1. Etter at det store lagerbygget er revet vil disse kranbanene være det eneste godt synlige minnet fra selve produksjonen på jernverkstomta. Rådmannen vil hevde at dette er en så viktig epoke i byens historie at en bør kunne koste på seg å ha disse Arkivsaksnr.: 09/937 Side 7

8 kranbanene stående som monumenter over den perioden som har vært. Dersom halvparten rives mister anlegget etter rådmannens syn mye av den visuelle effekten som det har i dag. Kranbanene står dessuten på et område som er tungt utnyttbart til andre formål, og kan slik sett stå her uten å komme i stor konflikt med annen arealbruk Strandpromenaden. Dette temaet berøres i delutredning nr. 2 og 3. Her ser rådmannen følgende alternativer: 1. Strandpromenaden har gjennomgående min. ca 12m bredde fra kaikant. (KPAD) Dette er omtrentlig en bredde som stort sett er gjennomgående brukt hele veien fra båthavna, og som da videreføres langs kaikanten og gir en romsliget langs vannkanten som etter rådmannens syn gjør området attraktivt. 2. Strandpromenaden kan innsnevres til ca 3-4m bredde for deler av strekningen. Her innsnevres gangsonen langs vannet betydelig i enkelte partier til fordel for boliger, men det legges samtidig gjennomgående gangmuligheter bak bygningene. Rådmannens anbefaling er alt. 1. En kommer fram langs vannet i begge alternativer. Den innsnevrede gangpromenaden kloss opp mot boliger (og til dels under disse) vil etter rådmannens mening føles privatisert, og de som ikke bor der vil da fort velge den mindre attraktive gangmuligheten på baksiden av boligene. Ved å holde en god bredde på strandpromenaden hele veien vil den etter rådmannens syn bli mer attraktiv for alle, også de som bor i andre deler av byen og besøkende. Å bryte den gjennomgående bredden med boliger er etter rådmannens syn også feil, da denne typen markeringer bør reserveres for betydningsfulle bygninger (jfr. Bokog blueshuset). Vanlige boliger bør etter rådmannens syn i større grad innordne seg i en mer generell overordnet struktur. En god bredde her gjør også at kranbanene kommer bedre til sin rett, og ikke blir stående helt opp mot disse boligene Andre forhold. I denne saken har rådmannen sett det som viktig å få avklaring på de tyngste faktorene med alternativer som påvirker selve hovedstrukturen i planen og hvor avvikene fra kommuneplanen er tydelige. Rådmannen ser at det også er andre tema hvor alternativer må vurderes, men hvor valgene kan utstå til selve planforslaget fremmes, og alle delutredningene foreligger. Av de tyngste gjenstående temaene med opplagte alternativer kan nevnes: Høyder, tetthet og utforming bebyggelse. Byggelinje mot Storgata. Båthavner ved jernverkstomta. Barnehage i planområdet. Campingplass på Nesøya Størrelse på stevneplass Nesøya. Offentlig parkering Rådmannen anbefaler altså at diskusjonen omkring disse forholdene utstår til saken fremmes for ordinær 1. gangs behandling. Arkivsaksnr.: 09/937 Side 8

9 13. Konklusjon: Ut fra ovenstående anbefaler rådmannen at følgende alternativer velges: Adkomst Nesøya: Alt. 4. Hvis vegvesenet varsler innsigelse: Alt. 2. Vegsystem Jernverkstomta: Alt 3. Kjøretrafikk på nedre bru: Alt. 1. Plassering av bypark : Alt. 1. Siktakse Telegata: Alt. 2. Treplantinger: Alt. 2. Kranbanene: Alt. 1. Strandpromenaden: Alt. 1. Alternative løsninger: Implisitt i saken ligger flere andre alternativer. Det er også mulig å be om at flere alternativer innenfor ett eller flere temaer fremmes parallelt til 1. gangs behandling av planen. En vil likevel peke på at det å arbeide med mange alternativer vil bli mer tidkrevende og kostbart for interessentene (Jernverkstomta AS og Vannfronten AS) som bekoster planarbeidet i denne saken.... &&& Sett inn saksutredningen over Arkivsaksnr.: 09/937 Side 9