3.0 Lokalisering og utnyttelse - boligbebyggelse

Transkript

1 3.0 Lokalisering og utnyttelse - boligbebyggelse Utvikling av dette sentrumsnære boligområdet er i tråd med nasjonale målsettinger om samordna areal og transportplanlegging. Det gir en bosituasjon som fører til mindre behov for bil. Det er derfor viktig å utnytte området på en måte som på lang sikt kan imøtekomme et boligbehov i sentrumssonene og bidra til en miljø og klimamessig god utvikling. Det er imidlertid viktig at boområdene ikke tiltettes for mye. At de har kvaliteter som gjør området interessant for et framtidig marked. Utredningen vil se på to alternativer for å gi et bilde av en hensiktsmessig utnyttelse sett iforhold til aktuelle parametre. Utredningen tar for seg to alternative scenarier for boligutvikling med utgangspunkt i Samordna konkurranseforslag Alternativ Alt 1.1. og Alt 1.2 Alt 1.1 baserer seg på delområdene i samordna forslag fra arkitektkonkurransen. Alt. 1.2 baseres på en noe tettere utnyttelse med utgangspunkt i kommuneplanen. Utredningen vurderer områdene utfra gitte parametre:, bygningstyper, marked, bomiljø og utearealer og konkluderer med forslag til utnyttelse og høyder innenfor de enkelte delområder. Forutsetninger Befolkningssammensetning Det er en forutsetning at man på sikt får en blandet befolkningsammensetting på området. Jernverkstomta er i utgangpunktet ikke førstevalg for barnefamilier i Notodden, men trender i sentrale strøk er at barnefamilier ønsker enklere boformer. Unge mennesker er miljøbevisste med tanke på neste generasjon. Det er en forutsetning at boområdet er fint, trygt, trygg skoleveg m.m som gjør det attraktivt å bosette seg. I en startfase vil det likevel være fortrinnsvis voksne som kommer til å bosette seg i området, men området bør uansett tilrettelegges for alle aldre. Uteopphold og lek Krav til lekeområder er bestemt i kommuneplanen. Minste uteoppholdsareal MUA er 25m2 pr leilighet/bolig over 50m2. Dette kravet ligger som en forutsetning i utredningen. Krav til lekearealer: lekeplass 50m fra bolig med minstemål 50m2. Lekeareal min 100m2 pr 10 leiligheter. 200m fra bolig. Krav til balløkke min 2daa pr 50 leiligheter Disse kravene ligger som en forutsetning i utredningen. Kommuneplanen har krav om et offentlig tilgjengelig parkområde sentralt på jernverkstomta for å skape møteplasser innenfor området.. Situasjonen i markedet i dag er en utløsende faktor som får betydning, spesielt i første fase av utbyggingen. Første fase av utbyggingen er kjøpesenter og boliger i 3 etasjer over senteret. Ca 40 boliger ansees som aktuelt. Et aktuelt markedspotensiale i Notodden i perioden 10 år fram ligger til grunn for alt 1.1. Når det gjelder Alt 1.2 har det et langsiktig teoretisk utgangspunkt for å finne en aktuell tålegrense for utbygging her. Noen betraktninger hentet fra utredning utarbeidet av Rambøll i 2005:

2 Det er bygd boliger i året i Notodden kommune. Det meste er eneboliger. Tre av fire boliger i kommunen er eneboliger. Dette er svært høyt. Bare litt over 500 boliger kan kalles leiligheter. Det er et overskudd av tilflyttere til Notodden 37 pers. netto årlig de siste ti årene. Trenden er at veksten i tettstedet er positiv. Det bor 3,7 % flere mennesker i Notodden tettsted i 2005 enn det gjorde i I dag er dette tallet økt ytterligere med boligbygging sentralt i byen ICA, Trudvang og Heddalvegen. Det har vært etterspørsel etter lettstelte leiligheter til fordel for enebolig. Vi forutsetter at det er behov for leiligheter i Notodden kommune. Leiligheter bør ligge sentralt. For å styrke byområdet ligger det i kommuneplanen at Utbyggingen kan få konsekvenser for annet boligbyggeri i kommunen. Det anslås på grunnlag av denne utredningen og eiendomsmarkedet i Notodden utbyggingsmulighet for ca boliger i året på Jernverkstomta. Vurdering av alternativer Utredningen baseres på to alternative scenarier. Det gjøres en vurdering av fire delfelt innenfor basert på samordnet forslag fra arkitektkonkurransen. 1. Langs elva. 2. Del av kjøpesenter mot Storgata 3. Områder langs Heddalsvannet. 4. Boliger i parkdrag Alt 1.1 består av Område 1 langs elva: rekkehus i 2 etasjer enheter på BYA= 2080m2 Område 2- del av kjøpesenter: punkthus i 3 etasjer på taket - 40 enheter Område 3 ved Heddalvannet : lameller i 3-6 etasjer ved vannet (inkl.36 leiligheter på Bryggekanten ) til sammen 72 enheter. Område 4 i parken langs Notoddengata : punkthus i 3 etasjer 45 små leiligheter. Til sammen 187 enheter. Alternativ 1.2 består av:

3 Område 1 lang elva - Boligblokker i 4 etasjer som politihuset. Område 2 kjøpesenter - større tetthet over kjøpesenter. Område 3 og 4 -langs Notoddengata: etablerer en tettere bebyggelsesstruktur langs gata ut mot vannkanten. Scenarie for Område 1 langs elva alt 1.2 For å gi et sammenlignbart bilde benyttes den samme utnyttelse og fordeling av leilighetstyper som i alt Her vil det være familieleiligheter med leilighetstørrelse på mellom og fordelt 50% på hver. Med den samme BYA som i alt. 1 vil det gi dobbelt antall leiligheter med 4 etasjer. Det kreves da MUA= 25m2 utomhusareal pr leilighet som tilsvarer til sammen 1500m2. Område 1 Langs elva Alt 1.1 Alt 1.2 Byggehøyden er lavere enn politihuset. Det er uheldig at politihuset ikke blir satt inn i en bymessig romlig sammenheng. Utnyttelse Bygningstype Bomiljø og utearealer Gir dårlig utnyttelse av verdifullt tomteareal. En bygningstype som er bedre egnet litt utenfor selve bysentrum enn i en tett bystruktur. Rekkehus kan rette seg mot et marked som er tilpasset spesielt for barnefamilier for å legge særskilt til rette for disse. Gode solforhold og utomhusløsninger Høyden er tilpasset nabobebyggelse. Gir god utnyttelse av verdifullt tomteareal uten at det går på bekostning av viktig utomhusareal. Det er likevel en stor andel utomhusareal til boligene. Gir en bygningstype som er tilpasset en bysituasjon. Boligblokk er en fleksibel bygningstype som kan kombineres med kontorbygg eller parkeringsbygg uten at dette blir fremmedartet. Området kan bygges ut i trinn og gi en fleksibilitet med hensyn på et fremtidig marked. Gir gode solforhold og utomhusløsninger. Samlet tomteareal er ca 6000m2. BYA er på 2100m2 MUA = 1500m2. Selv med krav om gjesteparkering på bakken vil løsningen få opp mot 1600m2 (26%) oveskuddsarealer sett i forhold til kommuneplanens krav. Konklusjon bør være at utnyttelsen på dette området med fordel kan økes. Forslag til BYA og makshøyde basert på en høyere utnyttelse en i alt 1. Område 2 Kjøpesenter

4 Utgangspunktet i alt 1.1 er at bygningsvolum mot nord er et kontorbygg. Fortetting kan skje enten ved flere etasjer, ved å etablere mer kompakte volum. Eller ved å etablere boliger som punkthus mot nord i stedet for kontor. Område 1 Kjøpesenter Utnyttelse Bomiljø, og utearealer Alt 1.1 Alt 1.2 Bygningsmassen har samme høyde som på andre siden av Storgataaksen som er oppført i Det er særskilt viktig at hjørnet mot rundkjøringen får denne høyden. Formmessig gir dette et ryddig bilde. Høyden bør i hovedsak ligge på forretningsetasje + 3 boligetasjer for å knytte det på øvrig bebyggelse i området, men kan økes i punkter eller underordna delfelt. Gir en akseptabel utnyttelse av tomteområdet. Gir en tettere utnyttelse av et sentralt tomteområde uten å gå på bekostning av kommuneplanens krav til MUA. et tilsier at 1. fase av utbyggingen ikke tåler mer enn ca 40 boliger i året Gir store utomhusareal på taket Krever imidlertid at takarealene opparbeides på en kvalitetesmessig god måte. Man må krysse offnetlig veg for å nå parkområdet og bryggekanten. Gågate eller gangveg i tverrforbindelsen mellom Storgata og Notoddengata kan imidlertid løse dette problemet. Bygningsform Kjøpesenteret er i seg selv en stor og kompakt form som bryter med områdets størrelser. Punkthusene er med å bryte ned volumet slik at volumet ikke fremstår som så kompakt. Kan vanskeliggjøre gjennomføring av første byggetrinn om kravet til antall enheter blir uforholdsmessig høyt i forhold til markedspotensialet. Med hensyn på behovet for MUA og parkeringskrav er det uproblematisk å øke antall leiligheter, siden utomhusarealet er på ca 3700m2 og 50 leiligheter krever kun 1250m2. Parkering må løses i parkeringskjelleren. (se egen utredning) Et mer kompakt volum på taket av kjøpesenteret vil ikke løse opp kjøpesenterets volum i tilstrekkelig grad. Det vil kunne sprenge områdets skala og kjøpesenteret vil fremtre som et stort kompakt volum. Etablering av punkthus mot nord i stedet for kontorblokk vil imilderitd underbygge det konseptet som alt 1.1 bygger på. Det vil gi en åpnere bygningsmasse der boligene på taket får bedre visuell kontakt mot byen og hele komplekset får et åpnere inntrykk sett fra byen. Konklusjon: Det anbefales BYA og høydeangivelse på boligene som i alt 1. Ved å lokalisere kontorbygget i forlengelse av politi og Tinghus kan en med fordel øke boligmassen i denne delen av planområdet ved å legge punkthus også i nordsiden av tomteområdet. Dette vil gi en åpen tilpasset bygningstype, utbyggingen må likelveltilpasses det markedspotensialet som er aktuelt. Område 3 Langs vannet fra Snika til Storgataaksen. Lammellene/blokkene gir en gunstig situasjon for sol og utsiktsforhold for leilighetene og med hensyn på å utnytte vannkanten makismalt. Bygningsmassen som er tegnet inn i alt 1 gir en fortettet situasjon inne på denne tomta og kan vanskelig fortettes ytterligere. I en hypotetisk situasjon hvor presset på boliger i sentrum blir stort slik at tetthet må økes kan det imidlertid være en mulighet å utnytte arealet for parkhusene i en mer

5 fortettet situasjon. Vi vurderer derfor et scenarie med 4 punkthus som illustrert over kjøpesenter i 3-4 etasjer langs Notoddgata. Antallet avhenger av størrelse. Scenariet i alt 1.1 legger til rette for 45 små leiligheter. Ved å gjøre dette grepet vil man oppnå en fortetting med flere og større leiligheter. Vi ser på konsekvenser av å etablere en slik boligstruktur i dette området. Område 3 og 4 i sammenheng Langs Notoddengata. Alt 1.1 Alt etasjer på denne type bebyggelse gir noe skyggevirkning på sommerkveld, men pga. sin oppløste form vil dette ikke minske attraksjonsverdien til parkområdet på kveldstid når sola står lengst i vest. Høyden er med å gi en bebyggelse som underordner seg parkfunksjonen. Bebyggelse på 4 etasjer gir en tung bebyggelse på denne siden av parken. Det vil gi uheldig skygge på kveldstid. En tiltetting av bebyggelse her vil minske attraktiviteten til deler av parkområde på kveldstid. Utnyttelse Lav utnyttelse Utnyttelsen er akseptabel med hensyn på de krav som foreligger i kommuneplan. Parkering bør ikke etableres på bakkeplan, men i kjeller. Bygningstype Bomiljø og utearealer Parkhusene underbygger konseptet i planen med et indre åpent grøntdrag. Parkhusene er med å befolke området uten å dominere parkfunksjonen. Det er imidlertid viktig at overgangen mellom privat og offentlig areal blir definert tydelig. Dette vil være attraktive boliger i en tidlig fase av utbyggingen og kan være markedsdrivende for området om det gjøres på en tiltalende måte. Boligene vil få gunstig plassering i forhold til parkområdene. Det blir viktig å definere overgangen mellom den offentlige parken og private soner i boligmiljøet. En tettere struktur med store punkthus eller blokk-bebyggelse vil dominere parkområdet i større grad. Dette kan ikke lenger defineres som parkhus. Ved en tettere utbygging bør dette området sannsynligvis bygges ut i en senere fase for å legge til rette for et evt. pressområde. Siden det har negativ betydning for parkområdets attraksjon. Boligene vil få gunstig plassering iforhold til parkområdene. Parken kan bli privatisert i større grad mot disse boligene. Konklusjon: Bygningsmassen bør ikke ha en særlig større tetthet enn det som er lagt inn i alt 1.1. Denne bebyggelsen ligger i et kjerneområde og bør dempes iforhold til bebyggelsen mot Storgata og elva. Dette gjelder også bygningstype. En oppløst bygningsform gir viktig solgløtt inn i parkområdet på kveldstid. Alt 1.1 gir lav utnyttelse av tomteareal dette må kompenseres i andre deler av planområdet. Blant annet ved å bygge ut område 4. Området kan utnyttes noe mer enn oppslaget i alt 1.1 gir, men med stor vektlegging av solforhold i parkområdet og klar avgrensning mellom privat og offentlig sone. Utbygging av park med parkhus kan bli markedsdrivende for området om dette blir gjort på en god måte.