RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2013/ Arkiv: 4/29 Saksbeh: Thorvald Garthe Dato: Søknad om fradeling av boligtomt Sted: Fie gnr. 4 bnr. 29 Grunneier: Svein Erik Henriksen Kjøper: Hilde Øyen og Rune Olsen Utv.saksnr Utvalg Møtedato Formannskapet Rådmannens innstilling: Det gis dispensasjon for fradeling av tomt for helårsbolig på gnr. 4, bnr. 29 som omsøkt, jfr. plan- og bygningsloven Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Videre utbygging for fremtidig bebyggelse i dette område vil kreve reguleringsplan. Boligen gis en utforming og plassering som er godt terrengtilpasset slik at bygget ikke fremstår eksponert sett fra sjøen. Boligen forutsettes plassert utenfor 100-metersbelte til sjø. Det forutsettes at utomhusanlegg og terrengbearbeiding gis en god estetisk utforming. Det må foreligge kommunal aksept for tekniske løsninger for vei, vann og avløp. Søknad om utslippstillatelse må innsendes og godkjennes. Tinglyst avtale om veirettighet fra kommunal vei Åkvågveien over hovedbruket, gnr.4, bnr.29 og frem til fradelt boligtomt må foreligge. Tiltaket må igangsettes innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, da tillatelsen ellers faller bort. I medhold av plan- og bygningsloven 26-1 og jordloven 12, jfr. landbruksdepartementets forskrifter av 8. desember , godkjennes det fradelt en boligtomt på ca. 1,5 daa. fra gnr.4, bnr.29 som omsøkt.

2 Vedlegg: 1 2 situasjonskart + planlagt hustype Kort resymé Det søkes om dispensasjon for fradeling av en boligtomt på ca. 1,5 daa. fra gnr.4, bnr.29 Saksopplysninger Fra søker har vi mottatt søknad om fradeling av en boligtomt på ca. 1,5 daa. Søknaden begrunnes med både negative og positive momenter slik plan- og bygningsloven forutsetter: Den aktuelle eiendommen har sin beliggenhet mellom Fie og Krabbesund, og utgjør et samlet areal på ca. 110 da. Eier av hovedbruket ønsker å fradele og selge en boligtomt til Hilde øyen og Rune Olsen. Den aktuelle tomten har et areal på ca. 1,5 da, og ligger i nær tilknytning til bestående boliger i området. Det omsøkte fradelings- og byggetiltaket er i strid med byggeforbudet i gjeldende kommuneplan. 1fr. plan- og bygningslovens 1-6 og 11-6, som omhandler tiltak og rettsvirkning av kommuneplanens arealdel. Kommunen kan imidlertid gi dispensasjon i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 når tiltaket ikke medfører at de hensynene som ligger bak bestemmelsene, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal også vektlegges at dispensasjonen ikke får negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.det søkes med dette om dispensasjon fra kommuneplanens plankrav for fradeling av tomt og oppføring av ny enebolig på Fie gnr.4 bnr.29 Den foreliggende dispensasjonssøknaden er basert på følgende forhold og argumenter: - Omsøkt boligtomt ligger i nær tilknytning til bestående boligbebyggelse - Det er ikke knyttet landbruksinteresser til det aktuelle området - Bebyggelsen blir liggende utenfor strandsonen (100-metersgrensen) - Positivt for distriktet å få nyetableringer med barnefamilier - En tillatelse vil ikke gi negative konsekvenser eller skape presidens På bakgrunn av ovennevnte søkes det om dispensasjon fra gjeldende regelverk for fradeling av tomt og oppføring av ny enebolig, som vist i innsendt søknad. Hva angår vann, avløp, avkjørsel og hustype kan det opplyses følgende: Vann: Det vil bli foretatt boring etter vann i nærområdet. Avløp: Ingeniørtjenester utarbeider avløpssøknad. Det er foretatt undersøkelser som viser at avløpsanlegg kan etableres i henhold til gjeldende bestemmelser. Avkjørsel: Det er vurdert å benytte en av bestående avkjørsler til eiendommens hovedhus eller bestående boliger sydvest for omsøkt tomt. Vedlagte ortofoto viser at en løsning syd vil innebære svært uheldig nærhet til bestående bolig og relativt store terrenginngrep. En løsning nord vil medføre en negativ løsning for plen og uteareal til eiendommens bolighus. En slik løsning vil også medføre en uheldig forlengelse, og derved en stor merkostnad. Befaring viser at en avkjørsel som vist på situasjonskartet gir god oversikt i begge retninger. Hustype: Tiltakshaver har ønske om å etablere en funkisbolig som ikke eksponerer seg og underordner

3 seg de stedlige og topografiske forholdene. Under henvisning til ovenstående tør vi be om en positiv behandling av søknaden, og viser til at en boligetablering som angitt, ikke vil ha negative konsekvenser for allmennheten eller den frie ferdsel. En ny bolig, plassert og utformet som angitt, vil ikke heller ikke ha negative landskapsmessige konsekvenser. Den vil ikke ha negative eller uheldige konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Videre er det å bemerke at en eventuell tillatelse ikke vil være i strid med "Lov om forvaltning av naturens mangfold" (naturmangfoldloven). Naboene er varslet og har ingen merknader. Delingssøknad fra grunneier blir innsendt straks nødvendig dispensasjon foreligger. Dersom det er behov for ytterligere opplysninger, ser vi gjerne at dere tar kontakt. Søknaden er oversendt Fylkesmannen og Fylkeskommunen for uttalelse. I brev datert skriver Aust-Agder Fylkeskommune, regionalvirksomhet følgende: Vi viser til brev fra Risør kommune av med anmodning om forhåndsuttalelse til søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt på gnr/bnr 4/29, Fie. Tiltaket er i strid med arealformålet i kommuneplanen, som er landbruks-, natur- og friluftsområde og er dermed avhengig av dispensasjon. Etter hva vi kan se, ligger den omsøkte tomta rett utenfor 100- metersbeltet langs sjø. Plan- og naturseksjonen vurderer at den omsøkte tomta innebærer en spredning av boligbebyggelsen på stedet innenfor Krokstangen. På bakgrunn av tilgjengelig informasjon er plan- og naturseksjonen skeptisk til søknaden, og mener at et eventuelt utbyggingspotensiale primært bør avklares gjennom reguleringsplan der også øvrige hensyn bedre kan belyses og ivaretas. I tillegg synes det mulig å lokalisere en eventuell ny tomt nærmere eksisterende bebyggelse, noe som vil være en bedre og mer arealøkonomisk løsning i forhold til allmenne interesser i strandsonen. Kommunen må vurdere om dispensasjon kan og bør gis i denne saken. Herunder må det tas stilling til konsekvensene av en eventuell fradeling, blant annet for tilgjengelighet til strandsonen og landskapsvirkning av fremtidig bebyggelse. Dersom dispensasjon vurderes gitt, bør det settes vilkår i forhold til rammer for fremtidig bebyggelse og om eventuelle tiltak som skal motvirke vanskeligere tilgjengelighet til strandsonen utenfor. Fylkesmannens miljøvernavdeling har følgende tilbakemelding i brev datert : Vi viser til kommunens oversendelse av Det er søkt om dispensasjon for fradeling av tomt til boligformål. Området er i kommuneplanen avsatt til LNF, og ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Omsøkte tiltak er således avhengig av dispensasjon fra formålet i kommuneplan samt byggeforbudet i 1-8. Miljøvernavdelingen har vurdert tiltaket til ikke å være i strid med nasjonale eller regionale miljøverninteresser som vi er satt til å ivareta. På denne bakgrunn har vi ingen vesentlige merknader til saken.vi ber om å få tilsendt kopi av vedtak i saken. Kjøper av tomta har i brev datert, kommet med følgende merknader til Fylkesmannens og Fylkeskommunens forhåndsuttalelser: Viser til forhåndsuttalelser fra hhv fylkesmannen ( ) og fylkeskommunen ( ) i nevnte fradelingsak. Fylkesmannen vurderer tiltaket til ikke å være i strid med nasjonale eller regionale miljøverninteresser, og har således ingen vesentlige innvendinger i fradelingsaken. Fylkeskommunen har enkelte merknader som de mener bør belyses nærmere før kommunen fatter vedtak i saken. Nedenfor er vår vurdering av disse punktene. Et utbyggingspotensiale bør avklares gjennom reguleringsplan der også øvrige hensyn bedre kan belyses og ivaretas.. En ny reguleringsplan virker meget

4 fordyrende, samt tidkrevende siden det er snakk om en fortetting av eksisterende boligbebyggelse med én bolig. Forøvrig er det på samme grunneiendom laget en ny reguleringsplan for tre nye fritidseiendommer litt lenger øst på eiendommen. Denne belyser allerede mye av de hensyn som etterspørres, og bør kunne brukes som bakgrunnsmateriale i denne fradelingsaken. Nødvendig areal for en fremtidig kyststi er godt dekket opp fremme på selve Krokstangen. Det er også her det er absolutt best farbar sti og utsikt til kysten. (Se vedlegg 1). Forøvrig går den gamle stien / ferdselsåra ned til Fiestranda adskillelig lenger inne ifølge lokalbefolkningen. Tilgjengelighet til strandsonen. For å komme ut på selve Krokstangen benytter man primært felles brygge / bro hos naboer i vest. Man kan også enkelt komme seg ut ved å gå i terrenget øst for søkte tomt. Vannspeilet på kartet som ligger sør foran tomta er en grunn sump, og lar seg ikke krysses tørrskodd. Denne utgjør allerede et naturlig hinder for tilgjengeligheten ut til Krokstangen, og nevnte alternativer i vest og øst benyttes derfor i dag. (Vedlegg II +III). Muligheten for å lokalisere en ny tomt nærmere eksisterende bebyggelse. På bakgrunn av dette tok vi en ny befaring sammen med grunneier (Svein Erik Henriksen) for å se på alternativ ny tomteplassering i lys av denne anmerkingen. Svein Erik er forøvrig byggmester og har meget lang erfaring med hus og hyttebygging i nærområdet. Etter ny vurdering mener vi tomta bør ligge der den er søkt om allerede. Det er ikke rom for å gjøre store forandringer på dette. Trekkes den vestover blir det meget tett på naboen, samt at den den blir delvis liggende i et naturlig søkk. Dette medfører at nødvendig terrengbearbeiding øker. Trekkes tomta (evt huset) østover vil den komme ut i siktlinje for kårbolig hos grunneier og stenge for eksisterende utsikt. Trekkes tomta mot nord kommer vi inn på grøntareal (plen) til nabo, samt at det er ønskelig å bevare noen trær mellom husene. Dette skaper et godt grønt miljø, og litt luft mellom husene. Det er også en fordel å ha litt plass på nordsiden av tomta mtp biloppstillingsplass, og f.eks. bod / garasjebygning slik at dette blir liggende helt ueksponert til fra sydsiden. Tomten ligger på en naturlig flate, og her blir nødvendige terrenginngrep minimale. Veien som er tegnet inn blir og liggende nede i ei lita klove som strekker seg bort til tomten, og vil således bli meget lite eksponert i terrenget. Dersom dispensasjon vurderes gitt bør det settes vilkår for fremtidig bebyggelse og evt tiltak som skal motvirke vanskelig tilgjengelig til strandsonen utenfor. Dette stiller vi oss positive til. Som nevnt i fradelingssøknaden ønsker vi å bygge lavt bygg, med f.eks. trepanel som gråner over tid osv. Tilgjengeligheten til strandsonen utenfor vil ikke bli redusert da det allerede finnes eksisterende stier ut på Krokstangen både østenfor og vestenfor tomten. Ingen av disse vil bli påvirket av boligtomten. Sumpen syd for tomta fungerer allerede som et naturlig stengsel. Derfor vil ikke en ny boligtomt minske tilgjengeligheten til strandsonen utenfor. På bakgrunn av ovennevnte opplysninger håper vi dere har fått den nødvendige informasjonen til å fatte en beslutning i saken. Dersom noe er uklart eller ytterlige informasjon eller befaringer behøves er det bare å ta kontakt. Vurderinger for fradeling følger av plan- og bygningsloven (pbl) 26-1: Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. lov om eigedomsregistrering, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov. I henhold til naturmangfoldloven 8 til 12 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap. Det skal unngås mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom

5 føre-var-prinsippet og tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet. Kostnader for å hindre skade på naturmangfoldet, skal dekkes av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. I 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jfr. pbl 1-8. Formålsparagrafen til plan- og bygningsloven, sier at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner, jf. pbl 1-1. Søknaden har vært drøftet med landbruksmyndighetene, og det fremmes en felles saksfremstilling etter jordloven og plan- og bygningslovens bestemmelser. Naboer er varslet, og det er ikke kommet merknader til søknaden. Befaring er foretatt. Vurderinger Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsparagraf blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, jfr. pbl Forhåndsuttalelsen fra Fylkeskommunen påpeker en del forhold som bør avklares: - Spredning av boligbebyggelsen - Ny tomt bør ligge nærmere eksisterende bebyggelse - Forholdet til allmennhetens interesse i strandsonen - Konsekvenser av en fradeling Avstanden fra omsøkte tomt til sjøen blir tilnærmet 100 meter mens boligen som vist på søkers kart vil bli liggende utenfor denne sonen. Mellom Krokstangen/sjøen og tomta ligger det en grunn, sumpaktig og innelukket sjøtarm som ikke kan betraktes som sjøgrunn i den forstand at fradelingen kommer innenfor 100-metersgrensen til sjø. Befaring viser at tomta blir liggende i et område der kårboligen for hovedbruket ligger nord for omsøkte tomt og boligeiendommene gnr.4, bnr.250 og 251 sydvest for tomta. Fordelen her vil være at det blir noe mere luft mellom den eksisterende bebyggelsen og tomta og mindre bearbeiding av terrenget. Grunneier påpeker også ulempene ved å endre plasseringen mot øst og nord ved at utsikten for kårboligen stenges og at utearealet og plen vil bli berørt. Tilgjengeligheten til friluftsområdet Krogstangen er både i fra øst og vest i forhold til tomta, slik at allmennheten i liten grad vil bli berørt. Tilgjengeligheten vil derimot kunne bli berørt dersom det fradeles ytterligere tomter nord og øst for omsøkte tomt. Videre utbygging for fremtidig bebyggelse i dette område vil derfor være å kreve reguleringsplan for derved motvirke vanskeligere adkomst til strandsonen og Krokstangen utenfor. En eventuell kyststi vil også kunne innlemmes i en slik plan. Tilsendte søknad viser tegning av en funkisbolig, da det er en slik type bolig som ønskes oppført på tomta. Denne hustypen vil ikke i særlig grad eksponere seg fra sjøsiden. Et vilkår vil derfor være at boligen gis en utforming og plassering som er godt tilpasset terrenget. Disse forhold vil bli sett på når byggesøknaden kommer til behandling.

6 I følge plan- og bygningsloven kan eiendom bare deles dersom det er sikret lovlig adkomst til vei som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument som er sikret veiforbindelse. Det må derfor sikres tinglyst rettighet til bruk av den private veien. Avkjørselen til kommunal vei Åkvågveien må behandles og godkjennes. Parsellen skal nyttes til helårsbosetting. Fradelingen er med på å styrke bosettingen i området Krabbesund. Kommunen har vært positiv til spredt bosetting dersom forholdet med adkomstvei samt vann- og avløpsforholdet lar seg løse på en tilfredsstillende måte. Vurderinger etter jordloven: Jordlova skal sikre at eiendommer som er eller kan nyttes til landbruksproduksjon ikke forringes ved å fradele ressurser (arealer). Etter lovendring kan en tillate fradeling dersom det ikke er til skade for landbruket. I dette tilfellet er det ikke fradeling av produktivt areal, iflg. gårdskart, og en kan ikke se at fradelingen er til skade for landbruket. En kan ikke se at fradelingen fører med seg særlige negative forhold, og at diverse hensyn vist til i pbl blir vesentlig tilsidesatt. Videre kan en ikke se problemer i forholdet til naturmangfoldloven og allmennhetens tilgjengelighet. Faren for uheldig presedens vurderes som liten. Rådmannens konklusjon Det gis dispensasjon for fradeling av tomt for helårsbolig på gnr. 4, bnr. 29 som omsøkt på visse vilkår.