ARENDAL KOMMUNE. Saksfremlegg. Saksgang: Reguleringsplan for Gjervold - 2. gangsbehandling. Rådmannens forslag til vedtak: Sammendrag/problemstilling

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Klara Malene Vangsnes, tlf Saksgang: Saksfremlegg Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Referanse: 2010/14432 / 45 Ordningsverdi: 2711pua1 Reguleringsplan for Gjervold - 2. gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal kommuneplanutvalg vedtar i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for Gjervold med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Plankart_datert sist revidert Planbestemmelser_datert sist revidert Planbeskrivelse_datert sist revidert Illustrasjonsplan_ datert sist revidert ROS-analyse - datert Innkomne merknader til offentlig ettersyn og høring 8. Innkomne merknader til begrenset offentlig ettersyn og høring 9. Kommuneplanens arealdel - sakshistorikk for Gjervold 10.Plankart for Arendal Herregaard_datert sist revidert Sammendrag/problemstilling Forslag til detaljregulering for Gjervold er mottatt fra Rambøll AS, på vegne av forslagsstiller Ragnhild Gjervold, Ida Lunde, Astrid Lunde og Knut-Ola Lunde. Planområdet består av eiendommene gnr./bnr. 215/296, deler av 215/7 og en del av 215/14. Område ligger helt ytterst på sørsiden av Tromøy, ca 250m fra Spornesstranda, og grenser mot de store utbyggingsplanene til Arendal Herregård, Breidablikk mot vest, verneområde for Raet i sør og mot store landbruksarealer i øst. Område består hovedsakelig av en ubebygd fjellkolle, delvis dekket av vegetasjon, hvor høyeste punkt er ca kote + 23 moh. Planforslaget legger til rette for utbygging av totalt 13 fritidsboliger, med tilhørende vegatkomst, felles renovasjonsanlegg og parkeringsplasser. Det er avsatt et stort sammenhengende grøntområde som bevarer toppen og vestsiden av fjellkollen. Dette område skal være en buffer mellom ny og gammel bebyggelse samt sikrer tilstrekkelig avstand mot jordbruksarealene i øst. 2010/14432/-45 Side1av 10

2 Forslaget betinger imidlertid ekspropriasjon av kommunen for å få gjennomført den planlagte atkomstvegen fra sør inn til hyttefeltet. Grunnen til dette er at de 30 første meterne av atkomstvegen ligger på eiendom gnr./bnr. 215/14 tilhørende Lars Moen, som motsetter seg dette forslaget. Ytterligere redegjørelse av denne problemstillingen er beskrevet under «Forhold til planarbeidet med Arendal Herregaard» under. Bakgrunn for saken Grunneierne av eiendommene gnr./bnr 215/7 og 296 startet i 2010 opp planarbeidet for Gjervold med intensjon om å tilrettelegge for et nytt hyttefelt på deler av eiendommen. Konsulentfirmaet Rambøll AS har vært ansvarlig for planarbeidet. Planforslaget har vært behandlet etter pbl og foreligger nå til endelig vedtak. Forhold til overordnede planer Da planarbeidet startet opp i 2010 var det Kommuneplan som var gjeldende. Hele det aktuelle reguleringsområde var den gang avsatt til byggeområde Båndlagt for regulering, fritidsboligformål. Ved utarbeidelsen av ny kommuneplan, for perioden , ble byggeområde betydelig redusert og tok kun hensyn til byggeplanene for Arendal Herregaard, og ikke til det oppstartede reguleringsarbeidet for Gjervold. Ved at avgrensningen av byggeområdet er blitt betydelig redusert i den gjeldende kommuneplanen er deler av reguleringsplanen ikke lenger i tråd med kommuneplanens arealdel. Mesteparten av fjellkollen er nå avsatt til LNF-formål (Landbruk-, natur-, og friluftsformål). Område i sør og en mindre del i nord er fremdeles avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål. For øvrig ligger hele planområde innenfor hensynssone landbruk. Det pågår per dags dato en revisjon av arealdelen til den gjeldende kommuneplanen, Kommuneplanens arealdel revisjon I forslaget som ble vedtatt lagt ut på høring den er område for Gjervold igjen foreslått båndlagt for regulering. Den reviderte arealdelen forventes vedtatt i løpet av våren Se vedlegg 9 til dette saksfremlegget for utsnitt av kommuneplanens arealdel for , og (høringsforslag). Forhold til planarbeidet for Arendal Herregaard I 2007 startet Arendal Prestige Eiendom v/ove Trøen (nå Sudrheimgruppen) opp planarbeidet med en omfattende reguleringsplan for Arendal Herregaard. Hensikten med planarbeidet er å videreutvikle Herregaarden til et moderne reiselivsanlegg i en større regional målestokk. Dette innebærer en betydelig utvidelse av hotellvirksomheten samt tilrettelegging for utbygging av både bolig- og fritidsbebyggelse innenfor planområde. Planforslaget ble 1. gangs behandlet i Kommuneplanutvalget den , og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn og høring. Det kom inn totalt 31 merknader under høringsrunden, hvor både Aust- Agder Fylkeskommune, Statens vegvesen og Fylkesmannen i Aust-Agder varslet innsigelser. Planforslaget ble betydelig revidert etter første høringsrunde bl. a for å imøtekomme innsigelsene og flere av merknadene. Det reviderte planforslaget ble sendt ut på en begrenset høring den med frist for innspill den Både Fylkesmannen og Fylkeskommunen skriver at det reviderte planforslaget på god vei imøtekommer deres hensyn og trekker med det sine innsigelser. Statens vegvesen opprettholder imidlertid sin innsigelse på flere punkter. Planforslaget for Arendal Herregaard er per dags dato under ny revisjon blant annet for å imøtekomme innsigelsen til Statens vegvesen. Det er usikkert når planen forventes vedtatt. Forslaget som nå foreligger omfatter totalt et areal på 130 daa og er avgrenset av fv.192 i nord og fv.201 i vest og sør. I øst sammenfaller planavgrensningen med planområde for Gjervold. Det har tidligere vært et ønske å se de to planene samlet, men det har vist seg vanskelig å få til et samarbeid mellom de to partene. Det fremmes derfor to separate planforslag. 2010/14432/-45 Side2av 10

3 I planforslaget for Arendal Herregaard er alle eksisterende atkomstmuligheter til Gjervold stengt for biltrafikk/gjennomkjøring. Forslagsstiller begrunner dette med at for å få godkjent reiselivsanlegget som et fullverdig miljø-resort må sørsiden av reiselivsanlegg holdes bilfritt. Et annet moment er at Aust-Agder Fylkeskommune varslet innsigelse i første høringsrunde av planforslaget for Arendal Herregaard som tilrettela for biltrafikk på atkomstvegen inn fra sør, via Spornesvegen. For å bl.a imøtekomme innsigelsen er atkomstvegen nå foreslått regulert til gang- og sykkeleveg i planforslaget. For å erstatte ny atkomstveg til beboerne på Gjervold er det lagt til rette for at det skal anlegges en ny (offentlig) atkomstveg inn fra fv.192 i nord. Forslagstiller bak planforslaget for Gjervold ønsker imidlertid ikke å anvende atkomstløsningen som er foreslått i planforslaget for Arendal Herregaard. Det vil medføre at det må anlegges en ny atkomstveg langs østsiden av fjellkollen, i kanten av jordbruksarealene. Forslagstiller argumenterer med at en slik løsning vil komme i konflikt med jordbruksarealene på østsiden av planområdet samt vil medføre et langt større terrenginngrep som vil være uheldig for landskapsrommet. Forslagsstiller ønsker at den eksisterende atkomstvegen i fra sør via fv.201, Spornesveien, skal opprettholdes for biltrafikk inn til det planlagte hyttefeltet. 1. gangsbehandling Planforslaget var oppe til 1.gangsbehandling i planutvalget den , der forslaget ble vedtatt utsatt med 5 mot 4 stemmer. Det ble ytret et muntlig ønske om en utreding om planområdets egnethet for boligformål. I etterkant av behandlingen ble planen sendt tilbake til forslagstiller som gjorde en vurdering om området var egnet for boligformål. I denne utredningen konkluderes det med at eventuelle boliger innenfor planområdet vil bli liggende midt inne i et område dominert av hotell og fritidsbebyggelse, og derfor trolig ikke vil være særlig attraktivt. Planforslaget ble deretter tatt opp til ny 1. gangsbehandling i Kommuneplanutvalget den hvor det ble vedtatt å legge planen ut til offentlig ettersyn og høring. Revisjoner av planforslaget Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn og høring først i perioden Det kom inn til sammen 4 merknader, hvorav 3 fra offentlige myndigheter og 1 fra privat part. Fylkesmannen varslet innsigelse til planforslaget. Begrunnelsen for innsigelsen var at de 4 østligste hyttene ville komme for nærme og legge for stort press på jordbruksarealene øst for planområde. Etter det offentlige ettersynet ble det foretatt følgende endringer på planforslaget bl.a for å imøtekomme innsigelsen fra Fylkesmannen samt høringsuttalelser: Innsigelsen fra Fylkesmannen er imøtekommet ved å ta ut de to østligste hyttetomtene. Innenfor planområde er det angitt nye formålsnavn. Utforming av atkomstvegen i utbyggingsområde er noe justert. Atkomst til hytteområde fra Spornesvegen med tilhørende siktsone er regulert til offentlig veg. Økt tillat bebygd areal (BYA) per tomt for fritidsbebyggelsen er fra 145kvm til 200kvm. Det reviderte planforslaget ble sendt ut på et begrenset ettersyn til de aktuelle partene i saken. Det kom inn 5 merknader til det begrensede ettersynet hvor blant annet Fylkesmannen bekreftet at innsigelsen er imøtekommet. Etter det begrensede offentlige ettersynet ble det foretatt følgende endringer av planforslaget bl.a for å imøtekomme høringsuttalelser: Lekeplassen er tatt ut av planforslaget Antall parkeringsplasser er økt fra p-plasser Utarbeidet ROS-analyse Økt vegbredde på atkomstvegen inn til hytteområde 2010/14432/-45 Side3av 10

4 Justert plassering av renovasjonsområde Angitt maks byggehøyde innenfor de ulike byggeområdene. Planforslaget som foreligger til vedtak er datert , sist revidert Beskrivelse av planforslaget Planforslaget legger til rette for oppføring av totalt 13 fritidsboliger syd for heia på eiendommene. Heia mellom dagens bebyggelse og det området som skal utvikles beholdes som en grønn lunge som i dag. I reguleringsforslaget er det lagt opp til at ny adkomst til fritidsbebyggelsen skjer via eksisterende adkomstvei fra syd via Spornesveien. Arealformål Planområdet er totalt på ca 23 da. Fordelingen mellom de enkelte reguleringsformålene er som følger: Bebyggelse og anlegg Fritidsbebyggelse frittliggende (p_ff_1) 4836 m2 Fritidsbebyggelse frittliggende (p_ff_2-3) 2687 m2 Fritidsbebyggelse konsentrert (p_fk_1) 2391 m2 Renovasjonsanlegg (p_ra_1) 80 m2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg (o_v_1) 668 m2 Veg (p_v_1-2) 1348 m2 Annen veggrunn grøntareal (o_avg_1-3) 491 m2 Annen veggrunn grøntareal (p_avg_1-4) 611 m2 Parkeringsplasser (p_pp_1) 407 m2 Parkeringsplasser (p_pp_2) 125 m2 Grønnstruktur Grønnstruktur (p_g_1) 8961 m2 Hensynssone Bevaring kulturmiljø (H570_1) 4836 m2 Bebyggelsen Det er lagt opp til to nye ulike nye typer fritidsbebyggelser innenfor planområde. Lengst nord mot heia er det planlagt 5 frittliggende hytter (p_ff_2-3), og litt lengre sør i planområde er det planlagt et område med 8 enheter med konsentrert utnyttelse (p_fk_1). Det er lagt til rette for at de 5 enkeltstående hyttene skal få en grunnflate på ca 100 m², med en BRA på 150 m², inkludert et anneks eller uthus på maks 20 m². Det er lagt opp til at tomtene skal være små. I område p_fk_1 er det lagt til rette for en høyere utnyttelse, hvor det er planlagt 8 leiligheter i to etasjer hvor hver enhet er ca 72 m² i grunnflate. Innenfor formålet p_ff_1, mot nord, er det ikke planlagt noen ny bebyggelse men det er åpnet opp for høyere utnyttelse på sikt. Eksisterende bygninger, murer og lignende elementer i bygningsmiljøet tillates ikke fjernet med mindre fraværet av verneinteresser kan dokumenteres. Teknisk infrastruktur Det har vist seg vanskelig å komme til enighet med utbygger for Arendal Herregaard angående mulige adkomstløsninger til det fremtidige hyttefeltet på Gjervold. For å sikre adkomst til hyttene er det foreslått at eksisterende private vei ned mot Spornesveien reguleres som offentlig vei, o_v_ /14432/-45 Side4av 10

5 Det er lagt til rette for to parkeringsplasser med totalt 30 p-plasser. Parkeringsplassen p_pp_1 er en felles parkeringsplass for hele området som rommer ca 20 plasser. Parkeringsarealet p_pp_2 vil tilhøre området p_fk_1 og vil romme ca 10 plasser. Det er lagt til rette for et felles renovasjonsanlegg i starten av atkomstvegen inn til hyttefeltet. Innkomne merknader med Rådmannens kommentar Planforslaget for Gjervold ble først lagt ut til offentlig ettersyn og høring i perioden På bakgrunn av varslet innsigelse fra Fylkesmannen og flere punkter i andre innspill ble planforslaget revidert og deretter sendt ut på et nytt begrenset ettersyn med frist for innspill den Følgende parter har kommet med merknader til planforslaget: 1. Fylkesmannen i Aust Agder 2. Aust-Agder Fylkeskommune 3. Statens vegvesen, Region Sør 4. Ove Trøen 5. Lars Moen De fire førstnevnte partene har alle kommet med innspill i begge høringsrundene. Merknadene er derfor oppsummert samlet for hver part, deretter følger Rådmannens kommentar. 1. Fylkesmannen i Aust Agder Merknad til 1. offentlig ettersyn og høring, brev datert Fylkesmannen varsler innsigelse til de 4 østligste hyttene i planforslaget i sin merknad. Bakgrunnen for innsigelsen er hensynet til jordbruksarealene som ligger øst for planområdet som er svært godt egnet for tidligproduksjon av grønnsaker. Fylkesmannen registrerer at det er avsatt en buffer mellom den nye bebyggelsen og jordbruksarealene, men de 4 østligste hyttene vil komme for nærme og legge stort press på jordbruksarealene. Fylkesmannen har følgende andre merknader til planforslaget: Det er ikke ønskelig med flere fritidsboliger innenfor arealet avsatt til AFF_1 i planforslaget. I område A_FF1 må det bli samsvar mellom plankart og bestemmelser hva som gjelder bebygd areal. Planforslaget må ha konkrete og restriktive bestemmelser som tar for seg hvor det er tillat å hugge/tynne innenfor område avsatt til grønnstruktur som skal fungere som en buffersone mot jordbruksarealene. Planen må redegjøre ytterligere for samfunnssikkerhet iht. de kravene Fylkesmannen tidligere har presisert for kommunen. Merknad til begrenset offentlig ettersyn og høring, e-post datert Fylkesmannen skriver i sin merknad angående det reviderte planforslaget at innsigelsen nå er imøtekommet som avtalt. De har ingen andre merknader til saken. Rådmannens kommentar: Den varslede innsigelsen fra Fylkesmannen er imøtekommet ved at de 2 østligste hyttetomtene er tatt ut av planforslaget. Planforslaget legger ikke opp til etablering av ny fritidsbebyggelse innenfor område avsatt til p_ff_1 (tidligere AFF_1). Det er imidlertid angitt at tillat bebygd areal er 255kvm, noe som åpner opp for høyere utnyttelse på sikt. Planen samsvarer nå med at BYA for område p_ff_1 (tidligere AFF_1) er angitt til 255 kvm i bestemmelsene, jf. Pkt /14432/-45 Side5av 10

6 Dette er ivaretatt i planen ved at det er presisert i bestemmelsene, jf. 4, at område avsatt til grønnstruktur skal være en buffer mellom ny og eksisterende bebyggelse og skal fremstå slik det ligger i dag. Det tillates tynningshøgst i område, men ikke snauhogging. Det er utarbeidet ROS-analyse og rapporten ligger vedlagt planforslaget. 2. Aust-Agder Fylkeskommune Merknad til 1. offentlig ettersyn, brev datert Fylkeskommunen bemerker at de har varslet innsigelse til planforslaget for Arendal Herregaard som var på høring høsten 2011, blant annet til manglende konsekvensutredning og atkomst til anlegget. Adkomsten det ble varslet innsigelse til er den samme atkomsten som dette planforslaget legger opp til å anvende. Selv om byggeplanene for Gjervold er av en mindre skala mener Fylkeskommunen at en bør se på atkomstmulighet for de to planene samlet. Videre i sin merknad er det vurdert av Fylkeskommunen at planforslaget bør vise større hensyn til landskapet, og kommunen bør vurdere de 4 østligste hyttetomtene i forhold til kollene og omkringliggende jordbruksareal. Merknad til begrenset høring, mail datert Viser til deres tidligere innspill av og vurderer at endringene et stykke på vei imøtekommer deres merknader. De har ingen ytterligere merknader til planforslaget slik det nå foreligger. Rådmannens kommentar: Det har vist seg vanskelig å få til et samarbeid mellom de to partene om en omforent løsning angående atkomstveg inn til hytteområde på Gjervold. Etter varsel om innsigelse fra Fylkeskommunen til planforslaget for Arendal Herregaard er atkomstvegen fra sør omregulert til gang- og sykkelveg og stengt for biltrafikk. Reguleringsplanen legger opp til at atkomst til Gjervold skal bli fra ny atkomstveg fra nord. Av blant annet hensyn til jordbruksarealene i øst og landskapshensyn ønsker ikke forslagstiller bak planforslaget for Gjervold å anvende denne foreslåtte atkomstvegen i sitt planforslag. De anser atkomst via Spornesveien som eneste mulighet og mener dette bør kunne aksepteres siden det er snakk om så liten trafikk til deres hytteområde. Planforslaget for Gjervold er revidert etter innsigelsesvarsel fra Fylkesmannen ved at de to østligste hyttetomtene er tatt ut. Med det viser nå planforslaget langt større hensyn til jordbruksarealene og medfører vesentlig mindre terrenginngrep i kollene. 3. Statens vegvesen, Region Sør Merknad til 1. offentlig ettersyn, brev datert Statens vegvesen har ingen motforestillinger til at område reguleres. Har videre følgende faglige råd/merknader til planforslaget: En bør se nærmere på forholdene rundt vegutforming, da det er stor sannsynlighet for at det ikke er regulert inn tilstrekkelig vegareal. Vendemulighetene for renovasjonsbilen inne i område virker svært begrenset, og en bør vurdere om dette kan løses på en bedre måte. Plasseringen av lekeplassen midt i kryssområdet er betenkelig da dette kan medføre til uønskede konfliktsituasjoner mellom harde og myke trafikanter. Alternativ plassering av lekeplassen bør vurderes. Merknad til begrenset høring, brev datert Vider til deres merknad av har de på grunn av stor restanse ingen ytterligere innspill til det reviderte planforslaget. 2010/14432/-45 Side6av 10

7 Rådmannens kommentar: Atkomstvegen er regulert med tilstrekkelig vegbredde på 3,5m. For strekningen som er regulert til offentlig veg, o_v_1, er det i tilegg avsatt 2,5m sideareal. Dette er i hht. kommunens vegnormal. Langs den delen av atkomstvegen som reguleres privat er avsatt 0,5m sideareal. Renovasjonsområde er endret og er nå plassert i begynnelsen av atkomstvegen inn til hyttefeltet. Renovasjonsbilen vil med den nye plasseringen ikke måtte kjøre inn i hyttefeltet for å snu, men kan anvende avkjørselen. Lekeplassen er tatt ut av planforslaget og dette er ikke lengre en problemstilling. 4. Sudreheimgruppen v/ove Trøen Merknad til 1. offentlig ettersyn, e-post datert På vegne av Arendal Herregaard og de pågående reguleringsarbeidene for reiselivsanlegget har Trøen følgende merknader til planforslaget som er fremmet for Gjervold: Utvidelsen av reiselivsanlegget til Arendal Herregaard vil medføre økt trafikk og støy enn dagens anlegg, og ber om at det tas hensyn til dette ved at det avsettes gode grønt- og friarealer mellom anleggene. Det er ikke ønskelig at hytteområde på Gjervold skal anvende atkomstvegen via Spornesvegen slik som forslaget legger opp til. Arealet som atkomstvegen ligger på er omfattet av reguleringsplanen for Arendal Herregaard hvor den er regulert til gang- og sykkelveg. Intensjonen er at dette område på resorten skal være fri for biler og det er lagt opp til at parkering skal være på nordsiden av dagens hotell. Ønsker et godt samarbeid med forslagsstiller og er positiv til et samarbeid om felles utbygging av nye veier, VA-anlegg, vannmagasin for slukkevann og «nærvarmeanlegg». Merknad til begrenset høring, e-post datert Trøen presiserer igjen i sin merknad at det er viktig for Reiselivsanlegget at område sør for dagens hotell holdes bilfritt, noe som ikke er ivaretatt i det reviderte planforslaget. For å få godkjent reiselivsanlegget som et fullverdig miljø-resort kan ikke trafikken til Gjervolds hytteområde gå via deres gang- og sykkelveg. Kommunen må sette som krav at eksisterende veg til disse områdene blir benyttet som gangog sykkelveg som er foreslått i deres reguleringsplan for Arendal Herregaard (OV 2). Rådmannens kommentar: Rådmannen har følgende kommentar til punktene i merknadene fra Trøen: Den nye fritidsbebyggelsen som inngår i planforslaget for Gjervold er planlagt på sørsiden av en fjellkolle. Fjellkollen vil forbli urørt og vil virke som en grønn buffersone mot nordvest-siden av planområde for Arendal Herregaard. Forslagstiller ønsker ikke atkomst fra nord slik som reguleringsplanen for Arendal Herregaard legger opp til. Begrunnelsen for dette er at en slik løsning vil komme i konflikt med landbruksarealene på østsiden av planområdet, samt medføre store terrenginngrep som vil være uheldig for landskapsrommet. Av den grunn er det ønskelig å opprettholde den eksisterende vegen inn fra sørsiden via Spornesvegen som kjørbar atkomstveg for de planlagte hyttene på Gjervold. Det vil være snakk om et begrenset antall biler som vil anvende atkomstvegen, og de ulempene ved å tilrettelegge for atkomst fra sør virker langt mindre enn de ulempene som en atkomstveg fra nord vil medføre. Tas til orientering. 5. Lars Moen Merknad til begrenset høring, brev datert Lars Moen er grunneier av eiendom gnr./bnr. 210/14 som er omfattet av planforslaget for Gjervold. Atkomstvegen som er regulert til offentlig veg inn til hyttefeltet er på hans private eiendom og han er sterkt imot dette forslaget. Han mener det er flere hensyn som taler imot dette, blant annet med hensyn på å bevare Hove/Spornesområdet som et attraktivt natur- og friluftsområde. Han peker på arbeidet som pågår for Raet nasjonalpark hvor det står spesifikt at det er et mål om å bedre de trafikale forholdene i 2010/14432/-45 Side7av 10

8 området. Planforslaget for Gjervold vil med atkomst via Spornesveien bidra til en vesentlig økning i biltrafikken i område som grenser nært til landskapsvernområdet. Moen mener videre at planforlaget bør sees i sammenheng med planforslaget for Arendal Herregaard som legger opp til å stenge atkomstvegen for biltrafikk. Dette er et forslag han støtter siden dette vil begrense biltrafikken langs Spornesvegen. Han mener atkomst til Gjervold bør legges fra nord, i samsvar med planforslaget for Arendal Herregaard. Rådmannens kommentar: Viser til kommentaren gitt til merknad fra Ove Trøen over. Rådmannens vurdering Forholdet til Kommuneplanen I forrige kommuneplan var hele planområdet båndlagt til fritidsboliger i forbindelse med utbygging av Arendal Herregaard. Dessverre er ikke området for en utbygging på Gjervold tatt stilling til ved utarbeidingen av den gjeldende kommuneplanen for perioden som har medført at deler av planforslaget ikke er i tråd med overordnet kommuneplan. Store deler av fjellkollen er nå avsatt til LNF-formål (Landbruk-, natur-, og friluftsformål). Deler av planområde i sør og en mindre del i nord er avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål i kommuneplanen og er dermed i tråd med planforslaget. For øvrig ligger hele planområde innenfor hensynssone landbruk. Det pågår arbeid med utarbeidelse av en revidert arealdel av Kommuneplanen for perioden som forventes vedtatt i løpet av våren I høringsutkastet er hele område for Gjervold igjen foreslått båndlagt for regulering. Det gir signaler om at kommunen ønsker å regulere området. Intensjonen bak den gjeldende avgrensingen var for å ivareta kollen på Gjervold som et viktig naturelement i området. Dette ble derfor stilt som en forutsetning at kollen måtte hensynstas ved oppstart av planarbeidet. Etter Rådmannens vurdering viser det endelige planforslaget tilstrekkelig hensyn til kollen og ivaretar intensjonen i kommuneplanen. Innsigelser Fylkesmannen varslet innsigelse til planforslaget ved brev den Innsigelsen ble imøtekommet ved å ta ut de to østligste hyttetomtene fra planforslaget. Fylkesmannen bekrefter i e-post datert at innsigelsen er trukket. Eiendomsforhold Planforslaget legger til rette for atkomst til hytteområdet fra sørsiden, via Spornesveien (fv. 201) og den eksisterende private atkomstvegen beliggende på eiendom gnr./bnr. 210/14. Grunneier Lars Moen motsetter seg at planforslaget for Gjervold regulerer en kjørbar atkomstveg på eiendommen hans. Som han skriver i sin merknad til det begrensede ettersynet ønsker han at denne vegen skal bli regulert til gang- og sykkelveg slik som er foreslått i planforslaget for Arendal Herregaard. Det vil være et svært positiv tiltak bl.a ved at biltrafikken på Spornesvegen blir betydelig redusert. Saksbehandler oppfordret forslagstiller i møte den å revidere planforslaget og legge adkomstvegen inn fra nordsiden og videre langs østsiden av fjellkollen frem til hyttetomtene. Forslagstiller har imidlertid valgt å se bort i fra kommunens anbefaling med følgende argumentasjonsmomenter: Fylkesmannen varslet innsigelse til de 4 østligste tomtene i det tidligere planforslaget da det ville medføre press på jordbruksarealene i øst. En atkomstveg i randsonen til jordbruksarealene vil Fylkesmannen trolig også motsette seg. Det vil bli en begrenset trafikkøkning som følge av utbyggingen på Gjervold. Det er estimert at når hyttefeltet er fult utbygd vil det bli en økning på 2,6 passeringer per bil per dag gjennomsnittlig i året. Topp belastning vil være i juli og august med 8,4 passeringer per dag. Medfører langt mindre terrenginngrep enn en mulig atkomstveg fra nord. Atkomstvegen fra sør er i uminnelig tider anvendt som atkomstveg til Brakka, bygningen på eiendom 215/296 tilhørende Gjervold gård, samt til eneboligene på Gjervold. Forslagstiller mener dette gir grunnlag for å kreve hevd på denne bruken. 2010/14432/-45 Side8av 10

9 På grunn av at hjemmelshaver av eiendom gnr./bnr. 2010/14 ikke samtykker i forslaget til Gjervold betinger det behov for ekspropriasjon av kommunen for å få gjennomført tiltaket. De første 30m av atkomstvegen er derfor regulert til offentlig vegareal og vil gi rettslig grunnlag for å kunne erverve det nødvendige arealet. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Ny bebyggelse i området er kun fritidsboliger og blir ikke berørt av krav ifb. skolevei, lekeplass, barnehager o.l. som en krever ved utbygging av faste boliger. Tidligere planforslag innehold en lekeplass, men er med hensyn på trafikksikkerhet valgt å ta helt ut av planen. Området er meget nært offentlige særs gode friluftsområder, bl.a. Spornes og Hove. Vi mener muligheten for barn og unges aktivitet og utfoldelse er godt dekket i forslaget. Universell utforming Det legges opp til at området tilrettelegges for universell utforming der det lar seg gjøre. Vi har forståelse for at de bratteste delene av området ikke alltid er mulig å tilrettelegge for universell utforming. Vi mener det bør være mulig for god tilrettelegging ved i hvert fall 11 av de 15 fritidsboligene som ligger i forslaget. Teknisk infrastruktur Adkomstvegen gir god fremkommelighet for beredskapsfartøy og andre kjøretøy. Det legges opp til et felles renovasjonsanlegg utformet lett tilgjengelig for kommunen. Kommunen har problemer med å levere tilstrekkelig brannvann til fritidsbebyggelsen i planområdet. Området kan tilkobles et bestemt punkt på jordet mot øst, der det går VA-ledninger, men det må dimensjoneres for brannvann Landskapsvirkninger/natur Etter Rådmannens vurdering følger forslaget tilstrekkelig opp kommuneplanens intensjon om å bevare kollene på Gjervold med å legge utbyggingsarealet på sørsiden av kollene ned mot veien. Det konsentrerte feltet forholder seg til den planlagte utbyggingen ved Arendal Herregaard, og må sees i forbindelse med det som skjer der. Vi mener at når en ser på forslagene for Arendal Herregaard og Gjervold samlet, kan de oppfattes som ett, helhetlig område, og burde ideelt sett også vært behandlet som en plan. Dessverre har ikke det latt seg gjøre. Kulturminner Forslaget har satt tilstrekkelig bestemmelser på den verneverdige bebyggelsen nord i området, samt separert ny og verneverdig bebyggelse rent fysisk med grønnstruktur. De arkeologiske undersøkelsene som er gjort ifb. utbyggingen av Arendal Herregaard er tilstrekkelig dokumentert og ivaretatt. Konklusjon Etter Rådmannens vurdering er planen for detaljregulering av Gjervold godt utarbeidet og forholder seg til kommunens intensjoner for området. Forslaget som tilrettelegger for utbygging av totalt 13 fritidsboliger må sees i sammenheng med forslaget for Arendal Herregaard, og vil i et fremtidig perspektiv passe godt inn i de omkringliggende omgivelsene. Utredningen gjort ifb.m. egnethet for boligformål understøtter tiltakshavers ønske om å benytte området til fritidsbebyggelse. Imidlertid er det oppstått en konflikt rundt ønsket atkomstveg frem til det planlagte hytteområde. Forslagstiller ønsker å benytte eksisterende atkomstveg fra sør, via Spornesvegen (fv. 201). Deler av denne vegen ligger over eiendom gnr./bnr. 215/14 tilhørende grunneier Lars Moen. Han motsetter seg dette og ønsker at denne vegen skal bli stengt for biltrafikk og reguleres til gang- og sykkelveg, slik det er regulert i planforslaget for Arendal Herregaard. I planforslaget for Arendal Herregaard er det lagt til rette for opparbeidelse en ny atkomstveg inn fra nord til beboerne på Gjervold. I vurderingen av hva som vil være den beste atkomstløsningen til Gjervold er det er flere fordeler/ulemper å ta stilling til. Det som taler for en atkomstveg fra sør er spesielt hensynet til de gode jordbruksarealene i øst. Dersom vegen blir lagt fra nord vil vegen måtte bli lagt helt i kanten til det dyrkede arealet. Fylkesmannen varslet tidligere innsigelse til planforslaget nettopp med hensyn til disse arealene. Videre vil en atkomstveg fra nord medføre store terrenginngrep som vil være svært uheldig. 2010/14432/-45 Side9av 10

10 Det er på den annen side flere fordeler ved å legge atkomsten fra nord. En slik løsning vil ikke betinge ekspropriasjon av kommunen. Det vil være også være i tråd med planforslaget for Arendal Herregaard som ønsker å holde atkomstvegen fra sør fri for biler. Og det vil ikke medføre ytterligere trafikkbelastning på Spornesvegen. I dette tilfelle er det snakk om et begrenset antall biler som vil anvende atkomstvegen fra sør, og etter en totalvurdering virker fordelene ved å tilrettelegge for atkomst fra sør lang større enn om vegen må anlegges fra nordsiden. Rådmannen anbefaler med det Bystyret å vedta planforslaget. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget medfører drift og vedlikehold av område avsatt til o_v_1 på plankartet. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 13. januar /14432/-45 Side10av 10

11 Saksprotokoll - Bystyret Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for Gjervold med plankart og bestemmelser datert , sist revidert