GJERVOLD DETALJREGULERING PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 Oppdragsgiver Ragnhild Gjervold, gnr. 215, bnr 7 og 296 Rapporttype Detaljregulering GJERVOLD DETALJREGULERING PLANBESKRIVELSE

2 2 (9) PLANBESKRIVELSE Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Gjervold Dokument nr.: Filnavn: Planbeskrivelse Revisjon 3 Dato Utarbeidet av Aase M. Hørsdal Kontrollert av Kjell Arne Borge Godkjent av Arve Berge Beskrivelse Aase M Hørsdal Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder Revisjon ihht høringsinnspill: Adkomstvei inn til feltet, tekstingen av formålene, areal på formål. Fjerning av to hytter mot øst, pga ønske om større avstand landbruksmark Regulert inn offentlig vei inn til planområdet. Revidert tekst i hht dette Justert planen etter arbeidsmøte med Arendal kommune den Kystveien 2 NO-4841 ARENDAL T F

3 PLANBESKRIVELSE 3 (9) INNHOLD 1. BAKGRUNN BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON PLANSTATUS PLANFORSLAGET GJENNOMFØRING AV PLAN ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN PLANPROSESS OG MEDVIRKNING FORSLAGSSTILLERS VURDERING Illustrasjonsplan 2. Varslingsbrev m/varslingsliste 3. Annonse 4. ROS-analyse 5. Referat fra opptartsmøte med Arendal kommune 6. Innkomne merknader 7. Referat fra møte med Arendal kommune Ramboll

4 4 (9) PLANBESKRIVELSE 1. BAKGRUNN har, på vegne av Ragnhild Gjervold, Ida Lunde, Astrid Lunde og Knut-Ola Lunde som eier av eiendommene gnr. 215, bnr 7 og 296, utarbeidet forslag til reguleringsplan for deler av eiendommen Gjervold, som ligger på Tromøya. Grunneier ønsker å utnytte sin eiendom ved at deler av eiendommen blir tilrettelagt for hytter og eventuelt ferieleiligheter innenfor angitte planområde. Hovedgrunnen til at reguleringsarbeidet igangsettes er at grunneier ønsker å kunne tilrettelegge for bygging av fritidsbebyggelse på egen eiendom. Grunneier er kjent med at det pågår et regulerings/utredningsarbeid på naboeiendommen, men det har vært umulig for grunneier å få til en dialog som gjør at en kan få til et konstruktivt samarbeid. Grunneier har ambisjoner om at stedet blir tilrettelagt uten at området forringes. Stedets beliggenhet, nærhet til sjøen og de flotte tur- og rekreasjonsområdene rundt gjør at området er et attraktivt område å tilrettelegge for fritidsbebyggelse. 2. BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON Planområde Planområdet ligger på Gjervold på Tromøy. Eiendommen grenser mot de store utbyggingsplanene til Arendal Herregård, Breidablikk, mot vest. Innenfor området er det en liten kolle hvor høyeste punkt er ca kote +23, og som delvis er dekket av vegetasjon. Planen grenser mot landbruksarealer i øst. Dagens veirett til eiendommen er via Arendal Herregård, Breidablikk sin eiendom. Bebyggelsen I nordenden av planområdet ligger det to SEFRAK-registrerte bygninger, som utgjør eiendommens eldste bebyggelse. Denne bebyggelsen vil ikke bli endret. Av andre bygninger innenfor planområdet ligger det en bu som tidligere har vært benyttet av militæret. Friluftsliv Området blir ikke benyttet i friluftssammenheng og ligger ikke slik til at stedet vil få betydning for friluftslivsinteresser i fremtiden. Grunneiere innenfor planområdet Hovedgrunneier innenfor planområdet er Ragnhild Gjervold, som er regulant, i tillegg berører søndre del av planområdet en liten del av eiendommen til Lars Moen gnr 210, bnr 14 og Arendal Herregård i forbindelse med adkomstveien. 3. PLANSTATUS Den ble ny kommuneplan for Arendal kommune vedtatt. For det aktuelle reguleringsområdet er arealet som nå er vist med bebyggelse og anlegg redusert noe i forhold til det som er vist i kommuneplanen for perioden Arealet som nå er avsatt har kun tatt hensyn til Arendal Herregård, Breidablikk, sine planer og ikke tatt hensyn til det oppstartede reguleringsarbeidet på naboeiendommen på Gjervold.

5 PLANBESKRIVELSE 5 (9) Området er i kommuneplanen avsatt som byggeområde, Båndlagt for regulering, fritidsboligformål. Av den grunn utarbeides det en reguleringsplan for å avklare konkrete angivelser av arealbruksformålet. Båndleggingen er trolig gjort på grunn av de planer som Arendal Herregård, Breidablikk har for utnytting av området. Det viser seg vanskelig å få til et reguleringssamarbeid med naboeiendommen, og med dette som begrunnelse ønsker eier av gnr. 215, bnr 7 og 296 å regulere eiendommen sin selv. Siden det er gjennomført en justering av grensen for Båndlagt for regulering, fritidsbebyggelse i den godkjente kommuneplanen, er deler av reguleringsområdet ikke i tråd med kommuneplanens arealdel. Vi gjør oppmerksom på at det i melding om oppstart, august 2010, med frist for uttalelse den ikke er gitt signaler om at denne grensen ville bli justert. Arendal kommune har derimot i referat fra oppstartsmøte til planarbeidet sagt at toppen av heia ikke bør bebygges og at ny bebyggelse bør legges sør eller vest for toppen. Konsekvensen av denne forutsetningen er at deler av bebyggelsen ligger innenfor LNF-området. Figur 1 Kommuneplan Innenfor planområdet er det en gjeldende reguleringsplan, Del av Gjervold, fra 18. februar I forhold til denne reguleringsplanen er det et ønske at de arealene som er regulert til industri og bolig, blir regulert til fritidsbebyggelse med tilhørende parkering, uteoppholdsarealer og grønnstruktur. Det presiseres at ikke noe dyrkbart areal søkes omregulert. Figur 2 Kommuneplan PLANFORSLAGET Hovedgrep Planens hovedgrep er å utvikle søndre del av eiendommen til fritidsbebyggelse. Heia mellom dagens bebyggelse og det området som skal utvikles beholdes som en grønn lunge som i dag. Dagens adkomst til eiendommen går over Arendal Herregård, Breidablikk sin eiendom. Dette er en meget dårlig løsning både for Gjervold og for hotellet, som en gjennom planarbeidet har som intensjon å forbedre. I reguleringsforslaget er det lagt opp til at ny adkomst til fritidsbebyggelsen skjer via eksisterende adkomstvei fra syd Ved melding om oppstart ble det annonsert at området var tenkt utnyttet med 3-6 hytter. I forbindelse med planarbeidet kommer det tydelig fram at området tåler en større utnyttelse uten at dette får store konsekvenser på omkringliggende omgivelser. En økning av utnyttelsen går ikke på bekostning landbruksmark eller heia, som Arendal kommune mener ikke bør bebygges. Løsningen som er vist harmonerer som sagt med kommuneplan for perioden En utbygging som skåner toppen av heia mener vi er en bedre løsning enn å bebygge deler av heia slik ny kommuneplan gir en åpning for. Ramboll

6 6 (9) PLANBESKRIVELSE Reguleringsforslaget for Gjervold er forenlig med de planene og intensjonene som er tenkt for nabo eiendommen, Arendal Herregård, Breidablikk. Utnyttelsen på Arendal Herregård blir høyere enn det som er vist i planforslaget for Gjervold. Arealbruk Planområdet er totalt på ca 23 da. Fordelingen mellom de enkelte reguleringsformålene er som følger: Bebyggelse og anlegg Fritidsbebyggelse frittliggende p_ff_ m² Fritidsbebyggelse frittliggende p_ff_ m² Fritidsbebyggelse konsentrert p_fk_ m² Renovasjonsanlegg p_ra_1 80 m 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg o_v_1 668 m² Veg p_v_ m² Annen veggrunn grøntareal o_avg_ m 2 Annen veggrunn grøntareal p_avg_ m 2 Parkeringsplasser p_pp_1 407 m 2 Parkeringsplasser p_pp_2 125 m 2 Grønnstruktur Grønnstruktur p_g_ m² Hensynssone Sone med angitt særlig hensyn - bevaring kulturmiljø H570_ m 2 Bebyggelse, struktur og tiltak Innenfor formålet p_ff_1, mot nord, er det ikke planlagt noen ny bebyggelse men det er åpnet opp for høyere utnyttelse på sikt. Det er et ønske at eksisterende bygningsmiljø rundt gårdstunet opprettholdes som et viktig kulturmiljø. Eksisterende bygninger, murer og lignende elementer i bygningsmiljøet tillates ikke fjernet med mindre fraværet av verneinteresser kan dokumenteres. Bygningsmessige endringer skal tilpasses stil, former, materialer, utførelse, farger o.a., eller tilbakeføres til en opprinnelig utførelse. Generelt skal man se til at autentiske elementer beholdes i sin sammenheng. Syd for heia er det i reguleringsplanen lagt opp til ett område med fem nye enkeltstående hytter (p_ff_2-3) og ett område med åtte nye enheter (p_fk_1) med tett utnyttelse. Det er lagt opp til enkle hytter med en grunnflate på ca 100 m² og med en BRA på 150 m², inkludert et anneks eller uthus på maks 20 m². Det er lagt opp til at tomtene skal være små. Dette er gjort for at en skal kunne få en god grønn buffer rundt ny bebyggelse. Området p_fk_1 har en høyere utnyttelse, og det er leiligheter i to etasjer hvor hver enhet er ca 72 m² i grunnflate. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Vei (o_v_1) Det har vist seg vanskelig å komme til enighet med utbygger for Breidablikk ang mulige adkomster til fremtidig hyttefelt (13 enheter) på eiendommen gnr. 215, bnr 7 og 296. For å sikre adkomst til hyttene er det foreslått at eksisterende private vei ned mot Spornesveien regulerer som offentlig vei. Reguleringsformålet vil muliggjør en hensiktsmessig adkomst til det nye hyttefeltet.

7 PLANBESKRIVELSE 7 (9) Vei (p_v_2) Adkomst inn til ny fritidsbebyggelse er foreslått lagt fra syd. Arealet som blir berørt er i dag et overgrodd område som ikke er direkte i bruk. For området og planen i sin helhet vil det være den beste løsningen at veien legges inn fra syd. Løsningen får liten til ingen konsekvens for eksisterende bebyggelse i området. Terrenginngrepet fra syd er vesentlig mindre enn om veien må komme inn fra nord vest. Parkering (p_pp_1) Det skal anlegges en felles parkeringsplass for hele området. Parkeringsplassen vil romme ca 10 plasser, noe som er mer enn det som er påkrevd. Den vil bli felles for fritidsbebyggelsen. Parkeringsplassen skal legges skånsomt i terrenget og skjermes ved bruk av vegetasjon. Parkering (p_pp_2) Parkeringsarealet vil tilhøre området p_fk_1. Parkeringsplassen vil romme ca 20 plasser, som vil være tilstrekkelig. Den vil bli felles for fritidsbebyggelsen. Parkeringsplassen skal legges skånsomt i terrenget og skjermes ved bruk av vegetasjon. Grønnstruktur Mellom eksisterende gårdstun og ny bebyggelse er det foreslått å legge et grøntområde over den høyeste toppen innenfor planområdet. Grøntområdet vil være en viktig skjerm mellom ny og eksisterende bebyggelse. Området har i dag delvis vegetasjon og delvis svaberg. Kollene blir i dag ikke brukt til friluftsaktiviteter. Det er regulert inn et grøntområde mot dyrket mark, slik at en har sikret en grønn buffer mot dyrket mark. Det vil bli tillatt hogst innenfor formålet. Universell utforming Hensynet til universell utforming bør være en premissgiver for utforming av hele planområdet. Tilgjengelighet handler i stor grad om detaljer. De generelle kvalitetene innenfor planområdet bør utvikles slik at de dekker behovet for alle brukere. En detaljert utformingen av universell tilrettelegging må tas med i det videre prosjekteringsarbeidet. Prinsippet om universell utforming legges i utgangspunktet til grunn ved prosjektering av nybygg og uteområdet innenenfor planområdet. Universell utforming av alle arealer kan likevel ikke gjennomføres innenfor hele planområdet, fordi terrenget i enkelte områder er for bratt. Barn og unges interesser Mulighetene for turer og aktiviteter er viktig i et folkehelseperspektiv. Det er et nasjonalt mål at barn og unge skal utvikle kunnskap om friluftsliv og at det skal være god tilgang til lek og annen aktivitet i en variert og sammenhengende grønnstruktur. Planområdets plassering ligger i kort avstand til svært fine naturområder. Planens konsekvenser for barn og unge vurderes å være positiv. Planområdet er i dag et område som ikke benyttes til lek. Ved etableringen av planen vil det bli grønne arealer som kan benyttes til fri lek. Risiko og sårbarhetsanalyse Standard sjekkliste fra Fylkesmannen er fylt ut, se vedlegg 4. Det er i dag ikke kjente risiko- og sårbarhetsundersøkelser som må utføres innenfor området. Ramboll

8 8 (9) PLANBESKRIVELSE Miljøkonsekvenser Det er ikke kjente støyproblemer innenfor området. Det tillates ikke etablering av virksomhet som gir høyere støybelastning for tilgrensende boligers uteareal enn oppgitt i tabell 2 i T-1442, eller senere vedtatte forskrifter, vedtekt eller retningslinjer som erstatter denne. I forhold til biologisk mangfold er det i Direktoratet for naturforvaltnings miljøinformasjon (Naturbasen) ingen kjente truede naturtyper innenfor planområdet. Kulturminner I melding om oppstart har seksjonen for kulturminnevern, Aust-Agder fylkeskommune, skrevet Kulturminnevernseksjonen kjenner til en rekke automatiske fredete kulturminner i området rundt Gjervold, og potensialet for uregistrerte kulturminner er høyt innenfor planområdet. Fylkeskommunen anser dermed det som nødvendig med en arkeologisk registrering av planområdet. I ettertid viser det seg at nødvendige registreringer av automatisk fredete kulturminner er gjennomfør i forbindelse med utbyggingsplaner for Arendal Herregård, Breidablikk. Området som ble registrert i forbindelse med dette reguleringsarbeidet, omfatter også eiendommene gnr. 215, bnr 7 og 296 til Ragnhild Gjervold. Det viser seg at ytterligere registreringsarbeid etter automatisk fredete kulturminner ikke er nødvendig. Dette er bekreftet av seksjon for kulturminner pr. telefon til grunneier. 5. GJENNOMFØRING AV PLAN ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN I referat fra oppstartsmøte den ble det enighet om at det ikke er nødvendig å gjennomføre forhandlinger om utbyggingsavtale, da kommunen ikke skal overta noen anlegg innenfor det regulerte området. Kommunen presiserte også at de ikke kan levere brannvann til tomtene. Området kan tilkobles et bestemt punkt på jordet mot øst, der det går va-ledninger, men det må dimensjoneres for brannvann. Det er også avsatt et fellesanlegg for renovasjon i planforslaget. Ut over dette er det i dag ikke kjente økonomiske konsekvenser for Arendal kommune. 6. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstartsmøte Det ble gjennomført et oppstartsmøte for planarbeidet den Varsel om oppstart av reguleringsarbeid Melding om oppstart av planarbeid ble sendt og annonsert i Agderposten og på Arendal kommunes nettside den Hensikten med planarbeidet ble formulert slik: Området ønsker regulert til bolig- og fritidsbebyggelse med tilhørende parkering og uteoppholdsareal. Hensikten er å tilrettelegge deler av arealet for hyttebygging. Frist for tilbakemelding ble satt til Følgende merknader til oppstart av detaljregulering kom inn:

9 PLANBESKRIVELSE 9 (9) Aust-Agder fylkeskommune, Planavdelingen påpeker at viktige premisser for det videre planarbeidet til estetikk, landskap og friluftsliv. Selv om planområdet ligger utenfor 100-metersbeltet og landskapsvernområdet påpeker de at planarbeidet må ta hensyn til Raet og friluftsinteressene i området. Kulturminnevernet mener at det bør reguleres inn en hensynssone for kulturelle bevaringsområder og at det i bestemmelsene presiseres hva som skal bevares. Fylkeskommunen anser det også som nødvendig med en arkeologisk registrering av planområdet. Kommentar: Tatt til etterretning i all hovedsak. Når det gjelder arkeologiske registreringer er dette avklart pr. telefon med kulturminnevernseksjonen at det er gjennomført nødvendige registreringer i området. Dette arbeidet ble gjennomført i forbindelse med de registreringene som ble utført for Arendal Herregård, Breidablikk. Fylkesmannen i Aust-Agder, Fylkesmannens miljøvernavdeling påpeker at planleggingen skal ivareta estetiske hensyn, og at i reguleringsplanen bør ny bebyggelse plasseres og utformes etter de premisser landskapet legger til grunn. De påpeker også at raet er et regionalt viktig friluftsområde, og understreker at dette ikke må bli påvirket negativt av tiltak utført som følge av planarbeidet. Fylkesmannens landbruksavdeling påpeker at det må påregnes å avsette en buffer mot dyrket mark, hvor hyttetomtene minimum plasseres 10 meter fra dyrket mark, og hvor byggegrensen settes minimum 20 meter fra dyrket mark. Kommentar: Tatt til etterretning i all hovedsak. Naboer, Følgende naboer har muntlig gitt sin positive tilslutning til Ragnhild Gjervold sine planer om å reguler 3-6 hytter inn på eiendommen: Øystein Fredriksen, Terje Knudsen, Kari Gjervold, Trine Helga Dalsmo, Helga Olav Adersen, Terje Knudsen, Egil Paulsen og Sandum Vel (v. Eirik Sørsdal, muntlig). 7. FORSLAGSSTILLERS VURDERING Prosjektet er av en slik karakter at det ikke vil forringe omkringliggende omgivelser. Arealet har både i tidligere reguleringsplaner, tidligere og nåværende kommuneplan vært avsatt som mulig byggeområde. Grunneier ser selvfølgelig at det beste for området totalt hadde vært å få til en avtale/enighet med naboeiendommen, men det har vist seg vanskelig å få til et samarbeid med Trøen på Arendal Herregård, Breidablikk. Med dette som begrunnelse har grunneier ønsket å styre utviklingen på sin egen eiendom og gjennomføre et reguleringsarbeid. Ramboll