1. GANGSBEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR TRYMVEGEN 4 OG LEKEPLASS

Transkript

1 Arkivsak-dok. 15/ Saksbehandler Kristine Ledsten Saksgang Møtedato Kultur-, familie- og nærmiljøutvalget Klima- og miljøutvalget Plan- og næringsutvalget GANGSBEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR TRYMVEGEN 4 OG LEKEPLASS Rådmannens innstilling: Sørum kommune legger forslag til reguleringsplan for Trymvegen 4 og lekeplass, datert , ut til offentlig ettersyn. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven Deler av Reguleringsplan for områdene langs rv. 172 fra Orderudvegen til Ing. Bøhns veg som omfattes av ny plan blir foreslått opphevet ved vedtak av ny plan. Vedlegg (ipad-brukere må hente vedlegget fra selve saken): 1. Planbeskrivelse, datert , revidert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Plankart, datert Varslingsbrev, datert Innkomne merknader ved varsel om oppstart a. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert b. Akershus fylkeskommune, datert c. Statens vegvesen, datert d. NVE Norges vassdrags og energidirektorat, datert e. NRBR Nedre Romerike brann og redningsvesen, datert f. ROAF Romerike avfallsforedling IKS, datert g. Line Kvernmo grunneier gnr. 41 bnr. 238, datert og h. Tone Wæthing grunneier gnr. 41 bnr. 236, datert Referat oppstartsmøte Geoteknisk notat, datert Illustrasjon planlagt bebyggelse, datert

2 2 Oppsummering: Blankenborg Entreprenør AS har sendt inn planforslag for regulering av gnr. 41 bnr. 237 og 187. Området omfattes av plan 48 Reguleringsplan for områdene langs rv. 172 fra Orderudvegen til Ing. Bøhns veg, og er regulert til friområde. Forslaget innebærer omregulering av deler av friområdet til boligtomt (41/237) for å tilrettelegge for bygging av rekkehus med inntil 3 boenheter. I tillegg skal gnr. 41 bnr. 187 som i dag er et offentlig friområde reguleres til privat felles lekeplass. Dette arealet skal fungere som en erstatning for lekeplassen på 41/237. Oppstartsaken hadde navnet omregulering av friområde i Sennerud borettslag. Figur 1 Flyfoto over planområdet, 41/237 er foreslått omregulert til bolig og 41/187 opparbeides som lekeplass. Omtrentlig planavgrensning er markert med stiplet linje.

3 3 Bakgrunn for saken: Planområdet ligger utenfor sentrumsområdet i Sørumsand, men er allikevel i nærheten av offentlig transport, handel og tjenestetilbud. Planområdet ligger i underkant av 1 km i gangavstand fra sentrum i Sørumsand. Det er også et busstopp langs fylkesvegen nær planområdet med bussforbindelse til Sørumsand. Det umiddelbare nærområdet består av eneboliger og rekkehus. Figur 2 Friområde med lekeapparat som ønskes omregulert til boligformål gnr./bnr. 41/237 Eiendommen som søkes omregulert er en tilnærmet kvadratisk parsell med eget gårds- og bruksnummer (41/237) på ca kvm (se figur over). Blankenborg Entreprenør AS har inngått avtale med grunneier som er Sennerud borettslag A/L. Figur 3 Friområde med fotballmål, gnr./bnr. 41/187

4 4 Arealet som foreslås omregulert til bolig er i dag et opparbeidet lekeområde med noen enkle lekeapparater (se figur 2). Arealet bærer preg av lite bruk, som vises for eksempel ved at sandkassen er overgrodd. Lekeplassen er del av et større grøntområde. Grøntområdet er delt i to deler av innkjørselen til gnr. 41 bnr På østsiden av innkjørselen ligger et areal med fotballmål som måler ca kvm (se figur 3). Sennerud borettslag er grunneier og har i dag drift og vedlikehold av arealene. Beskrivelse av planforslaget: Byggehøyder, parkering og utforming: Planforslaget innebærer omregulering av friområde til boligformål. Det foreslås rekkehus med inntil 3 boenheter, med maks gesimshøyde 6,5 m og maks mønehøyde 8,5 m. Ved flate tak regnes takhøyden som gesims. Det foreslås minst 1,5 og maks 2 parkeringsplasser per boenhet. Én parkeringsplass per boenhet skal være i garasje. Figur 4 Planlagt bebyggelse, fasade mot vest - 3D illustrasjon (Hedalm Anebyhus, ) Konsekvensutredning: Forslaget faller ikke inn under forskrift om konsekvensutredninger (FOR ). Planforslaget er derfor ikke konsekvensutredet. Det er foretatt en vurdering av konsekvenser i planbeskrivelsen og det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse som er en del av planbeskrivelsen. Støy Planområdet ligger utenfor registrerte støysoner. Tre nye boenheter i dette området vil ha små eller ingen konsekvenser for støy i området. Grunnforhold: Grunnen i området består av marine avsetninger med teoretisk fare for kvikkleire. Forslagsstiller har sørget for geotekniske undersøkelser som ble utført høsten Områdestabiliteten ble vurdert som tilfredsstillende. Geotekniker vurderer at det ikke er nødvendig med ytterligere undersøkelser før i byggesaken.

5 5 Uteoppholdsarealer: Hver boenhet skal etter de foreslåtte bestemmelsene ha minimum 50 kvm privat uteoppholdsareal, inkludert eventuell terrasse. Lekeplass Arealet på østsiden av Trymvegen (41/187) foreslås omregulert fra friområde til privat felles lekeplass med rekkefølgekrav om at dette skal opparbeides med lekeapparater, bord, benker og ballfangenett. Dette skal fungere som en erstatning for lekearealet på 41/237 som omreguleres til boligformål. Trafikksikkerhet: Det er gangveger til skole, barnehage og Sørumsand sentrum, området grenser kun til interne veger. Innkomne merknader ved varslet oppstart Forslagstiller varslet oppstart med frist for uttalelse Det er kommet inn seks merknader fra offentlige etater/ foreninger og to merknader fra privatpersoner. Oppstartsaken hadde navnet omregulering av friområde i Sennerud borettslag, planforslaget har fått tittelen Reguleringsplan for Trymvegen 4 og lekeplass. Oppsummering av innspill med kommentarer: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Fylkesmannen viser til overordnede føringer for planarbeidet listet opp i Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av samt nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging av Areal og transport: Planområdets sentrale beliggenhet tilsier at det er godt egnet for tett boligutbygging. Det er positivt at kommuneplanens bestemmelser legger til rette for utbygging med arealeffektive boligtyper. Fylkesmannen forventer at bestemmelsen følges opp i det videre planarbeidet. Høy utnyttelse av dette området vil være i tråd med vekstfordelingsmålet i regional plan for areal og transport, som fastsetter at 80 prosent av nye boliger i Sørum kommune skal bygges innenfor tettstedet Sørumsand. Fylkesmannen viser til kommuneplanens bestemmelser 2.1 «I gangavstand fra togstasjon skal det være høy arealutnyttelse med minimum 80 % BRA (bruksareal i prosent av områdearealet). I tilgrensende områder skal det være minimum 60 % BRA.» og fylkesmannen forventer at denne bestemmelsen følges opp i planarbeidet. Barn og unge: I følge rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging skal det skaffes fullverdig erstatning for omdisponerte områder som er i bruk eller egnet for lek. Fylkesmannen forventer at dette følges opp i planarbeidet. Planforslaget er i tråd med overordnede føringer og forventninger ved at det legges opp til fortetting i Sørumsand, som er prioritert tettsted i regional plan for areal og transport, og i kommuneplanen. Når det gjelder kommuneplanens bestemmelse om

6 6 % BRA i områder med gangavstand fra togstasjon, er det ikke i dette planforslaget lagt opp til utnyttelse på 80 % BRA. Planforslaget innebærer fortetting i et småhusområde og her vil det ikke egne seg med en så høy utnyttelse av hensyn til naboene og til området som helhet. Rådmannen anser derfor at intensjonen bak bestemmelsen er ivaretatt. I planforslaget er BYA satt til 45%, dette er i tråd med kommuneplanen. Erstatningsarealet for lekeplass som er foreslått er en utbedring og opparbeidelse av et tilgrensende friområde. Rekkefølgekravene som er satt til opparbeidelse vil utgjøre en stor forbedring av lekearealene som helhet. 2. Akershus fylkeskommune, datert Samordnet areal og transportplanlegging: Fylkesrådmannen viser til regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus vedtatt Hovedmålet i planen er et arealeffektivt og flerkjernet utbyggingsmønster og bevaring av overordnet grønnstruktur. Planområdet ligger ca. 1 km unna Sørumsand stasjon og er vurdert godt egnet for boligbygging. Fylkesrådmannen forutsetter at det sikres god og trygg forbindelse for myke trafikanter mot stasjonen. Automatisk fredede kulturminner og nyere tids kulturminner: Det er ingen registrerte arkeologiske kulturminner innenfor planområdet, og en nærmere utredning er ikke nødvendig. Dersom en støter på forminner må arbeidet stanses, og rette myndighet varsles. Fylkesrådmannen har ingen kommentar til nyere tids kulturminner. Barn og unge: Fylkesrådmannen viser til rikspolitiske retningslinjer (RPR) for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, samt rundskriv T 2/08 med presisering av retningslinjene. Innenfor planområdet ligger det en ballbane og åpne arealer som er i bruk som leke og fellesarealer. Fylkesrådmannen forutsetter at det finnes gode alternativer til dette arealet og forventer at kravene i RPR for barn og unge følges opp i det videre planarbeidet. Planforslaget er i tråd med regional plan for areal og transport da det legger opp til fortetting i et prioritert område. Området består i dag av småhusbebyggelse. Gangveger og annen infrastruktur er allerede etablert. Rekkefølgekravene som er satt til opparbeidelse av resterende friområde vil utgjøre en stor forbedring av lekearealene som helhet og bøte på at deler av arealene bygges ned. 3. Statens vegvesen, datert Ingen merknader. 4. NVE Norges vassdrags og energidirektorat, datert NVE kan pga. stor saksmengde og manglende kapasitet ikke gi konkret vurdering av planområdet. De viser til krav til sikkerhet mot flom og skred ved ny utbygging, i planog bygningsloven og byggteknisk forskrift (TEK 10), og ber om at NVEs retningslinjer (NVE2/2011) legges til grunn for det videre planarbeidet. De henviser også videre til vedlagt sjekkliste som et hjelpemiddel for å sikre tilfredsstillende dokumentasjon.

7 7 Området er ikke innenfor kartlagte fare- eller aktsomhetsområder for flom eller skred. Forslagstiller har fått utført geotekniske undersøkelser og vurdering høsten 2016 av geotekniker (Løvlien Georåd). Områdestabiliteten ble vurdert å være tilstrekkelig og det ble ikke vurdert som nødvendig med supplerende grunnundersøkelser i plansaken. I en byggesak er det behov for ytterligere geotekniske vurderinger av det konkrete tiltaket. 5. Nedre Romerike brann og redningsvesen (NRBR), datert NRBR viser til krav gitt i byggteknisk forskrift om tilrettelegging for rednings og slokkemannskap og til sine retningslinjer. Ved etablering av nye brannvannsuttak ber brannvesenet om at det benyttes hydranter i stedet for brannkummer. Det må i planarbeidet redegjøres for hvordan kravet til brannvanndekning er tenkt løst og utomhusplan må vise hvordan tilgjengelighet og fremkommelighet for brannvesenet er ivaretatt. Før brukstillatelse kan gis må tilrettelegging for brannvesenet være tilfredsstillende ivaretatt iht. byggeteknisk forskrift. NRBR har også forslag til rekkefølgebestemmelser som sikrer tilfredsstillende fremkommelighet og slukkevannskapasitet. I forslag til planbestemmelser er det satt krav til dokumentert fremkommelighet og slukkevannskapasitet for brannvesenet. Det er også satt rekkefølgekrav om at det før brukstillatelse kan gis for boliger må foreligge driftstillatelse for feltets tekniske anlegg i samsvar med godkjent teknisk plan. Detaljer rundt konkrete løsninger blir senere fastsatt i den tekniske planen. NRBR sine innspill er i hovedsak ivaretatt i planforslaget. 6. Romerike avfallsforedling IKS (ROAF), datert ROAF viser til gjeldende renovasjonsforskrift for Sørum kommune. De anbefaler etablering av avfallsbrønner for prosjekter som omfatter 10 boenheter eller mer og at det i områder med ny bebyggelse legges opp til mest mulig bruk av fellesløsninger. ROAF anbefaler i dette tilfellet fellesløsning i form av avfallsbrønn eller felles oppsamlingsplass for avfallsbeholdere. De oppfordrer i det videre planarbeidet at det etableres kontakt med omkringliggende naboer om en eventuell utstyrsovergang fra beholdere på egen tomt til en fellesløsning med den planlagte rekkehusbebyggelsen. ROAF yter fri konsulenthjelp relatert til renovasjon av husholdningsavfall og ønsker å bli tatt med på råd så tidlig i prosessen som mulig. Innspillene fra ROAF er i stor grad ivaretatt i planforslaget. I forslaget til bestemmelser er det krav om renovasjonsløsning i samsvar med gjeldende renovasjonsforskrift skal dokumenteres i utomhusplan og teknisk plan og at renovasjonsløsning skal godkjennes av ROAF. 7. Line Kvernmo grunneier gnr. 41 bnr. 238, datert og Kvernmo vurderer at boligområdet på Sennerud har få friområder og mener at planområdet må videreføres som friområde og grønn lunge for barns lek. Hun stiller spørsmål om lovverk om friområder blir fulgt og om BUKS har vært orientert om at dette er eneste friareal for boligområdet. Kvernmo hevder at Trymvegen 6 og

8 8 planområdet ikke har regulert vei og opplyser at hun har hatt kostnadene med vedlikehold av veien de senere årene. Med henvisning til at vegen gir adkomst til friareal og lekeplass ønsker Kvernmo at Trymvegen omgjøres til kommunal veg. Kvernmo lurer på om det er mulig å få kjøpe tomt dersom planområdet blir omregulert til boligformål. Hun stiller spørsmål ved om det blir gitt økonomisk kompensasjon som følge av at egen eiendom får forringet verdi når eksisterende friområde blir bebygget. Kvernmo ber om at planområdet reguleres til enebolig og at tillatt byggehøyde ikke påvirker hennes eiendom når det gjelder inn/utsyn og lys /solforhold. Friområdet rundt eiendommen var en av årsakene til kjøp av eiendommen i Hun motsier seg ut fra en helhetsvurdering at planområdet omreguleres til boligformål. Kvernmo påpeker også at Trymvegen har en helling i overgangen til Odinvegen som skaper problemer vinterstid ved at biler ofte må hente fart fra hennes gårdsplass for å komme fra Trymvegen til Odinvegen og ønsker ikke at disse skal bruke hennes eiendom til dette. Line Kvernmo har i tillegg avgitt uttalelse til offentlig ettersyn av utdaterte reguleringsplaner (PNU sak 12/16) som direkte omhandler dette planforslaget. Innspillene inneholder de samme punktene som over. Planforslaget er i tråd med nasjonale føringer og forventninger og med kommuneplanen. Siden dette området er i gangavstand fra togstasjonen bør det legges opp til høy utnyttelse, spesielt når forslaget innebærer å omdisponere et friområde. Kommunen ønsker ikke at Trymvegen blir regulert til kommunal veg, men at den reguleres til privat felles adkomstveg i samsvar med kommunens føringer og normkrav, slik det er foreslått i planbestemmelsene. Mindre enn 200 meter fra planområdet er skolegården til Sørumsand skole og på østsiden av Sørumsandvegen er det et stort friområde, med blant annet akebakke, som på folkemunne kalles Texasdalen. Det at området som i dag er ballplass skal opparbeides med lekeapparater og flere bruksområder gjør at det ikke blir færre lekeplasser i området. Foreslåtte boliger tar hensyn til eksisterende bebyggelse og innordner seg disse, det er allerede flere rekkehus i området. Rådmannen har forståelse for at nedbygging av deler av friområde kan oppleves som en ulempe, men rekkefølgekravene som er satt til opparbeidelse av det resterende friområdet vil gjøre dette området mer attraktivt. Det er mulig å søke om erstatning for verdiforringelse av eiendom som følge av at en annen eiendom bebygges, i henhold til reguleringsplan som gir den en vesentlig bedre utnytting enn andre eiendommer i området, etter plan- og bygningslovens Tone Wæthing grunneier gnr 41 bnr 236, datert Wæthing viser til tidligere avklaring med Sørum kommune hvor det er forutsatt at planområdet ikke skal selges til boligformål. Hun viser til at Trymvegen er privat, smal og ligger tett opptil eget bolighus, og er bekymret for økning i trafikk og støy som følge av planlagt utbygging. Hun krever vegen utbedret av hensyn til støy og

9 9 sikkerhet dersom utbygging blir tillatt. Hun viser til at omkringliggende bebyggelse består av eneboliger med en etasje eller en etasje og sokkel. Hun forventer at eventuelle nybygg ikke blir høyere enn dette og at det tas hensyn til nærmeste naboer ved plassering av bygg. Wæthing kjøpte eget hus i den tro at nabotomten skulle fortsette å være et friområde. Hunnser at planlagt utbygging vil gi redusert verdi for egen eiendom og stiller spørsmål ved hvem som dekker erstatning. Planlagt arealbruk kan endre seg over tid. Det er aldri noen garanti for at et område kommer til å beholde nåværende arealformål i uoverskuelig framtid. Planforslaget er i tråd med nasjonale føringer og forventninger, og med kommuneplanen. Det er lagt inn i bestemmelsene at vegen skal utbedres etter kommunens føringer og normkrav. Begrensning for gesimshøyde er satt til 6,5 meter og størrelsen til foreslåtte boliger tar dermed hensyn til eksisterende bebyggelse, som også består av flere rekkehus i tillegg til eneboliger. Det er mulig å søke om erstatning etter plan- og bygningslovens 15-3 for forringelse av eiendom, se kommentar til innspill over. Konsekvenser: Eksisterende planer: Arealet omfattes av plan 48, Reguleringsplan for områdene langs rv. 172 fra orderudvegen til Ing. Bøhns veg og er regulert til lek. Planen har ingen videre bestemmelser knyttet til området. Gjeldende vedtak: Tilslutning til arbeid med omregulering ble vedtatt i klima- og miljøutvalget , sak 8/15 og i plan- og næringsutvalget , sak 8/15. Forslaget har vært behandlet i barns og unges kommunestyre (BUKS), BUKS mener at det ikke er så viktig at arealet er stort, men at det er viktig at det er godt tatt vare på. Ingen av BUKS representantene synes det var noe problem at ballbanen og lekeplassen for mindre barn var nær hverandre fordi dette kunne løses med et gjerde. Representantene tror at flere barn og unge vil bruke lekeplassen hvis den har flere og spennende lekeapparater som klatrevegg, nedfelt trampoline og «edderkopphuske». Det kom også innspill om en ballbinge. Flere representanter i BUKS ønsker at plassen kan være en møteplass for voksne og barn med benker og en bålplass. Økonomi: Skole- og barnehagekapasitet blir sett på i strategi for barnehage- og skolestruktur. Tre nye boenheter vil utgjøre en liten forskjell i kapasiteten til skole og barnehage i området. Teknisk plan skal godkjennes av kommunen. Tiltaket vil ikke få vesentlige økonomiske konsekvenser for kommunen. Bemanning: Ingen for kommunen.

10 10 Bærekraftig utvikling: Friområdets verdi mot eiendommens mulige bruk for boliger må vektes mot hverandre. Folkehelse: Omregulering av friområdet er i seg selv negativt for helse og miljø, men opparbeidelse av resterende friområde med lekeapparater og samlingsplass vil være positivt for lokalmiljøet og for folkehelsen til befolkningen i området. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til (skriv ja eller nei): Arbeidsmiljøutvalget: nei Eldrerådet: nei Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: nei Barns og unges kommunestyre: ja, har hatt saken til behandling Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: nei Alternativer: Alternativ 1: Forslag til detaljregulering for gnr. 41 bnr. 237 og 187, Sennerud, datert , legges ikke ut til offentlig ettersyn. Forslaget må bearbeides videre på følgende punkter: Alternativ 2: Forslag til detaljregulering for gnr. 41 bnr. 237 og 187, Sennerud, datert , legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Vurdering: Planområdet er i gangavstand fra togstasjonen på Sørumsand. Fortetting i dette området er i tråd med nasjonale, regionale og kommunale føringer og forventninger. Friområdet er i dag lite brukt. Forslagstiller informerer om at det ikke bor så mange små barn i nærområdet lenger, men dette er en situasjon rådmannen vurderer som sannsynlig at kommer til å endre seg med tiden. Verdien av å ha en grønn lunge midt i boligfeltet vil øke ettersom flere flytter til Sørumsand. Nærheten til skolen (ca. 350 meter), barnehagen (ca. 650 meter) og idrettsplassen (ca.900 meter) tilsier at barn ikke mangler steder å leke i nærområdet sitt. I tillegg er det kort veg (ca. 200 meter) til den såkalte Texasdalen på østsiden av Sørumsandvegen, som er et stort friområde med blant annet akebakke. Opparbeidelse av lekearealet på østsiden av Trymvegen med lekeapparater, bord og benker og ballplass, vil bøte på at friområdet totalt sett blir mindre og det vil gjøre

11 11 området mer attraktivt for lek og opphold for både barn og voksne. Dette vil fungere som en erstatning for lekeplassen på området som er foreslått regulert til bolig. Det er positivt at rekkehusene som er foreslått er tilpasset bebyggelsen i området i størrelse og at de er spesielt tilpasset de verneverdige rekkehusene «Trikken» i utforming. Naboer kan oppleve det som negativt med oppføring av nye boliger i området og at det totale grøntarealet blir mindre, men i dette tilfellet bør fortetting prioriteres høyest. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Varsel om oppstart er sendt ut og kunngjort i avis og på internett i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Videre informasjon om reguleringsplanen og planprosessen vil bli tilgjengelig på kommunens nettsider. Offentlig ettersyn blir annonsert i avis og berørte naboer og andre høringsinstanser vil få tilsendt brev. Dato: Godkjent av setterådmann Ingunn Servold