MØTEINNKALLING Hovedutvalg for teknikk og miljø

Transkript

1 MØTEINNKALLING Hovedutvalg for teknikk og miljø Dato: NB! kl. 17:30 Sted: Lille sal i Ås kulturhus Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes iht. lovverk. Møtedokumenter ligger til gjennomsyn på servicetorget og Saksliste Delegerte vedtak Orienteringssaker Saker til behandling 1/17 16/ Mulighetsstudier fra White Arkitekter og diva Arkitekter - Høring Side 3 2/17 15/ R-298 Detaljreguleringsplan for Haug gård 5 3/17 16/ Klager på R-286 Reguleringsplan for E18 Retvet - Vinterbro 4/17 15/ R-297 Reguleringsplan for Rustad skole - klage på vedtak 5/17 16/ Gnr 113 bnr 2, 30 - Ad Hoc utvalg for Breivoll - Anbefaling om fremtidig bruk og organisering av Breivoll 6/17 15/ Gnr 42 bnr Raveien 2 - Hovedombygging med påbygg - Dispensasjon - Revidert søknad 7/17 16/ Gnr 61 bnr 56 - Idrettsveien 2 - Boblehall - Søknad om ettergivelse av saksbehandlingsgebyr 8/17 15/ Gnr 113 bnr Nesset Terrasse 7, 9 og 11 - Takoverbygg over tre terrasser - Klage på vedtak om dispensasjon og byggetillatelse /00161

2 Ås, Live Holck Johannessen Leder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf eller e-post v/ Rita Stensrud. Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Delegerte vedtak Arkivsak Tittel 14/ Delegerte vedtak byggesak, desember 2016 Orienteringssaker Orientering om status ved plan- og utviklingssjef Orientering om status ved etatsjef for teknikk og miljø Orientering om enhet for vei, idrett og natur v/ enhetsleder Olaug Talleraas Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 2 av 43

3 Saker til behandling HTM-1/17 Mulighetsstudier fra White Arkitekter og diva Arkitekter - Høring Til sakslisten Saksbehandler: Arne Egge Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for oppvekst og kultur 6/ Hovedutvalg for teknikk og miljø 1/ Plan- og byggekomiteen Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for gir følgende høringsuttalelse til fremlagte mulighetsstudier for ny 4 parallell skole på Åsgård: Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatsjef for teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Plan- og byggekomiteen Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for oppvekst og kultur Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Saksutskrift fra plan- og byggekomiteen , PBK-sak 20/16 Åsgård skole - Mulighetsstudier fra White Arkitekter og diva Arkitekter 2. White Mulighetsstudie Åsgård skole_rev White Alt1_Areal og Kostnad Åsgård sk 4. White Alt2_Areal og Kostnad Åsgård sk 5. DivA Mulighetsstudie Åsgård sk_rev A DivA Alt1_Areal og Kostnad Åsgård sk 7. DivA Alt2_Areal og Kostnad Åsgård sk Tidligere behandling: PK- 3/16 Åsgård skole Mulighetsstudie på Søråsjordet PBK- 20/16 Åsgård skole Mulighetsstudier fra White arkitekter og div.a arkitekter. Saksbehandler sender vedtaket til: Oppvekst og kultursjef og teknisk sjef Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 3 av 43

4 Saksutredning: Sammendrag: White arkitekter AB og div.a arkitekter AS har vært engasjert til å utarbeide mulighetsstudier i forbindelse med utvidelse av Åsgård skole. Begge arkitektfirmaene skulle utarbeide 2 alternative løsninger. Det ble utarbeidet en løsning på hvordan utvidelsen kunne løses innenfor dagens skoletomt og en løsning der skoletomten utvides til å omfatte deler av Søråsjordet, begrenset til areal avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting i gjeldende kommuneplans arealdel (felt O3). I alternativet som inkluderer felt O3 i tomtearealet er det gjennom prosessen fremkommet som mest hensiktsmessig å plassere bygningsmassen på dagens skoletomt, mens tilleggsarealet benyttes til utomhusanlegg og lekearealer. Forutsetningene som fremgår av vedtak i PBK-Sak 3/16 har ligget til grunn ved utarbeidelse av løsningsforslag. Det måtte i tillegg tas tilstrekkelige hensyn til at løsningsforslagene for ny G/S-vei utarbeidet av Statens vegvesen ville legge beslag på arealer av både skoletomten og mulig utvidelse/felt O3. Saken var oppe til behandling i PBK 7. desember Før komiteen kan fatte vedtak, ønsker PBK innspill fra flest mulig av de berørte partene. PBK samlet seg om følgende: 1. PBK har drøftet saken og ønsker innspill /høringsuttalelser fra berørte parter, herunder SU, FAU, D6 og NMBU 2. PBK ber om uttalelse fra HTM og HOK 3. Saken fremmes på nytt for PBK i februarmøtet før saken videresendes til kommunestyret. Vurdering: For rådmannens vurdering av de ulike forslagene henvises det til saksfremlegg til plan- og byggekomiteen «Åsgård skole - Mulighetsstudier fra White Arkitekter og diva Arkitekter» (vedlegg 1, side 2). Mulighetsstudiene viser at bygging av en 4-parallell skole med den ønskede kapasiteten er mulig på egen tomt. Utearealene tilfredsstiller minimumskravet på 20 m² pr. elev. Kalkylen viser en sum innenfor vedtatte budsjettramme på kr. 338,0 mill. ekskl. mva i HP Konklusjon: For å sikre et så godt fundert beslutningsgrunnlag som mulig, før saken oversendes kommunestyret for endelig behandling, ønsker PBK innspill fra en rekke berørte parter, herunder HOK og HTM. Saken er videre gjort tilgjengelig på kommunens hjemmeside og sendt eksplisitt til Åsgård skole ved samarbeidsutvalget (SU), skolemiljøutvalget (SMU), elevrådet og foreldreutvalget (FAU), Ungdomshuset Midtgaard, D6 ved Ås kunstforening og Norges miljø- og biovitenskapelige universitet (NMBU). Høringsfrist er satt til fredag Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 4 av 43

5 HTM-2/17 R-298 Detaljreguleringsplan for Haug gård Til sakslisten Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 2/ Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Hovedutvalg for teknikk og miljø å legge ut til offentlig ettersyn forslag til reguleringsplan for Haug gård, som vist på kart datert , med reguleringsbestemmelser datert , med følgende endringer: - 4 h: Steinknusing tillates kun i tidsrommet , - 4 i: Øvrig drift i området skal kun skje i tidsrommet , mandag fredag, med unntak av henting/levering av veisalt og asfalt, ikke helligdager, med unntak av henting/levering av veisalt. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Forhåndsvarslet: Hovedutvalg for teknikk og miljø, 1. gang: Offentlig ettersyn Hovedutvalg for teknikk og miljø, 2. gang Kommunestyret Vedlegg: Snitt og illustrasjoner (ettersendes til behandling i HTM ) Vedlegg: 1. Reguleringskart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Konsekvensutredning, ROS-analyse, datert Trafikkanalyse, datert Støyutredning, datert Forurensning av grunn og vann, datert Miljørisikovurdering Miljøoppfølgingsplan, datert Saksutskrift - planprogram - HTM Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 5 av 43

6 Vedtak i saken sendes til: Adressater i følge liste Saksutredning: Sammendrag: I gjeldende kommuneplan, vedtatt , er arealet disponert til landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF-formål), bebyggelse og anlegg (offentlig anlegg/brannstasjon- og ambulansetjeneste) og ligger i hensynssone for bevaring av kulturmiljø. I gjeldende reguleringsplan, vedtatt er området avsatt til byggeområde/offentlig formål (brannstasjon og ambulansetjeneste), landbruksområde (jordsortering m.m.), spesialområde (bevaring/landbruk) og fellesområde/felles avkjørsel. Forslag til ny reguleringsplan legger til rette for bebyggelse og anlegg/offentlig eller privat tjenesteyting (brannstasjon og ambulansetjeneste) og annen særskilt bebyggelse og anlegg (gjenvinningsanlegg for masser), samferdsel og teknisk infrastruktur/vei, grønnstruktur/vegetasjonsskjerm, landbruks-, natur- og friluftsformål/landbruksformål og spredt boligbebyggelse og hensynssoner/hensynssone (bevaring kulturmiljø) og båndleggingssone (båndlegging etter lov om kulturminner). Planforslaget er utarbeidet av Rambøll Norge AS, på vegne av tiltakshaver Per Ove Siggerud, Siggerud eiendom AS. Utsnitt av gjeldende kommuneplan vedtatt Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 6 av 43

7 Fakta i saken: Planområdet er lokalisert ved Fylkesvei 152, ca. 1,2 kilometer vest for Korsegårdskrysset/E6. Planområdet er avgrenset av Fylkesvei 152 i sør, og av landbruksområder i vest, nord og øst. Området er regulert til byggeområde/offentlig formål (brannstasjon og ambulansetjeneste), landbruksområde (jordsortering m.m.), spesialområde (bevaring/landbruk) og fellesområde/felles avkjørsel. Gjeldende reguleringsplan for Haug gård Innenfor planområdet drives det i dag gjenvinning- og masseforedlingsanlegg på landbruksområdet. Det er ikke samsvar mellom gjeldende reguleringsplan og faktisk drift, da det også knuses stein og sorteres ut inert avfall av massene på anlegget. Formålet med planforslaget er å omregulere arealet og legge til rette for den driften som foregår på området i dag. I tillegg ønsker tiltakshaver å etablere saltlager m.m. innenfor planområdet. Ortofoto av planområdet Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 7 av 43

8 Planprogram Det er utarbeidet planprogram for detaljregulering på Haug gård, som ble behandlet og vedtatt av Hovedutvalg for teknikk og miljø Se vedlagte saksutskrift i vedlegg 11. Konsekvensutredning Det er utarbeidet en konsekvensutredning for tiltaket der det konkluderer med at planforslaget totalt sett vurderes å ha negativ konsekvens for naturmiljø. I tillegg er tiltaket delvis i konflikt med overordnede planer. For landskap, kulturminner og kulturmiljø er det små negative konsekvenser, mens øvrige temaer vurderes å ha ubetydelige konsekvenser sammenlignet med gjeldende reguleringsplan. Se mer utfyllende i vedlegg 4. ROS-analyse Det vurderes at reguleringsplanforslaget ikke endrer risikosituasjonen i området i vesentlig grad. Se vedlegg 5. Trafikkanalyse Det vurderes at virksomheten i gjenvinningsanlegget ikke fører til problemer for trafikkbildet. For å minske de trafikale konsekvensene av virksomheten anbefales det at tidspunkter der det er tillatt å levere og hente masser blir regulert, slik at ikke naboer plages av støy utenfor rimelige tider på døgnet. Se vedlegg 6. Videre er det utarbeidet støyutredning (vedlegg 7), utredning av forurensning av grunn og vann (vedlegg 8), miljørisikovurdering (vedlegg 9) og miljøoppfølgingsplan (vedlegg 10). Reguleringsplanen ble forhåndsvarslet Innen fristen er det kommet inn bemerkninger fra 15 parter. Sammendrag av forhåndsuttalelsene: Det vises til planbeskrivelsen side 9-18 der innkomne bemerkninger er oppsummert og kommentert. Følgende offentlige og private berørte parter har kommet med bemerkninger: - Fylkesmannen i Oslo og Akershus ( ) - Akershus fylkeskommune ( / ) - Statens vegvesen ( ) - Jernbaneverket ( ) - Follo Ren ( ) - Follo Brannvesen IKS ( / ) - Follo landbrukskontor ( ) - Holtet Nyveien vel v/jon Erling Johansen ( ) - Jørg Wørpel ( ) - Øistein Kvarme ( ) - Thor Ivar Gangnæs ( ) - Agnes og Øistein Christensen ( ) - Egil Bjerkan ( ) - Aase og Knut Kvarme ( ) - Tor-Gunnar Karterud ( ) Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 8 av 43

9 Naboene er generelt svært skeptiske til virksomheten som drives i dag og frykter at ny plan vil medføre ytterligere plager med støy, støv og trafikkutfordringer. De viser til at det allerede er full aktivitet på området tidlig og sent, også på søndager og andre helligdager. Enkelte av naboene mener at dette går ut over livskvaliteten for de som bor i nærheten, også for barn og unge. Forurensning og avrenning er også temaer som naboene er opptatt av. Offentlige myndigheter er også skeptiske og viser til at planområdet ligger innenfor hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Fylkesmannen mener at kulturlandskapet må være premissgivende for det videre arbeidet med planforslaget. Fylkesrådmannen mener også at konsekvensene for bevaringsverdig kulturmiljø og landskap må vurderes grundig i videre planprosess. Sistnevnte viser til at de tidligere har frarådet etablering av jordsorteringsvirksomhet på Haug nordre. Dersom kulturminneverdiene ikke blir tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget, som legges fram til offentlig ettersyn, vil fylkesrådmannen vurdere å legge planen fram for politisk behandling med forslag om innsigelse. Vurdering med begrunnelse: Planprosess Forslag til endret reguleringsplan for Haug gård er ikke i henhold til vedtatt kommuneplan for Ås, vedtatt Berørte offentlige og private parter har i varsel om oppstart gitt bemerkninger. Generelt er både naboer og overordnede myndigheter skeptiske/negative til nytt planforslag av ulike årsaker som nevnt ovenfor. Ås kommune har hatt tett dialog med forslagsstiller/arkitekt og det har vært avholdt flere møter og gitt tilbakemeldinger per e-post. Vedlagte planforslag er justert/endret flere ganger og vurderes nå som et godt grunnlag for videre behandling av planområdet. I forslag til reguleringsbestemmelsene foreslås følgende spesifiseringer/endringer: - 4 h: Steinknusing tillates kun i tidsrommet , (endret fra 18.00) - 4 i: Øvrig drift i området skal kun skje i tidsrommet , mandag fredag, med unntak av henting/levering av veisalt og asfalt, ikke helligdager, med unntak av henting/levering av veisalt. Arealformål og bebyggelse I tillegg til å formalisere dagens bruk, legger planforslaget opp til mulighet for framtidig utvidelse av brannstasjonen vestover, totalt på 102 meters lengde. Per dags dato foreligger ingen slike planer. I området for annen særskilt bebyggelse og anlegg (BAS 1) er det satt av to byggeområder på 20x40 m2, der det planlegges overbygg for saltlager m.m. Det er også satt av areal til grønnstruktur for vegetasjonsbelte, på vest- og østsiden av planområdet for å bedre/dempe det visuelle uttrykket og for å dempe støy. Det er avsatt areal til veier på BAS-området som er tenkt asfaltert. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 9 av 43

10 Landskap Planområdet er en del av gården Haug nordre og ligger i et stort og åpent jordbruksområde. Kulturlandskapet rundt gården ligger som en del av et storslagent, karakteristisk og åpent landskap mellom Korsegården og Frogn. Det er ikke tvil om at den virksomheten som det reguleres for vil forringe kulturverdiene i området ytterligere. Rådmannen syns det er vanskelig å vurdere hvordan nye installasjoner (betongbinger med telt over) vil framstå i dette synlige landskapet, og ber derfor om at illustrasjoner ettersendes til behandlingen av planforslaget. Det bes også om snitt som viser hvor høy disse bingene med telt (maks høyde på 10 meter) blir i forhold til omgivelsene, og videre hvor høy massehaugene vil bli, i forhold til omkringliggende omgivelser, med høyder opp til kotehøyde +98. Trafikkforhold All virksomhet innenfor planområdet har felles, direkte utkjøring til Fylkesvei 152/Drøbakveien. Trafikk til/fra anleggsområdet krysser ikke parkeringsplassen eller områdene foran brannstasjonen. For atkomst til gjenvinningsanlegget må alle bilene passere en bom der kjøretøyene blir registrert. Risiko og sårbarhet Det vurderes at reguleringsplanforslaget ikke endrer risikosituasjonen i området i vesentlig grad. Det er inntatt bestemmelser om redusert tid for steinknusing og for henting/levering av masser. Barn og unges interesser Planområdet er ikke egnet for barns lek, og åpner heller ikke for tiltak som vil øke behovet for det. Økonomiske konsekvenser: Det er ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Alternativer: Det er ikke foreslått alternativ beliggenhet for gjenvinningsanlegg for masser. Et alternativ til foreslått reguleringsplan er imidlertid å beholde gjeldende reguleringsplan. Konklusjon: Planforslaget vurderes som et godt grunnlag for videre behandling. Rådmannen foreslår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, med de endringer som er foreslått. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 10 av 43

11 HTM-3/17 Klager på R-286 Reguleringsplan for E18 Retvet - Vinterbro Til sakslisten Saksbehandler: Ellen Grepperud Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 3/ Kommunestyret Rådmannens innstilling: Klagene på vedtak av R Reguleringsplan for E18 Retvedt Vinterbro tas ikke til følge. Kommunestyrets vedtak i sak 80/16, møtedato , opprettholdes. I henhold til plan- og bygningslovens 1-9 og forvaltningslovens 28 oversendes klagene til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Kommunestyret Fylkesmannen i Oslo og Akershus (endelig vedtak) Vedlegg: Klage på R-286 Reguleringsplan for E18 Retvet - Wahl -Larsen Advokatfirma AS Klage på R-286 Reguleringsplan for E18 Retvet - Advokatfirma Ræder Klage på R-286 Reguleringsplan for E18 Retvet - Jon Dørre Klage på R-286 Reguleringsplan for E18 Retvet, supplering - Jon Dørre Klage på R-286 Reguleringsplan for E18 Retvet - Mads Lundgård Meyer Statens vegvesens vurdering av innkomne klager til R-286 Detaljreguleringsplan for E18 Vinterbro-kommunegrensa Ski 1: E-post korrespondanse mellom Statens vegvesen og McDonald's 2: E-post korrespondanse mellom Statens vegvesen og McDonald's 3: E-post korrespondanse mellom Statens vegvesen og McDonald's 4: E-post korrespondanse mellom Statens vegvesen og McDonald's Saksbehandler sender vedtaket til: Statens vegvesen Fylkesmannen i Oslo og Akershus Klagerne Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 11 av 43

12 Saksutredning: Fakta i saken: Reguleringsplan for E-18 Vinterbro-kommunegrensa Ski ble vedtatt av kommunestyret og vedtaket ble sendt berørte parter i brev datert , med underretting om klageadgang. Totalt er det innkommet fire klager som er vurdert av statens vegvesen. Innkomne klager og Statens vegvesens vurdering Klage fra Mads Meyer, Valkyrieveien 25, 1400 Ski Klager mener ny E18 må senkes ifht bakkenivå og at det må opparbeides stor støyvoll for å hindre økt støy og sjenanse mot Nygårdsåsen. Eiendommen er markert med rødt i kartutsnittet under som viser støyutbredelse i framtidig situasjon. Vegvesenets kommentar til klagen: Støy er utredet som en del av reguleringsplanarbeidet og det er utarbeidet en egen støyrapport. Veglinja ved Nygårdsåsen er allerede senket under dagens terrengnivå, og det er regulert inn en langsgående støyskjerm langs E18 mot Nygårdsåsen. Deler av denne støyskjermen vil stå på en voll. Den aktuelle boligen ligger i grensen mellom gul støysone (55 db-65 db utendørs støy) og hvit støysone Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 12 av 43

13 (under 55 db), dvs. at det i tillegg vil bli vurdert lokale tiltak mot støy som en del av byggeplanen. Klage fra Ragnhild og Jon Dørre, Nygårdsveien 14, 1400 Ski Klager viser til at det tidligere er gitt innspill om en kulvert for E18 i nordgående retning, men at Statens vegvesen har avslått ønsket på grunn av kost-nytte vurdering av tiltaket. Klager ønsker fortsatt at E18 legges delvis i kulvert (i nordgående retning) langs Nygårdsåsen for å skjerme bebyggelsen for støy. Varsler et mulig erstatningskrav/krav om innløsning av boligen. Eiendommen er markert med blått i kartutsnittet under som viser støyutbredelse i framtidig situasjon. Vegvesenets kommentar til klagen: Støy er utredet som en del av reguleringsplanarbeidet og det er utarbeidet en egen støyrapport. Veglinja ved Nygårdsåsen er senket under dagens terrengnivå, og det er regulert inn en langsgående støyskjerm langs E18 mot Nygårdsåsen. Støyskjermen gir reduksjon i støynivå, slik at boligene i området ikke havner i rød støysone (over 65 db). En kulvert for E18 må omfatte begge kjøreretninger, og vil bli svært kostbar. Etablering av kulvert vil sannsynligvis føre til at Leonardo da Vinci bru må flyttes for å kunne gjennomføre byggingen. Av trafikksikkerhetsårsaker er det heller ikke heldig at en kulvert legges tett opp mot et kryssområde (Nygårdskrysset). Det er til dels funnet dårlige grunnforhold i området som også gjør det utfordrende å etablere en kulvert i dette området. Den aktuelle boligen ligger i grensen mellom gul støysone (55 db-65 db utendørs støy) og hvit støysone (under 55 db), dvs. at det vil bli vurdert lokale tiltak mot støy, Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 13 av 43

14 som en del av byggeplanen. Det er ikke grunnlag for å kreve innløsning av boligen som følge av støy. Klage fra Oslo Monument AS og Oslo Monument Eiendom DA v/ Wahl-Larsen advokatfirma Klager viser til sin uttalelse til planprogrammet og planforslaget, der arealinngrepet på eiendommen som følge av utvidet E18 fører til at leieinntekter reduseres og at leietakere ikke kan fortsette driften som tidligere. Klager viser også til høringsuttalelse til reguleringsplanen med flere forslag til konkrete tiltak på E18 (flytte veglinja/ny bru i Nygårdskrysset) som vil redusere inngrep på eiendommen. Eiendommen (gnr 104 bnr 10 i Nygårdsveien) er vist i utsnitt av vedtatt plankart under. Vegvesenets kommentar til klagen: Klagen omhandler i stor grad erstatningsspørsmål som følge av arealinngrep. Det er nødvendig med erverv av eiendommen for å gjennomføre utvidelse av E18. Det etterstrebes å minimere inngrepene på eiendommen, og erstatningsspørsmål som følge av inngrepene og eventuelle tilpasningsmuligheter tas som en del av grunnervervet. Statens vegvesen vil kontakte grunneier ved oppstart av grunnervervet for å avtale befaring på eiendommen. Det er en forutsetning i prosjektet at eksisterende bru ved Nygårdskrysset skal beholdes som i dag. Det er ikke aktuelt å flytte denne brua. Utforming av ramper i Nygårdskrysset er vurdert, og nærmere omtalt i rapport «Vurderte alternativer» s.16. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 14 av 43

15 Klage fra McDonald s Norge v/ Advokatfirma Ræder Klager på endret plassering av døgnhvileplass, endringen er vist i to kartutsnitt under. Planforslaget som lå ute til høring ( ): Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 15 av 43

16 Endret planforslag som ble oversendt til politisk behandling : Punkter i klagen: 1. Mener det er feil i saksbehandlingen da McDonald s er nærmeste naboeiendom til døgnhvileplassen og ikke er blitt hørt før kommunen har vedtatt ny plassering. Mener feilen skyldes at Statens vegvesen feilaktig ga kommunen informasjon om at McDonald s ikke hadde noe imot ny plassering av døgnhvileplassen. Det er ikke gitt rimelig tid til å uttale seg til endringen, og det er ikke tydeliggjort at dette er en begrenset høring. 2. Mener at ny plassering av døgnhvileplassen ikke er utredet, og er i strid med utredningsplikten, jf. forvaltingslovens 17, og det er ikke gjennomført ny ROSanalyse. Mener saksbehandlingsfeilene er så grove at de må medføre ugyldighet for endret plassering av døgnhvileplassen. 3. Mener det ikke er behov for 14 døgnhvileplasser på grunn av midlertidige plasser på Fugleåsen (100 stk) og planer om døgnhvileplass ved Taraldrud. 4. Mener det er trafikkfarlig med utkjøring over et område der barn ferdes. Viser til at kjøretøy på 25,5 m skal kjøre opp/ned en adkomst med 90 graders sving og bratt stigning. 5. Mener at sanitærforholdene ikke tillater etablering av 14 døgnhvileplasser. Døgnhvileplass er ikke forenelig med familierestaurant som nærmeste nabo. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 16 av 43

17 Vegvesenets kommentar til klagen: 1. Viser til oversendte e-poster og telefonsamtaler til Mc Donald s v/erik Husjord, der endring av plankart er diskutert (vedlagt notatet, 4 stk). Som korrespondansen viser ble Mc Donald s kontaktet om endringen første gang Overskriften i e-posten er «Planforslag E18 Retvet-Vinterbro. Endring av plassering av døgnhvileplass ved Nygårdskrysset i Ås kommune». Det opplyses her at dette er en endring av tidligere hørt planforslag som berører eiendommen, og at endringen skal oversendes til Ås kommune for politisk behandling. I denne, og senere korrespondanse tilbys Mc Donald s befaring/møter for å orientere om endringen. Det er også oversendt skisser for å illustrere forslaget. Siste frist for uttalelse ble satt til , da planforslaget skulle oversendes til Ås kommune Statens vegvesen mener at det er gitt god orientering og rimelig frist for uttalelse ifbm endringen. 2. Dette arealet lå i høringsforslaget ute med formål «annen veggrunn», og formålet er ikke endret etter høringen, men utvidet noe på bekostning av næringsareal. Statens vegvesen mener at tiltaket er tilstrekkelig utredet etter krav i plan- og bygningsloven gjennom planprosessen for E Det er Statens vegvesen som til enhver tid vurderer behovet for døgnhvileplasser. Behovet for døgnhvileplasser er belyst gjennom reguleringsplanprosessen, og i eget notat vedlagt planforslaget («Vegserviceanlegg»). Fugleåsen døgnhvileplass er et midlertidig tiltak med en varighet på 5 år, reguleringsplan for E18 legger opp til en permanent løsning. 4. Statens vegvesen vurderer trafikksikkerhet i alle planfaser. Ved detaljering av denne reguleringsplanen vil trafikksikkerhet innarbeides i alle løsninger. Arealet som skal benyttes til utkjøring fra døgnhvileplassen, er i dag to store asfalterte flater som brukes som trafikkareal. Det er ingen regulert kjøreretning i dag, noe ny situasjon vil rydde opp i. Statens vegvesen mener derfor at foreslått tiltak kan bedre trafikksikkerheten. Tekniske løsninger (stigning, radier osv.) er dimensjonert etter kjøretøyene som skal bruke dem. 5. Døgnhvileplassen må ha tilstrekkelig kapasitet på sanitæranlegg. Det er foreløpig ikke detaljert ut en løsning for dette. Det vil enten være et eget sanitærbygg på samme areal som selve døgnhvileplassen, eller gjennom en driftsavtale med enten McDonald s eller Shell om bruk av slikt anlegg. Vurdering av saken: Kommunestyret vedtok reguleringsplan for E18 fra Retvedt i Ski kommune til Vinterbro i Ås kommune. Planforslaget omfatter 4-felts motorvei med tilhørende anlegg. Planforslaget har vært på offentlig ettersyn og Statens vegvesen har behandlet samtlige merknader og foretatt tilleggsutredninger av enkelte tema. Kommunestyret vedtaket ble sendt berørte parter med underretting om klageadgang. Det er innkommet fire klager som er behandlet av Statens vegvesen. Statens vegvesen har vurdert klagene og mener de ikke bør tas til følge. Rådmannen mener at det ikke er innkommet nye momenter som ikke har blitt vurdert på et tidligere tidspunkt i saksbehandlingen. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at klagene ikke tas til følge, og at kommunestyrets vedtak opprettholdes. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 17 av 43

18 HTM-4/17 R-297 Reguleringsplan for Rustad skole - klage på vedtak Til sakslisten Saksbehandler: Mari Olimstad Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 4/ Rådmannens innstilling: Klagen på vedtak av R-297 Reguleringsplan for Rustad skole tas ikke til følge. Kommunestyrets vedtak i sak 74/16, møtedato , opprettholdes. I henhold til plan- og bygningslovens 1-9 og forvaltningslovens 28 oversendes klagen til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalget for teknikk og miljø Kommunestyret Fylkesmannen i Oslo og Akershus (endelig vedtak). Vedlegg: 1. Klage på R-297 Reguleringsplan for Rustad skole - Arne Husborn 2. Planbeskrivelse med ros-analyse, datert Utsnitt fra utomhusplan Saksutredning: Fakta i saken: Reguleringsplan for Rustad skole ble vedtatt av kommunestyret Vedtatt reguleringsplan tilrettelegger for et nytt skoleanlegg med utvidet kapasitet fra 2-parallell til 4-parallell. Planen omfatter byggeareal for ny skole samt trafikkarealer og grøntstruktur. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 18 av 43

19 Klage på vedtak: Kommunestyrevedtaket ble annonsert , og ble sendt til berørte parter i brev datert , med underretting om klageadgang. Det er innkommet én klage på vedtaket. Arne Husborn, e-post datert Han er nabo i Nylenda 12 og mener det er betenkelig at skolen utvides for 3. gang på et forholdsvis beskjedent område. Klagen dreier seg om to forhold i reguleringsplanen. Støy Klager påpeker at vedlagt støyrapport ikke tar hensyn til støyen som forårsakes av skolens elever ved en utvidelse. Denne mener han overskrider trafikkstøy i betydelig grad og slår negativt ut for de nærmeste naboene. Klager viser til figur 14 i vedlagte planbeskrivelse, som angir mulige løsninger for utforming av skoletomta, bl.a. med apparatlek og ballbane nærmest boligene i Nylenda. Han ønsker å vite hvilket støynivå som kan forventes og om dette kan utløse et erstatningskrav. Hensynssone bevaring naturmiljø Klager stiller også spørsmål til regulert hensynssone for bevaring av naturmiljø (H560), som skal sikre bevaring av vegetasjonen nord på skoletomta. Klager mener det vil være positivt om trærne dekker noe av skolebygget, slik at dette ikke skal oppleves som voldsomt. Samtidig ønsker han at trærne ikke skal rave høyere enn nybygget, slik de gjør i dag. Dagens trær skjermer for solen til naboene i april/mai. Klager ønsker svar på om bevaring av vegetasjonen skal være til nytte for skolen eller naboene. Han opplever vegetasjonen som alt for ruvende og ønsker annen og lavere beplantning. Rådmannens kommentar Angående støy: Reguleringsplanens bestemmelse 2 stiller krav om at «Planlagte tiltak må forholde seg til miljøverndepartementets Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2012) eller senere vedtatte retningslinjer». Det må derfor dokumenteres ved rammesøknad at retningslinjen overholdes. Retningslinjen beskriver ikke maksimalt tillatt støy fra skolers uteområde, men nevner nærmiljøanlegg som en mulig støykilde. For nærmiljøanlegg sier forskriften at støynivå på uteoppholdsareal ikke skal overstige 60 db. Dersom beregninger eller målinger viser at denne grensen vil bli overskredet, kan ulike avbøtende tiltak vurderes bl a skjerming av område for apparatlek. Spørsmålet overlates til vurdering ved rammesøknad. Angående høyde på trær: Det er korrekt at eksisterende vegetasjon langs Nylenda spesielt furutrærne - er høyere enn planlagt skolebygg og dermed kan skjerme for solen deler av året og deler av døgnet. Trærne er imidlertid verdifulle av flere grunner. De er vakre i seg selv, fungerer som visuell skjerm mot nytt og større bygg, samt bidrar til biologisk mangfold og opptak av vann (redusert avrenning). Det skal derfor sterke grunner til for å fjerne all høyere vegetasjon og erstatte denne med ny og lavere trevegetasjon. Som klagers foto viser er det absolutt flest trær i midtre og vestre del av Nylenda hvor Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 19 av 43

20 behovet for skjerm mot bebyggelsen er størst, mens det er betydelig mer åpent i østre del hvor det ikke er planlagt bygningsmasse. Her viser derfor forslag til utomhusplan ny buskplanting som skjermer for innsyn til ballbane mm. Rådmannen vil ikke anbefale at eksisterende furutrær fjernes og erstattes med ny og lavere trevegetasjon, men det kan vurderes om enkelte store bjørketrær (pga pollen) kan fjernes der det er nok av øvrige trær. Hensynssone for bevaring av naturmiljø anbefales derfor opprettholdt og planen ikke endret. Vedlagt utsnitt av utkast til utomhusplan viser planlagt nytt buskfelt mellom klagers eiendom og skolens ballaktivitetssoner. Vurdering: R-297 Reguleringsplan for Rustad skole er i tråd med handlingsprogram for Ås kommune , der kapasiteten på Rustad skole forutsettes utvidet, fra 2- parallell til 4-parallell. Rådmannen mener at eventuell støyskjerming ved utearealer bør overlates til vurdering ved rammesøknad. Når det gjelder høyde på trær vurderer rådmannen at det ikke er innkommet nye momenter som ikke har blitt vurdert på et tidligere tidspunkt i saksbehandlingen. Konklusjon med begrunnelse: Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge, og at kommunestyrets vedtak opprettholdes. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 20 av 43

21 HTM-5/17 Gnr 113 bnr 2, 30 - Ad Hoc utvalg for Breivoll - Anbefaling om fremtidig bruk og organisering av Breivoll Til sakslisten Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 5/ Formannskap 1/ Kommunestyret Rådmannens innstilling: 1. Breivoll gård- og friområde skal i fremtiden driftes på en måte som i størst mulig grad tilrettelegger for allmennheten. 2. Nåværende leieavtale avsluttes ved avtalens utløp den Dette medfører at avtalen må sies opp av kommunen senest Ås kommune går i dialog om mulig fremtidig avtale direkte med Den Norske Turistforening Oslo og Omegn (DNT). DNT vurderes som best egnet som fremtidig hoveddriver på Breivoll, jf. begrunnelse nedenfor. 4. Fremforhandlet utkast til leieavtale bør foreligge innen Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatsjef for teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: 1. Hovedutvalg for teknikk og miljø 2. Formannskapet (referatsak) 3. Kommunestyret Vedlegg: Rapport med anbefaling fra ad hoc-utvalg for Breivoll Vedtak i Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) Reguleringsplan for Breivoll, plan R Reguleringskart for Breivoll, plan R Forarbeider til reguleringsplanen 5. Miljødirektoratets miljøbase Naturtyper på Breivoll 6. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen 7. Håndbok Forvaltning av statlig sikrede friluftsområder 9. Leiekontrakt med BKM 8. Sefrak-informasjon 10. Kostnadsberegning Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 21 av 43

22 11. Idémyldringsskjema Anmodning om innspill 12. Innspill Den Norske Turistforening, Oslo og Omegn 13. Innspill fra Norges Speiderforbund Follo Krets 14. Innspill fra Follo Brukshundklubb 15. Innspill fra Eystein Vigerust 16. Innspill fra Breivolls Venner supplert med tidligere innsendt driftskonsept Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter ligger i saken Saksbehandler sender vedtaket til: Medlemmer i Ad Hoc-utvalg for Breivoll Saksutredning: Bakgrunn for saken Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) vedtok i møte å opprette et politisk ad hoc-utvalg for fremtidig bruk og organisering av Breivoll, gnr. 113 bnr. 2 og 30 (sak 16/00872): Vedtak HTM 17/16: 1. Det opprettes et eget Ad Hoc utvalg for å utrede ulike bruksmuligheter og driftsformer for Breivoll. 2. Utvalget skal bestå av 4 politikere og 2 fra administrasjonen. Følgende politikere blir medlemmer av utvalget: - Laila P. Nordsveen (Ap) - Bengt Nøst-Klemmetsen (H) - Kjetil Barfelt (FrP) -Håvard Steinsholt (Sv) 3. Utvalget skal sikre en bred involvering i arbeidet, ulike brukergrupper og interesseorganisasjoner skal inviteres til å komme med innspill. 4. Utført arbeid skal sammenstilles i en egen rapport som legges frem for kommunestyret innen utgangen av Ad Hoc-utvalgets første møte ble avholdt Det er gjennomført åtte møter. I det første møtet ble det bestemt at fristen for å levere ad hoc-utvalgets rapport til rådmannen skulle utsettes til januar 2017 for å sikre en grundig prosess. Laila P. Nordsveen (Ap) ble valgt til leder av utvalget. Ad hoc utvalget leverte sin rapport med utredning til rådmannen den , i etterkant av siste møte i utvalget (se vedlegg). Utvalgets anbefaling med rådmannens kommentarer legges nå frem for HTM i januar HTMs innstilling går videre som referatsak til formannskapet den før saken fremmes for kommunestyret den Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 22 av 43

23 Ad hoc utvalgets anbefaling: Ad Hoc-utvalg for Breivoll ønsker at Breivoll gård- og friområde i fremtiden skal driftes på en måte som i størst mulig grad tilrettelegger for allmennheten. Utvalget har lagt til grunn at nåværende leieavtale avsluttes ved avtaletidens slutt den Dette medfører at avtalen må sies opp senest Ad Hoc-utvalg for Breivoll har vurdert innkomne innspill og anbefaler at Ås kommune går videre i dialog om mulig fremtidig avtale direkte med Den Norske Turistforening Oslo og Omegn (DNT). Utvalget anser at DNT vil være best egnet som fremtidig hoveddriver på Breivoll, jf. begrunnelse nedenfor. Fremforhandlet avtaleutkast bør foreligge innen Rådmannens vurderinger: Rådmann og teknisk sjef har vært administrasjonens to representanter i utvalget i henhold til HTMs vedtak den Som følge av utløp av leiekontrakten med Brunstad Kristelige menighet (BKM) har Ås kommune ved Ad Hoc-utvalg for Breivoll siden mai 2016 arbeidet med å utrede alternative bruks- og driftsmuligheter i området. Formålet til utvalget har vært å legge til rette for økt aktivitet på gården og friområdet, i tråd med statlige retningslinjer og gjeldende reguleringsplan. Videre har målet vært å åpne opp Breivoll for allmennheten og tilrettelegge for fri bruk av området. Samarbeid med frivillighet og organisasjoner har stått sentralt i utvalgets arbeid for å sikre god forvaltning av bygningene og friområdene på Breivoll. Utvalget har sett hen til andre tilsvarende områder i Oslo og Akershus som har fungert som inspirasjonskilder i utvalgets arbeid. I tillegg har utvalget gått bredt ut for å få innspill til fremtidig bruk og organisering av Breivoll, for å kunne kartlegge ulike aktiviteter og muligheter for området. Utvalget har mottatt innspill fra Den Norske Turistforening Oslo og Omegn, Norges Speiderforbund Follo Krets, Follo Brukshundklubb og Breivolls Venner. I tillegg har det kommet inn et privat innspill fra Eystein Vigerust, nevøen til Terje og Dagfrid Vigerust som drev stedet som leirskolen Barnas Gård på 60-tallet. Som resten av utvalget vurderer rådmannen det som viktig at Breivoll i fremtiden driftes på en bærekraftig måte som er i tråd med gjeldende reguleringsformål og som åpner opp og tilrettelegger for allmennheten. Målet til utvalget har vært at Breivoll skal bli en fellesskapsarena som tilbyr opplevelser for befolkningen, med aktiviteter og arrangementer for alle. Kommunen er avhengig av at den som skal ha hovedansvaret for driften på Breivoll kan stå på egne ben ressursmessig, erfaringsmessig og økonomisk. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 23 av 43

24 Basert på innkomne innspill redegjørelser og presentasjoner er det klart at DNT skiller seg ut med hensyn til driftserfaring og økonomisk tyngde. Det vises ellers til de vurderinger som fremkommer av utvalgets rapport. Utvalget har hele veien vært samstemt i sine drøftelser og konklusjoner, rådmannen vil således ikke foreta alternative vurderinger som grunnlag for sin endelige innstilling, men slutter seg til rapporten av Gjeldende leieforhold og reguleringsplan: Leieavtalen med BKM ble signert i 1998 med ytterligere presiseringer i Ny reguleringsplan for Breivoll trådte i kraft , med et større fokus på tilrettelegging for allmennheten og fri bruk av området enn det hadde vært tidligere.. I dette ligger også eventuell økt bruk av tunområdet og bygningene der. Leieavtalen med BKM er av eldre dato, leien er lav og behovet for reforhandlinger gjør seg gjeldende både med hensyn til innhold og ordlyd. Det er også behov for å vurdere hvorvidt en forlenget leieavtale med BKM vil være i tråd med hensynene bak reguleringsplanen som trådte i kraft i 2010, spesielt når det gjelder tilrettelegging for allmennhetens frie bruk av området. Rådmannen vurderer derfor, slik som utvalget, at leieavtalen med BKM i sin nåværende form uansett bør sies opp innen Konklusjon: Rådmannen mener, som utvalget, at Breivoll gård- og friområde i fremtiden skal driftes på en måte som i størst mulig grad tilrettelegger for allmennheten i tråd med gjeldende reguleringsplan. Basert på innspill, redegjørelser og presentasjoner finner rådmannen, som resten av utvalget, at DNT vil være best egnet som fremtidig hoveddriver på Breivoll. Andre aktører vil kunne inkluderes som underaktører etter nærmere avtale med kommunen og DNT. Forhold til regelverket om offentlig anskaffelser Rådmannen har foretatt en juridisk vurdering av hvorvidt en avtaleinngåelse om utleie av Breivoll vil omfattes av regelverket for offentlige anskaffelser og derfor må gjennomføres som en offentlig anskaffelse. Etter gjennomgang av de faktiske forhold er det konkludert med at en videre forvaltning av området, i tråd med ad-hoc utvalgets anbefalinger, ikke vil omfattes av gjeldende regelverk for offentlige anskaffelser. Økonomiske konsekvenser: Uansett driver skal Breivoll forvaltes på en slik måte at det ikke medfører større utgifter for kommunen enn det kommunen har i dag. Økonomisk vil det således ikke bli noen endringer utover eventuelt de utgiftene kommunen har med å drifte stedet i dag. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 24 av 43

25 HTM-6/17 Gnr 42 bnr Raveien 2 - Hovedombygging med påbygg - Dispensasjon - Revidert søknad Til sakslisten Saksbehandler: Bertha Solheim Hansen Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 6/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalget for teknikk og miljø innvilger i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for «Åstorget» (R-254) 2.16 og 3.1, vedrørende krav om inntrukket 4. etasje og maksimalt tillatt bruksareal på vilkår av at 285 m 2 kontorarealer etableres i 2. etasjes sydlige del. 4. etasjes fasadeliv tillates trukket ut til underliggende etasjes fasadeliv, med unntak av ut mot Rådhusplassen. Det tillates et samlet bruksareal for 1.-, 2.-, 3.- og 4. etasje på inntil 2679 m 2. Begrunnelse framkommer i saksutredningen. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatsjef for teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalget for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalget for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Redegjørelse revidert løsning - fra ansvarlig søker 2. Plan 2. etasje - Revidert løsning 3. Plan 4. etasje - Revidert løsning 5. Snitt BB - Revidert løsning 4. Planer - Kjeller - 1., 3. og 4. etasje - Opprinnelig løsning 6. Fasader - Rev. skissert på opprinnelig løsning 7. Nabomerknader fra eierseksjonssameiet Rådhusplassen Ansvarlig søkers kommentarer til nabomerknader 9. Ansvarlig søkers redegjørelse for tiltaket 10. Søknad om rammetillatelse 11. L-1 Landskapsplan bakkeplan _bestemmelser_me1 Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Alle sakens dokumenter. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 25 av 43

26 Saksbehandler sender vedtaket til: Ansvarlig søker: A2 Arkitekter AS v/rannveig Skjeldal Tiltakshaver: Ås Senter AS c/o Urbanium AS Nabo gnr 42 bnr 318: Eierseksjonssameiet Rådhusplassen Saksutredning: Historikk i saken (kronologisk): rammesøknad for hovedombygging og påbygg med dispensasjon ble mottatt. - For området gjelder reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for «Åstorget» (R-254). Arealformål er ifølge 1.0 Kombinerte formål for Felt 6 Forretning/Kontor/Bolig/Bevertning. Det er motstridende beskrivelser i punkt 1 og punkt 2 hvor bolig ikke er nevnt. Separate tolkninger ble foretatt av både tiltakshavers advokat, KS advokatene på vegne av rådmannen og seksjon for plan i Ås kommune. Tolkningene var ulike i vedtak 48/16 avslo HTM dispensasjonene mottok rådmannen klage på vedtak 48/16 fra tiltakshavers advokat. - Klagesak 71/16 datert ble sendt ut for behandling i HTM møtet den Innspill fra tiltakshaver ble sendt til ordføreren den med forslag til en løsning. Dette ble videresendt til deltakere i HTM vedtak 71/16 HTM utsatte saken og konkluderte at boliger er i tråd med regulert formål i reguleringsbestemmelsene for «Åstorget» (R-254) ; Tiltakshavers advokat trekker klagen på HTM vedtak 48/ ; Revidert søknad om rammetillatelse mottas. Det er dispensasjonene i den reviderte søknaden som behandles her. Videre behandling etter det politiske vedtaket i HTM foretas delegert. Sammendrag: Saken har vært oppe i HTM to ganger tidligere. Først ble dispensasjonene avslått og siden ble klagebehandlingen utsatt med signaler fra HTM om at de stilte seg positive til boliger og kontorer. Deretter ble klagesaken trukket og en revidert søknad innsendt. A2 Arkitekter AS har nå på vegne av gårdeier for Raveien 2, Ås senter AS c/o Urbanium AS, innsendt søknad om revidert rammetillatelse med dispensasjon. Det søkes om en hovedombygging og påbygg av en 4. etasje og om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene vedrørende krav om inntrukket 4. etasje mot Raveien samt dispensasjon fra maksimalt tillatt bruksareal (BRA). Det er planlagt kontorareal på 285 m2 i 2. etasje og 25 leiligheter i etasje. Parkering ivaretas i parkeringsanlegg på Felt 3 og i kjeller. Omsøkt bruksareal over bakken er på m2. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 26 av 43

27 Det foreligger nabomerknad fra nabo i vest. Rådmannen finner å kunne anbefale at dispensasjonene innvilges. Fakta i saken: På vegne av tiltakshaver Ås senter AS c/o Urbanium AS har ansvarlig søker A2 Arkitekter AS innsendt en revidert søknad om rammetillatelse med dispensasjon, for hovedombygging og påbygg av en 4. etasje til eksisterende bygning, jf. vedlegg 1. Dagens tre-etasjes bygning, samt kjeller, har i 1. etasje forretninger og serveringsdel, i 2.- og 3. etasje er det kontorer med kontorfellesskap, i kjeller er det næringslokale, teknisk rom og lager. Tiltakshaver ønsker å pusse opp og oppgradere bebyggelsen. Dagens kontorer er ikke i henhold til dagens standard og ved en oppgradering ønsker eier å etablere både kontrarealer og boliger. For området gjelder reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for «Åstorget» (R-254) med ikrafttredelsesdato og sist endret Arealformål er ifølge 1.0 Kombinerte formål for Felt 6 Forretning/Kontor/Bolig/Bevertning, jf. vedlegg 12. Det er uoverensstemmelser mellom arealformål for Felt 6 i 1.0 Kombinerte formål er det beskrevet Forretning/Kontor/Bolig/Bevertning, og i 2.16 er det beskrevet Forretning/kontor/bevertning. Det er foretatt juridiske vurderinger og saken har vært behandlet i HTM to ganger tidligere. I sak 71/16 har HTM konkludert at planen tillater boliger i Felt 6. Utsnitt kartportalen gnr 42 bnr 319, Raveien 2. Søknaden gjelder en hovedombygging av 2. og 3. etasje og påbygg av en 4. etasje samt takterrasse. I 2. etasje søkes det om å rehabilitere kontorer i den sydlige delen og bygge om til 6 leiligheter i den nordlige delen. I 3. og 4. etasje søkes om 19 leiligheter med varierende størrelse. Totalt antall er 25 leiligheter og de varierer i størrelse fra 33 m2 til 107 m2 med en overvekt av mindre leiligheter. Leiligheter i 2. etasje mot Raveien har franske balkonger, alle øvrige leiligheter har balkonger. Parkeringsdekning ivaretas med 34 parkeringsplasser i parkeringsareal i Felt 3 og 2 parkeringsplasser for forflytningshemmede (HC-plasser) ivaretas i kjelleretasjen. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 2.16 og 3.1 når det gjelder følgende forhold: Kravet om at 4. etasje skal være inntrukket minimum 2,5m fra fasadeliv mot Raveien. Kravet om maksimalt tillatt bruksareal (BRA) på m2. Det søkes om en ikke inntrukket 4. etasje og om et samlet bruksareal over gateplan på m2. (Med kjelleretasje utgjør bruksarealet totalt 3249 m2), jf. vedlegg 2-6. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 27 av 43

28 Tegninger: Ansvarlig søker har innsendt oppdaterte plantegninger for 2. og 4. etasje samt lengdesnitt, jf. vedlegg 2, 3 og 5. Det har på grunn av stort arbeidspress hos ansvarlig søker ikke vært mulig å få ferdig fasadetegninger og illustrasjoner, derfor er opprinnelige fasadetegninger påført skissemessig revidering jf. vedlegg 6. Vurdering: Revidert plan 2. etasje Økonomiske konsekvenser: Miljømessige konsekvenser: Revidert plan 4. etasje For øvrig vises til sakens historikk ovenfor og tidligere dokumenter i saken, dokument 15/ og -27 samt HTM sak 48/16 og 71/16. I denne saken er det utelukkende søknaden om dispensasjon som behandles. Videre behandling etter det politiske vedtaket i HTM foretas delegert. Nabovarsling: Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden og tiltaket i medhold av pbl jf andre ledd, og det er innkommet merknader fra eierseksjonssameiet på vegne av naboer/gjenboere som eiere av gnr. 42 bnr. 318, Rådhusplassen Det er gitt fritak fra nabovarsling av den reviderte søknad da det reviderte tiltaket er av mindre omfang enn det opprinnelige tiltaket. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 28 av 43

29 Nabomerknader går i hovedsak ut på, jf. vedlegg 7: Eierseksjonssameiet mener at hver enkelt eierseksjon skulle ha mottatt nabovarsel og at fristen ble forkortet pga helligdager. Eierseksjonssameiet finner at det vil gi en ulempe med hensyn til sol og utsikt både når det gjelder det felles artium og de leiligheter som får innsyn til naboblokken. De uttrykker også bekymring for større trafikbelasting samt til- og fra kjørsel i området. Trafikken er sterk nok slik den er i dag, og de ønsker ingen økning. De opplyser at også Raveien er belastet allerede og påpeker at den er en viktig gjennomgangsåre for Kaja-boerne. Naboene/gjenboene konkluderer med at det er ikke ønskelig at den omsøkte dispensasjonen tillates, de har anskaffet boliger i Rådhuskvartalet i tillit til den vedtatte reguleringsplanen, og de frykter at det vil skje en ytterligere fortetting i forbindelse med pågående detaljreguleringer mot øst og nord. Ansvarlig søkers kommentarer til merknadene, jf. vedlegg 8: Ansvarlig søker opplyser at nabovarsling er foretatt i henhold til gjeldende lov og forskrift og de henviser til VSAK Helligdager teller ikke med. Ansvarlig søker opplyser at det er en urban situasjon og fortetting må påregnes. Tiltaket ligger øst og nordøst for naboene. Påvirkning av solforhold vil være relativt liten om morgenen og tidlig formiddag. Resten av dagen og kvelden vil ikke solforholdene endres. Det forventes ingen øking av trafikk i Raveien som følge av tiltaket, eksisterende trafikk til næringslokaler bortfaller. Vurdering: Vurdering av dispensasjon: Bygningsmyndigheten vurderer dispensasjonsforholdet slik: Søknaden er vurdert konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak den konkrete bestemmelsen tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 ( ). Det er søkt om dispensasjon iht. pbl for følgende forhold: Kravet om at 4. etasje skal være inntrukket minimum 2,5 m fra fasadeliv mot Raveien. Kravet om maksimalt tillatt bruksareal (BRA) på m2. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 29 av 43