Saksutskrift. Gnr 42 Bnr Raveien 2 - Blokkbebyggelse - Hovedombygging med påbygg - Dispensasjon

Transkript

1 Saksutskrift Gnr 42 Bnr Raveien 2 - Blokkbebyggelse - Hovedombygging med påbygg - Dispensasjon Arkivsak-dok. 15/ Saksbehandler Bertha Solheim Hansen Saksgang Møtedato Saknr 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø /16 Hovedutvalg for teknikk og miljøs behandling : Votering: (8 stemmer) Rådmannens alternative innstilling ble enstemmig vedtatt ved votering mot rådmannens innstilling. Hovedutvalg for teknikk og miljøs vedtak : Hovedutvalget for teknikk og miljø avslår i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 søknad om dispensasjonene jf. pbl 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplaner). Tiltaket er i strid med regulert formål i reguleringsbestemmelsene for «Åstorget» (R-254) og kan ikke godkjennes. Ved evt. søknad om boligformål må det søkes dispensasjon fra formålet. Begrunnelse: Hovedutvalget for teknikk og miljø har vurdert foreliggende søknad om dispensasjon for påbygg av en ikke inntrukket 4. etasje og dispensasjon for å gå ut over maksimalt tillatt bruksareal. Hovedutvalget for teknikk og miljø finner at beskrevne tiltak, som innebærer etablering av boenheter i eksisterende 2. og 3. etasje samt i ny 4. etasje, vil være i strid med reguleringsformålet for felt 6 i reguleringsplan R-254 «Åstorget». Hovedutvalget ser at reguleringsbestemmelsenes 1 og 2 er motstridende, men mener at kommunestyrets intensjon, da planen i sin tid ble vedtatt, var at det innenfor felt 6 ikke skal etableres boliger. Dersom tiltakshaver som følge av dette vedtaket ønsker å gå videre med planene uten etablering av boliger, ber Hovedutvalget om at en eventuell søknad om dispensasjon fra inntrukket 4. etasje og for økt bruksareal fremmes på nytt. Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 195 Skoleveien 1 Telefaks Bankgiro Ås 1430 Ås post@as.kommune.no Side 1 av 8

2 Saksutskriften bekreftes Ås, 27.september 2016 Rita Stensrud Konsulent i politisk sekretariat Dokumentet er elektronisk godkjent Vår ref.: 15/03729 Side 2 av 8

3 Saksfremlegg Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø vurderer at reguleringsplan R-254 «Åstorget» tillater etablering av boliger innenfor felt 6, jf. saksutredningen. Hovedutvalget for teknikk og miljø innvilger i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for «Åstorget» (R-254) 2.16 og 3.1, vedrørende krav om inntrukket 4. etasje og maksimalt tillatt bruksareal. 4.etasjes fasadeliv mot Raveien og Rådhusplassen tillates trukket ut til underliggende etasjes fasadeliv og det tillates et samlet bruksareal for 1.-, 2.-, 3.- og 4. etasje på til sammen 2720 m 2. Begrunnelse framkommer i saksutredningen. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalget for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalget for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon 2. Illustrasjoner - fra sydøst og sydvest 3. Situasjonsplan 4. Snitt i påbygg/ombygging 5. Fasadeoppriss nord og øst 6. Fasadeoppriss syd og vest 7. Planløsninger 8. Nabomerknader fra eierseksjonssameiet Rådhusplassen Ansvarlig søkers kommentarer til nabomerknader 10. Ansvarlig søkers redegjørelse for tiltaket 11. Søknad om rammetillatelse 12. L-1 Landskapsplan bakkeplan 13. L-2 Landskapsplan takterrasse 14. Situasjonsplan med justering eiendomsgrense 15. Eksisterende fasadeoppriss øst og vest 16. Vurdering fra eiers advokat - av reguleringsbestemmelser plan R-254 Åstorget 17. Vurdering fra Planavdelingen - av reguleringsplan R-254 _Åstorget_ - Ås sentrum.m _plankart _bestemmelser_me1 20. Vurdering fra KS advokat - Reguleringsplan for -Åstorget- (R-254) - vurdering av regule... Vår ref.: 15/03729 Side 3 av 8

4 Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Alle sakens dokumenter. Vedtak i saken sendes til: Ansvarlig søker: A2 Arkitekter AS v/rannveig Skjeldal Tiltakshaver: Ås Senter AS c/o Urbanium AS Nabo gnr 42 bnr 318: Eierseksjonssameiet Rådhusplassen SAKSUTREDNING: Sammendrag: A2 Arkitekter AS har på vegne av gårdeier for Raveien 2, Ås senter AS c/o Urbanium AS, innsendt søknad om rammetillatelse med dispensasjon for gnr 42 bnr 319. Det søkes om en hovedombygging og påbygg av en 4. etasje og om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene vedrørende krav om inntrukket 4. etasje mot Raveien og Rådhusplassen samt dispensasjon fra maksimalt tillatt bruksareal (BRA). Det er planlagt 30 leiligheter i etasje. Parkering ivaretas i parkeringsanlegg på Felt 3 og i kjeller. Omsøkt bruksareal over bakken er på m2. Det foreligger nabomerknad fra nabo i vest. Rådmannen finner å kunne anbefale at dispensasjon innvilges. I denne saken er det utelukkende søknaden om dispensasjon som behandles. Videre behandling etter det politiske vedtaket i HTM foretas delegert. Under saksbehandlingen er det innsendt/innhentet uttalelser fra advokater og Plan- og utviklingsavdelingen, da det ikke er samsvar mellom reguleringsbestemmelsene 1 og 2 når det gjelder reguleringsformålet for Felt 6. Perspektiv av det omsøkte påbygg og ombygging Raveien 2. Fakta i saken: På vegne av tiltakshaver Ås senter AS c/o Urbanium AS har ansvarlig søker A2 Arkitekter AS innsendt søknad om en rammetillatelse med dispensasjon for hovedombygging og påbygg av en 4. etasje til eksisterende bygning, jf. vedlegg 1. Dagens tre-etasjes bygning, samt kjeller, har i 1. etasje forretninger og serveringsdel, i Vår ref.: 15/03729 Side 4 av 8

5 2.- og 3. etasje er det kontorer med kontorfellesskap, i kjeller er det næringslokale, teknisk rom og lager, jf. vedlegg 15. Tiltakshaver ønsker å pusse opp og oppgradere bebyggelsen. Dagens kontorer er ikke i henhold til dagens standard og ved en oppgradering ønsker eier å endre bruken fra kontorer til boliger. For området gjelder reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for «Åstorget» (R-254) med ikrafttredelsesdato og sist endret Arealformål er ifølge 1.0 Kombinerte formål for Felt 6 Forretning/Kontor/Bolig/Bevertning, jf. vedlegg 18 og 19. Søknaden gjelder en hovedombygging av 2. og 3. etasje og påbygg av en 4. etasje samt takterrasse. I etasje søkes det om å bygge om til leiligheter med varierende størrelse. Totalt antall er 30 leiligheter og de varierer i størrelse fra 33 m2 til 107 m2 med en overvekt av mindre leiligheter. Leiligheter i 2. etasje mot Raveien har franske balkonger, alle øvrige leiligheter har balkonger. Parkeringsdekning ivaretas med 34 parkeringsplasser i parkeringsareal i Felt 3 og 2 parkeringsplasser for forflytningshemmede (HC-plasser) ivaretas i kjelleretasjen. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 2.16 og 3.1 når det gjelder følgende forhold: Kravet om at 4. etasje skal være inntrukket minimum 2,5m fra fasadeliv mot Raveien og Rådhusplassen. Kravet om maksimalt tillatt bruksareal (BRA) på m2. Det søkes om en ikke inntrukket 4. etasje og om et samlet bruksareal over gateplan på m2. (Med kjelleretasje utgjør bruksarealet totalt 3290 m2), jf. vedlegg 2-7 samt I denne saken er det utelukkende søknaden om dispensasjon som behandles. Videre behandling etter det politiske vedtaket i HTM foretas delegert. Utsnitt kartportalen gnr 42 bnr 319, Raveien 2. Det har vært avholdt forhåndskonferanse og det har også vært avklarende korrespondanse, mellom Plan- og utviklingsavdelingen, eiendomsbesitter og dennes advokat. I tillegg er det innhentet en vurdering fra KS advokatene, vedlegg 20 - om Vår ref.: 15/03729 Side 5 av 8

6 tolking av reguleringsbestemmelsene. Det er ikke samsvar mellom reguleringsbestemmelsene 1 og 2 når det gjelder reguleringsformålet for Felt 6. Etter gjennomgang av saksdokumentene i forbindelse med Kommunestyrets sluttbehandling av reguleringsplanen, inklusiv planbeskrivelsen samt uttalelsen fra KS advokatene, konkluderes det med at det er formålene som er opplistet i tabellen i reguleringsbestemmelsene 1.0, Felt 6, Forretning/Kontor/Bolig/Bevertning, som er gjeldende, jf. vedlegg 16, 17 og 20. Nabovarsling: Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden og tiltaket i medhold av pbl jf andre ledd, og det er innkommet merknader fra eierseksjonssameiet på vegne av naboer/gjenboere som eiere av gnr. 42 bnr. 318, Rådhusplassen Nabomerknader går i hovedsak ut på (Vedlegg 8.): Eierseksjonssameiet mener at hver enkelt eierseksjon skulle ha mottatt nabovarsel og at fristen ble forkortet pga helligdager. Eierseksjonssameiet finner at det vil gi en ulempe med hensyn til sol og utsikt både når det gjelder det felles artium og de leiligheter som får innsyn til naboblokken. De uttrykker også bekymring for større trafikbelasting samt til- og fra kjørsel i området. Trafikken er sterk nok slik den er i dag, og de ønsker ingen økning. De opplyser at også Raveien er belastet allerede og påpeker at den er en viktig gjennomgangsåre for Kajaboerne. Naboene/gjenboene konkluderer med at det er ikke ønskelig at den omsøkte dispensasjonen tillates, de har anskaffet boliger i Rådhuskvartalet i tillit til den vedtatte reguleringsplanen, og de frykter at det vil skje en ytterligere fortetting i forbindelse med pågående detaljreguleringer mot øst og nord. Ansvarlig søkers kommentarer til merknadene (Vedlegg 9): Ansvarlig søker opplyser at nabovarsling er foretatt i henhold til gjeldende lov og forskrift og de henviser til VSAK Helligdager teller ikke med. Ansvarlig søker opplyser at det er en urban situasjon og fortetting må påregnes. Tiltaket ligger øst og nordøst for naboene. Påvirkning av solforhold vil være relativt liten om morgenen og tidlig formiddag. Resten av dagen og kvelden vil ikke solforholdene endres. Det forventes ingen øking av trafikk i Raveien som følge av tiltaket, eksisterende trafikk til næringslokaler bortfaller. Vurdering: Vurdering av dispensasjon: Bygningsmyndigheten vurderer dispensasjonsforholdet slik: Søknaden er vurdert konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak den konkrete bestemmelsen tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Vår ref.: 15/03729 Side 6 av 8

7 Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 ( ). Det er søkt om dispensasjon iht. pbl for følgende forhold: Kravet om at 4. etasje skal være inntrukket minimum 2,5 m fra fasadeliv mot Raveien og Rådhusplassen. Kravet om maksimalt tillatt bruksareal (BRA) på m2. Ansvarlig søker begrunner søknaden med at det regulerte kravet om inntrukket 4.etasje gir begrenset utnyttelse og en utvidelse med de 2,5 m gir et BRA i alt på 660 m2 for 4. etasje. Da eiendommen ligger sentralt med god adkomst til det kollektive transporttilbudet samt at det vil gi liten sjenanse for naboer, finner ansvarlig søker at forholdene ligger til rette for å benytte og utbygge den 4. etasjen med leiligheter. Tiltakets totalhøyde ligger godt innenfor tillatt maksimal høyde. Ansvarlig søker ser behovet for små leiligheter sentralt i Ås og da eksisterende bygning skal rehabiliteres ønsker man å utnytte det potensiale som finnes i 4. etasje. Det foretas videre en opprydding mot gårdsrommet mot vest og som helhet vurderer de at det skjer en oppgradering av eiendommen. En reguleringsplan er et juridisk bindende dokument som er ment å skape trygghet og forutsigbarhet for eiere og beboere i området. Intensjonene bak de to bestemmelsene som det søkes dispensasjon fra må antas å være: At bygningsvolumet skal fremstå med en avtrapping i øverste etasje slik at det virker mere luftig samt at en tilpasning til den øvrige blokkbebyggelse i gateforløpet ivaretas og volumet ikke blir for stort og skaper ubalanse. At bygningens totale volum begrenses og bygget tilpasses miljøet omkring. At det gir et større areal for uteoppholdsareal/takterrasser ved boliger. Blir så hensynene bak bestemmelsene tilsidesatt hvis det innvilges dispensasjon: Det har skjedd en sterk utvikling i Ås sentrum de seneste år og det bygningsvolum som Raveien 2 i dag fremstår med virker forholdsvis lite sett i forhold til nabobyggene. Bygningen er relativ smal og underordner seg de øvrige byggene. En 4. etasje tillates i reguleringen, et fremtrukket fasadeliv vil bare i liten grad øke bygningens volum. Bygningskroppen vil ikke bli større enn at den fortsatt vil innordne seg den øvrige bebyggelsen og er med til å skape balanse i miljøet. Et fremtrukket fasadeliv vil også gi økt bruksareal, så selv om det er regulert et maksimalt bruksareal vil påbygget bli moderat. Da er hensynene ikke tilsidesatt og det skapes en økt fortetting i Ås sentrum samt en oppgradering av hele området rundt Raveien 2. Hensynet bak bestemmelsen vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt. Naboen på Rådhusplassen anses heller ikke å bli særlig berørt da bygget ligger øst for dem med de fordeler og ulemper som er nevnt ovenfor. Reguleringsbestemmelsene har ikke krav om inntrukket 4.etasje mot bebyggelsen i vest, kun mot Raveien og Rådhusplassen. Påvirkningen av solforhold vil ifølge kommunens vurdering være relativ liten da det kun er tale om 2,5 m av fasadelivet mot Rådhusplassen som berører naboene. Omsøkte tiltak m/dispensasjon vurderes ikke å bli til vesentlig sjenanse for naboer. I det aktuelle tiltaket vil volumet med den omsøkte fasaden innpasses på en god måte, gesimshøyden på nabobygget ligger over det som er omsøkt for Raveien 2. Når Vår ref.: 15/03729 Side 7 av 8

8 naboene berøres så er det uheldig, men da leilighetene på Rådhusplassen er orientert sydover vurderes det å være til liten ulempe og 2,5 m er en liten avstand sett i forhold til hele «byrommet» rundt. Slik Raveien fremstår i dag virker bygningsvolumet beskjedent og sett fra gateplanet vil påbygget gi en god balanse i volumene. Trafikkmengden anses ikke å øke, da de nye leilighetene er forholdsvis små og den sentrale beliggenheten gir god forutsetning for å kunne benytte det kollektive transporttilbudet. En vesentlig del av trafikken knyttet til dagens næringsvirksomhet vil forsvinne når dagens 2. og 3. etasje bygges om til leiligheter. Parkeringen for leilighetene blir lokalisert til parkeringsanlegg på Felt 3 (parkeringshuset), men unntak av to handicap-plasser i kjelleretasjen. Tidsfrist for nabovarsling er beskrevet i VSAK slik som ansvarlig søker opplyser. Varslingen er foretatt i henhold til gjeldende forskrift. Konklusjon: Bygningsmyndighetene finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Ut fra ovennevnte forhold vurderes det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon som tillater å oppføre 4. etasje med fasadeliv i samme linje som bygningens øvrige fasadeliv. Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen. Alternativ innstilling: Hovedutvalget for teknikk og miljø avslår i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 søknad om dispensasjonene jf. pbl 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplaner). Tiltaket er i strid med regulert formål i reguleringsbestemmelsene for «Åstorget» (R- 254) og kan ikke godkjennes. Ved evt. søknad om boligformål må det søkes dispensasjon fra formålet. Begrunnelse: Hovedutvalget for teknikk og miljø har vurdert foreliggende søknad om dispensasjon for påbygg av en ikke inntrukket 4. etasje og dispensasjon for å gå ut over maksimalt tillatt bruksareal. Hovedutvalget for teknikk og miljø finner at beskrevne tiltak, som innebærer etablering av boenheter i eksisterende 2. og 3. etasje samt i ny 4. etasje, vil være i strid med reguleringsformålet for felt 6 i reguleringsplan R-254 «Åstorget». Hovedutvalget ser at reguleringsbestemmelsenes 1 og 2 er motstridende, men mener at kommunestyrets intensjon, da planen i sin tid ble vedtatt, var at det innenfor felt 6 ikke skal etableres boliger. Dersom tiltakshaver som følge av dette vedtaket ønsker å gå videre med planene uten etablering av boliger, ber Hovedutvalget om at en eventuell søknad om dispensasjon fra inntrukket 4. etasje og for økt bruksareal fremmes på nytt. Kan vedtaket påklages? Ja. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart. Vår ref.: 15/03729 Side 8 av 8