Saksbehandler: Inger Torild Hågensen Saksnr.: 16/

Transkript

1 Gnr 73 bnr Kroerveien - Rustad skole - Nybygg - Dispensasjon/Rammetillatelse Saksbehandler: Inger Torild Hågensen Saksnr.: 16/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Rustad skole (R-297) 7.2i), vedrørende krav til minste antall parkeringsplasser og 11.2 vedrørende anleggelse av HC-parkeringsplasser utenfor område avsatt til trafikkarealer. Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. Med hjemmel i pbl jf innvilges søknad om rammetillatelse for riving av eksisterende skolebygg. Vurdering fremkommer av saksutredningen. Med hjemmel i pbl jf innvilges søknad om rammetillatelse for oppføring av nye skolebygg på gnr. 73, bnr Vurdering fremkommer av saksutredningen. Høydeplassering for overkant ferdig gulv 1. etasje/hovedplanet I tiltaket fastsettes til kote + 128,5 relatert til NN2000. Godkjente tegninger, mottatt : Situasjonsplan, datert Plantegninger u. etasje, 1. og 2.etasje, datert Plantegninger 3. etasje og tak, datert Snitt- og fasadetegninger, datert Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatsjef for teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø 16/ Side 1 av 7

2 Vedlegg: 2. Plankart, , Rustad skole 1. Reguleringsbestemmelser, , Rustad skole 3. Søknad om riving/nybygg/dispensasjon - rammetillatelse, med redegjørelse 4. Utomhusplan 5. Rivetegning situasjonsplan 6. Situasjonsplan 7. Plan U. etasje 8. Plan 1. etasje 9. Plan 2. etasje 10. Plan 3. etasje 11. Plan tak 12. Snitt AA og BB 13. Snitt CC og DD 14. Fasade nord og vest 15. Fasade sør og øst 16. Plan kommunikasjon Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Notat Blågrønn prosjektering Blågrønn analyse Støyutredning Rapport brannkonsept med plantegninger Utomhus VA Visualiserings«bilder» Møbleringsplan K-Sak 101/16, Rustad skole Utomhusplan, Saksbehandler sender vedtaket til: Plus Arkitektur AS, Kirkegata SARPSBORG Ås kommune, Prosjektavdelingen, Moerveien 10, 1430 ÅS Arne Husborn, Nylenda 12, 1435 ÅS Saksutredning: Sammendrag: Det skal bygges ny barneskole på Rustad. All eksisterende bebyggelse skal rives slik at hele skolevirksomheten flyttes til et midlertidig skoleanlegg i byggeperioden. Skolen er planlagt som 4-parallell skole. Rustad skole skal fortsette sitt tilbud for spesialavdelingen Rustadtunet, som er planlagt med doblet kapasitet. Skolebygget skal inneholde en flerbrukshall for kroppsøving og for bruk av lokale idrettslag- og foreninger også om kvelden og i helger. Utearealet skal opparbeides med mange gode tilbud for lek og utfoldelse. Skolebygget inneholder klasserom, grupperom, felles undervisningsarealer, SFO samt arbeidsplasser til ansatte. 16/ Side 2 av 7

3 Eksisterende veier flyttes og endres og det anlegges et busstopp i Kroerveien, syd for skolen. Det anlegges parkering og plass for levering/henting av elever syd for skolen. Det er søkt om dispensasjon for å avvike kravet til p-plasser på området avsatt til trafikk. Det er også søkt om dispensasjon for å anlegge to HC-parkeringsplasser utenfor område avsatt til trafikkarealer og i område avsatt til bevaring naturmiljø, for å tilfredsstille universell utforming av offentlige bygg. Omsøkte tiltak er i tråd med kommunestyrets vedtak i K-Sak 101/16, Rustad skole Utomhusplan, Rådmannen finner å kunne anbefale at det innvilges dispensasjon, og at det gis rammetillatelse for riving av eksisterende skolebygninger og bygging av ny skole. Fakta i saken: Søknaden gjelder riving av Rustad skole og oppføring av en ny 4-parallell skole. Skolen er prosjektert for ca. 790 elever og 100 ansatte. Skolen skal inneholde klasserom, grupperom, spesialavdeling for elever med spesielle behov (Rustadtunet), SFO, felles undervisningsarealer, amfi, administrasjon, kontorarbeidsplasser og flerbrukshall som også skal brukes på kveldstid og i helger. Bygningenes fasader oppføres med en vertikal trekledning med innslag av fargede plater i første etasje. Skolebygget plasseres sentralt på tomten med hovedinngang fra skoletorget i sørvest. Skoletorget samler hovedatkomsten til skolen fra bussholdeplassen og gang- og sykkelveiene. Det er i alt 5 innganger med atkomst til utearealene, se vedlegg Drottveien flyttes vestover og legges om slik at den følger Arbeidskirkens tomt i sør. Eksisterende Bestemorsvei fra Nylenda stenges, og arealet tas inn i skolens uteareal. Det anlegges en ny atkomst til Kroerveien via den sydlige delen av Bestemorsvei, eksisterende vendehammer beholdes. Det anlegges nytt busstopp ved Kroerveien sør for skolen. Parkeringsplasser, levering/henteareal for barn som blir kjørt til/fra skolen, varelevering og annet trafikkareal er plassert sør for skolen, se vedlegg 4. Det er avsatt utearealer over norm for ute- og oppholdsarealer på 20 m 2 per elev, jf. vedtak i kommunestyret , sak 7/16 punkt 3. Videre er det lagt opp til å tilfredsstille funksjonskrav til uteområdet/lekeareal for skolene i Ås kommune. Rustadtunet får et eget uteområde og egen hovedinngang. For området gjelder reguleringsplan for Rustad skole med bestemmelser (R-297), vedtatt , med arealformål undervisning, se vedlegg 1 og 2. 16/ Side 3 av 7

4 Det er utarbeidet overvannsplan for prosjektet. Rambøll har utarbeidet et notat som omhandler blågrønn faktor, datert , og med en blågrønn analyse, datert , hvor krav om 0,6 faktor er mer enn oppfylt, 0,8. Rambøll har utarbeidet støyrapport for eiendommen, datert De konkluderer med at skolebygget ikke blir påvirket av støy, men at deler av uteområdet og uteområdet for noen av boligene i Bestemors vei muligens vil bli liggende i sone med for mye støy, og at dersom det ikke er nok utearealer ellers på tomtene, vil det være behov for skjerming. Videre konkluderer Rambøll med at det ikke forventes støy under byggeperioden utover det en må regne med. Ved behov må det eventuelt gjøres tiltak for å begrense støy mot naboene. Skolens nærområder skal sikres mot støy- og luftforurensning i anleggsperioden i henhold til «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging», T-1442, og «Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging», T Dette er ivaretatt. Skolebygget er prosjektert i henhold til krav om universell utforming. Det foreligger intensjonsavtale om sambruk av parkeringsplasser mellom Ås kommune og stiftelsen Ås Arbeidskirke av Det er søkt om dispensasjon for manglende parkeringsareal og plassering av to HCparkeringsplasser utenfor området avsatt til trafikkarealer og i området avsatt til bevaring naturmiljø, se vedlegg 3. Søker anfører som fordeler for å gi dispensasjon at: Å overføre minst 17 plasser fra skolens tomt til en p-plass ved arbeidskirken betyr at mindre av skolens uteareal benyttes til kjøre-/parkeringsareal og i stedet kan nyttes til barns uteaktiviteter. Skolen har et begrenset uteareal og særlig på skolebyggets adkomstside. Ved å øke dette arealet vil man lettere kunne sonedele tomta for ulike alderstrinn. Det forutsettes at plassene som skolen disponerer ved arbeidskirken reserveres for ansatte. HC-plassene ved nordre inngang til flerbrukshallen representerer en helt marginal trafikkøkning, samtidig som de er nødvendige for å tilfredsstille kravet om universell tilgjengelighet til et offentlig bygg. Søker anfører som ulemper: Ulempen er at det blir noe mer trafikk i første del av Drottveien og flere kryssende bevegelser i Drottveien ved arbeidskirken begge deler i et område som det er mange myke trafikanter til/fra skole. Hastigheten er imidlertid svært lav, og det er ingen ryggebevegelser. Det har vært avholdt forhåndskonferanse. Det meste av tiltaket var allerede prosjektert på det tidspunktet, slik at møtet fungerte mest som et gjensidig informasjonsmøte. 16/ Side 4 av 7

5 Nabovarsel: Naboer og gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden og tiltaket i medhold av pbl jf andre ledd, og det er ikke innkommet merknader. Vurdering: Vurdering av dispensasjon: Kommunen vurderer dispensasjonsforholdet slik: Søknaden er vurdert konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak den konkrete bestemmelsen tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 ( ). Det er søkt om dispensasjon iht. pbl for følgende forhold: Regulert minimum antall parkeringsplasser, jf., reguleringsbestemmelsenes 7.2 i) og plassering av to HC-parkeringsplasser utenfor arealer avsatt til trafikk og i område avsatt til bevaring naturmiljø, jf. reguleringsbestemmelsene 8. og 11.2a). Formålet med krav om antall parkeringsplasser er at både skolens ansatte og besøkende skal få plassert biler i skolens umiddelbare nærhet. Ved at deler av p-plassene legges til området ved Arbeidskirken, i umiddelbar nærhet til skolen, er vurderingen at formålet med bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Eiendommen som er avsatt er relativt liten og størrelsen på areal som nyttes til parkering og trafikkareal kan fort komme i konflikt med ønsket om størst mulig uteoppholdsareal for elevene. Ved å flytte 17 av de påkrevde 42 p-plasser fra skoletomten til parkeringsområdet ved arbeidskirken vil ønsket om mer uteoppholdsareal oppnås. De 17 parkeringsplassene befinner seg i umiddelbar nærhet av skolen på den andre siden av Drottveien. Ulempen med dette er at det vil bli mer kjøring ytterst i Drottveien, som også brukes av barn som går til og fra skolen. P-plassene ved arbeidskirken bør derfor fortrinnsvis brukes av personalet ved skolen. Personalet ankommer stort sett før elevene om morgenen og kjører ut etter at elevene har gått hjem. På den måten kan p-plassene sør for skolen frigjøres til besøkende. Rådmannen finner at det å innvilge dispensasjon for flytting av parkeringsplasser vil være en klar fordel. Det foreligger også søknad om dispensasjon for å opprette to HC-parkeringsplasser utenfor område avsatt til parkering og for plassering i område avsatt til bevaring av naturmiljø. 16/ Side 5 av 7

6 Formålet med området avsatt til trafikk er at all trafikk blir begrenset til et område og at området er skjermet fra gang/sykkelveier og lekeareal. Fordelen med denne plasseringen er at bruk av flerbrukshallen på kveldstid og i helgene vil tilfredsstille krav til universell utforming av offentlig bygninger, da hovedinngangen til hallen er vendt mot nord, Nylenda. Ulempen med disse to p-plassene er at de vil medfør trafikk enda lenger inn på boligfeltet, men på dagtid, når skolen selv bruker hallen, nås inngangen via uteområdet og via heis inne i skolebygget. På den måten kan det se ut som om disse to plassene vesentlig vil bli brukt om kvelden og i helger. Rådmannen finner at det å innvilge dispensasjon for å opprette to HCparkeringsplasser utenfor område avsatt til parkering vil være en klar fordel. Formålet med hensynsone bevaring av naturmiljø er at det skal etterstrebes å bevare mest mulig av eksisterende vegetasjon ved at den fungerer som et naturlig innslag og skjerming mot omgivelsene. Utomhusplanen viser at det meste av eksisterende vegetasjon bevares. Rådmannen finner dermed ikke at opprettelse av to HC-parkeringsplasser i dette området er i strid med bestemmelsene. Fordelen med dispensasjonene blir at skolen får det antallet p-plasser den trenger og at flerbrukshallen oppfyller krav til universell utforming også på kveldstid og i helger. Ulempene er at det vil bli noe mer kjøring på deler av veiene på boligfeltet, istedenfor direktekjøring fra Kroerveien til skoleområdet. Ved vurdering av søknaden i sin helhet og sett i sammenheng med eiendommens muligheter anser rådmannen at fordelene er større enn ulempene. Konklusjon dispensasjon: Rådmannen finner ikke at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Ut fra ovennevnte forhold vurderes det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon som tillater sambruk av p-plasser med Arbeidskirken, og to HC-plasser ved Nylenda Tiltaket: De to bygningene plasseres tett sammen midt på tomten. Det er god plass for utelek og uteområdet inneholder soner med plass for både lek, idrett samt sittegrupper. Deler av eksisterende støyvoll mot Kroerveien fjernes for å åpne Bestemorsvei mot Kroerveien. Det kan se ut som om deler av uteområdet/lekearealet sør for skolebygget samt noen boliger sør i Bestemorsvei, vil bli liggende i gul støysone. Dette må det redegjøres for før det gis igangsettingstillatelse og eventuelle avbøtende tiltak må settes i verk. Det må avsettes et tydelig, merket og avgrenset areal mellom skolebygget og de to HC-parkeringsplassene, slik at elevene kan bruke/få tilgang til alle deler av uteområdet, uten å måtte bevege seg på trafikkarealer. 16/ Side 6 av 7

7 Administrasjonen følger opp vedtaket med resterende saksbehandling. (Betingelser, matrikkelopplysninger, gebyr o.a.) Konklusjon tiltaket: Rådmannen finner at omsøkte tiltak tilfredsstiller krav til visuelle kvaliteter og at tiltaket for øvrig, utenom deler av parkeringsarealet, er i samsvar med reguleringsplan. Dokumentasjon etter SAK10 kapittel 5 anses å være tilfredsstillende. Rammetillatelse kan dermed gis som omsøkt. Økonomiske konsekvenser: Ja, som skoleeier. Kan vedtaket påklages? Ja. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart og med administrasjonens oppfølging av vedtaket med resterende saksbehandling. (Betingelser, matrikkelopplysninger, gebyr o.a.) 16/ Side 7 av 7