Årsrapport 2013 Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

Transkript

1 Årsrapport 2013 Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

2 Innhold Årsberetning...3 Resultatregnskap...6 Eiendeler...7 Egenkapital og gjeld...8 Kontantstrømoppstilling...9 Regnskapsprinsipper...10 Noter...11 Revisjonsberetning Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

3 Årsberetning 2013 Global Eiendom Utbetaling 2007 AS Selskapets virksomhet Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU) ble stiftet i 2005, men selskapets operative virksomhet startet først i Selskapet har som formål å investere i utleieboliger og næringseiendom i EU/EØS og USA. Selskapet har sammen med det svenske søsterselskapet Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU), via det felles eide selskapet Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS (GEUN), investert i 10 eiendomsporteføljer med beliggenhet i Norge, Sverige, Tyskland og USA. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2019, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Global Eiendom Utbetaling 2007 AS hadde i underkant av aksjonærer per 31. desember 2013, som i hovedsak er private investorer. Selskapet er stengt for nye emisjoner og hovedfokus fremover er drift og foredling av porteføljene. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3 3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Vesentlige hendelser i regnskapsåret Gjennom 2013 har selskapets ledelse i samarbeid med forvaltere og samarbeidspartnere fortsatt sitt fokus på å øke utleiegraden og optimere driften gjennom mer kostnadseffektiv drift av eiendomsporteføljene. I tillegg jobber GEUN kontinuerlig med å vedlikeholde og foredle eksisterende bygningsmasse i samarbeid med selskapets forvaltere og samarbeidspartnere. Colonial-porteføljen ble solgt i desember for en pris som var høyere enn forventet. Salget ga en utbetaling til GEUN i 2013 på cirka 30 millioner dollar. I Denver flyttet Colorado Department of Personell ut av cirka kvadratmeter i slutten av året og utleiegraden er redusert fra cirka 94 prosent til cirka 82 prosent. Selskapet jobber tett sammen med lokal forvalter og eksterne utleiemeglere for å finne nye leietakere til de ledige lokalene. Interessen for store kontorlokaler i Denver er fortsatt begrenset, men mindre lokaler er mer etterspurt og selskapet vil vurdere å dele opp lokalene i mindre kontorer. Som følge av at gjelden forfaller til betaling i 2014, ble det i løpet av høsten 2013 initiert en salgsprosess av selskapets hoteller i USA. Interessen i markedet var begrenset og ingen bud kom inn over hovedstolen på gjelden. Selskapet jobber derfor sammen med Och Ziff for å finne en løsning med långiver for å kunne fortsette å drifte hotellet en periode fremover uten å tilføre ny egenkapital. I Troubadour-porteføljen har restruktureringsarbeidet pågått for fullt gjennom hele Mange leiligheter er oppgradert og ledigheten har gått ned. I TRES-porteføljen, der GEUN eier 25 prosent, har det gjennom året pågått en omfattende ombygging og utvidelse av eiendommen i Jönköping. Prosjektet går som planlagt og Posten flytter etter planen inn i de nye delene i midten av april. Posten har signert en 15 års leieavtale for hele eiendommen. På selskapets eiendom i Solna like utenfor Stockholm fortsetter arbeidet med å sikre nye leietakere til lokalene der Posten vil flytte ut fra store logistikkarealer i løpet av Flere nye leieavtaler ble signert på Hamngallerian i Gustavsberg i løpet av 2013 og eiendommen genererer igjen stabil og god kontantstrøm. Redegjørelse for årsregnskapet s driftsinntekter utgjorde i 2013 TNOK mot i s resultat ble TNOK Tilsvarende var konsernets resultat TNOK i s likviditetsbeholdning var TNOK pr. 31. desember Tilsvarende tall pr. 31. desember 2012 var TNOK Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK mot TNOK i Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2013 var 26,6 prosent mot 27,1 prosent pr. 31. desember har i løpet av året hatt en positiv kontantstrøm på TNOK Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter er negativ, som følge av nedbetaling av eksterne lån og tilbakebetaling til aksjonærene. Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter er positiv med TNOK , hovedsakelig på grunn av salg av eiendom. Den operasjonelle kontantstrøm var TNOK for 2013 mot TNOK i Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært hendelser etter balansedagen som har betydning for regnskapsåret Fremtidig utvikling s fokus fremover er å få på plass refinansiering på de lån som forfaller til betaling i Når stabil drift er oppnådd etter refinansiering og eventuelle del-salg skal porteføljens drift og verdiutvikling optimaliseres, blant annet ved å utnytte lønnsomme investeringsmuligheter i porteføljen. s fremtidige kontantstrøm vil avhenge av utviklingen i konsernets inntekter, driftskostnader og finansieringskostnader. har investeringer i Norge, Sverige, Tyskland og USA, og er således diversifisert over flere geografiske områder. Underliggende eiendomsverdier Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 3

4 synes å ha bunnet ut i de fleste markeder i løpet av og det har vært positiv vekst i de fleste markeder hvor konsernet er eksponert i perioden , med unntak av Tyskland. I 2014 prognoseres det med høyere vekst i økonomien både i USA og Europa. Styret presiserer likevel at det fortsatt er risiko knyttet til utviklingen i markedsverdiene på konsernets investeringer. Til tross for et bedret marked er finansieringssituasjonen fortsatt utfordrende. Bankene krever mer egenkapital enn tidligere samtidig som rentemarginene har økt vesentlig fra tidligere nivåer. Rentemarginene er derimot redusert noe det siste året. Samtidig forventes det fortsatt at rentenivået vil være lavt i flere år fremover. På bakgrunn av dette er det høy risiko knyttet til konsernets evne til fremtidige refinansieringer. Ettersom fire av porteføljene i GEUN har gjeldsfinansiering som forfaller til betaling i løpet av 2014 er denne risikoen betydelig ved tidspunkt på avleggelse av regnskapet. Med unntak av investeringene i USA har selskapets investeringer betingelser i låneavtalene knyttet til rentedekningsgrad og verdi på eiendommene. Reduserte inntekter som en følge av økt ledighet i eiendommene og/ eller at leietakerne ikke oppfyller sine betalingsforpliktelser vil påvirke både verdi og rentedekningsgrad negativt. Dette vil kunne medføre brudd på låneavtalene. I tillegg vil et fall i verdiene kunne medføre at eiendomsverdiene faller under betingelser som er gitt i låneavtaler. Begge disse forholdene vil kunne resultere i krav fra bankene om nedbetaling på gjelden. Det er redegjort nærmere for betingelser knyttet til rentedekningsgrad og verdi på eiendommene i note 4 i selskapets årsregnskap. Gjeldsfinansieringen i New England porteføljen forfaller til betaling i På grunn av høy belåningsgrad vil det mest sannsynlig kreve betydelig tilskudd av egenkapital for å kunne refinansiere gjelden knyttet til denne investeringen. GEUN jobber sammen med Och Ziff Real Estate, som forvalter porteføljene, med å vurdere ulike alternativer for disse investeringene fremover. Det pågår forhandlinger om en ny leieavtale med Curanum i Elisa porteføljen. Avtalen vil være viktig for å sikre fremtidig kontantstrøm. Basert på prognoser og budsjetter for 2014 forventer styret en kontantstrøm i konsernet for 2014 som er bedre enn i har behov for kapitalreserver for å kunne dekke fremtidig kapitalbehov i enkelte investeringer, som følge av eventuelt nye fall i markedsverdiene eller sviktende underliggende kontantstrøm. Nye leiekontrakter vil også i mange tilfeller kreve kapitalutlegg i form av investeringer og tilpasninger for nye leietakere. Prosjektene i USA er også eksponert for risiko knyttet til den finansielle situasjonen til selskapets samarbeidspartnere som også er deleiere i porteføljene, og deres evne til å tilføre ytterligere kapital hvis dette blir nødvendig. Selskapet vil vurdere salg eller delsalg av enkelte eiendomsporteføljer i den grad attraktive priser vil kunne oppnås i markedet. Dette vil eventuelt kunne bidra til å bedre likviditeten og styrke selskapets muligheter til å tilbakebetale kapital til aksjonærene. Kostnadene i selskapet forventes å utvikle seg i takt med kostnadsutviklingen i samfunnet for øvrig, mens finansieringskostnadene på lang sikt vil være påvirket av rentemarkedet og eventuelle påkrevde refinansieringer hvor det er rimelig å anta at marginene vil øke fra nivåene på konsernets nåværende lånekontrakter. Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK, NOK/EUR og NOK/USD. har inngått terminkontrakter for å redusere denne risikoen. er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av ekstern gjeld har flytende rente. Det er inngått rentebytteavtaler for å redusere denne risikoen. er også eksponert mot utviklingen i avkastningskrav og den generelle økonomiske utviklingen i de markeder hvor konsernet har investeringer. Det er redegjort nærmere for dette i punktet «fremtidig utvikling» ovenfor. Arbeidsmiljø og personale Selskapet har ingen ansatte. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i selskapets virksomhet. Selskapets styre består av tre menn. Miljørapportering s virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietagernes bruk av eiendommene. 4 Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

5 Forskning og utvikling har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer Selskapets årsresultat ble TNOK mot TNOK 171 i Økningen skyldes hovedsakelig reversering av tidligere nedskrevet verdi på investering i datterselskap. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS: Beløp i NOK Utbytte Annen egenkapital Totalt disponert Oslo, 10. april 2014 Geir Inge Solberg Styreformann Christer Wennersten Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 5

6 Resultatregnskap Beløp i NOK 1000 Note DRIFTSINNTEKTER Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader Ordinære avskrivninger Netto nedskrivninger 2, Andre driftskostnader 9,10, Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Finanskostnader 10, Netto finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad ÅRSRESULTAT Herav minoriteter Opplysninger om avsetninger til: Utbytte Overført fra annen EK Sum disponert 6 Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

7 Eiendeler Beløp i NOK 1000 Note ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler - - Utsatt skattefordel Sum immaterille eiendeler Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler - - Andre investeringer Investeringer i datterselskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 7

8 Egenkapital og gjeld Beløp i NOK 1000 Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt Langsiktig gjeld 5, Kortsiktig gjeld Utbytte Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Gjeld til konsernselskaper Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 10. april 2014 Geir Inge Solberg Styreformann Christer Wennersten Styremedlem Andres Aulik Styremedlem 8 Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

9 Kontantstrømoppstilling Beløp i NOK Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skatt Betalt skatt Tap / gevinst ved salg av driftsmidler Ordinære av- og nedskrivninger Poster klassifisert som investerings- eller finansieringsaktiviteter Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter - - Utbetaling ved kjøp av aksjer og andeler Innbetaling ved tilbakebetaling av kapital Innbetaling ved salg av finansielle anleggsmidler Innbetaling ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Innbetaling ved andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - - Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld Betalinger til / fra minoritet Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter Netto endring i likvider i året Bankinnskudd per Bankinnskudd per Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 9

10 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig (men ikke bestemmende) innflytelse, over den finansielle og operasjonelle styringen. Konsernregnskapet inkluderer konsernets andel av resultat fra tilknyttede selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Investering hvor konsernet ikke har betydelig innflytelse, over den finansielle og operasjonelle styringen, er regnskapsført til kost og klassifisert som finansielle anleggsmidler. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster- og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. 10 Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

11 Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egne aksjer Sum Egenkapital pr Utbytte Årets resultat Egenkapital pr Selskapet har en beholdning på egne aksjer med kostpris på kr 8,50 pr aksje. Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Minoriteter Egne aksjer Sum Egenkapital pr Kapitalinnskudd Utbytte Omregningsdifferanser Årets resultat Egenkapital pr Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK Varige driftsmidler Tomter / bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr Justert anskaffelseskost pr Tilgang kjøpte driftsmidler Avgang solgte driftsmidler Omregningsdifferanser på tilgang / avgang Anskaffelseskost pr Av og nedskrivninger pr Omregningsdifferanser av saldo pr Justert av og nedskrivning pr Nedskrivning Reversering av tidligere års nedskrivninger Avskrivninger Omregningsdifferanser på avskrivninger/nedskrivninger Akk avskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets netto nedskrivning Årets avskrivninger Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 11

12 benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: * Bygninger og annen fast eiendom år * Maskiner og inventar 3 15 år * Tomter ingen avskrivning Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m.v. Beløp i NOK Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Resultat Egenkapital Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS Norge ,39 % Datterselskapet Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS, Oslo, har pr en aksjekapital på TNOK 643 bestående av aksjer til pålydende NOK 0,02. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS eier følgende selskaper: Selskapets navn Portefølje Land Ervervet Eierandel/ stemmeandel Resultat Egenkapital Terminal Real Estate Sweden AB Stella Sverige % Greenvard AB Hamngallerian i Gustavsberg Sverige % Hamngallerian i Gustavsberg AB Hamngallerian i Gustavsberg Sverige % - - Colonial Norge Inc. Colonial Retail USA % OZRE Retail LLC Colonial Retail USA % - - OZ /CLP Retail LLC Colonial Retail USA ,5 % - - Global BK 2 ApS Bad Kissingen Tyskland % Global Fastighet II AB Five Star Tyskland % Global II Fastighetsholding AB Five Star Tyskland % GT Holding AS Colorado Plaza Tower One Norge % th Street Holding LLC Colorado Plaza Tower One USA % th Street Operating LLC Colorado Plaza Tower One USA % - - Global Factum 1 Aps Chemnitz Danmark % Global Factum 2 Aps Chemnitz Danmark % Global Factum 3 Aps Chemnitz Danmark % Global T Administrasjon ApS Troubadour Danmark ,0 % Global T 1 ApS Troubadour Danmark ,0 % Global T1 ApS & Co KG Troubadour Tyskland ,9 % - - Global T1 GmbH Troubadour Tyskland ,8 % - - Global T 2 ApS Troubadour Danmark ,0 % Global T2 ApS & Co KG Troubadour Tyskland ,9 % - - Global T2 GmbH Troubadour Tyskland ,8 % - - Global T 3 ApS Troubadour Danmark ,0 % Global T3 ApS & Co KG Troubadour Tyskland ,9 % - - Global T3 GmbH Troubadour Tyskland ,8 % - - Global T 4 ApS Troubadour Danmark ,0 % Global T4 ApS & Co KG Troubadour Tyskland ,9 % - - Global T4 GmbH Troubadour Tyskland ,8 % - - Global T 5 ApS Troubadour Danmark ,0 % Global T5 ApS & Co KG Troubadour Tyskland ,9 % - - Global T5 GmbH Troubadour Tyskland ,8 % - - Global T 6 ApS Troubadour Danmark ,0 % Global T6 ApS & Co KG Troubadour Tyskland ,9 % - - Global T6 GmbH Troubadour Tyskland ,8 % Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

13 Global T 7 ApS Troubadour Danmark ,0 % Global T7 ApS & Co KG Troubadour Tyskland ,9 % - - Global T7 GmbH Troubadour Tyskland ,8 % - - Global T 8 ApS Troubadour Danmark ,0 % Global T8 ApS & Co KG Troubadour Tyskland ,9 % - - Global T8 GmbH Troubadour Tyskland ,8 % - - Global T 9 ApS Troubadour Danmark ,0 % Global T9 ApS & Co KG Troubadour Tyskland ,9 % - - Global T9 GmbH Troubadour Tyskland ,80 % - - Global T 10 ApS Troubadour Danmark ,0 % Global T10 ApS & Co KG Troubadour Tyskland ,90 % - - Global T10 GmbH Troubadour Tyskland ,80 % - - Global T 11 ApS Troubadour Danmark ,0 % Global T11 ApS & Co KG Troubadour Tyskland ,90 % - - Global T11 GmbH Troubadour Tyskland ,80 % - - Global T 12 ApS Troubadour Danmark ,0 % Global T12 ApS & Co KG Troubadour Tyskland ,90 % - - Global T12 GmbH Troubadour Tyskland ,80 % - - Midgard Holding AS Kongsberg Norge % Global Fastighet I AB Waterfront Sverige % Lindkajen KB Waterfront Sverige ,9 % - - Global OP Aschaffenburg Elisa Danmark % Global OP Ulm Elisa Danmark % Global OP Frechen Elisa Danmark % Global OP Herne Elisa Danmark % Global OP Ludvigsburg Elisa Danmark % Global OP Hilden Elisa Danmark % Global OP Köln Elisa Danmark % Global OP Inventar Elisa Danmark % New England Norge Inc TCM New England USA % Note 4 Andre investeringer s investeringer som regnskapsføres til historisk kost eller etter egenkapitalmetoden er klassifisert som andre investeringer i konsernets balanse. Nedenfor følger en oversikt over disse investeringene Beløp i NOK Selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden Terminal Real Estate Sweden AB Opprinnelig anskaffelseskost Balanseført egenkapital på kjøpstidspunktet Henførbar merverdi Inngående balanse herav uavskrevet merverdi Omregningsdifferanse IB Andel årets resultat Avskrivning merverdier Overføringer til / fra selskapet (utbytte, konsernbidrag) Omregningsdifferanse resultat 462 Utgående balanse Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 13

14 Selskaper regnskapsført til historisk kost New England Colonial 1 ) Sum Opprinnelig anskaffelseskost Balanseført verdi pr Omregningsdifferanse Justert balanseført verdi Innskutt kapital i år Tilbakebetaling av innskutt kapital - - Nedskrivninger i år Omregningsdifferanse Balanseført verdi pr Totalt andre investeringer i konsernets balanse ) Eiendommen i Colonial er solgt i Note 5 Langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner Beløp i NOK Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum Forfallstidspunkt - langsiktig gjeld Innen 1 år år Senere enn 5 år Sum Pantesikret gjeld Pantesikret gjeld: Gjeld til kredittinstitusjoner Pantsatte eiendeler: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Verdi i balansen: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

15 Selskapets gjeldsfinansiering er knyttet til hver enkelt investering i etablerte single purpose selskaper. Hver enkelt låneavtale vil således ha egne lånekriterier knyttet til overholdelse. Det vil i det følgende gis en oversikt over selskapets totale gjeldsforhold og de krav som foreligger; Portefølje Bank Hovedstol Valuta Forfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Waterfront 1 ) DnB NOR SEK ,3 85 % 1,90 70 % Stella/TRES (25%) Swedbank AB SEK ,75 75 % 2,51 66 % Green House 2 ) Swedbank AB SEK ,4 78 % 1,41 58 % Chemnitz Corealcredit EUR ,4 78 % 3,51 60 % Elisa 3 ) Bayern LB EUR NA 80 % NA 85 % Troubadour 4 ) NORD L/B EUR NA NA NA NA Bad Kissingen (50%) 5 ) HypoRealEstate EUR ,4 80 % 1,58 78 % Denver th Midland LSI USD NA NA NA NA Kongsberg (80%) DnB NOR NOK ,2 85 % 1,54 68 % *) ICR: Interest Coverage Ratio. Rentedekningsgraden er et mål for både soliditet og lønnsomhet, da den forteller i hvilken grad selskapet er i stand til å betale sine rentekostnader og evne til å påta seg større låneforpliktelser. Generelt beregnes rentedekningsgraden ved ved å ta EBIT og dele på rentekostnadene, men de fleste låneavtalene har en egen definisjon der blant annet investeringer i mange tilfeller trekkes ut av EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånets hovedstol deles på markedsverdien av eiendomsporteføljen. 1) Selskapet har initiert dialog med ulike långivere ifm. refinansieringen. Selskapet forventer å få en låneutmåling på mellom 60 og 70%, avhengig av løpetid, margin etc. 2) Selskapet har mottatt et indikativt term sheet på ny finansiering på 5 år med samme lånebeløp. 3) Selskapet er i brudd med LTV kravet på Elisa investeringen. På bakgrunn av dette er det etter avtale med banken avsatt EUR 3,6 millioner på en pantsatt konto. Dagens långiver har indikert at de er interessert i å refinansiere, evt. forlenge nåværende låneavtale med ett år. 4) Det ble inngått ny avtale med NORD L/B i 2012 på finansieringen på Troubadour i forbindelse med restrukturing. Denne avtalen sikrer videre finansiering av prosjektet. ICR og LTV krav i den opprinnelige låneavtalen er ikke lenger gjeldende og det ingen slike krav i den nye avtalen. 5) Selskapet er i dialog med flere långivere vedrørende refinansiering. Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK Gjeld til konsernselskap Konsernmellomværende Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS Sum Note 7 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Selskapets aksjekapital består av aksjer pålydende NOK 0,02. Global Eiendom Utbetaling 2007 AS har aksjonærer pr Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Aksjer Andel Augura Life Ireland LTD ,1% SAF Invest AS ,7 % IKM Gruppen AS ,0 % Øvrige, < 1 % ,2 % Total ,0 % Følgende styremedlemmer eier aksjer i selskapet: Aksjer Andel Christer Wennersten ,01 % Geir Inge Solberg (gjennom Primstaven AS) ,00 % Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 15

16 Note 8 Skatt Beløp i NOK Betalbare skatter Norge Betalbare skatter utlandet Sum betalbare skatter Korreksjon av tidligere års skatt Sum andre endringer Endring i utsatt skatt Norge Endring i utsatt skatt utlandet Sum endring utsatt skatt Sum skattekostnad Skatt i % av ordinært resultat før skattekostnad og minoriteter 0 % 0 % 21 % 0 % Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller konsernet v salg Endring midlertidige forskjeller Fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller Eiendommer Kortsiktig gjeld Øvrige midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Balanseførte midlertidige forskjeller Utsatt skatt Netto utsatt skatt herav utsatt skattefordel herav utsatt skatt Utsatt skattefordel er ikke balanseført der det ikke er sannsynlighetsovervekt for at hele fordelen kan utnyttes. Avstemming av selskapets skatteprosent % skatt av resultat før skatt Nedvurdering av utsatt skattefordel Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats *) 0 % 0 % *) Skattekostnad i forhold til resultat før skatt 16 Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

17 Note 9 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.m. har ingen ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon Honorar til styret Styrehonorar Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Andre tjenester Sum Beløpene er eksklusiv merverdiavgift. Note 10 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK Andre driftskostnader Reparasjon- og vedlikeholdskostnader Oppvarming Vann Elektrisitet Renovasjon Kjøpte tjenester Forsikring Forretningsførsel og eiendomsforvaltning Forvaltningskostnader Eiendomsskatt Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader Finansinntekter Annen renteinntekt Annen finansinntekt Reversering nedskrivning aksjer Resultat andel fra finansielle eiendeler Sum finansinntekter Finanskostnader Rentekostnader fra foretak i samme konsern Annen rentekostnad Annen finanskostnad 1 ) Sum finanskostnader ) Beløpet inkluderer TNOK i refinansieringshonorar til Obligo Real Estate AS, ref note 13. Annen kortsiktig gjeld Forskuddsbetalte leieinntekter Påløpte kostnader Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 17

18 Note 11 Salg av eiendom har i 2013 solgt eiendommen i Colonial i USA. Salget gir en bokført netto gevinst for konsernet på TNOK Note 12 Leieinntekter s inntekter består av leieinntekter fra utleie av boliger og næringseiendom i Norge, Sverige, Tyskland og USA. Leieinntekter etter geografisk inndeling Norge Sverige Tyskland USA Sum Note 13 Honorarer til løpende forvaltning og refinansiering For 2013 har Global Eiendom Utbetaling 2007 AS avtale om løpende forvaltning med Obligo Real Estate AS og Obligo Investment Management AS. For disse tjenestene har konsernet blitt belastet med et forvaltningshonorar, honoraret utgjorde TNOK for Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref note 9. Med virkning fra har Global Eiendom Utbetaling 2007 AS inngått en avtale om refinansieringstjenester som et tillegg til forvaltningsavtalen med Obligo Real Estate AS. Fast årlig honorar er TNOK Ved refinansiering belastes respektive selskap med et suksess honorar på 0,40 % av oppnådd finansieringsbeløp. For regnskapsåret 2013 er det kostnadsført totalt TNOK 1 820, ref note 10. Note 14 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. Rentederivater Selskapet har som strategi å sikre oppmot 100 % av rentebærende gjeld ved gjennomføring av investeringer. Låneavtalene inngås primært som med flytende lånebetingelse, men långiver vil normalt kreve inngåelse av en separat derivat kontrakt tilsvarende hovedstol som sikrer fastrente. Finanskostnadene er presentert netto. Pr var 84% av selskapets gjeld sikret ved inngåtte rentederivater. Verdien av rentekontraktene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Under følger en oversikt over selskapsets rentesikringskontrakter pr Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

19 Porteføljer konsolidert i regnskapet: (Beløp i NOK 1000) Portefølje Bank Hovedstol Valuta Fastrente sats Startdato Sluttdato Urealisert gevinst / (-) tap pr. 31. desember Green House Swedbank AB SEK 4,47 % Chemnitz Corealcredit EUR 0,64 % Corealcredit EUR 0,64 % Elisa Bayern LB EUR 4,51 % Troubadour NORD L/B EUR 4,43 % Bad Kissingen Deutsche Pfandbriefbank EUR 4,50 % OZ Hotels Wachovia m.f USD 5,67 % Denver th Midland LSI USD 4,21 % Midland LSI USD 3,28 % Kongsberg DnB NOR NOK 5,31 % DnB NOR NOK 5,31 % DnB NOR NOK 5,34 % DnB NOR NOK 5,34 % Sum rentederivater NOK Sum rentederivater USD Sum rentederivater EUR Sum rentederivater SEK Sum urealisert gevinst / (-) tap NOK Porteføljer regnskapsført etter egenkapitalmetoden: Portefølje Bank Hovedstol Valuta Fastrente sats Startdato Sluttdato Urealisert gevinst/ (-) tap pr. 31. desember Stella/TRES (25 %) Swedbank AB SEK 2,40 % SEK 2,73 % SEK 2,61 % SEK 4,18 % SEK 4,42 % SEK 4,44 % Sum urealisert gevinst/ (-) tap NOK Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for morselskapet. s inntekter og gjeld er i samme valuta og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK, NOK/EUR og NOK/USD. Det er inngått valutasikringskontrakter for å redusere denne risikoen. Se egen spesifikasjon nedenfor. Valutaderivater Selskapet har som strategi å sikre mellom 5% og 45% av EK. Valutasikringen gjøres med valutaterminer (salg av valuta med oppgjør på fremtidig dato). Sikringsgrad er basert på historisk valutakursutvikling for aktuell valuta. Sterk valuta historisk sett medfører høy sikringsgrad. Verdien av valutakontraktene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 19

20 Under følger en oversikt over selskapets valutaderivater pr (Beløp i NOK 1000) Motpart Valuta Beløp Valutakurs Sluttdato Urealisert gevinst/ (-) tap pr. 31. desember ABG Sundal Collier ASA EUR , ABG Sundal Collier ASA SEK , ABG Sundal Collier ASA USD , For 2013 har selskapet regnskapsført et tap på TNOK på realiserte valutaderivater. Sum urealisert gevinst/ (-)tap NOK -63 Note 15 Bankinnskudd Beløp i NOK s bankkonti fordeler seg på følgende valuta: I valuta 2013 I NOK Bankinnskudd i SEK Bankinnskudd i EUR Bankinnskudd i USD Bankinnskudd i NOK Totalt har ingen bundne bankmidler. Note 16 Nedskrivninger Beløp i NOK har vurdert bokført verdi av sine investeringer i fast eiendom pr og foretatt nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger. Eiendomsverdiene er basert på takster innhentet av uavhengig tredjepart i januar Takster innhentes hvert halvår for alle eiendomsinvesteringene i konsernet. Med bakgrunn i disse takstene har selskapet pr foretatt følgende nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger: Portefølje Bokført verdi før årets nedskrivning Nedskrivning Reversering av tildligere års nedskrivninger Ny bokført verdi Verditakst lokal valuta Valuta Chemnitz EUR Troubadour 2 ) EUR Green House SEK Bad Kissingen EUR Elisa 1 ) EUR Denver USD Totalt nedskrevet balanseverdi Omregningsdifferanse Nedskrivning over resultat Netto reversert nedskrivning over resultat ) Elisa består av 7 eiendommer, hver eiendom verdsettes og vurderes særskilt. For enkelte av eiendommene har dette medført ytterligere nedskrivning i ) Eiendommene i Troubadour har en garantert minsteverdi lik langsiktig gjeld. 20 Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

21 Note 17 Usikre forpliktelser I forbindelse med bokettersyn fra skatteetaten har selskapet mottatt varsel om endring av ligning for perioden Varselet er knyttet til skattemessig behandling av emisjonskostnader, skatteetaten hevder at kostnadene ikke er fradragsberettiget for selskapet. Betalbar skatt er beregnet til MNOK 2,9 dersom selskapet ikke får fradrag for hele hele emisjonskostnaden. I tillegg kommer renter. Selskapet og dens juridiske rådgivere er ikke enig i skatteetatens vurdering, og har påklaget varselet. Selskapet er kjent med at det foreligger en tilsvarende sak som er behandlet i Tingretten hvor skatteetaten fikk medhold. Saken er anket og skal behandles i Lagmannsretten. Det antas at endelig utfall fra denne saken vil skape presedens for Global Eiendom Utbetaling 2007 AS. Note 18 Andre forhold Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (publ) Global Eiendom Utbetaling 2007 AS eier Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS sammen med det svenske søsterselskapet Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (publ). Alle investeringene som foretas i Global Eiendom Ubetaling 2007 AS gjøres sammen med Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (publ) gjennom det felles eide datterselskapet. Selskapene har identisk investeringsmandat og styresammensetning. Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 21

22 22 Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

23 Årsrapport 2013, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 23

24 Global Eiendom Utbetaling 2007 AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo SSD/