Årsrapport 2013 Næringsbygg Holding III AS

Transkript

1 Årsrapport 2013 Næringsbygg Holding III AS

2

3 Innhold Årsberetning...4 Resultatregnskap...6 Eiendeler...7 Egenkapital og gjeld...8 Kontantstrømoppstilling...9 Regnskapsprinsipper...10 Noter...11 Revisjonsberetning...21 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 3

4 Årsberetning 2013 Næringsbygg Holding III AS Selskapets virksomhet Næringsbygg Holding III AS ble stiftet i 2003 og har hovedkontor i Oslo, men selskapets operative virksomhet startet først i Selskapet har som formål å investere i næringsbygg i EU/EØS og USA. Selskapet har sammen med det svenske søsterselskapet Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB (publ), via datterselskapet Næringsbygg i Norge III AS (NBN), ni eiendomsporteføljer, hvorav tre i USA, to i Sverige, og ett i hver av landene Norge, Finland, Tyskland og Latvia. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Næringsbygg Holding III AS har over aksjonærer per 31. desember 2013, som i hovedsak er private investorer. Næringsbygg Holding III AS er stengt for nye emisjoner og hovedfokus fremover er drift av porteføljene. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Vesentlige hendelser i regnskapsåret Gjennom 2013 har konsernets administrasjon i samarbeid med forvaltere og samarbeidspartnere fortsatt sitt fokus på å øke utleiegraden og optimere driften gjennom mer kostnadseffektiv drift av eiendomsporteføljene. I tillegg jobber NBN kontinuerlig med å vedlikeholde og utvikle eksisterende bygningsmasse i porteføljene. På 44 Wall Street i New York har investeringsprogrammet på eiendommen fortsatte gjennom 2013 og flere kontorlokaler i bygget er oppgradert og leid ut i løpet av året. Situasjonen er nå betydelig bedret sammenlignet med tidligere. I TRES-porteføljen der NBN eier 75 prosent har det gjennom året pågått en omfattende ombygging og utvidelse av eiendommen i Jönköping. Prosjektet går som planlagt og Posten flytter etter planen inn i de nye delene i midten av april. Posten har signert en 15 års leieavtale for hele eiendommen. På selskapets eiendom i Solna like utenfor Stockholm fortsetter arbeidet med å sikre nye leietakere til lokalene der Posten vil flytte ut fra store logistikkarealer i løpet av Redegjørelse for årsregnskapet s driftsinntekter utgjorde TNOK i 2013, en økning på 8,9 % sammenlignet med TNOK i Økningen skyldes økte leieinntekter i de fleste datterselskaper. s resultat ble TNOK , mens det for 2012 var TNOK har reversert tidligere nedskrivninger på eiendommer og har netto inntektsført TNOK i Netto nedskrivninger i 2012 utgjorde TNOK s likviditetsbeholdning var TNOK pr. 31. desember Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK mot TNOK i Egenkapitalandelen har økt fra 20 % i 2012 til 21 % pr. 31. desember Likviditeten i konsernet har vært relativt stabil i gjennom regnskapsåret. Netto kontantstrøm for året var på TNOK Den operasjonelle kontantstrøm var positiv med TNOK Tilsvarende tall for 2012 var TNOK Kontantstrøm fra investerings- og finansieringsaktiviteter er negativ som følge av utbetalinger knyttet til kjøp av driftsmidler og netto nedbetaling av konsernets gjeldsforpliktelser. Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært hendelser etter balansedagen som har betydning for regnskapsåret Fremtidig utvikling s fremtidige kontantstrøm vil avhenge av utviklingen i konsernets inntekter, driftskostnader og finansieringskostnader. har investeringer i Finland, Latvia, Norge, USA, Sverige og Tyskland og er således diversifisert over flere geografiske områder. Underliggende eiendomsverdier for næringseiendom synes å ha bunnet ut i de fleste markeder i løpet av , og det var positiv vekst i de fleste markeder hvor konsernet er eksponert i perioden I 2014 prognoseres det igjen med høyere vekst i økonomien både i USA og Europa. Styret presiserer likevel at det fortsatt er risiko knyttet til utviklingen i markedsverdiene på konsernets investeringer. Med unntak av investeringene i USA har konsernets investeringer betingelser i låneavtalene knyttet til rentedekningsgrad og verdi på eiendommene. Reduserte inntekter som følge av økt ledighet i eiendommene og/ eller at leietakernes betalingsevne svekkes vil påvirke både verdi og rentedekningsgrad negativt. Dette vil kunne medføre brudd på krav til rentedekningsgrad i låneavtalene. I tillegg vil et fall i eiendomsverdiene kunne medføre at verdiene faller under betingelser som er gitt i låneavtalene. Begge disse forhold vil kunne resultere i krav fra lånegivere om ekstraordinær nedbetaling av gjeld. Det er redegjort nærmere for betingelser knyttet til rentedekningsgrad og verdi på eiendommene i note 4 i konsernets årsregnskap. har en solid likviditetsbeholdning noe som gjør det mulig å tilføre ytterligere kapital til enkeltinvesteringer for å sikre konsernets verdier. I budsjettet for 2014 er det blant annet planlagt med investeringer i eksisterende eiendommer for cirka 100 millioner kroner. Av dette er en større del knyttet til investeringer som er planlagt i TRES, Riga og 44 Wall Street knyttet til utbygging og leietakertilpasninger. Disse investeringene forventes å øke kontantstrømmen i konsernet fremover. 4 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

5 Selskapet vil også vurdere salg eller delsalg av enkelte eiendomsporteføljer i den grad attraktive priser vil kunne oppnås i markedet. Dette vil eventuelt kunne bidra til å bedre likviditeten og styrke selskapets muligheter til å tilbakebetale kapital til aksjonærene. Kostnadene i konsernet forventes å utvikle seg i takt med kostnadsutviklingen i samfunnet forøvrig. Finansieringskostnadene på lang sikt vil være påvirket av rentemarkedet. Risikoen knyttet til fremtidig kontantstrøm og underliggende verdiutvikling på investeringene er fortsatt stor ved avleggelse av regnskapet, dog er risikoen redusert i forhold til samme tidspunkt for ett år siden. Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK, NOK/EUR og NOK/USD. Selskapet har inngått terminkontrakter for å redusere denne risikoen. er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av ekstern gjeld har flytende rente. Det er inngått rentesikringsavtaler for å redusere denne risikoen. er også eksponert mot utvikling i avkastningskrav og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. Det er redegjort nærmere for dette i punktet «fremtidig utvikling» ovenfor. Miljørapportering s virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold så vel som leietagernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer s årsresultat ble TNOK mot TNOK i Økningen skyldes hovedsakelig reversering av tidligere nedskrevet verdi av investeringsselskapet. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Næringsbygg Holding III AS: Beløp i NOK Utbytte Overført til annen egenkapital Totalt disponert Arbeidsmiljø og personale har ingen egne ansatte. Det er ved utgangen av året fire ansatte i konsernet, samtlige menn. Det har ikke vært vesentlig sykefravær i Det har ikke oppstått vesentlige skader eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet forøvrig. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende. Selskapets styre består tre menn. Oslo, 10. april 2014 Geir Inge Solberg Styreformann Christer Wennersten Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 5

6 Resultatregnskap Beløp i NOK 1000 Note DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader Ordinære avskrivninger Nedskrivninger 2, Andre driftskostnader 8, Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Finanskostnader 3, Netto finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad ÅRSRESULTAT Herav minoriteter Opplysninger om avsetninger til: Utbytte Overført til/fra annen EK Sum disponert 6 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

7 Eiendeler Beløp i NOK 1000 Note ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler - - Utsatt skattefordel Sum immaterille eiendeler Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2, Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler - - Andre investeringer Investeringer i datterselskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer Fordringer konsernselskaper Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 7

8 Egenkapital og gjeld Beløp i NOK 1000 Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital - - Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Langsiktig gjeld 4, Kortsiktig gjeld Utbytte Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Gjeld til konsernselskaper Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 10. april 2014 Geir Inge Solberg Styreformann Christer Wennersten Styremedlem Andres Aulik Styremedlem 8 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

9 Kontantstrømoppstilling Beløp i NOK Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skatt Betalt skatt Tap / gevinst ved salg av driftsmidler Ordinære avskrivninger og nedskrivninger Poster klassifisert som investerings- eller finansieringsaktiviteter Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter - - Utbetaling ved kjøp av aksjer og andeler Innbetaling ved tilbakebetaling av kapital Innbetaling ved endret kostpris på driftsmidler Innbetaling ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Innbetaling ved andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - - Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld Innbetaling ved emisjoner (netto etter emisjonskostnader) Betalinger til / fra minoritet Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter Netto endring i likvider i året Bankinnskudd per Bankinnskudd per Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 9

10 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster- og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. 10 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

11 Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK 1000 Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egne aksjer Sum Egenkapital pr Utbytte Årets resultat Egenkapital pr Innskutt egenkapital Annen egenkapital Minoriteter Egne aksjer Sum Egenkapital pr Endring minoritet Tilbakebetalt innskutt kapital Utbytte Omregningsdifferanser Årets resultat Egenkapital pr Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1000 Varige driftsmidler Tomter / bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr Justering av anskaffelseskost Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr Justert anskaffelseskost pr Tilgang kjøpte driftsmidler Avgang solgte driftsmidler Omregningsdifferanser på tilgang / avgang Anskaffelseskost pr Av og nedskrivninger pr Omregningsdifferanser av saldo pr Justert av- og nedskrivning pr Tilgang akk avskrivninger Avgang akk avskrivninger Omregningsdifferanser tilgang / avgang Nedskrivning Årets avskrivninger Omregningsdifferanser på av- og nedskrivninger Akk avskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets nedskrivninger Årets avskrivninger Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 11

12 benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: * Bygninger og annen fast eiendom 50 år * Maskiner og inventar 3-15 år * Tomter ingen avskrivning Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK 1000 Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Egenkapital Resultat Næringsbygg i Norge III AS Norge ,14 % Datterselskapet Næringsbygg i Norge III AS, Oslo, har pr en aksjekapital på TNOK bestående av aksjer til pålydende NOK 0,05. Alle aksjer har lik stemmerett. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK Næringsbygg i Norge III AS eier følgende selskaper: Selskapets navn Portefølje Konsolidert Land Ervervet Eierandel / stemmeandel Resultat Egenkapital SIA "Delta Properties" Riga Ja Latvia % SIA "Tirdzniecibas centrs MOLS" Riga Ja Latvia % SIA "Tirdzniecibas centrs DOLE" Riga Ja Latvia % Terminal Real Estate Sweden AB Stella Ja Sverige % Hotellfastigheter i Gävle AB Gävle Ja Sverige % Hotellfastigheter i Gävle HB Gävle Ja Sverige % Hyresbostäder i Sverige 24 AB Curanum Ja Sverige % Hyresbostäder i Sverige 25 AB Curanum Ja Sverige % Steinlloch C AB Curanum Ja Sverige % Steinlloch D AB Curanum Ja Sverige % Scante OY Alpha Ja Finland % Retail I OY Alpha Ja Finland % Retail I Kemi Oy Alpha Ja Finland % Retail I Masku & Kurikka OY Alpha Ja Finland % Retail I Hämeenlinna Oy Alpha Ja Finland % Kommersiella Fastigheter in NY 3 Corp. Wall Street Ja USA % Wall Street LLC Wall Street Ja USA % Kommersiella Fastigheter Arlington Gateway Inc. Arlington Ja USA % Arlington Gateway LLC Arlington Nei USA % Norge III Atlanta Inc One Alliance Ja USA % One Alliance Center JV One Alliance Nei USA % Norge III Ohio Inc. Jacobs Ja USA % OZRE Lodging Jacobs Nei USA % Norge III Denver th Street AS Matrix Ja Norge % Gate Holding AS Matrix Ja Norge % Skårersletta Holding AS Skårersletta Ja Norge % Selskaper som ikke er konsolidert er definert som tilknyttet selskap og behandles etter egenkapitalmetoden. 12 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

13 Selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden One Alliance Center JV OZRE Lodging Arlington Gateway LLC Opprinnelig anskaffelseskost Balanseført egenkapital på kjøpstidspunktet Henførbar merverdi Inngående balanse Korreksjon inngående balanse Omregningsdifferanser inngående balanse herav uavskrevet merverdi Andel årets resultat Omregnngsdifferanser årets resultat Overføringer til / fra selskapet (utbytte, konsernbidrag) Utgående balanse Note 4 Langsiktig gjeld til kredittinsitiusjoner Beløp i NOK 1000 Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum Forfallstidspunkt - langsiktig gjeld Innen 1 år år Senere enn 5 år Sum Pantesikret gjeld Pantesikret gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Pantsatte eiendeler: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Verdi i balansen: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Selskapets gjeldsfinansiering er knyttet til hver enkelt investering i etablerte single purpose selskaper. Hver enkelt låneavtale vil således ha egne lånekriterier knyttet til overholdelse. Det vil i det følgende gis en oversikt over selskapets totale gjeldsforhold og de krav som foreligger. Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 13

14 Porteføljer konsolidert i selskapets regnskap: Portefølje Bank Hovedstol Valuta Forfall ICR krav * LTV krav ** Faktisk ICR Faktisk LTV Skårersletta Handelsbanken NOK N/A 80 % N/A 75 % Riga 1 ) Swedbank EUR ,2 100 % 2,89 58 % Curanum HypoRealEstate EUR ,4 N/A 1,68 N/A Gävle Handelsbanken SEK N/A N/A N/A N/A Alpha Swedbank EUR ,4 80 % 12,68 79 % Stella Swedbank SEK ,75 75 % 2,51 66 % 44 Wall Street Lehman Brothers USD N/A N/A N/A N/A Denver Nomura Inc USD N/A N/A N/A N/A 1 Nye krav om LTV etter reforhandling med Swedbank. 100% frem til 31. mars 2014, og deretter redusert med 1,5% poeng i kvartalet slik at LTV krav pr 31. mars 2015 er 94%. Porteføljer regnskapsført etter egenkapitalmetoden: Portefølje Bank Hovedstol Valuta Forfall ICR krav * LTV krav ** Arlington Countrywide USD N/A N/A *) ICR: Interest Coverage Ratio. Rentedekningsgraden er et mål for både soliditet og lønnsomhet, da den forteller i hvilken grad selskapet er i stand til å betale sine rentekostnader og evne til å påta seg større låneforpliktelser. Generelt beregnes rentedekningsgraden ved å ta EBIT og dele på rentekostnadene, men de fleste låneavtalene har en egen definisjon der blant annet investeringer i mange tilfeller trekkes ut av EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånets hovedstol deles på markedsverdien av eiendomsporteføljen. Note 5 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK 1000 Fordringer på konsernselskap Gjeld til konsernselskap Konsernmellomværende Næringsbygg i Norge III AS Sum Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon s aksjekapital består av aksjer pålydende NOK 0,01. Alle aksjer har lik stemmerett. Selskapet har en beholdning på aksjer med kostpris på kr 10,25 pr aksje. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Augura Life Ireland Ltd aksjer 7,16 % Farland Invest AS aksjer 1,78 % Følgende styremedlemmer eier aksjer i selskapet: Christer Wennersten aksjer 0,01 % Geir Inge Solberg, gjennom Primstaven AS aksjer 0,00 % 14 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

15 Note 7 Skatt Beløp i NOK Betalbare skatter Norge Betalbare skatter utlandet Sum betalbare skatter Korreksjon av tidligere års skatt Sum andre endringer Endring i utsatt skatt Norge Endring i utsatt skatt utlandet Sum endring utsatt skatt Sum skattekostnad Skatt i % av ordinært resultat før skattekostnad og minoriteter 10 % 0 % Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller konsernet v salg Endring midlertidige forskjeller Fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller Eiendommer Kortsiktig gjeld Øvrige midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Balanseførte midlertidige forskjeller Utsatt skatt (27% i 2014) Herav utsatt skattefordel i Norge Netto utsatt skatt herav utsatt skattefordel herav utsatt skatt Utsatt skattefordel er ikke balanseført der det ikke er sannsynlighetsovervekt for at hele fordelen kan utnyttes. Avstemming av selskapets skatteprosent % skatt av resultat før skatt % skatt av permanente forskjeller Nedvurdering av utsatt skattefordel Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats 1 0 % 0 % 1 Skattekostnad i forhold til resultat før skatt Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 15

16 Note 8 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Beløp i NOK 1000 Lønnskostnader Lønninger Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre ytelser Sum har ingen ansatte. I gjennomsnitt har det i løpet av regnskapsåret vært 4 årsverk i konsernet. Det er ikke utbetalt lønn eller andre godtgjørelser til daglig leder i året. er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Honorar til styret Styrehonorar Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Andre tjenester Sum Beløpene er eksklusiv merverdiavgift. 16 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

17 Note 9 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK 1000 Andre driftskostnader Reparasjon- og vedlikeholdskostnader Oppvarming Vann Elektrisitet Renovasjon Kjøpte tjenester Forsikring Forretningsførsel og eiendomsforvaltning Forvaltningskostnader Eiendomsskatt Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader Finansinntekter Annen renteinntekt Reversering nedskrivning av finansielle eiendeler Annen finansinntekt Sum finansinntekter Finanskostnader Rentekostnader fra foretak i samme konsern Annen rentekostnad Andel av underskudd fra investeringer ført etter egenkapitalmetoden Annen finanskostnad Sum finanskostnader Annen kortsiktig gjeld Forskuddsbetalte leieinntekter Påløpte kostnader Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Note 10 Honorarer til løpende forvaltning For 2013 har Næringsbygg Holding III AS avtale om løpende forvaltning med Obligo Investment Management AS og Obligo Real Estate AS. For disse tjenestene har konsernet blitt belastet med et forvaltningshonoarar, honoraret utgjorde TNOK for Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref. note 9. Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 17

18 Note 11 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. Rentederivater Selskapet har som strategi å sikre oppmot 100 % av rentebærende gjeld ved gjennomføring av investeringer. Låneavtalene inngås primært som med flytende lånebetingelse, men långiver vil normalt kreve inngåelse av en separat derivat kontrakt tilsvarende hovedstol som sikrer fastrente. Finanskostnadene er presentert netto. Pr var 81 % av selskapets gjeld sikret ved inngåtte rentederivater. Verdien av rentekontraktene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat Under følger en oversikt over selskapets rentesikringskontrakter pr Porteføljer konsolidert i regnskapet: Portefølje Bank Hovedstol Valuta Fastrente sats Startdato Sluttdato Urealisert gevinst/ (-) tap pr 31. desember Skårersletta Handelsbanken NOK 4,84 % Skårersletta Handelsbanken NOK 3,73 % Riga Swedbank EUR 1,91 % Riga Swedbank EUR 1,91 % Riga Swedbank EUR 1,91 % Alpha Swedbank EUR 4,15 % Curanum HypoRealEstat EUR 4,82 % Curanum HypoRealEstat EUR 4,70 % Gävle Handelsbanken SEK 4,88 % Gävle (Forward SWAP fra 11/05/2014) Handelsbanken SEK 2,95 % Stella Swedbank SEK 2,40 % Stella Swedbank SEK 4,42 % Stella Swedbank SEK 4,44 % Stella Swedbank SEK 4,18 % Stella (Forward SWAP fra 1/1/2014) Swedbank SEK 2,61 % Stella (Forward SWAP fra 1/1/2015) Swedbank SEK 2,73 % Wall Street Syndikert USD 5,87 % Denver Syndikert USD 5,78 % Sum rentederviater NOK Sum rentederivater SEK Sum rentederivater EUR Sum rentederivater USD Sum urealisert gevinst/ (-)tap NOK Porteføljer regnskapsført etter egenkapitalmetoden: Portefølje Bank Hovedstol Valuta Fastrente sats Startdato Sluttdato Urealisert gevinst/ (-) tap pr 31. desember Arlington Syndikert USD 6,64 % Sum rentederivater USD Sum urealisert gevinst/ (-)tap NOK Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

19 Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for morselskapet. s inntekter og gjeld er i samme valuta og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK, NOK/EUR og NOK/USD. Det er inngått valutasikringskontrakter for å redusere denne risikoen. Se egen spesifikasjon nedenfor. Valutaderivater Selskapet har som strategi å sikre mellom 5% og 45% av egenkapitalen. Valutasikringen gjøres med valutaterminer (salg av valuta med oppgjør på fremtidig dato). Sikringsgrad er basert på historisk valutakursutvikling for aktuell valuta. Sterk valuta historisk sett medfører høy sikringsgrad. Verdien av rentekontraktene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Under følger en oversikt over selskapets valutaderivater pr 31.12: Motpart Valuta Beløp Valutakurs Forfallsdato Urealisert gevinst/ (-) tap pr 31. desember ABG Sundal Collier ASA EUR , ABG Sundal Collier ASA SEK , ABG Sundal Collier ASA USD , Sum urealisert gevinst/ (-)tap NOK Note 12 Bankinnskudd Beløp i NOK 1000 s bankkonti fordeler seg på følgende valuta: 2013 I valuta I NOK Bankinnskudd i SEK Bankinnskudd i EUR Bankinnskudd i USD Bankinnskudd i NOK Totalt har ingen bundne bankmidler. Note 13 Nedskrivninger har vurdert bokført verdi av sine investeringer i fast eiendom pr og foretatt nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger. Eiendomsverdiene er basert på takster innhentet av uavhengig tredjepart i januar Takster innhentes hvert halvår for alle eiendomsinvesteringer i konsernet. Med bakgrunn i disse takstene har selskapet pr foretatt følgende nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger: Portefølje Bokført verdi før nedskrivning Nedskrivning Reversering av tidligere års nedskrivning Ny bokført verdi Verditakst lokal valuta Curanum EUR Skårersletta NOK Riga EUR Denver USD 44 Wall Street USD Stella SEK Nedskrevet balanseverdi Netto nedskrivning over resultat Valuta Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 19

20 Note 14 Leieinntekter s inntekter består av leieinntekter fra utleie av næringseiendom i Norge, Sverige, Finland, Latvia, Tyskland og USA. Leieinntekter etter geografisk fordeling Norge Sverige Finland Latvia Tyskland USA Sum Note 15 Andre forhold knyttet til skatt I forbindelse med bokettersyn fra skatteetaten har selskapet mottatt vedtak om endring av ligning for vedrørerende skattemessig behandling av emisjonskostnader. Skatteetaten hevder at kostnadene ikke er fradragsberettiget for selskapet. Endring av ligning påvirker betalbar skatt for inntektsårene med MNOK 25 inkludert tilleggsskatt, og renter med MNOK 2,9. Kravene er betalt og regnskapsmessig kostnadsført i Selskapet og dens juridiske rådgivere er ikke enig i skatteetatens vurdering, og har påklaget vedtaket. Selskapet er kjent med at det foreligger en tilsvarende sak som er behandlet i Tingretten hvor skatteetaten fikk medhold. Saken er anket og behandlet i Lagmannsretten våren 2014, hvor det foreløpig ikke er avsagt dom. Endelig utfall fra denne saken vil skape presedens for Næringsbygg Holding III AS. Note 16 Andre forhold Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB (publ) Næringsbygg Holding III AS eier Næringsbygg i Norge III AS sammen med det svenske søsterselskapet Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB (publ). Alle investeringene som foretas i Næringsbygg Holding III AS gjøres sammen med Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB (publ) gjennom det felles eide datterselskapet. Selskapene har identisk investeringsmandat og styresammensetning. 20 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

21 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 21

22 22 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

23 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 23

24 Næringsbygg Holding III AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo SSD/