Årsrapport 2014 US Recovery AS

Transkript

1 Årsrapport 2014 US Recovery AS

2

3 Innhold Årsberetning...4 Resultatregnskap...6 Eiendeler...7 Egenkapital og gjeld...8 Regnskapsprinsipper...9 Noter...10 Revisjonsberetning...12 Årsrapport 2014, US Recovery AS 3

4 Årsberetning 2014 US Recovery AS Selskapets virksomhet US Recovery AS (USR AS) ble stiftet i 2007, men selskapets operative virksomhet startet først i Selskapet har som formål å investere i tomter, boliger og eventuelt boligutviklingsprosjekter i USA som vurderes å ha et høyt verdistigningspotensial. Det vil hovedsakelig investeres i eiendom som har falt betydelig i verdi. Selskapet kan investere i eiendom gjennom både egenkapital- og gjeldsinstrumenter. Selskapet har gjort totalt tre investeringer sammen med det svenske søsterselskapet US Recovery AB (USR AB) gjennom det felles eide selskapet US Recovery Sweden AB (USRS). USRS ble fullinvestert i 2010 og har totalt gjort tre investeringer. To av investeringene er i leilighetskomplekser i Florida med cirka 320 leiligheter, hvor det ene prosjektet er et boligkompleks og det andre prosjektet består av ferieleiligheter. Det tredje prosjektet består av cirka 325 ferdigutviklede boligtomter i Atlanta. Alle investeringene er gjort sammen med US Opportunities Norway AS (USON). Selskapets strategi før realisasjon er å leie ut leilighetene for å få dekket løpende kostnader samt å øke verdiene. Eiendomsmarkedet i USA har forbedret seg, og det forventes at det bedres ytterligere fremover. Selskapets ambisjon er at leilighetene selges en etter en etter hvert som markedet bedrer seg. For tomteinvesteringene er strategien å selge tomtene til boligbyggeselskaper etterhvert som etterspørselen i markedet kommer tilbake. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. US Recovery AS er i hovedsak eiet av private investorer og har ca. 90 aksjonærer ved utgangen av Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3 3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Hendelser i regnskapsåret Selskapet tok i 2014 opp et lån på 26 millioner dollar knyttet til Paramount investeringen i Orlando. I forbindelse med låneopptaket ble det gjort en ekstraordinær utbetaling i selskapet på en krone per aksje samt avsatt kapital til utvikling av eiendommen. På ferieleilighetene i Fort Walton Beach solgte selskapet 7 leiligheter i løpet av året til en samlet verdi på cirka 3 millioner dollar. Selskapet har solgt totalt 67 leiligheter til en gjennomsnittlig salgspris på 260 dollar per kvadrat fot som er 42 prosent høyere en kjøpspris. Videre har selskapet oppgradert møblement på flere leiligheter for å øke attraktiviteten både med tanke på utleie og salg. På tomtene i Atlanta-området har det vært fokus på å holde tomteområdene i god stand og sørge for å ha en tett dialog med boligbyggerne. Det er god interesse for flere av tomteområdene i Atlanta og i løpet av 2014 er det solgt 119 tomter. Selskapet har inngått en ny salgsavtale med et utviklingsselskap for 70 tomter i området kalt Laurel Landing. Fire tomter er solgt innledningsvis og de resterende tomtene vil selges gradvis etter hvert som husene ferdigstilles. Det pågår også konkrete forhandlinger om salg av tomteområdet i Keystone Gates der selskapet eier 12 tomter. Redegjørelse for årsregnskapet Selskapets likviditetsbeholdning var TNOK 959 pr. 31. desember Pr. 31. desember 2013 var likviditetsbeholdningen TNOK 234. Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK , tilsvarende tall pr. 31. desember 2013 var TNOK Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2014 var 45,1 % mot 71,8 % ved utgangen året før. Fremtidig utvikling Konsernets fremtidige utvikling vil i hovedsak avhenge av verdiutviklingen på investeringene i USRS som i stor grad påvirkes av den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. De siste verdivurderingene indikerer at de lokale eiendomsmarkedene ikke har forbedret seg raskt nok til å kunne gjennomføre salg av individuelle enheter i henhold til selskapets mandat. Siden selskapet nå har gått inn i avviklingsfasen vil styret og forvalter evaluere mulighetene for salg av hele, eller deler av, eiendomsporteføljen til en eller flere kjøpere. Hovedfokus til selskapet er fortsatt utleie av selskapets leiligheter mens salgsmuligheter vurderes. Det har vært god utvikling i leieinntektene fra selskapets ferieleiligheter på Fort Walton Beach. I dette prosjektet er det også solgt 67 leiligheter siden 2009 og selskapet vil fortsette å markedsføre leiligheter for salg i tiden fremover. I Paramount er markedet for salg av leiligheter fortsatt svakt ettersom det i sentrale Orlando er et overskudd av leiligheter som ble bygd for salg i Selskapet fortsetter arbeidet med å skape ytterlige verdier i eiendommen gjennom utvikling av eiendommens ledige lokaler i andre etasje. Det følger av selskapets investeringsmandat at selskapet skal realisere sin portefølje i perioden 2014 til Styret vurderer ulike alternativer for å sikre en optimal løsning for investor innenfor den angitte tidsangivelsen i investeringsmandatet. Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/ USD. 4 Årsrapport 2014, US Recovery AS

5 Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært hendelser etter balansedagen av betydning for regnskapsåret Årsresultat og disponeringer Selskapets årsresultat ble TNOK Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i US Recovery AS: Arbeidsmiljø og personale Selskapet har ingen ansatte. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i selskapets virksomhet. Selskapets styremedlemmer er menn. Beløp i NOK Avsetning til utbytte Overført fra annen egenkapital Totalt disponert Miljørapportering Selskapet forurenser ikke det ytre miljø. Forskning og utvikling Selskapet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Oslo, 14. april 2015 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Årsrapport 2014, US Recovery AS 5

6 Resultatregnskap Beløp i NOK Note DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader Andre driftskostnader Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter 8 3 Finanskostnader Netto finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad ÅRSRESULTAT Opplysninger om avsetninger til: Utbytte Overført til/ fra annen innskutt EK Sum disponert Årsrapport 2014, US Recovery AS

7 Eiendeler Beløp i NOK Note ANLEGGSMIDLER Finansielle anleggsmidler Investeringer i tilknyttet selskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Andre fordringer - - Sum fordringer - - Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport 2014, US Recovery AS 7

8 Egenkapital og gjeld Beløp i NOK Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital - - Sum opptjent egenkapital - - Sum egenkapital Kortsiktig gjeld Utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 14. april 2015 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem 8 Årsrapport 2014, US Recovery AS

9 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. Tilknyttet selskap Tilknyttet selskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i det tilknyttede selskapet. Overstiger utbyttet andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Årsrapport 2014, US Recovery AS 9

10 Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK Morselskapet Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Egenkapital pr Tilleggsutbytte gjennom året Avsetning til utbytte Årets resultat Egenkapital pr Sum Note 2 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Selskapets aksjekapital består av en aksjeklasse, ordinære aksjer pålydende NOK 0,5. Selskapet har ca. 90 aksjonærer Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 5 % av aksjene pr 31.12: Aksjer Andel Skjæveland Gruppen AS ,2 % YRG Invest AS ,1 % Øvrige, < 5 % ,7 % Total ,0 % Note 3 Skatt Beløp i NOK Betalbar skatt - - Endring i utsatt skatt - - Sum skattekostnad - - Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Underskudd til fremføring Fremførbart underskudd som ikke benyttes i regnskapsåret Årets skattegrunnlag - - Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Utsatt skatt - - Avstemming av selskapets skatteprosent % skatt av resultat før skatt (28 % for 2013) Nedvurdering av utsatt skattefordel Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats *) 0 % 0 % *) Skattekostnad i forhold til resultat før skatt 10 Årsrapport 2014, US Recovery AS

11 Note 4 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Selskapet har ingen ansatte. Selskapet har ingen lønnskostnader og er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Beløp i NOK Honorar til styret Styrehonorar Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Andre tjenester - - Sum Beløpene er inklusiv merverdiavgift. Note 5 Tilknyttet selskap Aksjer i tilknyttet selskap Ervervet Kontorsted Andel Kostpris Resultat Egenkapital US Recovery Sweden AB 2010 Stockholm 7,88 % Note 6 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg ikke av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Selskapets egenkapital er utsatt tor valutasvingninger i forholdet NOK/ USD. Note 7 Bankinskudd Posten består av selskapets ordinære bankkonti. Selskapet har ingen bundne midler. Årsrapport 2014, US Recovery AS 11

12 12 Årsrapport 2014, US Recovery AS

13 Årsrapport 2014, US Recovery AS 13

14 14 Årsrapport 2014, US Recovery AS

15

16 US Recovery AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo Heads&Tales KF