Årsrapport 2012 US Recovery AS

Transkript

1 Årsrapport 2012 US Recovery AS

2

3 Innhold Hovedpunkter Oversikt over US Recovery AS... 6 Markedsoppdatering... 8 Fakta om de enkelte eiendomsprosjektene: Atlanta Land II JV Waterscape Paramount Styrets årsberetning Resultatregnskap Eiendeler Egenkapital og gjeld Regnskapsprinsipper Noter Revisjonsberetning Årsrapport 2012, US Recovery AS 3

4 Utsikt fra eiendommen i Fort Walton Beach 4 Årsrapport 2012, US Recovery AS

5 Hovedpunkter 2012 POSITIV VERDIUTVIKLING FOR SELSKAPET I 2012 Selskapets investeringer hadde en verdiøkning på cirka ni prosent i Boligprisene i de 20 største byene i USA utviklet seg også positivt med en gjennomsnittlig verdivekst på 6,8 prosent i samme periode. 13 LEILIGHETER SOLGT I WATERSCAPE I FORT WALTON BEACH I løpet av 2012 ble det solgt 13 leiligheter i Waterscapeprosjektet. Gjennomsnittlig salgspris var cirka 40 prosent høyere enn anskaffelsesverdien for leilighetene. ØKENDE INTERSSE FOR SELSKAPETS TOMTER I ATLANTA I løpet av 2012 ble det inngått avtaler om salg av 25 tomter i Atlanta. I henhold til avtalene vil tomtene selges til en fastsatt pris de neste to til fire årene. Salgsprisen for de tomtene som er solgt så langt har ligget prosent høyere en anskaffelsesverdien. I tillegg vil selskapet motta en tilleggsbetaling hvis husene som bygges selges over fastsatte terskelverdier. UTBETALING FOR 2012 Styret har på bakgrunn av gjennomførte salg og likviditeten i selskapet foreslått en utbetaling på 50 øre per aksje, som tilsvarer fem prosent av emisjonskursen i den første emisjonen. Endelig vedtak vil fattes på generalforsamlingen i mai. Årsrapport 2012, US Recovery AS 5

6 Cirka 85 aksjonærer i Norge Cirka aksjonærer i Sverige US Recovery AS US Recovery AB 8 % 92 % US Recovery Sweden AB 25 % 20 % 25 % Atlanta Land II JV Paramount Waterscape US Recovery AS Innledning Årsrapporten inneholder, foruten komplett årsregnskap, informasjon om utviklingen i eiendomsmarkedet og en oppdatering av viktige hendelser i forvaltningen av de investerte porteføljene i US Recovery AS (USR AS). Struktur og oversikt USR AS er et selskap som har investert i tomter og boliger i USA som vurderes å ha et høyt verdistigningspotensial. Det er hovedsakelig investert i eiendommer og tomter som har falt betydelig i verdi. Investeringene i selskapet gjøres sammen med det svenske «søster-selskapet» US Recovery AB (USR AB) via det felles eide selskapet US Recovery Sweden AB (USRS). Figuren ovenfor oppsummerer strukturen for USR AS og USR AB. Selskapet vil i 2013 fortsette å fokusere på å maksimere inntektene gjennom utleie frem til markedet for salg bedrer seg. Det har vært flere gode signaler fra den amerikanske økonomien de siste månedene, spesielt i forhold til utviklingen i boligmarkedet, og det forventes at boligmarkedet i USA vil utvikle seg positivt i tiden fremover. Dette omtales nærmere i markedsoppdateringen. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Oversikt over beliggenheten til selskapets investeringer er vist på neste side. Status drift Selskapet ble etablert i 2008 og har foretatt tre ulike investeringer i Florida og Atlanta i USA. Porteføljen består av to investeringer i leilighetskomplekser i Florida med totalt cirka 330 leiligheter. I tillegg eier selskapet cirka 325 ferdigutviklede tomter i Atlanta. Alle investeringene er gjennomført sammen med US Opportunities Norway AS (USON), hvor USRS har en eierandel på prosent. Samarbeidet har gjort det mulig å spre kapitalen på flere prosjekter, noe som gir bedre diversifisering for selskapet. På Waterscape eier selskapet ferieleiligheter som gjør at utleiegraden varierer mer enn i de andre leilighetsprosjektene, men under høysesongen fra mai til september er leilighetene til stor del fullt utleid. Transaksjonsmarkedet for salg av leiligheter har bedret seg i USA gjennom det siste året, men er fortsatt svakt. Per mars 2013 har selskapet solgt totalt 46 leiligheter i Waterscape-prosjektet. Waterscape 6 Årsrapport 2012, US Recovery AS

7 2 1 3 Investeringer USA 1. Waterscape 2. Atlanta Land II JV 3. Paramount Årsrapport 2012, US Recovery AS 7

8 Årlige endringer i husprisene for USA Kilde: S&P/Case-Shiller, Home Price Index Markedsoppdatering Makroøkonomisk utvikling i USA Nøkkelkarakteristikken for 2012 var usikkerhet. Presidentvalget og budsjettkrisen i USA, ofte omtalt som «the fiscal cliff», gjorde at bedrifter og forbrukere fikk lavere appetitt for risiko. Til tross for bedre balanse og økende fortjeneste var bedrifter motvillige til å ansette og forbrukerne var nølende til å bruke penger før det var mer klarhet i det politiske og finansielle miljøet. Som et resultat vokste den amerikanske økonomien langsomt i 2012 med en BNP vekst på 2,2 prosent, opp fra 1,8 prosent i Dermed var det tredje året på rad med vekst på under 2,5 prosent et faktum. To lyspunkter i den nasjonale økonomiske ytelsen var energi- og teknologisektoren, hvor sysselsettingen økte og investeringene var høy. Etter en BNP-vekst på 3,1 prosent i tredje kvartal 2012, hadde den amerikanske økonomien i fjerde kvartal 2012 en uventet tilbakegang på -0,1 prosent, som en følge av lavere lageroppbygging, en betydelig reduksjon i offentlige utgifter og lavere eksport. I 2013 forventes det en BNP-vekst i USA på 2,5 til 3,0 prosent og i 2014 en ytterligere økning mellom 3,0 og 3,8 prosent. Waterscape 8 Årsrapport 2012, US Recovery AS

9 Valutakurs NOK/USD 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4, Arbeidsledigheten i USA falt til 7,7 prosent i februar 2013, en liten nedgang sammenlignet med nivået for seks måneder siden da arbeidsledigheten var 8,2 prosent. Det private forbruket er en av de viktigste faktorene i den amerikanske økonomien. Til tross for den truende «fiscal cliff» og orkanen Sandy, økte forbruksveksten til 2,2 prosent i fjerde kvartal 2012, opp fra 1,6 prosent i tredje kvartal. Bedriftsinvesteringene økte med 8,4 prosent, sammenlignet med -1,8 i tredje kvartal, mens boliginvesteringene økte med så mye som 15,3 prosent. Kilder: U.S. Bureau of Labor Statistics, IMF, Federal Reserve Boligmarkedet i USA Boligprisene i de 20 største byene i USA utviklet seg positivt i 2012 med en økning på 6,8 prosent. Salget av boliger økte også betydelig gjennom 2012 med en årlig økning på 9,1 prosent per januar Boligbyggingen i USA (antall igangsatte boliger) tok seg kraftig opp gjennom 2012 og ved utgangen av året hadde antall igangsatte boliger en årstakt på boliger, en økning fra boliger per januar Boligsektoren påvirkes av at USAs befolkning fortsetter å vokse samt at det igjen er enklere å få finansiering i bankene både for boligbyggerselskaper og privatpersoner. Paramount Det er fortsatt god etterspørsel etter utleieleiligheter i mange av de tettest befolkede områdene i USA og leieprisene forventes å utvikle seg positivt også gjennom Kilder: S&P Case Shiller, NAHB, US Government, Economist, National Association of Realtors Årsrapport 2012, US Recovery AS 9

10 Edinburg, Atlanta 2 5 Paramount Atlanta Land II JV USRS eier 25 prosent av Atlanta Land II JV som har investert i cirka 350 tomter i Atlanta-området. På alle tomtene er infrastruktur (veier, kloakk mv.) på plass og hele kostnaden er dekket av tidligere eiere. USON eier resterende 75 prosent av selskapet. Tomteområdene holdes i god stand og selskapet sørger for å ha en tett dialog med amerikanske boligbyggerselskaper. Flere av disse selskapene har vist interesse for selskapets investeringer og i løpet av 2012 ble det fremforhandlet en avtale om salg av 25 tomter. Salgsprisen for de tomtene som er solgt så langt ligger prosent høyere enn anskaffelsesverdien. Utover dette vil selskapet også motta en tilleggsbetaling hvis husene som bygges selges over fastsatte terskelverdier. Ved inngangen til 2013 pågår det forhandlinger med flere ulike boligbyggere som er interessert i selskapets tomter i Atlanta-området. Waterscape USRS eier 25 prosent av et selskap som opprinnelig investerte i 115 leiligheter av totalt 339 i et prosjekt ved navn Waterscape på Okaloosa Island i Fort Walton Beach, nordvest i Florida. USON eier 75 prosent av selskapet. Bygget stod ferdig i januar 2008 og har god standard. Med beliggenhet i direkte tilknytning til stranden og med egen badepark inne på området er dette et attraktivt feriemål. Området har også et rikt tilbud av restauranter og butikker. Det har vært god etterspørsel etter utleieboliger gjennom 2012 og inntektene er opprettholdt på cirka samme nivå som i 2011 på tross av at 13 leiligheter er solgt. Hovedårsaken til at inntektene er opprettholdt er at flere leiligheter ble møblert for å kunne leies ut mot slutten av I løpet av 2012 ble det solgt 13 leiligheter i prosjektet. Gjennomsnittlig salgspris for disse leilighetene lå cirka 40 prosent høyere enn gjennomsnittlig anskaffelsesverdi til tross for at det til stor del er de mindre attraktive leilighetene som er solgt. Totalt sett er det per mars 2013 solgt 46 leiligheter i prosjektet og således eier selskapet nå 69 leiligheter i dette prosjektet. 10 Årsrapport 2012, US Recovery AS

11 Paramount USRS eier 20 prosent av et selskap som har investert i 264 av totalt 313 leiligheter på en eiendom med sentral beliggenhet i Orlando, Florida. I tillegg eier selskapet omtrent kvadratmeter med kommersielle lokaler i samme bygg. Her er matvarekjeden Publix største leietaker med et areal på kvadratmeter og en leiekontrakt som løper til USON eier 80 prosent av selskapet. Atlantic & Pacific (A&P) er ansvarlig for drift og utleie av leilighetene i bygget. A&P har erfaring fra flere tilsvarende prosjekter i Florida og har god kompetanse i forhold til utleie av leiligheter. Utleiegraden i bygget er på prosent. CBRE er ansvarlig for utleie av de kommersielle lokalene og det ble signert leieavtaler på to av de tre ledige handelslokalene på gateplan i løpet av En av disse leietakerne gikk konkurs i forbindelse med oppgradering av lokalene. Dette lokalet har derfor stått ledig en periode, men ved inngangen til 2013 pågår det konkrete forhandlinger med to potensielle leietakere. Utover dette eier selskapet også et rålokale i andre etasje på cirka 850 kvadratmeter som er svært krevende å leie ut. Investeringen generer positiv kontantstrøm, men markedet for salg av leiligheter sentralt i Orlando er fortsatt svakt og selskapet har foreløpig ikke solgt noen av leilighetene. Paramount, Orlando Årsrapport 2012, US Recovery AS 11

12 Waterscape, Okaloosa Island 12 Årsrapport 2012, US Recovery AS

13 Årsregnskap 2012 Årsrapport 2012, US Recovery AS 13

14 Årsberetning 2012 US Recovery AS Selskapets virksomhet US Recovery AS (USR AS) ble stiftet i 2007, men selskapets operative virksomhet startet først i Selskapet har som formål å investere i tomter, boliger og eventuelt boligutviklingsprosjekter i USA som vurderes å ha et høyt verdistigningspotensial. Det vil hovedsakelig investeres i eiendom som har falt betydelig i verdi. Selskapet kan investere i eiendom gjennom både egenkapital- og gjeldsinstrumenter. Selskapet har gjort totalt tre investeringer sammen med det svenske søsterselskapet US Recovery AB (USR AB) gjennom det felles eide selskapet US Recovery Sweden AB (USRS). USRS ble fullinvestert i 2010 og har totalt gjort tre investeringer. To av investeringene er i leilighetskomplekser i Florida med cirka 330 leiligheter, hvor det ene prosjektet er et boligkompleks og det andre prosjektet består av ferieleiligheter. Det tredje prosjektet består av cirka 325 ferdigutviklede boligtomter i Atlanta. Alle investeringene er gjort sammen med US Opportunities Norway AS. Selskapets strategi er å leie ut leilighetene for å få dekket løpende kostnader. Eiendomsmarkedet forventes å bedre seg fremover og leilighetene planlegges da solgt en etter en. For tomteinvesteringene er strategien å selge tomtene til boligbyggeselskaper etterhvert som etterspørselen i markedet kommer tilbake. Selskapet har kun benyttet egenkapital i alle investeringene. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. US Recovery AS hadde 85 aksjonærer per 31. desember 2012, i hovedsak private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3 3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er tilstede. Hendelser i regnskapsåret Hovedfokus til selskapet har vært utleie av selskapets leiligheter. Det har vært høy etterspørsel etter leiligheter sentralt i Orlando og leilighetene i boligkomplekset er fullt utleid, noe som gjør at selskapet får dekket sine løpende driftskostnader knyttet til denne investeringen. I ferieleilighetene på Fort Walton Beach er det solgt 46 leiligheter siden 2010 og selskapet vil fortsette å markedsføre leiligheter for salg i tiden fremover. Flere av leilighetene er møblert de siste to årene på bakgrunn av høy etterspørsel etter utleieboliger og leieinntektene i prosjektet er gode. På tomtene i Atlanta-området har det vært fokus på å holde tomteområdene i god stand og sørge for å ha en tett dialog med boligbyggerne. Flere regionale og nasjonale aktører har vist interesse for flere av tomtene i porteføljen, og så langt er det solgt 6 tomter. Det er ingått intensjonsavtaler om ytterligere salg av cirka 20 tomter. Redegjørelse for årsregnskapet Selskapets likviditetsbeholdning var TNOK 147 per 31. desember Per 31. desember 2011 var likviditetsbeholdningen TNOK 396. Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK , tilsvarende tall per 31. desember 2011 var TNOK Egenkapitalandelen per 31. desember 2012 var 91,6 prosent mot 97,2 prosent 31. desember Fremtidig utvikling Fremtidig utvikling for selskapet vil i hovedsak avhenge av verdiutviklingen på selskapets investeringer som i stor grad påvirkes av den generelle økonomiske utvikling i de markeder selskapet har investeringer. Hovedfokus fremover vil fortsatt være utleie av selskapets leiligheter. Et svakt transaksjonsmarked i Florida og en relativt beskjeden verdiøkning på porteføljen så langt gjør at selskapet vil fokusere på å maksimere inntektene gjennom utleie frem til marked for salg bedrer seg. Det har vært flere gode signaler i den amerikanske økonomien de siste månedene og det forventes at dette vil påvirke eiendomsmarkedet positivt i tiden fremover. På tomtene vil fokus fremover fortsatt være å holde tomteområdene i god stand og sørge for å ha en tett dialog med de store boligbyggerne. Byggeaktiviteten i USA har tatt seg opp det siste året. Det forventes en ytterligere økning i dette markedet fremover hvis den amerikanske økonomien fortsetter sin positive utvikling. Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/USD. Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært hendelser etter balansedagen av betydning for regnskapsåret Arbeidsmiljø og personale Selskapet har ingen ansatte. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i selskapets virksomhet. Selskapets styremedlemmer er menn. 14 Årsrapport 2012, US Recovery AS

15 Miljørapportering Selskapet forurenser ikke det ytre miljø. Forskning og utvikling Selskapet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer Selskapets årsresultat ble TNOK Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i US Recovery AS: Beløp i NOK Utbytte 650 Overført fra annen egenkapital Totalt disponert Selskapets frie egenkapital pr. 31. desember 2012 var TNOK Oslo, 18. april 2013 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Årsrapport 2012, US Recovery AS 15

16 Resultatregnskap Beløp i NOK Note DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader Andre driftskostnader Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter 6 12 Finanskostnader Netto finansposter -3-1 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad på ordinært resultat ÅRSRESULTAT Opplysninger om avsetninger til: Utbytte Overført til/ fra annen EK Sum disponert Årsrapport 2012, US Recovery AS

17 Eiendeler Beløp i NOK Note ANLEGGSMIDLER Finansielle anleggsmidler Investeringer i tilknyttet selskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Andre fordringer - - Sum fordringer - - Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport 2012, US Recovery AS 17

18 Egenkapital og gjeld Beløp i NOK Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital Kortsiktig gjeld Utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 18. april 2013 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem 18 Årsrapport 2012, US Recovery AS

19 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. Tilknyttet selskap Tilknyttet selskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i det tilknyttede selskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Årsrapport 2012, US Recovery AS 19

20 Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK Morselskapet Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egenkapital pr Utbytte Årets resultat Egenkapital pr Sum Note 2 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Selskapets aksjekapital består en aksjeklasse, ordinære aksjer pålydende NOK 0,5. US Recovery AS har 85 aksjonærer per Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 5 prosent av aksjene pr 31.12: Aksjer Andel Skjæveland Gruppen AS ,2 % Yrg Invest AS ,1 % Øvrige, < 5 % ,7 % Total ,0 % Note 3 Skatt Beløp i NOK Betalbar skatt - - Endring i utsatt skatt - - Sum skattekostnad - - Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Underskudd til fremføring Fremførbart underskudd som ikke benyttes i regnskapsåret Årets skattegrunnlag - - Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Utsatt skatt - - Avstemming av selskapets skatteprosent % skatt av resultat før skatt Nedvurdering av utsatt skattefordel Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats *) 0 % 0 % *) Skattekostnad i forhold til resultat før skatt 20 Årsrapport 2012, US Recovery AS

21 Note 4 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Selskapet har ingen ansatte. Selskapet har ingen lønnskostnader og er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Beløp i NOK Honorar til styret Styrehonorar 5 5 Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Andre tjenester - - Sum Beløpene er inklusiv merverdiavgift. Note 5 Tilknyttet selskap Aksjer i tilknyttet selskap Ervervet Kontorsted Andel Kostpris Resultat Egenkapital US Recovery Sweden AB 2010 Stockholm 7,88 % Note 6 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg ikke av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Selskapets egenkapital er utsatt tor valutasvingninger i forholdet NOK/ USD. Note 7 Bankinskudd Posten består av selskapets ordinære bankkonti. Selskapet har ingen bundne midler. Årsrapport 2012, US Recovery AS 21

22 22 Årsrapport 2012, US Recovery AS

23 Årsrapport 2012, US Recovery AS 23

24

25 US Recovery AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo SSD/