London Opportunities AS. Årsrapport 2009

Transkript

1 London Opportunities AS Årsrapport 2009

2 London Opportunities AS Innledning Årsrapporten 2009 inneholder i tillegg til årsregnskap, informasjon om selskapet og en oppdatering på eiendomsmarkedet i London. Struktur og oversikt London Opportunities AS (LOP) er et selskap som kan investere i kontoreiendom i London. Selskapet kan også investere i annen næringseiendom og i øvrige byer i Storbritannia. Selskapet vil i hovedsak søke å investere i eiendom som antas å ha falt betydelig i verdi. Selskapet kan investere i eiendom gjennom både egenkapital- og gjeldsinstrumenter, og kan også investere i andeler i eiendomsselskaper og fond som forvaltes av andre. Selskapets økonomiske målsetting er 10 % til 14 % årlig avkastning på egenkapitalen før skatt. Det vil i utgangspunktet ikke legges opp til faste utbetalinger til aksjonærene. Frigjort kapital etter salg av eiendommer skal i utgangspunktet ikke reinvesteres i nye eiendommer, men utbetales til aksjonærene. Selskapet kan likevel benytte slik kapital til nødvendige investeringer i eksisterende prosjekter. Investeringer Grunnet høy konkurranse i markedet for kontoreiendom i London og det forholdsvis lave emisjonsvolumet på ca MNOK 79 har det vært utfordrende å identifisere attraktive eiendommer for LOP. Selskapet har foreløpig ikke gjort noen investeringer. For å kunne investere i eiendommer som krever aktiv forvaltning har LOP siden høsten 2009 vært i diskusjoner med Grainmarket Asset Management GAM om et mulig i samarbeid. GAM er en aktør fokusert på kontoreiendom i det sentrale London og er involvert i en rekke investeringer i dette området. GAM er en aktiv eiendomsforvalter og deltar alltid på eiersiden i prosjektene de forvalter. Styret bestemte i april 2010 at LOP sammen med GAM skal legge inn et bud på en kontoreiendom i Mayfair på ca kvm. Mayfair ligger i West End, og det mest prestisjefulle kontorområdet i London. En annen budgiver kom inn med et høyere bud og dette prosjektet er derfor ikke lenger aktuelt. LOP vil i tiden fremover fortsette å søke investeringsmuligheter sammen med GAM. 1

3 Markedsoppdatering Makroøkonomisk utvikling Storbritannia Etter seks kvartaler med negativ BNP-vekst ble veksten positiv i 4. kvartal 2009 med en økning på 0,1 % og Storbritannia er dermed ute av resesjonen. Totalt sett ble BNP-veksten på - 4,8 % i 2009, mens det i 2010 forventes en BNP-vekst på mellom 1 % og 1,5 %. Sysselsetningen i London falt med 4,7 % i 2009, men i 2010 ventes det en økning på 1,1 %. Styringsrenten i Storbritannia vil trolig være lav gjennom hele 2010 med en mulig økning på inntil 0,5 % i andre halvår. Kilde: JLL Utviklingen i eiendomsmarkedet i London Etter mange års oppgang begynte eiendomsverdiene å falle i midten av Frem til sommeren 2009 falt verdiene på næringseiendom med % i følge dataleverandøren IPD. Eiendomsverdiene stabiliserte seg gjennom sommeren 2009 og de siste 6 månedene har verdiene økt i mange områder. Fallet i eiendomsverdiene fra 2007 til 2009 overgår verdifallet i London tidlig på 1990-tallet. Omsetningsvolumet av næringseiendom sank også dramatisk fra rekordårene 2006 og 2007 hvor yielden 1 nådde et høyt nivå i historisk sammenheng. Eiendomsmarkedet i London er spesielt eksponert mot finanssektoren. Denne sektoren ble rammet spesielt hardt under finanskrisen, noe som gjorde at eiendomsverdiene falt kraftigere og raskere sammenlignet med andre områder. Det kan synes som om markedet bunnet ut sommeren 2009 og den høye eksponeringen mot finans og servicesektoren gjør at kontormarkedet synes godt posisjonert for å dra tidlig nytte av et evt. oppsving i økonomien. Leienivået i London holdt seg forholdsvis stabilt gjennom andre halvår av 2009, men forventes å øke i Transaksjonsvolumet i 2009 var på ca 8 milliarder pund, som var en økning på drøyt 20 % sammenlignet med Dette tilsvarer ca halvparten av volumet sammenlignet med toppårene 2006 og Det er ventet at transaksjonsvolumet vil fortette og øke gjennom At mange lån forfaller i løpet av de nærmeste årene vil også kunne bidra til å holde transaksjonsvolumet oppe, da det er ventet at mange eiendomsaktører vil få problemer med å refinansiere gjelden. Høyere transaksjonsvolum bidro til at avkastningskravene i de mest attraktive områdene falt med 0,50 til 0,75 % i siste halvår av Yielden er nå på 4,75 % i West End og 5,75 % i City (Londons finanssenter). Det forventes at yielden vil kunne reduseres ytterligere i 2010 noe som vil påvirke eiendomsverdiene positivt. Kilder: IPD, JLL 1 Direkteavkastning/yield kan defineres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket eierkostnader) dividert på eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi. 2

4 Årsberetning 2009 London Opportunities AS Selskapets virksomhet London Opportunities AS (LOP) ble stiftet i 2007, men selskapets operative virksomhet startet først i Selskapet har som formål å investere i kontoreiendom i London. Selskapet kan også investere i annen næringseiendom og i øvrige byer i Storbritannia. Det vil hovedsakelig investeres i eiendom som antas å ha falt betydelig i verdi. Selskapet kan investere i eiendom gjennom både egenkapital- og gjeldsinstrumenter, og kan også investere i andeler i eiendomsselskaper og fond som forvaltes av andre. I 2009 har selskapet innhentet i underkant av 79 MNOK gjennom to emisjoner. 61 MNOK er videre investert i det heleide datterselskapet London Opportunities Norway AS, hvor fremtidige investeringer vil gjennomføres. Frem til balansedagen er det ikke gjennomført noen investeringer. Selskapet vurderer kontinuerlig en rekke investeringsmuligheter og har som målsetning å være fullinvestert i løpet av London Opportunities AS hadde 446 aksjonærer pr 31. desember 2009, i hovedsak private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er tilstede. Arbeidsmiljø og personale Selskapet har ingen ansatte. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i selskapets virksomhet. Selskapets styremedlemmer er menn. Miljørapportering Selskapet forurenser ikke det ytre miljø. Forskning og utvikling Selskapet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært vesentlige hendelser etter balansedagen. Fremtidig utvikling Selskapets fremtidige utvikling vil i hovedsak avhenge av verdiutviklingen på dets investeringer. Resultat, investeringer, finansiering og likviditet Selskapets operative virksomhet startet i Selskapets likviditetsbeholdning var TNOK pr. 31. desember Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK Egenkapitalandelen pr 31. desember 2009 var 99,8 %. 3

5 Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK / GBP. Årsresultat og disponeringer Selskapets årsresultat ble TNOK Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i London Opportunities AS: Beløp i NOK Overført fra annen egenkapital -397 Totalt disponert -397 Selskapets frie egenkapital pr 31. desember 2009 var TNOK Oslo, 20. april 2010 Christer Wennersten Inge Fjeldstad Andres Aulik Styreformann Styremedlem Styremedlem 4

6 RESULTATREGNSKAP Beløp i NOK Note DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader Andre driftskostnader Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Netto finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad på ordinært resultat ÅRSRESULTAT Opplysninger om avsetninger til: Overført til annen EK Sum disponert London Opportunities AS 5

7 EIENDELER Beløp i NOK Note ANLEGGSMIDLER Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer Fordringer på selskaper i samme konsern Andre fordringer 65 - Sum fordringer Bankinnskudd og kontanter Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Oslo, 20. april 2010 Christer Wennersten Inge Fjeldstad Andres Aulik Styreformann Styremedlem Styremedlem London Opportunities AS 6

8 EGENKAPITAL OG GJELD Beløp i NOK Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 17 - Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD London Opportunities AS 7

9 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. Konsolideringsprinsipper Det er i samsvar med regnskapsloven 3-2 ikke utarbeidet konsernregnskap for Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og utgifter i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. London Opportunities AS 8

10 Note 1 Egenkapital Beløp i NOK Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum Egenkapital pr Emisjon Emisjonskostnader Kapitalnedsettelse Årets resultat Egenkapital pr Note 2 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Egenkapital Resultat London Opportunities Norway AS Norge ,00 % Datterselskapet London Opportunities Norway AS, Oslo, har pr en aksjekapital på TNOK 122 bestående av aksjer til pålydende NOK 0,2. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK Note 3 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Selskapets aksjekapital består av en aksjeklasse, ordinære aksjer pålydende NOK 0,1. London Opportunities AS har 446 aksjonærer pr Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Aksjer Andel Entreprenør Svein Oves AS ,54 % Svein Edvard Aadland ,54 % Energi Invest AS ,54 % Anca Holding AS ,28 % Knut Færgestad ,27 % Bokko AS ,27 % Kirsti Lie ,27 % Ad Notam AS ,27 % Per Sivert Drage ,27 % Per Ove Lohne ,25 % Sigurd Habostad ,14 % Bergljot Lavik ,12 % Trond Karlsen ,02 % Øvrige, < 1 % ,22 % Total ,0 % London Opportunities AS 9

11 Note 4 Skatt Beløp i NOK Betalbar skatt - - Endring i utsatt skatt - - Sum skattekostnad - - Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Emisjonskostnader Fremførbart underskudd som ikke benyttes i regnskapsåret Årets skattegrunnlag - - Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Balanseførte midlertidige forskjeller - - Utsatt skatt - - Avstemming av selskapets skatteprosent % skatt av resultat før skatt Nedvurdering av utsatt skattefordel Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats *) 0 % 0 % *) Skattekostnad i forhold til resultat før skatt Selskapet balansefører ikke utsatt skattefordel jfr. unntak for små foretak. Note 5 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Beløp i NOK Selskapet har ingen ansatte. Selskapet har ingen lønnskostnader og er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Honorar til styret Styrehonorar 40 - Honorar til revisor Lovpålagt revisjon 15 2 Andre tjenester - - Sum 15 2 Note 6 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK Finansinntekter Renter av bankinnskudd Annen renteinntekt - - Sum finansinntekter London Opportunities AS 10

12 Note 7 Andre forhold Acta Asset Management Alle aksjonærer i London Opportunities AS har inngått investeringsavtale med Acta Asset Management ASA som blant annet beskriver selskapets investeringsmandat. Note 8 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg ikke av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Selskapets egenkapital er utsatt tor valutasvingninger i forholdet NOK/ GBP. London Opportunities AS 11

13 London Opportunities AS 12

14 London Opportuneties AS c/o ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika NO-0115 OSLO