Årsrapport 2014 London Opportunities AS

Transkript

1 Årsrapport 2014 London Opportunities AS

2

3 Innhold Årsberetning...4 Resultatregnskap...6 Eiendeler...7 Egenkapital og gjeld...8 Regnskapsprinsipper...9 Noter...10 Revisjonsberetning...13 Årsrapport 2014, London Opportunities AS 3

4 Årsberetning 2014 London Opportunities AS Selskapets virksomhet London Opportunities AS («LOP») ble stiftet i 2007, men selskapets operative virksomhet startet først i Selskapet har som formål å investere i kontoreiendom i London. Selskapet kan også investere i annen næringseiendom og i øvrige byer i Storbritannia. Det skal hovedsakelig investeres i eiendom som antas å ha falt betydelig i verdi. Selskapet kan investere i eiendom gjennom både egenkapital- og gjeldsinstrumenter, og kan også investere i andeler i eiendomsselskaper og fond som forvaltes av andre. I 2009 innhentet selskapet i underkant av 79 millioner norske kroner gjennom to emisjoner. 73 millioner norske kroner er videre investert i det heleide datterselskapet London Opportunities Norway AS (LOPN), hvor alle investeringer er gjennomført. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. London Opportunities AS er i hovedsak eiet av private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Vesentlige hendelser i regnskapsåret Selskapet har i 2014, gjennom datterselskapet LOPN, solgt investeringen i Nordic Lime Street Lux SARL med en regnskapsmessig gevinst på TNOK God likviditet i selskapet, på grunn av salgene de to siste årene, har gjort det mulig å gjennomføre en ekstraordinær utbetaling til aksjonærene høsten 2014 med totalt TNOK Lånet i Bluecoats og Gracechurch porteføljen er refinansiert med Royal Bank of Scotland, med en løpetid på fem år frem til desember Refinansieringen frigjør tilstrekkelig kapital til at resterende deler av boligkonverteringen i Bluecoats kan gjennomføres uten ytterligere likviditetstilførsel. Alle eiendommene forvaltes av en lokal partner som også har eierinteresser i eiendommene. Selskapet mener dette gir de lokale partnerne de riktige insentivene for å skape verdiøkning på objektene. For 2015 vil forvalter fortsette arbeidet med å posisjonere eiendommene for salg innen utløpet av mandatperioden. Redegjørelse for årsregnskapet Selskapets likviditetsbeholdning var TNOK pr 31. desember Pr. 31. desember 2013 var likviditetsbeholdningen TNOK Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK Tilsvarende tall var pr. 31. desember 2013 TNOK Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2014 var 10,5 prosent mot 74,4 prosent 31. desember Hendelser etter balansedagen I mars solgte selskapet gjennom sin investering i Bluecoats JV Limited Partnership bygg nummer 4 i Bluecoats porteføljen. Salgsprisen for bygget er GBP 1,3 millioner. Frigjort likviditet fra salget vil hovedsakelig bli brukt til å nedbetale lån. I april solgte selskapet investeringen i Chiswick JV Limited Partnership, hvor selskapet hadde en eierandel på 65 %. Salgssummen for eiendommen ble GBP 11,55 millioner, noe som er 59 prosent over siste eksterne verdivurdering. Frigjort likviditet fra salget vil bli utbetalt til aksjonærene. Fremtidig utvikling Det er ikke planlagt nye emisjoner i London Opportunities AS. Hovedfokus fremover vil være drift av eiendomsporteføljen. Det følger av selskapets investeringsmandat at selskapet skal realisere sin portefølje i perioden Styret vurderer ulike alternativer for å sikre optimal løsning for investor innenfor den angitte tidsangivelsen i investeringsmandatet. Finansiell risiko Konsernets inntekter og gjeld er i GBP og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/ GBP. Investeringen er eksponert for endringer i rentenivå da ekstern gjeld har flytende rente. Det er inngått rentebytteavtaler for å redusere denne risikoen. 4 Årsrapport 2014, London Opportunities AS

5 Investeringene er også eksponert mot utvikling i avkastningskrav og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor det har investeringer og det vil være usikkerhet knyttet til utviklingen av avkastningskravene. Arbeidsmiljø og personale Selskapet har ingen ansatte. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i selskapets virksomhet. Selskapets styremedlemmer er menn. Miljørapportering Selskapets virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold så vel som leietagernes bruk av eiendommene. Årsresultat og disponeringer (beløp i 1 000) Selskapets årsresultat ble TNOK Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i London Opportunities AS: Beløp i NOK Utbytte Overkurs Annen innskutt egenkapital Totalt disponert Forskning og utvikling Selskapet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret Oslo, 14. april 2015 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Årsrapport 2014, London Opportunities AS 5

6 Resultatregnskap Beløp i NOK Note DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader Andre driftskostnader 5, Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Finanskostnader Netto finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad ÅRSRESULTAT Opplysninger om avsetninger til: Avsatt utbytte Overført fra overkurs Overført fra annen innskutt EK Overført til annen EK Sum disponert Årsrapport 2014, London Opportunities AS

7 Eiendeler Beløp i NOK Note ANLEGGSMIDLER Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer Fordringer på selskaper i samme konsern Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport 2014, London Opportunities AS 7

8 Egenkapital og gjeld Beløp i NOK Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Kortsiktig gjeld Utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 14. april 2015 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem 8 Årsrapport 2014, London Opportunities AS

9 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. Konsolideringsprinsipper Det er i samsvar med regnskapsloven 3-2 ikke utarbeidet konsernregnskap. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbyttet andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/ langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Årsrapport 2014, London Opportunities AS 9

10 Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum Egenkapital pr Utbytte gjennom året Avsatt utbytte Årets resultat Egenkapital pr Note 2 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Egenkapital Resultat London Opportunities Norway AS Norge ,00 % Datterselskapet London Opportunities Norway AS, Oslo, har pr en aksjekapital på TNOK 146 bestående av aksjer til pålydende NOK 0,20. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK London Opportunities Norway AS eier følgende selskaper: Selskapets navn Land Ervervet Eierandel / stemmeandel Egenkapital Resultat LO Bluecoats Aps Danmark % Bluecoats JV L.P. England % Gracechurch Street JV L.P. England % LO Chiswick ApS Danmark % Chiswick JV England % Note 3 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Selskapets aksjekapital består av en aksjeklasse, ordinære aksjer pålydende NOK 0,1. Selskapet har pr ca. 450 aksjonærer. Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Aksjer Andel Energi Invest AS ,54 % Svein Edvard Aadland ,54 % Entreprenør Svein Oves AS ,54 % Per Ove Lohne ,30 % Anca Holding AS ,28 % Ad Notam AS ,27 % Knut Færgestad ,27 % PGT Invest AS ,27 % Kirsti Lie ,27 % Per Sivert Drage ,27 % Sigurd Habostad ,14 % Bergljot Lavik ,12 % Tron Karlsen ,02 % Øvrige, < 1 % ,17 % Total ,00 % 10 Årsrapport 2014, London Opportunities AS

11 Følgende styremedlemmer eier aksjer i London Opportunities AS: Aksjer Andel Inge Fjeldstad, gjennom selskapet Inoljo AS ,07 % Note 4 Skatt Beløp i NOK Årets skattekostnad Betalbar skatt - - Endring i utsatt skatt - - Sum skattekostnad - - Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Permanente forskjeller Fremførbart underskudd som ikke benyttes i regnskapsåret Årets skattegrunnlag - - Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Utsatt skatt - - Avstemming av selskapets skatteprosent % skatt av resultat før skatt (28 % for 2013) Nedvurdering av utsatt skattefordel Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats *) 0 % 0 % *) Skattekostnad i forhold til resultat før skatt Selskapet balansefører ikke utsatt skattefordel jfr. unntak for små foretak. Note 5 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Beløp i NOK Selskapet har ingen ansatte og er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Honorar til styret Styrehonorar Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Andre tjenester - - Sum Beløpene er inklusiv merverdiavgift. Årsrapport 2014, London Opportunities AS 11

12 Note 6 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK Andre driftskostnader Kjøpte tjenester Forsikring Juridisk bistand - 13 Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader Finansinntekter Renteinntekt fra foretak i samme konsern - Renter av bankinnskudd Mottatt utbytte Mottatt konsernbidrag Sum finansinntekter Finanskostnader Rentekostnad til selskap i samme konsern Sum finanskostnader Note 7 Note 7 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK Fordringer på konsernselskap London Opportunites Norway AS Note 8 Finansiell markedsrisiko Selskapet har ikke benytter seg ikke av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/ GBP. Note 9 Bankinnskudd Posten består av selskapets ordinære bankkonti. Selskapet har ingen bundne midler. 12 Årsrapport 2014, London Opportunities AS

13 Årsrapport 2014, London Opportunities AS 13

14 14 Årsrapport 2014, London Opportunities AS

15

16 London Opportunities AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo Heads&Tales KF