Årsrapport 2014 US Opportunities AS

Transkript

1 Årsrapport 2014 US Opportunities AS

2

3 Innhold Årsberetning...4 Resultatregnskap...6 Eiendeler...7 Egenkapital og gjeld...8 Kontantstrømoppstilling...9 Regnskapsprinsipper...10 Noter...11 Revisjonsberetning...17 Årsrapport 2014, US Opportunities AS 3

4 Årsberetning 2014 US Opportunities AS Selskapets virksomhet US Opportunities AS (USO AS) ble stiftet i 2007, men selskapets operative virksomhet startet først i Selskapet har som formål å investere i tomter, boliger og eventuelt boligutviklingsprosjekter i USA som vurderes og ha et høyt verdistigningspotensial. Det er hovedsakelig investert i eiendom som har falt betydelig i verdi. Selskapet kan investere i eiendom gjennom både egenkapital- og gjeldsinstrumenter. Selskapet har gjort totalt åtte investeringer sammen med det svenske søsterselskapet US Opportunities AB (USO AB) via det felles eide selskapet US Opportunities Norway AS (USON). Porteføljen består av fem investeringer i leilighetskomplekser i Florida med totalt cirka 700 leiligheter. I tillegg eier selskapet cirka 815 ferdigutviklede tomter i Atlanta og 234 tomter i Poinciana i Florida. Selskapets strategi før realisasjon er å leie ut leilighetene for å få dekket løpende kostnader samt å øke verdiene. Eiendomsmarkedet i USA har forbedret seg, og det forventes at det bedres ytterligere fremover. Selskapets ambisjon er at leilighetene selges en etter en eller samlet etter hvert som markedet bedrer seg. For tomteinvesteringene er strategien å selge tomtene til boligbyggeselskaper. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. USO AS hadde cirka aksjonærer per 31. desember 2014, som i hovedsak er private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3 3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er tilstede. Hendelser i regnskapsåret Selskapet tok i 2014 opp et lån på 26 millioner dollar knyttet til Paramount investeringen i Orlando på. I forbindelse med låneopptaket ble det gjort en ekstraordinær utbetaling i selskapet på 0,7 kroner per aksje samt avsatt kapital til utvikling av eiendommen. På ferieleilighetene i Fort Walton Beach solgte selskapet 7 leiligheter i løpet av året til en samlet verdi på cirka 3 millioner dollar. Selskapet har solgt totalt 67 leiligheter til en gjennomsnittlig salgspris på 260 dollar per kvadrat fot som er 42 prosent høyere en kjøpspris. Videre har selskapet oppgradert møblement på flere leiligheter for å øke attraktiviteten både med tanke på utleie og salg. I begynnelsen av juni 2014 tok Atlantic Pacific (AP) over som eiendomsforvalter av Murano i Delray Beach. AP har lang erfaring som forvalter i Florida og har også ansvaret for to andre eiendommer i selskapet. Syv leiligheter i porteføljen ble påvirket av en kraftig flom under vinteren i 2014, men skadene er reparert og leilighetene er igjen utleid. I leilighetsprosjektet Whitney i West Palm Beach gikk USON i 2010 til rettssak mot Bovis, som var ansvarlig entreprenør for utbyggingen, og fikk på bakgrunn av det erstatning for skader og tap som følge av de kinesiske gipsveggene. Renoveringen av bygget ble ferdigstilt i starten av 2015 og per midten av mars var utleiegraden cirka 40 prosent. Selskapet har videre startet en prosess med utbedring av lobby-områdene samt ferdigstilt renovering av taket og svømmebassenget. På tomtene i Atlanta-området har det vært fokus på å holde tomteområdene i god stand og sørge for å ha en tett dialog med boligbyggerne. Det er god interesse for flere av tomteområdene i Atlanta, og i løpet av 2014 er det solgt 264 tomter. Selskapet har inngått en ny salgsavtale med et utviklingsselskap for 70 tomter i området kalt Laurel Landing. Fire tomter er solgt innledningsvis og de resterende tomtene vil selges gradvis etter hvert som husene ferdigstilles. Det pågår også konkrete forhandlinger om salg av tre andre tomteområder, Keystone Gates, Wolf Creek and Madison Heights der selskapet eier totalt 173 tomter. Redegjørelse for årsregnskapet s driftsinntekter utgjorde i 2014 TNOK og konsernets resultat ble TNOK s likviditetsbeholdning var TNOK pr. 31. desember Pr. 31. desember 2013 var likviditetsbeholdningen TNOK Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK Tilsvarende tall var pr. 31. desember 2013 TNOK Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2014 var 77,6 %. Pr 31. desember 2013 var egenkapitalandelen 89,5 %. har i løpet av året hatt en positiv kontantstrøm på TNOK Operasjonell kontantstrøm er negativ med TNOK Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter er positiv med TNOK på grunn av salg av leiligheter og tomter, mens kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter er negativ med TNOK siden tilbakebetalinger til aksjonærer og minoriteter er høyere enn opptak av langsiktig gjeld. Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært hendelser etter balansedagen av betydning for regnskapsåret Fremtidig utvikling s fremtidige utvikling vil i hovedsak avhenge av verdiutviklingen på investeringene i USON som i stor grad påvirkes av den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. De siste verdivurderingene indikerer at de lokale eiendomsmarkedene 4 Årsrapport 2014, US Opportunities AS

5 ikke har forbedret seg raskt nok til å kunne gjennomføre salg av individuelle enheter i henhold til selskapets mandat. Siden selskapet nå har gått inn i avviklingsfasen vil styret og forvalter evaluere mulighetene for salg av hele, eller deler av, eiendomsporteføljen til en eller flere kjøpere. Hovedfokus til selskapet er fortsatt utleie av selskapets leiligheter mens salgsmuligheter vurderes. Utleiegraden i tre av leilighetsprosjektene er god og ligger på mellom 90 og 100 prosent, noe som gjør at selskapet får dekket sine løpende driftskostnader knyttet til disse investeringene. I West Palm Beach nærmer nå utleiegraden seg 40 prosent og selskapet forventer at utleiegraden vil forbedres gradvis frem mot sommeren. Det har vært god utvikling i leieinntektene fra selskapets ferieleiligheter på Fort Walton Beach. I dette prosjektet er det også solgt 67 leiligheter siden 2009 og selskapet vil fortsette å markedsføre leiligheter for salg i tiden fremover. I Paramount er markedet for salg av leiligheter fortsatt relativt svakt ettersom det i sentrale Orlando er et overskudd av leiligheter som ble bygd for salg i Selskapet fortsetter arbeidet med å skape ytterlige verdier i eiendommen gjennom utvikling av eiendommens ledige lokaler i andre etasje. Det følger av selskapets investeringsmandat at selskapet skal realisere sin portefølje i perioden 2014 til Styret vurderer ulike alternativer for å sikre en optimal løsning for investor innenfor den angitte tidsangivelsen i investeringsmandatet. Arbeidsmiljø og personale Selskapet har ingen ansatte. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i selskapets virksomhet. Selskapets styremedlemmer er menn. Miljørapportering s virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietakernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer Selskapets årsresultat ble TNOK Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i US Opportunities AS: Beløp i NOK Utbytte Overført fra annen egenkapital Totalt disponert Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/USD. Oslo, 14. april 2015 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Årsrapport 2014, US Opportunities AS 5

6 Resultatregnskap Beløp i NOK Note DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader Ordinære avskrivninger Nedskrivninger 2, Andre driftskostnader 8, Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Finanskostnader Netto finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad ÅRSRESULTAT Herav minoriteter Opplysninger om avsetninger til: Utbytte Annen EK Sum disponert 6 Årsrapport 2014, US Opportunities AS

7 Eiendeler Beløp i NOK Note ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2, Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport 2014, US Opportunities AS 7

8 Egenkapital og gjeld Beløp i NOK Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital - - Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Utbytte Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Gjeld til konsernselskaper Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 14. april 2015 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem 8 Årsrapport 2014, US Opportunities AS

9 Kontantstrømoppstilling Beløp i NOK Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skatt Betalt skatt Tap / gevinst ved salg av driftsmidler Ordinære avskrivninger Netto nedskrivninger Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetaling ved tilbakebetaling av kapital Innbetaling ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - - Innbetaling ved opptak av kortsiktig og langsiktig gjeld Betalinger til / fra minoritet Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter Netto endring i likvider i året Bankinnskudd per Bankinnskudd per Årsrapport 2014, US Opportunities AS 9

10 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmiddelets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster- og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier i de respektive selskap, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Det avsettes ikke for utsatt skatt knyttet til merverdier på eiendommer ved selskapskjøp. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. 10 Årsrapport 2014, US Opportunities AS

11 Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Egenkapital per Utbytte Årets resultat Egenkapital per Sum Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Minoriteter Sum Egenkapital pr Emisjon minoriteter Utbytte minoriteter Omregningsdifferanser Utbytte Årets resultat Egenkapital pr Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK Tomter / bygninger og annen eiendom Varige driftsmidler Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr Justert anskaffelseskost pr Tilgang kjøpte driftsmidler Avgang solgte driftsmidler Omregningsdifferanser Anskaffelseskost pr Av og nedskrivninger pr Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr Justert av og nedskrivning pr Avgang akk avskrivninger Netto nedskrivning Årets avskrivninger Omregningsdifferanser Akk avskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets nedskrivning Årets avskrivninger Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: * Bygninger og annen fast eiendom 27,5 år * Maskiner og inventar 3 15 år * Tomter ingen avskrivning Årsrapport 2014, US Opportunities AS 11

12 Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK 1000 Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Resultat Egenkapital US Opportunites Norway AS Norge ,34 % Datterselskapet US Opportunities Norway AS, Oslo, har pr en aksjekapital på TNOK 465 bestående av aksjer til pålydende NOK 0,05. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK US Opportunites Norway AS eier følgende selskaper: Selskapets navn Portefølje Land Ervervet Eierandel / stemmeandel Resultat Egenkapital USO Deltaker AS - Norge % USO Norge ANS - Norge ,9 % -3 0 USO Norge ANS 2 (konsern) Fieldstone Norge ,9 % USO Norge Fieldstone LLC Fieldstone USA % Fieldstone Land LLC Fieldstone USA % USO Norge ANS 3 (konsern) Whitney Norge ,9 % USO Norge Whitney LLC Whitney USA % USO Norge ANS 4 (konsern) Atlanta I Norge ,9 % USO Norge Atlanta VDL LLC Atlanta I USA % USO Norge Atlanta Fund I LLC Atlanta I USA % USO Norge ANS 6 (konsern) Murano Norge ,9 % USO Norge Murano LLC Murano USA % USO Norge ANS 7 (konsern) Discovery Palms Norge ,9 % USO Norge DP LLC Discovery Palms USA % USO Norge ANS 9 (konsern) Atlanta II Norge ,9 % USO Norge Atlanta VDL II LLC Atlanta II USA % Atlanta VDL Fund II LLC Atlanta II USA % USO Norge ANS 10 (konsern) Waterscape Norge ,9 % USO Norge Waterscape LLC Waterscape USA % USO Norge ANS 11 (konsern) Paramount Norge ,9 % USO Norge Paramount Note LLC Paramount USA % Note 4 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Selskapets aksjekapital består av en aksjeklasse, ordinære aksjer pålydende NOK 0,02. Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Beløp i NOK Care Holding AS ,73 % Farland Invest AS ,57 % Nordic Private Equity AS ,77 % Taj Holding AS ,28 % Augura Life Ireland Ltd ,14 % Øvrige, < 1 % ,50 % Total ,0 % Følgende styremedlemmer eier aksjer i selskapet: Christer Wennersten ,04 % Aksjer Andel 12 Årsrapport 2014, US Opportunities AS

13 Note 5 Skatt Beløp i NOK Betalbare skatter Norge Betalbare skatter utlandet Sum betalbare skatter Korreksjon av tidligere års skatt Netto betalt skatt i USA Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad Skatt i % av ordinært resultat før skattekostnad og minoriteter 0 % 0 % 37 % 19 % Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller Eiendommer Langsiktig gjeld Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Balanseførte midlertidige forskjeller Utsatt skatt Utsatt skattefordel er ikke balanseført der det ikke er sannsynlighetsovervekt for at hele fordelen kan utnyttes. Avstemming av selskapets skatteprosent % skatt av resultat før skatt Skatteeffekt permanente forskjeller - - Endring i nedvurdering av utsatt skattefordel Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats *) 0 % 0 % *) Skattekostnad i forhold til resultat før skatt I forbindelse med bokettersyn fra skatteetaten har selskapet mottatt vedtak om endring av ligning for perioden Vedtaket er knyttet til skattemessig behandling av emisjonskostnader, skatteetaten hevder at kostnadene ikke er fradragsberettiget for selskapet. Selskapet og dens juridiske rådgivere er ikke enig i skatteetatens vurdering, og har påklaget vedtaket. Saken er ikke behandlet i rettssystemet i påvente av dom fra en tilsvarende sak. Den andre saken er behandlet i Oslo Tingrett i 2013 og Lagmannsretten i Skattyter fikk ikke medhold. Saken ble deretter påklaget til Høyesterett, men ble avvist og dommen er rettskraftig. Selskapet har på bakgrunn av dette besluttet å ikke forfølge egen sak videre. Selskapet har ikke vært i skatteposisjon, men endring av ligning medfører at underskudd til fremføring i 2013 reduseres med til Årsrapport 2014, US Opportunities AS 13

14 Note 6 Langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner har ingen ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum Forfallstidspunkt - langsiktig gjeld Innen 1 år år Senere enn 5 år - - Sum Pantesikret gjeld Pantesikret gjeld: Gjeld til kredittinstitusjoner Annen kortsiktig gjeld, kassekreditt - - Pantsatte eiendeler: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Annet - - Verdi i balansen: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Det er kun investeringen i Paramount har ekstern gjeld. Nedenfor gis en oversikt over gjeldsforholdet og de lånekriterier som foreligger: Portefølje Långiver Hovedstol TUSD Forfall DSCR krav***) Faktisk DSCR Paramount Annaly Cre LLC ,15 1,18 ***) DSCR: Debt Service Coverage Ratio: Beregnes ved å ta EBIT og dele på sum rentekostnader og amortert beløp. Låneavtalen definerer detaljert hvordan beregningen skal gjøres. Note 7 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. har ingen ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Honorar til styret Styrehonorar Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Sum Beløpene er inklusiv merverdiavgift. 14 Årsrapport 2014, US Opportunities AS

15 Note 8 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK Andre driftskostnader Reparasjon- og vedlikeholdskostnader Vann Elektrisitet Kjøpte tjenester Forsikring Forretningsførsel og eiendomsforvaltning Forvaltningskostnader Eiendomsskatt Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader Finansinntekter Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Valutagevinst Annen finansinntekt Sum finansinntekter Finanskostnader Rentekostnader fra foretak i samme konsern Annen rentekostnad Nedskrivning av finansielle eiendeler Valutatap Annen finanskostnad Sum finanskostnader Andre fordringer Fordringer på US Opportunities AB Forskuddsbetalte kostnader Andre kortsiktige fordringer Sum andre fordringer Annen kortsiktig gjeld Forskuddsbetalte leieinntekter Påløpte kostnader Annen kortsiktig gjeld Sum annen kortsiktig gjeld Årsrapport 2014, US Opportunities AS 15

16 Note 9 Honorarer til løpende forvaltning US Opportunities AS har forvaltningsavtale med Obligo Investment Management og Obligo Real Estate AS. Avtalen er i henhold til investeringsmandat og prospekt. Forvaltningshonoraret beregnes med et årlig honorar på 1,75 % av prosjektverdi, som tilsvarer investert egenkapital. Utover dette ble det på investeringstidspunktet inngått en tilleggsavtale for management tjenester med Obligo Real Estate AS, avtalen er en del av prospektet. Management honoraret beregnes med et årlig honorar på 0,25 % av prosjektpris, som tilsvarer investert egenkapital. Honorarene utgjorde TNOK for 2014 og er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref note 8. Note 10 Salg av eiendom Det er i løpet av 2014 solgt 7 leiligheter i Waterscape og 264 tomter i Atlanta området. Salgene gir en netto gevinst for konsernet på TNOK Note 11 Leieinntekter s leieinntekter består av inntekter ved utleie av bolig- og ferieleiligheter i USA. Note 12 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg ikke av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/ USD. Note 13 Bankinnskudd Beløp i NOK 1000 s bankkonti fordeler seg på følgende valuta: 2014 I valuta I NOK Bankinnskudd i USD Bankinnskudd i SEK Bankinnskudd i NOK Totalt har ingen bundne bankmidler. Note 14 Nedskrivninger Selskapet har vurdert bokført verdi av sine investeringer i fast eiendom pr og foretatt nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger. Eiendomsverdiene er basert på takster innhentet av uavhengig tredje part i januar Takster innhentes hvert halvår for alle eiendomsinvesteringer i konsernet. Med bakgrunn i disse takstene har selskapet pr foretatt følgende nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger: Portefølje Bokført verdi før nedskrivning Nedskrivning Reverserte nedskrivninger Ny bokført verdi Verditakst lokal valuta Fieldstone USD Totalt netto nedskrevet balanseverdi i året Omregningsdifferanser Netto nedskrivning over resultat Valuta Note 15 Andre forhold US Opportunities AB (publ) US Opportunities AS eier US Opportunities Norway AS sammen med det svenske søsterselskapet US Opportunities AB (publ). Alle investeringene som foretas i US Opportunites AS gjøres sammen med US Opportunites AB (publ) gjennom det felles eide datterselskapet. Selskapene har identisk investeringsmandat og styresammensetning. 16 Årsrapport 2014, US Opportunities AS

17 Årsrapport 2014, US Opportunities AS 17

18 18 Årsrapport 2014, US Opportunities AS

19

20 US Opportunities AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo Heads&Tales KF