Årsrapport 2013 Etatbygg Holding III AS

Transkript

1 Årsrapport 2013 Etatbygg Holding III AS

2

3 Innhold Årsberetning...4 Resultatregnskap...5 Eiendeler...6 Egenkapital og gjeld...7 Kontantstrømoppstilling...8 Regnskapsprinsipper...9 Noter...10 Revisjonsberetning...16 Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS 3

4 Årsberetning 2013 Etatbygg Holding III AS Selskapets virksomhet Etatbygg Holding III AS har som formål å eie og drive eiendommer, enten direkte eller indirekte gjennom andre selskaper. Selskapets mandat er å investere i bygg og infrastruktur med statlige, fylkeskommunale, kommunale og andre offentlige etater som dominerende leietakere. Gjennom datterselskapet Etatbygg Holding III Norway AS er det foretatt tre investeringer per desember Samtlige investeringer er foretatt i norske eiendommer og norske selskaper. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2020, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Etatbygg Holding III AS er i hovedsak eiet av private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Hendelser i regnskapsåret Det er per 31. desember 2013 foretatt tre investeringer. Driften i de tre foretatte investeringene har vært som forventet i 2013, noe som underbygges av lange leiekontrakter med solide leietakere. Alle de tre eiendommene har god standard og er de siste årene oppgradert for betydelige beløp. Dette medfører at kostnader til vedlikehold vil være begrenset de første årene og at den samlede kontantstrømmen således er relativt forutsigbar. Redegjørelse for årsregnskapet s driftsinntekter utgjordetnok i s resultat før skatt ble TNOK mens det i 2012 var TNOK s likviditetsbeholdning var TNOK per 31. desember Tilsvarende tall pr 31. desember 2012 var TNOK Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK mot TNOK i Egenkapitalandelen pr 31. desember 2013 var 33,2 prosent mot 32,9 prosent per 31. desember har i løpet av året hatt en netto negativ kontantstrøm på TNOK Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter var negativ med TNOK på grunn av nedbetaling av gjeld og utbetaling til aksjonærene. Den operasjonelle kontantstrøm var positiv med TNOK Tilsvarende tall for 2012 var TNOK Hendelser etter balansedagen Det er ingen kjente hendelser i 2014 som har vesentlig betydning for avleggelse av årsregnskapet for Fremtidig utvikling Utviklingen for selskapet påvirkes av utviklingen i de tre foretatte investeringene. For alle disse er det inngått lange kontrakter med offentlige leietakere. Kontantstrømmen vurderes derfor som forutsigbar og sikker. Finansiell risiko Selskapets inntekter, gjeld og egenkapital er i NOK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av ekstern gjeld har flytende rente. Det er inngått rentebytteavtaler for å redusere denne risikoen. Arbeidsmiljø og personale Selskapet har ingen egne ansatte og det er heller ingen ansatte i noen av de underliggende selskapene. Det er således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling. Selskapets styremedlemmer er menn. Miljørapportering Selskapets virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. s virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietagernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling Selskapet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer s årsresultat ble TNOK -93. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Etatbygg Holding III AS: Beløp i NOK Utbytte Overført fra annen egenkapital Totalt disponert - 93 Oslo, 10. april 2014 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem 4 Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS

5 Resultatregnskap Beløp i NOK Note DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader Ordinære avskrivninger Andre driftskostnader 9, Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Finanskostnader 9, Netto finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad ÅRSRESULTAT Herav minoriteter Opplysninger om avsetninger til: Utbytte Annen EK Sum disponert Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS 5

6 Eiendeler Beløp i NOK Note ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler - Investeringer i tilknytttet selskap Investeringer i datterselskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer Fordringer konsernselskaper Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS

7 Egenkapital og gjeld Beløp i NOK Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Utbytte Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 10. april 2014 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS 7

8 Kontantstrømoppstilling Beløp i NOK Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skatt Betalt skatt Ordinære avskrivninger Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter - - Utbetaling ved kjøp av aksjer og andeler Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - - Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld Innbetaling ved emisjoner (netto etter emisjonskostnader) Tilbakebetaling til minoritet Tilbakebetaling til aksjonærene/ utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i likvider i året Bankinnskudd per Bankinnskudd per Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS

9 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmiddelets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier i de respektive selskap, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Det avsettes ikke for utsatt skatt knyttet til merverdier på eiendommer ved selskapskjøp. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS 9

10 Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Egenkapital pr Årets resultat Utbytte Egenkapital pr Sum Innskutt egenkapital Minoritet Sum Egenkapital pr Min.interesser årets investeringer Årets resultat Utbytte Egenkapital pr Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK Varige driftsmidler Tomter / bygninger og annen eiendom Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr Tilgang kjøpte driftsmidler - - Anskaffelseskost pr Av og nedskrivninger pr Årets avskrivninger Akkumulerte av- og nedskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets avskrivninger * Bygninger og annen fast eiendom 50 år * Tomter avskrives ikke 10 Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS

11 Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK Selskapets navn Ervervet Eierandel Egenkapital Resultat Etatbygg Holding III Norway AS % Datterselskapet Etatbygg Holding III Norway AS, Oslo, har pr en aksjekapital på TNOK 100 bestående av aksjer til pålydende NOK 0,02. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK Etatbygg Holding III Norway AS eier følgende selskaper: Selskapets navn Portefølje Ervervet Eierandel Egenkapital Resultat Sverresgate 20 AS Porsgrunn % Triangelgården Invest Holding AS Hamar % Triangelgården Invest AS Hamar % AS Grønnegaten 92 Hamar % Kaldnes Kontorbygg Holding Tønsberg % Kaldnes Kontorbygg 3 AS Tønsberg % Note 4 Langsiktig gjeld Beløp i NOK Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum Forfallstidspunkt - langsiktig gjeld Innen 1 år år Senere enn 5 år Sum Pantesikret gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner: Pantsatte eiendeler: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Verdi i balansen: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Selskapets gjeldsfinansiering er knyttet til hver enkelt investering i etablerte single purpose selskaper. Hver enkelt låneavtale vil således ha egne lånekriterier knyttet til overholdelse. Portefølje Bank Hovedstol Forfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Sverresgate Handelsbanken NA NA NA NA Triangelgården Handelsbanken NA NA NA NA Kaldnes Kontorbygg (30 %) Storebrand ,4 NA 1,48 NA *) ICR: Interest Coverage Ratio. Rentedekningsgraden er et mål for både soliditet og lønnsomhet, da den forteller i hvilken grad selskapet er i stand til å betale sine rentekostnader og evne til å påta seg større låneforpliktelser. Generelt beregnes rentedekningsgraden ved å ta EBIT og dele på rentekostnadene, men de fleste låneavtalene har en egen definisjon der blant annet investeringer i mange tilfeller trekkes ut av EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånets hovedstol deles på markedsverdien av eiendomsporteføljen. Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS 11

12 Note 5 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK Fordring på konsernselskapet Konsernmellomværende Etatbygg Holding III Norway AS Sum Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon s aksjekapital består av aksjer pålydende NOK 0,1. Etatbygg Holding III AS har 114 aksjonærer pr Selskapet eier ingen egne aksjer. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Aksjer Eierandel Slettebøe Holding AS ,91 % Matis AS ,84 % Mæhlen, Peter Ingar ,13 % Stärk-Johansen, Kari Tove ,56 % Bastiansen, Truls Otto Kristoffer ,42 % Hafnor, Håkon ,42 % Haugen, Svein Andreas ,42 % Jacobsen, Stein ,42 % Medalen, Jonny ,42 % Norges Bandyforbund ,42 % Skorpen, Hallgeir ,42 % Svee, Konrad ,42 % Andersen, Sturla ,21 % Andersens regnskapskontor AS ,14 % Lovald, Olav ,14 % Øvrige aksjonærer mindre enn 1 % ,72 % Sum ,00 % 12 Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS

13 Note 7 Skatt Beløp i NOK Årets skattekostnad Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Emisjonskostnader Permanente forskjeller Midlertidige forskjeller (inkl fremførbart underskudd) Fremførbart underskudd som ikke benyttes i regnskapsåret Årets skattegrunnlag Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller Eiendommer Øvrige midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av utsatt skattefordel Balanseførte midlertidige forskjeller Netto utsatt skatt (-utsatt skattefordel) 27 % (28 % for 2012) Avstemming av selskapets skatteprosent % skatt av resultat før skatt Endring i nedvurdering av midlertidige forskjeller knyttet til underskudd 26-9 Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats *) 0 % 0 % *) Skattekostnad i forhold til resultat før skatt Note 8 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Beløp i NOK Lønnskostnader Lønninger Arbeidsgiveravgift Sum har ingen ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS 13

14 Honorar til styret Styrehonorar Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Andre tjenester Sum Beløpene er inklusiv merverdiavgift. Note 9 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK 1000 Andre driftskostnader Reparasjon- og vedlikeholdskostnader Oppvarming Vann Elektrisitet Kjøpte tjenester Forsikring Forretningsførsel og eiendomsforvaltning Forvaltningskostnader Eiendomsskatt Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader Finansinntekter Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Annen finansinntekt Sum finansinntekter Finanskostnader Annen rentekostnad Annen finanskostnad Sum finanskostnader Annen kortsiktig gjeld Forskuddsbetalte leieinntekter Påløpte kostnader og renter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS

15 Note 10 Honorarer til løpende forvaltning Selskapet har en løpende avtale om forvaltning med Obligo Investment Management AS og Obligo Real Estate AS. Honoraret utgjorde TNOK for 2013 ref note 9. Note 11 Finansielle instrumenter Beløp i NOK Rentederivater Selskapet har som strategi å sikre opp mot 100 % av rentebærende gjeld ved gjennomføring av investeringer. Låneavtalene inngås primært som med flytende lånebetingelse, men långiver vil normalt kreve inngåelse av en separat derivatkontrakt tilsvarende hovedstol som sikrer fastrente. Finanskostnadene er presentert netto. Verdien av rentederivatene balanseføres ikke ihht. god regnskapsskikk i Norge. Verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Under følger en oversikt over selskapets rentederivater pr Portefølje Bank Hovedstol Valuta Fastrente sats Startdato Sluttdato Urealisert gevinst / (-) tap pr 31. desember Sverresgate Handelsbanken NOK 3,88 % Triangelgården Handelsbanken NOK 3,86 % Kaldnes Kontorbygg (30 %) Storebrand NOK 3,13 % Sum urealisert gevinst / (-) tap NOK Note 12 Bankinnskudd Posten består av konsernets ordinære bankkonti. har ingen bundne bankmidler. Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS 15

16 16 Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS

17 Årsrapport 2013, Etatbygg Holding III AS 17

18

19

20 Etatbygg Holding III AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo SSD/