Årsrapport 2014 Etatbygg Holding II AS

Transkript

1 Årsrapport 2014 Etatbygg Holding II AS

2 Innhold Årsberetning...3 Resultatregnskap...5 Eiendeler...6 Egenkapital og gjeld...7 Kontantstrømoppstilling...8 Regnskapsprinsipper...9 Noter...10 Revisjonsberetning Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

3 Årsberetning 2014 Etatbygg Holding II AS Selskapets virksomhet Selskapets virksomhet Etatbygg Holding II AS ble stiftet i 2002, men selskapets operative virksomhet startet først i Selskapet har som formål å investere i næringsbygg med offentlige leietakere i Europa. Selskapet har gjennom det svenske datterselskapet Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB investert i to eiendomsporteføljer. Den ene porteføljen består av to eiendommer, med cirka 60 bygninger, i Linköping og Östersund. Den andre porteføljen består av en eiendom på Kungsholmen i Stockholm. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2013 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Etatbygg Holding II AS hadde pr. 31. desember aksjonærer, som i hovedsak er private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Vesentlige hendelser i regnskapsåret Den planlagte transaksjonen som ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling den 2. april 2014 ble forsøkt gjennomført i desember Primært på grunn av usikre forhold i kapitalmarkedet i USA ble transaksjonen besluttet utsatt til Obligo Investment Management AS og de finansielle rådgiverne som er engasjert i forhold til transaksjonen jobber med å legge til rette for å kunne gjennomføre transaksjonen i løpet av første halvår sin andel av påløpte kostnader i forbindelse med transaksjonen var TNOK pr Av dette beløpet er TNOK kostnadsført i 2014 som revisjonshonorar for kvartalsrevisjon. TNOK er oppført som annen kortsiktig fordring siden prosjektet ikke var avsluttet ved årsskiftet. Deler av de påløpte kostnadene ble betalt i 2014, slik at tilsvarende beløp for annen kortsiktig gjeld er TNOK Ved regnskapsavleggelse i mai 2015 er totale estimerte påløpte kostnader TNOK Dersom transaksjonen ikke blir gjennomført vil påløpte kostnader resultatføres. Garnisonen i Linköping har i 2014 startet konstruksjonen av et nytt bygg på cirka kvadratmeter som forventes ferdigstilt i løpet av første kvartal Ekobrottsmyndighetene har signert en 15-års leieavtale på kvadratmeter og det pågår konkrete diskusjoner med flere aktører som er interessert i å leie arealer. I mars var det brann i skolebygningen på Garnisonen. Bygget er nå restaurert og den kommunale leietakeren Atlasskolen har forlenget leieavtalen med 7 år. Utviklingen i Östersund har vært stabil gjennom I november 2014 stod den nye vindtunnelen for Mittuniversitet klar. Dette er en del av et høyteknologisk senter for forskning og utvikling innen vintersport som er tilknyttet til Nationellt vintersportcentrum på Campus. Gjennom året har det pågått en utredning for et studentboligprosjekt som vil kunne gi cirka 100 nye studentboliger på Campus, samt nye kontorlokaler. For porteføljen i Stockholm fortsetter selskapet sitt tette samarbeid med de to store leietakerne i porteføljen, Socialstyrelsen og Riksarkivet. Socialstyrelsen signerte en ny 6-års leieavtale i juni 2014, mens selskapet har kommet til enighet med Riksarkivet om en ny leieavtale. Avtalen er nå til behandling hos regjeringen i Sverige. Den nye leieavtalen forutsetter omfattende oppgradering av eiendommen. Det pågår fortsatt en utredningsprosess for området Marieberg på Kungsholmen sammen med Stockholm Stad. Selskapet er representert i alle relevante fora for å få innsyn og å kunne påvirke i prosessen for å sikre innflytelse og dermed skape ytterligere verdier knyttet til utviklingspotensialet på eiendommen. Selskapet jobber aktivt for å kunne øke eiendomsmassen på ledige arealer på tomten både i forhold til næringslokaler og bolig. Prosessen har i 2014 vært mer avventende enn tidligere på grunn av nye støymålinger knyttet til innflygingen til Bromma flyplass som vil kunne påvirke utviklingspotensialet. Selskapet forventer likevel at utviklingspotensialet vil kunne være realiserbart i løpet av fem til ti år, med påfølgende utviklingsperioder. Det presiseres at det fortsatt er stor usikkerhet knyttet til dette. Redegjørelse for årsregnskapet s driftsinntekter utgjorde i 2014 TNOK Økningen i driftsinntekter fra 2013 til 2014 utgjorde TNOK s årsresultat utgjorde TNOK for 2014 mens årsresultatet for 2013 utgjorde TNOK Økningen i årsresultatet i 2014 sammenlignet med 2013 skyldes økte driftsinntekter, reduserte finanskostnader og redusert skattekostnad. Årsresultatet i morselskapet utgjorde TNOK i 2014 mot TNOK i Endringen skyldes i hovedsak reduserte finanskostnader. s likviditetsbeholdning utgjorde TNOK pr. 31. desember har i løpet av året hatt en negativ kontantstrøm på TNOK Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter er negativ. Dette skyldes at det er tilbakebetalt totalt TNOK til aksjonærene og minoritet, samt nedbetalt netto TNOK av selskapets langsiktige gjeld. Netto utbetalinger knyttet til investeringer i 2014 utgjorde TNOK mot TNOK i Kontantstrømmen fra operasjonelle aktiviteter for 2014 utgjorde TNOK Forskjellen mellom selskapets driftsresultat og kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter skyldes i hovedsak avskrivninger og normale tidsavgrensningsposter. Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 3

4 Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK mot TNOK pr. 31. desember Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2014 var 18,6 % mot 18,7 % pr. 31. desember Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært vesentlige hendelser etter balansedagen av betydning for regnskapsåret Verdiene, målt av eksterne takstmenn, har økt i 2014 som følge av økt driftsresultat og lavere avkastningskrav. Det er fortsatt usikkerhet knyttet til utviklingen i avkastningskravene, men eiendommer med lange kontrakter og solide leietakere har generelt vist en stabil og positiv utvikling de siste par årene. Innhentede takster på eiendommene i 1. kvartal 2015 viser at konsernet har betydelig merverdier utover bokført egenkapital. Fremtidig utvikling Dersom den planlagte transaksjonen omtalt tidligere i årsberetningen ikke skulle la seg gjennomføre vil selskapet vurdere andre alternativer for realisering av eiendomsporteføljen innenfor investeringsmandatets definerte levetid. Selskapet jobber med å refinansiere gjelden på Lysbomben som opprinnelig fortalt til betaling per 31/ Låneavtalen er midlertidig forlenget med eksisterende långiver til 30/ Selskapet jobber med å sikre et mer langsiktig låneengasjement innen 30/ Den underliggende driften i selskapet generer god og forutsigbar kontantstrøm, men flere kapitalintensive investeringsprosjekter gjør at selskapets frie likviditet vil være begrenset gjennom Investeringsprosjektene er først og fremst knyttet til det pågående byggeprosjektet på Garnisonen i Linköping. I tillegg vil en ny langsiktig leieavtale med Riksarkivet i Stockholm utløse et stort investeringsprosjekt på Lysbomben. Med basis i refinansieringsrisikoen og den kapitalintensive fasen selskaper befinner seg i anbefaler styret ikke å vedta utdeling av utbytte før den finansielle situasjonen er avklart. Finansiell risiko s inntekter og gjeld er i SEK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK. er eksponert for endringer i rentenivå, og hele den eksterne gjelden har flytende rente. Alle inngåtte rentederivater gikk ut i 2014 og i lys av at selskapet er inne i avviklingsfasen er det ikke inngått nye rentederivater. er også eksponert mot utvikling i avkastningskrav og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. Avkastningskravene for selskapets eiendommer er redusert gjennom Arbeidsmiljø og personale har ingen egne ansatte. Det er ved utgangen av året totalt ni ansatte i konsernet. Det er ikke avdekket forskjellsbehandling av kvinner og menn blant konsernets ansatte, og styret anser derfor den faktiske tilstanden på dette området som tilfredsstillende. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i konsernets virksomhet. Ved utgangen av regnskapsåret er sju menn og to kvinner ansatt i konsernet. Selskapets styremedlemmer er menn. Det har ikke vært vesentlig sykefravær i Det har ikke oppstått vesentlige skader eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende. Miljørapportering s virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietagernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret Årsresultat og disponeringer s årsresultat ble TNOK Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Etatbygg Holding II AS: Beløp i NOK Overført fra annen egenkapital Oslo, 22. mai 2015 Terje Nesbakken Styrets leder Christer Wennersten Styremedlem Jon KJetil Gjørtz Styremedlem Andres Aulik Styremedlem 4 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

5 Resultatregnskap Beløp i NOK Note DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader Avskrivninger og nedskrivninger Andre driftskostnader 9, Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Finanskostnader 9,10, Netto finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad ÅRSRESULTAT Herav minoriteter Opplysninger om avsetninger til: Utbytte Annen EK Sum disponert Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 5

6 Eiendeler Beløp i NOK Note ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

7 Egenkapital og gjeld Beløp i NOK Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital - - Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Langsiktig gjeld 4, Kortsiktig gjeld Utbytte Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Gjeld til konsernselskaper Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 22. mai 2015 Terje Nesbakken Styrets leder Christer Wennersten Styremedlem Jon KJetil Gjørtz Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 7

8 Kontantstrømoppstilling Beløp i NOK Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skatt Betalt skatt Avskrivninger og nedskrivninger Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetaling ved tilbakebetaling av kapital Innbetaling ved utrangering av varige driftsmidler Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - - Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld Tilbakebetaling til minoritet Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter Netto endring i likvider i året Bankinnskudd per Bankinnskudd per Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

9 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster- og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Utsatt skatt er nåverdiberegnet i merverdianalysene som gjennomføres ved oppkjøp. Dette innebærer at nominell utsatt skatt i konsernregnskapet er neddiskontert og balanseført til 35% av nominell utsatt skatt beregnet på grunnlag av forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 9

10 Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK Aksjekapital Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egenkapital pr Årets resultat Egenkapital pr Sum Aksjekapital Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Minoritet Sum Egenkapital pr Omregningsdifferanser Årets resultat Utbetaling til minoritet Egenkapital pr Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr Justert anskaffelseskost pr Tilgang kjøpte driftsmidler Omregningsdifferanser på tilgang / avgang Anskaffelseskost pr Av og nedskrivninger pr Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr Årets avskrivninger Nedskrivninger Omregningsdifferanser på avskrivninger/nedskrivninger Akk avskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets kostnadsførte avskrivninger og nedskrivninger (netto etter forsikringsdekning) Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. * Bygninger og annen fast eiendom 50 år * Maskiner og inventar 3-15 år * Tomter ingen avskrivning har kostnadsført TNOK som nedskrivning i forbindelse med skader etter brann og vannslokking i en bygning tilhørende I4A1 Garnisonsfastigheter. har gjennom sin forsikringsdekning fått refundert TNOK for skadene hvorav TNOK er regnskapsført som reduserte nedskrivninger og TNOK er inntektsført som andre driftsinntekter. 10 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

11 Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Egenkapital Resultat Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB Sverige ,2 % Datterselskapet Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB, Stockholm, har pr en aksjekapital på TSEK bestående av aksjer til pålydende SEK 1. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB eier følgende selskaper: Selskapets navn Portefølje Land Ervervet Eierandel / stemmeandel Egenkapital Resultat Regementsfastigheter R Holding AB Regementsfastigheter Sverige % I4A1 Garnisonsfastigheter AB Regementsfastigheter Sverige % A4 Campus AB Regementsfastigheter Sverige % I4/A1 Garnisonsfastigheter Holding AB Regementsfastigheter Sverige % 48 - A4 Campus Holding AB Regementsfastigheter Sverige % 48 - Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB Norrköping Sverige % Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB Stockholm Sverige % Fastighets AB Lysbomben Stockholm Sverige % Polar Star Management Norway AS - Norge % 15 - Note 4 Langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner Beløp i NOK Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum Forfallstidspunkt - langsiktig gjeld Innen 1 år år Senere enn 5 år Sum Pantesikret gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Pantsatte eiendeler: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Verdi i balansen: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Selskapets gjeldsfinansiering er knyttet til hver enkelt investering i etablerte single purpose selskaper. Hver enkelt låneavtale vil således ha egne lånekriterier knyttet til overholdelse. Lånekriterier er oppfylt pr : Portefølje Bank Hovedstol Valuta Forfall ICR krav LTV krav Faktisk ICR Faktisk LTV Regementsfastigheter Swedbank SEK ,1 Ingen 2,97 Ikke aktuelt Stockholm Swedbank SEK ,4 76 % 2,38 52 % ICR: Interest Coverage Ratio. Rentedekningsgraden er et mål for både soliditet og lønnsomhet, da den forteller i hvilken grad selskapet er i stand til å betale sine rentekostnader og evne til å påta seg større låneforpliktelser. Generelt beregnes rentedekningsgraden ved å ta EBIT og dele på rentekostnadene, men de fleste låneavtalene har en egen definisjon der blant annet investeringer i mange tilfeller trekkes ut av EBIT. LTV: Loan to Value Ratio. Lånets hovedstol deles på markedsverdien av eiendomsporteføljen. Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 11

12 Note 5 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK Gjeld til konsernselskap Konsernmellomværende Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB Sum Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon s aksjekapital består av aksjer pålydende NOK 0,02. Selskapet eier ingen egne aksjer. Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Stiftelsen Kjell Holm aksjer 2,25 % Mont Fort AS aksjer 1,74 % Nordic Private Equity AS aksjer 1,04 % Øvrige aksjonærer eier mindre enn 1 %. Følgende styremedlemmer eier aksjer i selskapet: Christer Wennersten aksjer 0,008 % Note 7 Skatt Beløp i NOK Betalbare skatter Norge Betalbare skatter utlandet Sum betalbare skatter Korreksjon av tidligere års skatt (se note 13) Omregningsdifferanser betalbar skatt Sum andre endringer Endring i utsatt skatt utlandet Sum endring utsatt skatt Sum skattekostnad Skatt i % av ordinært resultat før skattekostnad og minoriteter 0 % -38 % 29 % 360 % Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Fremførbart underskudd Underskudd som ikke kan benyttes i regnskapsåret Årets skattegrunnlag Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

13 Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller Eiendommer Øvrige midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Balanseførte midlertidige forskjeller Utsatt skatt Eiendommer Utsatt skatt 12 % Netto utsatt skatt Utsatt skattefordel er ikke balanseført der det ikke er sannsynlighetsovervekt for at fordelen kan utnyttes. Avstemming av selskapets skatteprosent % skatt av resultat før skatt Nedvurdering av utsatt skattefordel Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats *) 0 % 0 % *) Skattekostnad i forhold til resultat før skatt. I forbindelse med bokettersyn fra skatteetaten har selskapet mottatt vedtak om endring av ligning for perioden Vedtaket er knyttet til skattemessig behandling av emisjonskostnader. Skatteetaten hevdet at kostnadene ikke er fradragsberettiget for selskapet. Selskapet og dens juridiske rådgivere var ikke enig i skatteetatens vurdering, og påklaget vedtaket. Saken er ikke behandlet i rettssystemet i påvente av dom fra en tilsvarende sak. Den andre saken er behandlet i Oslo Tingrett i 2013 og Lagmannsretten i Skattyter fikk ikke medhold. Saken ble deretter påklaget til Høyesterett, men ble avvist og dommen er rettskraftig. Selskapet har på bakgrunn av dette besluttet å ikke forfølge egen sak videre. Betalbar skatt på MNOK 10,8 inkludert tilleggsskatt ble betalt og kostnadsført i Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 13

14 Note 8 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Beløp i NOK Lønnskostnader Lønninger Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre ytelser Sum har ingen ansatte. I gjennomsnitt har det i løpet av regnskapsåret vært 9 årsverk i konsernet. er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Honorar til styret Styrehonorar Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Andre tjenester Sum Beløpene er eksklusiv merverdiavgift. Note 9 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK Andre driftskostnader Reparasjon- og vedlikeholdskostnader Oppvarming Vann Elektrisitet Renovasjon Honorarer og kjøpte tjenester Forsikring Forretningsførsel og eiendomsforvaltning Forvaltningskostnader Eiendomsskatt Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader Finansinntekter Annen renteinntekt Annen finansinntekt Sum finansinntekter Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

15 Finanskostnader Rentekostnader fra foretak i samme konsern Annen rentekostnad Annen finanskostnad Sum finanskostnader Annen kortsiktig gjeld Forskuddsbetalte leieinntekter Annen kortsiktig gjeld 2) Sum kortsiktig gjeld Andre fordringer Klientkonto hos ABG Sundal Collier ASA 1) Andre kortsiktige fordringer 2) Sum andre fordringer ) Klientkonto hos ABG Sundal Collier ASA var presentert som bankinnskudd i regnskapet for Beløpet er oppført under andre fordringer i regnskapet for Sammenligningstall for 2013 er endret tilsvarende. 2) sin andel av påløpte kostnader i forbindelse med den planlagte børsnoteringen av Polar Star var pr , som er oppført som annen kortsiktig fordring siden prosjektet ikke var avsluttet ved årsskiftet. Deler av de påløpte kostnadene ble betalt i 2014, slik at tilsvarende beløp for annen kortsiktig gjeld er Ved regnskapsavleggelse i mai 2015 er totale estimerte påløpte kostnader Dersom transaksjonen ikke blir gjennomført vil påløpte kostnader resultatføres. sin andel av påløpte kostnader i forbindelse med den planlagte børsnoteringen av Polar Star var pr Av dette beløpet er kostnadsført i 2014 som revisjonshonorar for kvartalsrevisjon er oppført som annen kortsiktig fordring siden prosjektet ikke var avsluttet ved årsskiftet. Deler av de påløpte kostnadene ble betalt i 2014, slik at tilsvarende beløp for annen kortsiktig gjeld er Ved regnskapsavleggelse i mai 2015 er totale estimerte påløpte kostnader Dersom transaksjonen ikke blir gjennomført vil påløpte kostnader resultatføres. Note 10 Honorarer til løpende forvaltning og refinansiering Etatbygg Holding II AS har forvaltningsavtale med Obligo Investment Management AS og Obligo Real Estate AS. Avtalen er i henhold til investeringsmandat. Forvaltningshonoraret beregnes med et årlig honorar på 0,35 % av prosjektverdi, som tilsvarer eiendomsverdi tillagt transaksjonskostnader på kjøpstidspunktet. Utover dette ble det på investeringstidspunktet inngått en tilleggsavtale for management tjenester med Obligo Real Estate. Management honoraret beregnes med et årlig honorar på 0,9 % av leieinntekter. Forvaltningshonoraret utgjorde TNOK for Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref. note 9. Med virkning fra har Etatbygg Holding II AS inngått en avtale om refinansieringstjenester som et tillegg til forvaltningsavtalen med Obligo Real Estate AS. Fast årlig honorar er TNOK 241. Ved refinansiering belastes respektive selskap med et suksess honorar på 0,40 % av oppnådd finansieringsbeløp. Note 11 Leieinntekter s inntekter består av leieinntekter fra næringseiendom med offentlige leietakere i Sverige. Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 15

16 Note 12 Finansiell markedsrisiko benytter seg av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. Rentederivater har som strategi å sikre opp mot 100 % av rentebærende gjeld ved gjennomføring av investeringer. Låneavtalene inngås primært som med flytende lånebetingelse, men långiver vil normalt kreve inngåelse av en separat derivat kontrakt tilsvarende hovedstol som sikrer fastrente. Finanskostnadene er presentert netto. s rentederivater utløp i Pr hadde konsernet ingen rentederivater. Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for morselskapet. s inntekter og gjeld er i SEK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK. Det er inngått valutaderivater for å redusere denne risikoen. Se egen spesifikasjon nedenfor. Valutaderivater Selskapet har som strategi å sikre mellom 5 % og 45 % av EK. Valutasikringen gjøres med valutaterminer (salg av valuta med oppgjør på fremtidig dato). Sikringsgrad er basert på historisk valutakursutvikling for aktuell valuta. Sterk valuta historisk sett medfører høy sikringsgrad. Verdien av valutaderivatene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Nedenfor følger en oversikt over selskapets valutaderivater pr : Motpart Valuta Beløp Valutakurs Forfallsdato Urealisert gevinst / (-) tap pr ABG Sundal Collier ASA SEK , Sum urealisert gevinst / (-) tap NOK For regnskapsåret 2014 har inngåtte valutaterminderivater svekket selskapets resultat og likviditetsbeholdning med TNOK Note 13 Bankinnskudd s bankkonti fordeler seg på følgende valuta pr 31.12: TSEK TNOK TSEK TNOK Bankinnskudd i SEK Bankinnskudd i NOK Totalt har ingen bundne bankmidler. Note 14 Andre forhold Offentliga Fastigheter Holding I AB (publ) Etatbygg Holding II AS eier Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB sammen med det svenske søsterselskapet Offentliga Fastigheter Holding I AB (publ). Alle investeringene som foretas i Etatbygg Holding II AS gjøres sammen med Offentliga Fastigher Holding I AB (publ) gjennom det felles eide datterselskapet. Selskapene har identiske investeringsmandater og styresammensetning. 16 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

17 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 17

18 18 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

19 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 19

20 Etatbygg Holding II AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo Heads&Tales KF