Skaun kommune. Side 1. Arkivkode: L13 Arkivsaksnr.: 13/505 Saksbehandler: Kristin Sørensen

Transkript

1 Side 1 Skaun kommune Arkivkode: L13 Arkivsaksnr.: 13/505 Saksbehandler: Kristin Sørensen Saksnummer Utvalg Møtedato 33/14 Plan og miljøutvalget SAKEN GJELDER: DETALJREGULERING BOLIGPROSJEKT PÅ BUVIKA BRYGGE GNR/BNR. 2/86 M.FL. RÅDMANNENS INNSTILLING: I medhold av plan- og bygningsloven legges forslag til reguleringsplan for Buvika Brygge, byggetrinn I, gnr./bnr. 2/86 m. fl. ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. SAKSDOKUMENTER: 1. Planbeskrivelse, datert Vedlegg 1 2. Plankart i målestokk 1:1000, datert Vedlegg 2 3. Planbestemmelser, datert Vedlegg 3 4. Prinsipiell utomhusplan Vedlegg 4 5. Prinsippsnitt utomhusplan (A-A og B-B) Vedlegg 5 6. Planavgrensning på gjeldende reguleringsplan Vedlegg 6 7. Plangrense og formålsgrense vist på gjeldende reguleringsplan Vedlegg 7 8. Antatt grense fjell i dagen Vedlegg 8 9. Arealoppsett Vedlegg Snitt AA-CC2 Vedlegg Lengdeprofil og normalprofil Vedlegg Prinsipiell ledningsplan Vedlegg ROS-analyse, datert Vedlegg Innkomne innspill Vedlegg Fiskeridirektoratet 14.2 Kystverket 14.3 NVE 14.4 Statens vegvesen 14.5 Statens vegvesen 14.6 Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 14.7 Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 14.8 Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 14.9 Sør-Trøndelag fylkeskommune TrønderEnergiNett Norgesmøllene AS Norgesmøllene AS 15. Geoteknisk vurdering, Rambøll notat _ Vedlegg 15

2 Side Støyvurdering Vedlegg Notat Naturmiljø Vedlegg Notat Trafikk, fartsgrense Vedlegg 18 SAKSFRAMLEGG: Kort om saken Planområdet ligger ca. 1,3 km nordvest for Buvik sentrum. Hensikten med planen er å legge til rette for utbygging av boliger med tilhørende infrastruktur og fellesfunksjoner. i form av lekearealer, oppholdsarealer, infrastruktur mv. Arealer mot sjøen skal kunne nyttes av allmenheten, slik at planområdet blir et tilskudd til nærområdet. Argumentet for å regulere området til ren boligbebyggelse frem for næring/boliger er at områdets plassering og lavere utnyttelsesgrad som følge av at grunnforholdene, gjør det lite egnet til næringsformål. Situasjonsplan og reguleringskart er tilpasset et rent boligprosjekt (primært med rekkehus) der geotekniske sikringstiltak er påkrevd. Planforslaget er innsendt av Voll Arkitekter som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Buvika Brygge AS. Tidligere vedtak og planpremisser Forholdet til overordnet plan I Kommuneplanens arealdel , delplan Buvika, er området vist som forretning/bolig og inngår i sentrumsområdet. I bestemmelsene er det presisert ( 45) at området skal nyttes til næringsvirksomhet med noe bolig. Kommuneplanen har tetthetskrav på % BYA i sentrumsområdene. Videre er det stilt krav til blant annet tilgjengelighet langs sjøen, lekearealer, tetthet, alternativ energikilde og universell tilgjengelighet ( 21, 24, 25, 44, 45, 46, 49, 50). Gjeldende parkeringsvedtekter for Skaun kommune skal følges jfr. Bestemmelsene 7, 22. Gjeldende reguleringsplan er reguleringsplan for Ølmheimsbukta gnr/bnr 2/86 m. fl. (Buvik marina r200804) Formål som inngår i gjeldende plan er områder for forretning/kontor/industri/bolig i ulike kombinasjoner. Langs kystlinjen og småbåthavn er det regulert offentlig friområde og felles lekeplass. Reguleringsplan for Buvika marina omfattes av eksisterende fylling og åpner mulighet for ny fylling på marbakken nord for dagens fylling. Tiltakshaver søkte i 2011 om mindre reguleringsendring for felt K1 i reguleringsplanen (se vedlegg 6), slik at det ble mulig med boliger i byggefelt K1. Reguleringsendringen ble vedtatt av Plan og Miljøutvalget den med sluttvedtak i Kommunestyret ROS-analyse Det er utarbeidet egen risiko- og sårbarhetsanalyse for prosjektet (vedlegg 13). Analysen viser at det er en rekke utfordringer knyttet til utbyggingen av planområdet. Disse utfordringene knytter seg til: Sikkerhet mot Storflom (pkt5), grunnforhold (pkt 1, 29, 37), ny avkjørsel til Fv 800 (pkt, 41, 42, 43), øvrig infrastruktur og tekniske planer, (pkt. 15, 19), støy (26, 27)

3 Side 3 barnehage og skolekapasitet, og forhold i anleggsfasen. Konklusjonen fra utfordringene er beskrevet under avsnittet Virkning av planforslaget (vedlegg 1 s ). Medvirkning prosess Oppstartsmøte med Skaun kommune ble gjennomført Grunneiere og andre rettighetshavere ble varslet i brev av Planarbeidet ble annonsert i Adresseavisen I løpet av planprosessen har det vært flere arbeidsmøter med kommunen og konsulenter på temaer grunnforhold, geoteknikk, naturforhold, støy og teknisk infrastruktur. Planprogram Kommunen har på oppstartsmøte den avgjort at saken ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredning. Det er derfor ikke krav om utarbeidelse av planprogram. Beskrivelse av planområdet Eksisterende forhold Dagens arealbruk og tilstøtende arealers arealbruk: Planområdet ligger i Buvika i Ølsholmbukta og genser mot Fv 800 i vest og mot Mølla i sør. Øst og nord grenser planområdet mot sjø. Deler av planområdet ligger ut i Trondheimsfjorden og er potensielt utsatt for risiko for stormflo. Planområdet har i dag ingen bruk. På sørsiden av planområdet ligger industriområdet til Norgesmøllene m.fl. Topografi Området er relativt flatt. Fyllingen som strekker seg ut i sjøen er flat med fyllingstopp beliggende på kotehøyde 2-2,5 m. Landskapet rundt fyllingen er kupert. På vestsiden ligger Oterhaugen som har en bratt skråning ned mot Fylkesvei 80. Fylkesveien avgrenser planområdet imot vest. Fylkesveien ligger ca. på kotehøyde 9,5-11 m forbi planområdet. Fra fylkesveien og ned til fyllingen er det en forholdsvis bratt skråning, som tar opp høydeforskjellen. Skråningen i sørvestlig del av planområdet er primært av fjell med tynt dekke av løsmasser. Videre vestover ligger større del av fylkesveien på fyllmasser. Solforhold Det er relativt gode solforhold på tomten. Lengst i vest danner imidlertid Oterhaugen og fylkesveien noe skygge på området. Grunnforhold Planområdet ligger delvis på kvikkleiresone (i området nærmest Fv 800) og delvis i område med leire. Øvre jordlag i planområdet består av løsmasser i form av marin strandavsetting og enkelte formasjoner med bart fjell, stedvis tynt dekke (Kilde: Skrednett.no). Med bakgrunn i marine avsettinger, nærhet til kjent kvikkleiresone og rekkefølgebestemmelse i gjeldende reguleringsplan er det krav om nærmere geotekniske undersøkelser for å kartlegge evt. kvikkleireforekomst innenfor planområdet (vedlegg 8 og 15). Forurensning i grunnen

4 Side 4 Det er påvist forurensning i grunnen. Rambøll har utført miljøtekniske undersøkelser av tomten sommeren Undersøkelsene omfattet prøvetaking av jord samt kartlegging av masser i forbindelse med prøvetakingen. Støy og trafikk Det er foretatt beregning av støy fra trafikk og fra industri (vedlegg 16). ÅDT i Fv 800 er såpass liten at veitrafikkstøy ikke er av betydning for planområdet. Veitrafikkstøy fra E39 påvirker ikke planområdet. Veg ÅDT 2023 Tungtrafikkandel Fartsgrense FV % 60 km/t E % 80 km/t Energiforsyning Strømforsyningen fram til tomten er begrenset. Det vil være behov for en ny nettstasjon i området. Kulturminner i grunnen Det er ingen kjente kulturminner i området. Offentlige ledninger og bekker Det går offentlig overvannsledning med utløp til sjøen helt vest i planområdet (Vedlegg 12). Utløpet må ivaretas ved detaljering av motfylling i sjøen. Kapasitet for vannforsyning og avløp Kapasitet for vannforsyning vurderes å være god. Det ligger kommunal vannledning i Ø160 PE langs FV800, som kan forsyne planområdet. Naturverdier: Registrerte verneverdige naturområder Som det går frem av vedlegg 14_12 (Fylkesmannen i Sør-Trøndelag ) ligger planområdet innenfor område, der det er varslet oppstart av marint vern (Gaulosen). Vegetasjon Som det går frem av vedlegg 17 (Rambøll. M-not-001-0_Gaulosen_ ) er det registrert en rekke plantearter innenfor fyllingen i planområdet. Området er verdisatt til "Viktig B", og begrunnes med at funn av en rekke "innførte" arter etter 30 år tyder på kontinuitet. Det er av forslagsstiller vurdert at vegetasjonen ikke representerer verdier, som må bevares. Det argumenteres ut fra at det ikke innenfor fyllingsområdet er sjeldne, stedegne arter men kun "innførte" arter, som ikke er hjemmehørende i denne type område. Rødliste arter Rapporten fra NINA slår fast at Buvikfjæra sammen med resten av Gaulosen har stor verdi som fugleområde. Rødlistede arter forekommer relativt hyppig (Vedlegg 1, s. 19).

5 Side 5 Økt nivå av menneskelige aktiviteter kan påvirke områdets funksjon som raste- og overvintringsområde. Småbåthavnen i reguleringsplanen inngår ikke i planforslag. Annet biologisk mangfold Rapporten fra NINA slår fast at Buvikfjæra sammen med resten av Gaulosen har stor verdi som fugleområde. Det er registrert en rekke rødlistede fuglearter samt noen planter i eller nær tiltaksområdet. Totalt for alle arter og for hele året er området øst for møllene til Husebytangen, med sand og mudderfjære og gruntvannsområdene utenfor, de mest brukte arealene. Rekreasjonsverdi Planområdet er vanskelig tilgjengelig og lite brukt til rekreasjon, da atkomst er via industriområdet imot sør. Annen infrastruktur: Servicedekning Dagligvareforretning og bensinstasjon finnes i Buvika, ca. 1 km. Kommunesenteret med bank, lege og apotek ligger i Børsa ca. 6 km fra planområdet. Skole og barnehage Nærmeste barneskole er Buvik Skole. Skolen har ca elever fordelt på 7 trinn. Nærmeste ungdomsskole er Skaun ungdomsskole i Børsa. Det er i dag 3 kommunale og 1 privat barnehage i Buvika. Barnehagene er Oterhaugen, Pundslia og Ilhaugen. Oterhaugen Barnehave er en 6 avdelings barnehage beliggende i gangavstand til planområdet. Gang- og sykkeltilbud, skoleveg Det er en 3 meter bred gang og sykkelveg på oversiden av fylkesveien. På nedsiden av fylkesveien er det ikke fortau. Gang- og sykkelvegen står i forbindelse med øvrig vegnett i området og vil fungere som trygg skolevei for dem, som velger å sykle eller gå. Kollektivtilbud Det er bussforbindelse mot Orkanger og Trondheim i fylkesvei 800. Busstopp er lokalisert på fylkesveien, nordvest og sørøst for planområdet. Busstopp mot nordvest ligger ved avkjørsel til Oterhaugen ca. 300 m fra atkomstveien i planområdet. Busstopp i sørøst ligger ca. 150 m fra avkjørsel til planområdet like ovenfor Mølla. Begge steder er det busstopp på begge side av vegen. Beskrivelse av planforslaget Plangrep Det planlegges primært for rekkehus i planområdet med 2 (feltene B3 og B4) og 3 etasjer (feltene B2 og B5-B8). For rekkehus med 3 etasjer åpnes det for takterasse, loftstue og trapp. Løsningen med laveste rekkehus nærmest sjøen og høyeste rekkehus bakerst gir gjennomsiktighet i feltet og sikrer at bakerste husrekkene får sjøutsikt. Det planlegges en enkel boligblokk opp til 5 etasjer i planområdet i felt B1.

6 Side 6 Blokken utformes med varierende høyde med den høyeste delen mot fylkesveien i vest og den laveste delen mot rekkehusene i øst. Denne utformingen sikrer at blokken ikke blir et fremmedelement i bebyggelsen men at den i stedet "snakker sammen" med rekkehusene. Geoteknikk Bebyggelsen etableres innenfor eksisterende fylling. For å begrense setninger legges det opp til lett bebyggelse med maks 3 etasjer. Planforslaget er utarbeidet iht. føringer gitt av geotekniker. Geotekniker anbefaler at det ikke etableres parkeringskjeller i felt B1, da utgravningen kan komme i konflikt med kvikkleire og stabilitet for veifyllingen. Gjesteparkering planlegges i felles parkeringsareal P1 og P2 vest i området mot Fv 800. For bebyggelse i område B1 (bygg D) må bygning pelefundamenteres til fjell og det anbefales her en høyere utnyttelse med blokkbebyggelse. Fellesarealer - Barn og unges interesser Friområder langs sjøen er videreført fra områdereguleringsplanen, men området er redusert. I f_f legges til rette for en promenade langs sjøen tiltenkt allmennhetens bruk. Felles lekeplass midt i området (f_l, på 1003 m 2 ) er tenkt felles for hele planområdet. For småbarnlek vil det anlegges flere mindre lekeplasser som betjener feltene. Det er satt av 700 m 2 i felt f_l og 850 m 2 i felt B1. Nord for felt B2, i f_f tilrettelegges det for småbarnslek på et areal på 300 m 2. Lekearealene er plassert slik at de vil får god skjerming mot støy fra Fv 800 og virksomhet ved Mølla. Fellesarealer er disponert slik at det er mulig å gå på kryss og tvers av planområdet. Det er lagt særlig vekt på at arealer langs sjøen blir tilgjengelige for allmenheten, og at den sentrale lekeplass i feltet har trafikksikker atkomst fra samtlige boliger (vedlegg 4). Naturlig plassering av en ballbinge vil være vest i felt B1 i forhold til god støyskjerming til planlagte boliger. Større ballbaner er lokalisert ved Skaun Hallen ca. 1 km øst for planområdet. Det er trafikksikker atkomst til områdene via gang-/sykkelvei langs fylkesveien. Skole og barnehage Skolekapasiteten er god på kort sikt. På lengre sikt vil det være behov for utbygging. Det er tre barnehager i Buvika, relativt nær planområdet og barnehagedekking for planområde vurderes til å være svært god. Nøkkeldata for forslag til detaljregulering på Buvik brygge, byggetrinn I, gnr/bnr. 2/86 m.fl.er følgende: Gjeldende plan: Kommuneplanens arealdel , vedtatt , K-sak 96/7 Reguleringsplan for Buvik Marina eiendommen gnr.2 bnr. 86, vedtatt (planid r200804). Reguleringsendring Buvik marina, (planid r201201) Regulant/utbygger Voll arkitekter/buvik Brygge AS : Grunneiere: Formål: Se vedlegg. Boligbebyggelse (B), felles kjøreveg (f_v), parkering (f_p) felles fortau (f_fta), annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg (f_øa)

7 Side 7 Grunnforhold: Areal: Utnyttingsgrad: lekeplass (f_l), friområde (f_f) annen veggrunn-grøntareal (o_avg) energinett/trafo-stasjon (o_ae). Hensynssoner: frisiktsone ved veg, faresone ved nettstasjon/trafo. Tomta ligger på et relativt flatt område på fra kote 0,5 på fylling i nord til kote 4 der avkjørsel til FV 800 starter stigningen. Fv 800 ligger på ca. kote 10. Rambøll har utarbeidet flere rapporter tilknyttet grunnforholdene i forhold til områdestabilitet og nødvendige sikringstiltak. Argument for fundamenteringstyper og bygningshøyder går fram av rapportene og har vært førende for utforming av området (vedlegg 15). Det er utført overordnet stabilitetsberegninger, som konkluderer med skissert utbygging kan realiseres uten skredfare. Planområdet er ca. 24 daa., hvorav 18 daa. Er oppfylte areal ut i sjø. Utbyggingsområdet for boligbebyggelse er på ca. 10,7 daa. Resterende arealer på ca. 13,00 daa inngår i annen særskilt bebyggelse og anlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur og grønnstruktur. BYA boligformål ligger på 66 % BYA BRA boligformål ligger på 92 % BRA Skisseprosjektet rommer 64 stk. boliger som gir 6 boliger/daa. (66 % BYA) Antall etasjer: Høyde: Total BYA der alle formål inngår ligger på 30 % BYA Totalt BRA der alle formål inngår ligger på ca. 41 % BRA En utnyttelse på 30 % BYA gir 2,7 boliger pr daa. Boligprosjektet stiller krav til min 48 stk. og maks 96 stk. boliger. Dette gir 2-4 boliger pr. daa. Min og Maks utnyttelse er vist på plankartet. 2-5 etg. Pluss kjeller og loft. B1 har 5 etg. Felt B2-B8 har mellom 2 og 3 etg. Maks gesimshøyde er satt til cote 20. Maks møtehøyde er satt til cote 23. Taktype/vinkel: Flatt tak. Takvinkel: 0º. Antall boligenheter: Uteoppholdsareal: Parkering: Universell Rekkehus fordelt på 9 rekker med varierende antall boenheter fra 4-6 stk. Blokkbebyggelse med 24 boliger. Totalt regulert uteoppholdsarealer er fordelt på friområde (f_f) og lek (f_l)er på m 2. I tillegg legges det til rette for lekeareal innenfor felt B1 tilsvarende 850 m 2. Totalt sett gir dette m 2 kvalitativt uteareal. Bestemmelsene krever 50 m 2 til lek per/bolig eller per 100 m 2, hvorav 25 m 2 er satt av til felles lek. Dette gir et utearealkrav på m 2, derav felles lekeareal på 1600 m 2. Utearealkravene fra gjeldende regulering er videreført i planforslaget. Rekkehus 2 stk. p-plasser/bolig (overflateparkering, carport felt B2-B8) Blokkbebyggelse 1,5 stk. p-plass/bolig (1 stk. overflateparkering på egen tomt, resterende gjesteparkering i P1 og P2) Byggteknisk forskrift (TEK 10) er lagt til grunn og ivaretatt i

8 Side 8 utforming: Renovasjon: Vann og avløp: Energiforsyning: Adkomst: Utbyggingsavtale: Nabovarsling: planforslaget. Det legges opp til en løsning med nedgravde containere ved inngangen til området (f_øa2). HAMOS har signalisert planforslaget behov til å være 4 stk. nedgravde containere. Det er lagd prinsipiell plan for ledningsforhold. Slokkevannskapasitet må vurderes i søknad om tiltak. Trafostasjon er regulert sentralt i feltet, ved inngangen til bebyggelsen. Alternativ energikilde skal dokumenteres ved søknad om tiltak. Adkomsten til området er fra FV 800. Sentralt i området fordeler veger seg til ulike felt. Adkomsten er regulert til felles kjøreveg. Veg geometerien er dimensjonert for lastebil. Det er sikret god framkommelighet for søppelbil, slukke- og redningskjøretøy. Første vegkryss er utformet med gode snumuligheter for lastebil. Det skal utarbeides utbyggingsavtale mellom utbygger og Skaun kommune. Alle naboer og gjenboere er varslet og orientert om formål og innhold i planarbeidet ved brev av Annonser med kunngjøring av oppstart reguleringsplanlegging ble satt inn i Adressa den Innkomne innspill - Forhåndsuttalelse ved planoppstart Ved kunngjøring om planoppstart har det kommet inn merknader hovedsakelig fra sektormyndigheter. Hovedtrekkene i merknaden omhandlet grunnforhold, miljø og forurensning, marine og trafikale forhold, samt infrastruktur. For fullstendig gjengivelse av merknadstekst vises til vedlegg 14_ Fiskeridirektoratet, innspill datert Fiskeridirektoratet region Trøndelag har foretatt kartlegging av fiskeriinteresser i Skaun kommune. Det er utenfor det aktuelle området i sjøen, registrert kaste og låssettingsplass for norsk vårgytende sild, i tillegg har Havforskningsinstituttet registrert et gyteområde for torsk i samme området. (se kartvedlegg). Fiskeridirektoratet region Trøndelag vil oppfordre til at det opprettes kontakt med lokale fiskere under planprosessen og før eventuell utbygging i sjøen, for å forsikre seg om at eventuell utbygging i sjøen ikke kommer i konflikt med tradisjonelt fiske i området. Forslagsstillers kommentar: Det foretas kun utfylling på svært grunt vann og i all hovedsak innenfor regulert fyllområde. Det vises i øvrig til vurdering av tiltak iht. Naturmangfoldloven (vedlegg 17_ Rambøll "M-not-001-0_Gaulosen", som er vedlagt søknaden. Det konkluderes i rapporten at: "Motfyllingen som er planlagt vil berøre et mindre område som ligger utenfor godkjent reguleringsplan. En kan ikke se at dette vil påføre naturverdiene i området noen negative effekter ut over at et helt marginalt område vil bli bygget ned ( m 2 )."

9 Side 9 Kystverket, innspill datert Ved eventuell planlegging i sjø må det tas hensyn til sjøverts ferdsel, og det er viktig at det ikke planlegges tiltak/aktiviteter som kan komme i konflikt med fremkommeligheten i farvannet. Det må tas med i reguleringsbestemmelsene at tiltak i sjø som faller inn under havne- og farvannslovens bestemmelser skal godkjennes av havnemyndighet. Kystverket har utover ovennevnte følgende merknader til det varslede planarbeidet: 2. Ut fra sjøkart av det aktuelle området er det avdekket en mudret renne i innseilingen til havnen tilknyttet tilstøtende industriområde (mølle). Kystverket antar at denne renna vil kunne få behov for vedlikeholdsmudring. Det er derfor viktig å være oppmerksom på at mudringen vil kunne få innvirkning på grunnforholdene for omkringliggende områder. Videre kan det nevnes at eventuelle påler som settes ned i forbindelse med brygger el. må settes dypere enn mudret renne. 3. Innseilingen til den aktuelle kaien er merket med bøyer, samt overrettlys plassert på land for å vise farbar led inn til kaien. Det vil være viktig at lyssettingen på de nye bygningene blir skjermet slik at det ikke kan oppstå tvil om hvilke lys som viser farbar og sikker led inn til kaien. 4. Kystverket anbefaler at det legges inn en sikkerhetssone fra de nye bygningene og mot sjøen, dette for å avgrense skade som kan oppstå ved en eventuell kollisjon med fartøy i bygningsmassen. Forslagsstillers kommentarer: Ad. 1. Det planlegges ikke tiltak/aktiviteter som kan komme i konflikt med fremkommeligheten i farvannet. Bestemmelsen til Kystverket er tatt inn i planen. Ad. 2. Det er en mudret renne/kanal i innseilingen til havnen tilknyttet tilstøtende industriområde (mølle). Rennen/kanalen ligger vest for tiltaksområdet. Det er foretatt innmåling av rennen, som det går frem av vedlagte situasjonsplan og av vedlegg 5_13. Rennen inngår også i geotekniske beregninger. Som det går frem av geoteknisk rapport (vedlegg 15), Rambøll: "G-rap _rev01", kapittel 5 Oppsummering/konklusjon og videre arbeid, er det tilstrekkelig stabilitet mot rennen/kanalen: "Stabilitet mot kanalen: Stabiliteten mot kanalen vurderes som tilfredsstillende. Det ikke er kvikkleire i grunnen her, og skredhendelser av større omfang vurderes derfor som usannsynlig på denne delen av planområdet. Videre arbeid: Det forutsettes at tilstrekkelig stabilitet mot kanalen dokumenteres ifm. prosjektering av oppfylling og etablering av bebyggelse." Ad. 3. Detaljprosjektering, som ivaretar lyssetting, vil sendes inn som del av igangsettingssøknad for bygg.

10 Side 10 Ad. 4. Som sjøbunnskartleggingen viser er det svært liten dybde på området inn mot planlagte brygger. Forslagsstiller har derfor vurdert at det ikke er behov for en egen sikkerhetssone fra de nye bygningene og mot sjøen, da det grunne vannet vil fungere som sikkerhet mot påseiling. NVE uttalelse, innspill datert oppstartsvarselet sies det at det er gjennomført geotekniske undersøkelser og vurderinger, samt at det er utarbeidet uavhengig 3. partskontroll. Dette er positivt, og vi vil legge stor vekt på at de geotekniske utredningene legges ved planforslaget når dette sendes ut til offentlig ettersyn. Det er viktig at de geotekniske rapportene konkluderer med at sikkerheten mot skred vil bli tilstrekkelig både for det planlagte tiltaket og omkringliggende areal, jf. kapittel 7 i TEK10. Sikkerheten må være tilstrekkelig både i anleggsfasen og permanent. Forslagsstillers kommentar: Sikkerhet i både anleggsfasen og permanent vil bli ivaretatt iht. kapittel 7 i TEK10. Det er foretatt stabilitetsberegninger med uavhengig 3. partskontroll, som viser hvorledes planlagte tiltak skal utføres med tilstrekkelig sikkerhet. Geotekniske rapporter/notater inkl. uavhengig 3. partskontroll er vedlagt reguleringsplanen som vedlegg 5_02 5_10. Planen er utformet iht. krav og anbefalinger i rapporter/notater. Statens Vegvesen, innspill datert I løpet av planprosessen må dere utføre støyberegninger, og legge til rette for tiltak i henhold til retningslinjer fra Miljøverndepartementet gitt i T Viser også til e-postutveksling med Tor-Erik Jule Lian mellom oktober mars 2013, vedrørende etablering av gangfelt på fylkesveg. Statens vegvesen gjør oppmerksom på at trafikksikkerhetstiltak som gangfelt ikke kan hjemles gjennom reguleringsbestemmelsene. Tiltakene må behandles og hjemles med forankring i vegtrafikklovgivingen. For en innføring i våre krav viser vi til håndbok 270; «Gangfeltkriterier». Forslagsstillers kommentar: Det er utarbeidet støyrapport (vedlegg 17_12 Multiconsult RIA-RAP- 001_ ) som kartlegger veitrafikkstøy og industristøy. Det stilles i planens bestemmelser krav om at bebyggelse skal støyskjermes iht. støyrapportens anbefalinger. Som det går frem av rapporten bidrar veitrafikkstøy lite til det samlede støybilde. Det er utarbeidet trafikknotat (vedlegg _18) som nærmere beskriver og begrunner etableringen av nytt gangfelt fra planområdet til eksisterende sykkel-/gangvei. Det anbefales i notatet at hastigheten senkes til 40 km/t forbi planområdet for å gi tilstrekkelig god sikt (se figur 7, s. 23 vedlegg 1).

11 Side 11 Statens Vegvesen, innspill datert Vedrørende eiendomserverv Den delen av gnr. 1065, bnr. 5 som ønskes kjøpt [av tiltakshaver, red.] er i dag en del av vegfyllingen under Fv800 ned mot sjøen. Det er vanlig praksis for Statens vegvesen å eie egne vegfyllinger og skjærninger. Om det skal bygges parkeringsplasser og boder på dette arealet forutsetter vi at det ikke vil påvirke stabiliteten i fyllingen og Fv800. Et eventuelt kjøp av eiendommen vil ikke automatisk gi en godkjenning for utbygging. En slik tillatelse vil først gis gjennom en ny vedtatt reguleringsplan med tilhørende godkjent byggesak. Da forutsatt at eiendommen eventuelt er solgt fra Statens vegvesen til utbygger før området kan bebygges. 2. Vedrørende motfylling i sjø Det vil være behov for betydelige utfyllinger i sjø for å gjøre Buvika Brygge stabilt for boliger. Eventuelle tiltak i sjøen/grunnen må ikke påvirke stabiliteten i fyllingen under Fv800. Vi forutsetter at dere tar hensyn til dette i planleggingen av prosjektet. Forslagsstillers kommentarer: Ad. 1. Vedrørende eiendomserverv Evt. eiendomserverv for å få bedre utnyttelse av felt B1 i reguleringsplanen vil avvente vedtak av ny detaljreguleringsplan. Tiltakshaver er selvfølgelig innforstått med at gjeldende regler og lovverk for eiendomserverv skal følges. Ad. 2. Vedrørende motfylling i sjø Tiltak i sjøen/grunnen vil ikke påvirke stabiliteten i fyllingen under Fv800 negativt. Behovet for motfylling utenfor gjeldende reguleringsplan går frem av Rambøll: "Grap _rev01", kapittel 4.5 Profil E stabilitet av strandsone mot nord/nordøst (kvikkleire). Rapporten er vedlagt søknaden (vedlegg 15). Som det går frem av rapporten vil motfylling i sjø gi en stabilitetsforbedring for fylkesveien i forhold til dagens situasjon. Tiltak, som kan ha betydning for stabilitet av fyllingen under fylkesvei 800, blir geoteknisk detaljprosjektert innen igangsetting, slik at søkte tiltak ikke vil medføre fare for skred. Statens_Vegvesen, e-post_datert _atkomstvei-fylling_prinsippgodkjent må fylles ut. Forslagsstillers kommentar: Merknaden er svar på forespørsel fra forslagsstiller i forhold til prinsippgodkjenning av løsninger. Forslagsstiller finner det positivt at det har vært bra kommunikasjon i prosjektet og ser frem til videre samarbeid med Vegvesenet frem imot ferdigstillelse av prosjektet. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, innspill datert Forholdet til overordnet plan I kommuneplanens arealdel er området vist til kombinert formål for industri, kontor,

12 Side 12 næring og bolig. I gjeldende plan åpnes det for blokkbebyggelse på inntil 5 etasjer samt parkeringskjeller. 2. Landbruk og bygdeutvikling Fylkesmannen forutsetter at det legges opp til god arealutnyttelse på sentrumsnære områder. I denne saken ser vi de geotekniske argumentene for å gå ned på arealutnyttingen. Det vil likevel bli en god arealutnyttelse for planområdet. 3. Miljøvern Planområdet ligger i et høyt prioritert naturområde med kvaliteter av nasjonal verdi. Det er viktig at kvalitetene i området ikke forringes gjennom en ny plan. I den videre reguleringa må det tas særlig hensyn til sjøområdene, fuglelivet og allmennhetens atkomst til strandlinja. Det varslede området er en del av Gaulosen der det er varslet oppstart av marint vern. I varslet blir det opplyst at det er ønskelig å fylle ut mer masse i sjøen. Dersom det ikke er gjort konsekvensutredning av utfyllingen ved utarbeidelse av forrige reguleringsplan, må det gjøres nå. Ytterligere utfyllinger i området som er foreslått vernet kan by på konflikter i forhold til naturmangfoldet, og kan derfor bli gjenstand for en innsigelse fra Fylkesmannen. 4. Naturmangfoldloven Naturmangfoldloven stiller særskilte krav til saksforberedelse, dokumentasjon, vurderinger og vektlegginger i alle planer som berører naturmangfold, jf. kapittel II Alminnelige bestemmelser om bærekraftig bruk. Vurderingen og vektleggingen av prinsippene i 8-12 skal gå frem av beslutningen, jf. naturmangfoldloven Støy Det må gis en helhetlig vurdering av støysituasjonen i planområdet, som omfatter både mølla, vegtrafikkstøy og mulig støy fra virksomheter i planområdet. Det kan være vanskelig å gjennomføre tiltak som gir tilfredsstillende skjerming av støy fra alle typer virksomhetene i forhold til boligene. Med bakgrunn i en helhetlig vurdering av støysituasjonen i planområdet må avbøtende tiltak tas inn i planen. 6. Forurensning Dersom det er grunn til å tro at det er forurensning på eiendommen etter avrenning fra tidligere virksomhet eller deponi av forurensede masser, må dette undersøkes ved at det gjennomføres en miljøteknisk undersøkelse. På bakgrunn av resultatene fra denne undersøkelsen må det vurderes om det skal lages en tiltaksplan for området. Fylkesmannen viser her til forurensningsforskriften kapittel 2, Opprydding i forurenset grunn ved bygge- og gravearbeider, hvor det stilles krav om tiltaksplan som skal godkjennes av kommunen. 7. Mudring (og dumping fra sjø) All mudring og dumping i sjø og vassdrag er i utgangspunktet forbudt (jf. forurensningsloven 7) og krever alltid spesiell tillatelse fra

13 Side 13 forurensningsmyndigheten, uavhengig av forurensningsgrad for sedimentene. 8. Utfylling eller dumping fra land Selv om kommunen kan gi tillatelse til utfylling og dumping fra land etter plan og bygningsloven, kreves det en tillatelse etter forurensningslovens 11 i større saker hvor det er fare for forurensning. For eksempel ved dumping der sedimentene på dumpestedet er forurensede. Det er grunn til å tro at det kan være forurensning i grunnen rundt eksisterende havneanlegg, som følge av eksisterende drift og avrenning fra blant annet vedlikehold av båter. Fylkesmannen påpeker derfor at det må søkes om tillatelse etter forurensningslovens 11 før utfylling kan skje. Før innsending av en slik søknad må sedimentene i området undersøkes for å kartlegge eventuell forurensning. Videre må det skisseres hvilke tiltak som må gjennomføres for å begrense spredning av forurensningen. De utredningene som kreves etter forurensningslovens 11 bør synliggjøres i planprosessen. I formålsparagrafen til plan- og bygningsloven står det at Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter ( ). Plan- og bygningslovens 12-7, punkt 12 åpner videre for at det kan lages reguleringsbestemmelser som setter krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen. Ved at det settes krav om grunnundersøkelser allerede i reguleringsplanen blir forutsetningene for arealbruken og driften synliggjort i en tidlig fase, og både naboer og tiltakshavere får en forutsigbarhet med tanke på gjennomføring av planen. 9. Universell utforming Vi minner om at formålsparagrafen i plan- og bygningsloven fremhever at prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og i kravene til det enkelte byggetiltak. I planforslaget som blir lagt ut til offentlig ettersyn ber vi om at dette er tilstrekkelig ivaretatt. Forslagsstillers kommentarer: Ad. 1. Forholdet til overordnet plan Det er innledningsvis i planbeskrivelsen argumentert for hvorfor planen ikke bør inneholde næringsformål. Forslagstiller finner at tiltaksområdet er lite velegnet til næring. Fremtidig sentrum i Buvika vil bli oppe ved rundkjørselen ved Coop Prix-butikken og Hydro-Texaco-tanken jf. kommunedelplanen for Buvika. Det er i området rundt rundkjørselen at sentrum vil utvikles med butikker, næring og evt. offentlige formål jf. kommunedelplanen. Planområdet ligger ca. 1 ¼ km fra rundkjørselen og helt i utkanten av område regulert til "sentrumsområde". I Trøndelag er det en stor konsentrasjon av kontorlokaler i og rundt sentrum av Trondheim. Utenfor dette området er det vanskelig å leie ut lokaler.

14 Side 14 I tiltaksområdet vurderer utbyggere at det er lite aktuelt å kunne finne leiere til kontorlokaler. I og med småbåthavnen i områdereguleringsplanen er redusert til en svært liten havn forbeholdt gjester og beboere er det heller ikke lengere grunnlag for småindustri, småbåthavn og småbåtverksted som kommunedelplanen forutsetter. En større småbåthavn som basis for småindustri og verksteder var grunnlaget for næring i området. Når dette grunnlaget falder bort finner forslagsstiller og utbyggere at det ikke lengere er basis for næring. Det må også bemerkes at geotekniske forhold gir en rekke fordyrende sikringsgrep og en lavere utnyttelse enn forutsatt i områdereguleringen. Dette er heller ikke forenelig med næringsvirksomhet, som har noe lavere m 2 -inntekt enn boliger. Ad. 2. Landbruk og bygdeutvikling Som Fylkesmannen riktig beskriver det, er det gode geotekniske argumenter for en lavere utnyttelse enn det overordnet plan legger opp til. Geoteknikere har utarbeidet et eget skriv (vedlegg 15_09 Rambøll G-not-002_ ), som beskriver hvilke bygningstyper som bør oppføres i planområdet. Som det går frem anbefales det lette bygg på 2-3 etasjer i mesteparten av planområdet. Dette med unntak av bygg D i illustrasjoner (tilsvarer felt B1 i reguleringsplanen). Her må bygg pelefundamenteres til fjell og det anbefales her en høyere utnyttelse med blokkbebyggelse. Geotekniker anbefaler at det ikke etableres parkeringskjeller da utgravningen kan komme i konflikt med kvikkleire og stabilitet for veifyllingen. Planforslaget er utarbeidet iht. føringer gitt av geotekniker. Det vil uansett være bra utnyttelse i planområdet tilsvarende jf. vedlagte arealoppsett (vedlegg 9). Ad. 3. Miljøvern Fylkesmannen nevner at området er en del av Gaulosen der det er varslet oppstart av marint vern. Det bemerkes også av Fylkesmannen, at dersom det ikke er gjort konsekvensutredning av utfyllingen ved utarbeidelse av forrige reguleringsplan, må det gjøres nå. Behovet for konsekvensutredning ble tatt opp i e-post fra forslagsstiller. Fylkesmannen har svart i supplerende e-post datert Ansvarlig søker svarer derfor på dette punktet under "14_13 Fylkesmannen i Sør- Trøndelag ". Ad. 4. Naturmangfoldloven Tiltak i området er vurdert i forhold til Naturmangfoldloven: Rambøll "M-not-001-

15 Side 15 0_Gaulosen", vedlagt søknaden. Det konkluderes i rapporten at: "Motfyllingen som er planlagt vil berøre et mindre område som ligger utenfor godkjent reguleringsplan. En kan ikke se at dette vil påføre naturverdiene i området noen negative effekter ut over at et helt marginalt område vil bli bygget ned ( m 2 )." Ad. 5. Støy Det er i planens bestemmelser tatt inn krav om utarbeidelse av plan som viser transportruter for anleggstrafikk og skjerming mot anleggsstøy. Planen må foreligge samtidig med igangsettingssøknad. Ad. 6. Forurensning Rambøll har utført miljøtekniske undersøkelser av tomten sommeren Undersøkelsene omfattet prøvetaking av jord samt kartlegging av masser i forbindelse med prøvetakingen. I tillegg er sedimentene i områder hvor det planlegges motfylling i nord og brygger i øst undersøkt. Nærmere beskrivelse av utførte undersøkelser går frem i avsnittet "Forurensning i grunnen" på s. 17 i inneværende planbeskrivelse (vedlegg 1). Reguleringsplanen stiller krav i samsvar med vurderinger gjort av forurensning. Tiltaksplan må ferdigstilles innen igangsettingssøknad. Ad. 7. Mudring (og dumping fra sjø) Det planlegges utfylling og dumping fra land og punktet er derfor ikke aktuelt for søkte tiltak. Ad. 8. Utfylling eller dumping fra land Det søkes iht. plan- og bygningslovens Dvs. at kommunen er myndighet og kan gi tillatelse til utfylling og dumping fra land. Fylkesmannen påpeker dog at det kreves en tillatelse etter forurensningslovens 11 i større saker hvor det er fare for forurensning Fylkesmannen vurderer at dette kan være en slik sak. Forurensningslovens 11 omhandler forurensende tiltak. I inneværende sak vil tiltak være med på å sikre området mot eksisterende forurensning. Masse, som skal tilføres området, vil også være rene masser. Ansvarlig søker vurderer derfor at forurensningslovens 11 ikke er aktuell for tiltaksområdet. Rådgiver på forurensning, Rambøll, har kontaktet Fylkesmannen for avklaring av dette spørsmålet. Fylkesmannen har gitt svar i vedlegg 14_14, som er referert i eget avsnitt. Som det går frem kommer ikke forurensningsloven til anvendelse i denne saken. Ad. 9. Universell utforming

16 Side 16 Det stilles i planens bestemmelser krav om at min. 30 % av boligene i planområdet skal oppføres som tilgjengelige boenheter iht. byggteknisk forskrift. Dette er også i samsvar med områdereguleringsplanen for planområdet. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, innspill datert For spørsmål to som gjelder utredningsplikt vil vi utdype vår uttale noe. Av oversendte situasjonskart går det frem at det kun er snakk om en liten utfylling ut over det som er godkjent i gjeldende plan. Slik vi ser det vil fyllingen ikke falle inn under forskrift om konsekvensutredning (og krav om planprogram). I forbindelse med planbeskrivelsen (og ROS-analyse) må virkningen av planen komme frem. Hvilke konsekvenser vil utfyllingen ha på den utvalgte naturtypen som er registrert? Er det forurensning i sjøbunnen det må tas hensyn til? Uavhengig av om tiltaket blir godkjent gjennom reguleringsplan eller dispensasjon må konsekvensene komme klart frem og tiltaket/planen må vurderes etter naturmangfoldlovens Det er kommunen som skal gjøre denne vurderinga, men dere som utarbeider planen må legge frem alle fakta/kunnskap som er tilgjengelig før saken oversendes kommunen. Forslagsstillers kommentar: Det er foretatt vurdering av tiltak iht. naturmangfoldlovens 8-12 (vedlagt søknaden) og kartlegging av forurensning i sjø og på land. Som det går frem av vurdering iht. naturmangfoldloven vil "motfyllingen som er planlagt berøre et mindre område som ligger utenfor godkjent reguleringsplan. En kan ikke se at dette vil påføre naturverdiene i området noen negative effekter ut over at et helt marginalt område vil bli bygget ned ( m2).": Rambøll "M-not-001-0_Gaulosen". Det vil innen igangsetting bli utarbeidet tiltaksplan for håndtering av forurensning. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, innspill datert Planlagte tiltak i strandsonen Motfylling planlegges etablert i nord ved utfylling av sprengstein (område 1, jf. oversiktskart notat datert ). Det er mest aktuelt å fylle på fjære sjø, og utfyllingen vil skje fra land. Det skal ikke mudres før utfylling. I nordøst og øst for fylling (område 2) er det muligens behov for ekstra plastring med sprengstein langs eksisterende fyllingsfront. Fundamenteringsløsning for bryggene er ennå ikke bestemt, muligens blir det nedsetting av peler. Et annet alternativer at det legges opp sprengstein ved foten av fyllingen med støping av banket som fundament for søyler/utkraget konstruksjon. Endelig løsning avhenger av hva man kommer fram til i detaljprosjekteringen som nå er i gang. Det er bare motfyllingen i nord (område 1) som vurderes i denne omgang. Øvrig tiltak som berører sjøsedimenter som nevnt over (område 2), må

17 Side 17 vurderes etter forurensningslovens bestemmelser når det er endelig avklart hvordan tiltaket er tenkt gjennomført. Vedtak Fylkesmannen vurderer planlagt utfylling (område) i Buvika, Buvika Brygge å ikke medføre nevneverdig skade eller ulempe. Utfyllingen kan dermed gjennomføres uten særskilt tillatelse etter forurensningsloven, jf. 8, 3. ledd. Fylkesmannen forutsetter at tiltaket og øvrige inngrep knytta til prosjektet gjennomføres i henhold til gjeldende plan og bestemmelser etter plan- og bygningsloven for området. Forslagsstillers kommentarer: Utfylling forutsettes gjennomført med rene masser, slik at utfyllingen kan gjennomføres uten særskilt tillatelse etter forurensningsloven. Øvrige tiltak forutsettes gjennomført på en måte som ikke gir fare for forurensning, men som tar hånd om eksisterende forurensning på tomta. Tiltaksplan vil nærmere angi løsninger. Sør-Trøndelag Fylkeskommune, innspill datert Forslaget innebærer en lavere byggehøyde enn i gjeldende plan. Så lenge tettheten er såpass høy som i den vedlagte situasjonsplanen med tilhørende snitt, har vi ikke innvendinger til dette. Planen må da angi både maksimums- og minimumsgrenser for utnytting. Forslagsstillers kommentar: Argumentasjon for utnyttelsesgrad går frem av forslagsstillers kommentar til vedlegg 14_12. Det er angitt maksimums- og minimumsgrenser for utnytting i planens bestemmelser. TrønderEnergiNett, innspill datert TrønderEnergiNett AS gjør oppmerksom på at strømforsyningen fram til tomta er begrenset. Det kan om effektbehovet blir høyt, være nødvendig og innregulere i ny nettstasjon i området. Da det er en del hensyn å ta i forhold til plassering av en nettstasjon, ber vi å bli innkalt til et møte der plassering kan diskuteres og løses til beste for alle parter. Forslagsstillers kommentar: Det er i samarbeid med TrønderEnergiNett AS funnet plassering for fremtidig nettstasjon i området jf. plankartet. Norgesmøllene AS, innspill datert Det gjøres oppmerksom på at det i dag er døgnkontinuerlig drift fra mandag morgen til fredag ettermiddag samt at det i tillegg foregår produksjon/drift i ca. 20 helger pr. år. Det kan vel stilles spørsmål om næringsaktiviteten ved mølla er forenelig med boligetablering med hensyn til blant annet støy fra vår produksjon. Vi minner om at tilfredsstillende støyskjermingstiltak blir etablert.

18 Side 18 Det må i planforslaget sikres at det i grense mot vår eiendom, Hammerstrand, gnr. 2, bnr. 2, etableres gjerde og at dette oppføres før igangsatt bygging på området. Forslagsstillers kommentar: Det har blitt utarbeidet støyrapport for fremtidig bebyggelse. Det kreves i planens bestemmelser støyskjerming innenfor planområdet, slik at driften av mølla kan fortsette som i dag. Det stilles i planens bestemmelser krav om at det etableres beplantingsskjerm og/eller gjerde mot mølla for å hindre ferdsel fra planområdet og inn på eiendom GNR/BNR: 2/2. Norgesmøllene_AS, innspill datert Norgesmøllene AS, eier av eiendommen Hammerstrand, gnr. 2, bnr. 2. vil med dette bemerke at fyllingsfot for adkomstvei opp til Fv. 800 berører vår eiendom. Dette vanskeliggjør vår adkomst til området bak verksted-, kantine- og garasjebygg og kan ikke aksepteres. Dette kan også vanskeliggjør vår utnyttelse av området på et senere tidspunkt. Undertegnede foreslår at det isteden anlegges en støttemur i grensen mot eiendommen Hammerstrand, slik at fyllingsfot ikke kommer utenfor grensen til overordnet reguleringsplan. Forslagsstillers kommentar: Planforslaget er tilpasset merknaden. VURDERING: Kartgrunnlag, koordinater, høydegrunnlag Kartgrunnlaget er kontrollert i henhold til sjekkliste (startpakken) fra kommunen. Høydereferanse : NN Avvik fra overordnet plan. Kommuneplanens arealdel , Delplan Buvika Planforslaget avviker fra gjeldende plan på flere forhold Anvendelse/Formålsbruk (Delplan Buvika 44 og 45) Utnyttelse (Delplan Buvika 49) Gjeldende parkeringsvedtektene (Delplan Buvika 7,22) Regulering av offentlig arealer/allmenhetens ferdsel til sjøen (Delplan Buvika 24) Alternativ energikilde/varmeløsning (alternativ energikilde) (Delplan Buvika 49) Næringsaktivitet ved Mølla forenelig med boligformål (Delplan Buvika 50) Regulert gangveg (G3) til FV 800 (Gjeldende reguleringsplan) Anvendelse/formålsbruk ( 44, 45) Området foreslås i inneværende reguleringsplan regulert til rent boligområde med tilknyttede fellesområder fremfor blandet bolig/næring som i overordnede planer. Dette har sammenheng med geotekniske forhold og stabilitetsforhold.

19 Side 19 Utnyttelse ( 49) Ved varslet om igangsatt planoppstart ble det signalisert 3 etasjers lette bygg i hele feltet. Utgangspunkt for slik løsning var at bygg skulle direkte-fundamenteres på eksisterende fylling. Løsningen med lette bygg på 2-3 etasjer vil ivareta skredsikkerheten, da merbelastning av fylling og kvikkleire begrenses (vedlegg 8 og 15). I planprosessen har det imidlertid kommet frem at bygg i felt B1 ikke kan direktefundamenteres på fyllingen. I stedet må bygget oppføres på pelefundament til fast fjell. Dette gjør at det ikke er samme høydebegrensninger i felt B1 som i det øvrige planområdet. Av hensyn til prosjektøkonomi og offentlige føringer om høy tetthet er det derfor planlagt høyere blokk i felt B1. Høyder fra områdereguleringsplanen er derfor videreført for felt B1: Tillatt maks gesimshøyde for felt B1 er kote 20,0 og mønehøyde kote 23,3. Høyder tilsvarer 5 etg + sokkel + loft. Utnyttelsen i planforslaget ligger innenfor krav til minimums utnyttelse i gjeldende kommuneplanen som er på BYA 30 %. I forhold til maks utnyttelse på 60 % BYA overskrides utnyttelsen noe dersom utregning kun omhandler boligformål. Økningen av BYA på 6 % anses som akseptabel sett i sammenheng med at minimum uteoppholdsarealer er tilfredsstillende løst. Høy tetthet er i samsvar med nasjonale føringer og er i samsvar med Rikspolitiske retningslinjer for areal- og transport. Området ligger nært til Fv 800 som er en viktig kollektiv åre. Bebyggelsen vil styrke og øke grunnlag for eksisterende kollektivruter. Gjeldende parkeringsvedtekter Planforslaget avviker i mindre grad fra gjeldende parkeringsvedtekter for Skaun kommune. Begrunnelsen for å sette litt lavere parkeringsnorm er at ca. 2/3 av planlagte boliger i feltet blir familieboliger i form av rekkehus (ca. 40 stk.) mens ca. 1/3 av planlagte boliger i feltet blir boliger for par/enslige i form av leiligheter (ca. 24 stk.). Type bebyggelse og avvik Sentrumsområder> 1,5-3 boliger /daa gjeldende plan Rekke-/kjedehus 2 parkeringsplasser 2 parkeringsplasser 3 roms leilighet 1,5 parkeringsplasser 2 parkeringsplasser 2 roms leilighet 1,5 parkeringsplasser 1,5 parkeringsplasser Med såpass stor andel familieboliger vil leilighetene typisk bli etableringsboliger for unge og boliger for seniorer. Begge grupper har generelt lavere bilbruk enn familier, og det er derfor ikke behov for 2 parkeringsplasser for de større leilighetene. Parkeringskrav for feltet er tilpasset dette. Reduksjon av parkeringskapasiteten i forhold til gjeldende parkingsvedtekter er i samsvar med innspill gitt til rullering av arealplanen. I pågående arealplanarbeid vil Skaun kommune revidere gjeldene vedtekter. Skaun kommune er positiv til ovennevnte reduksjon. Regulering av offentlige arealer/eierforhold på veger og friområde ( 24) I møte mellom forslagsstiller, tiltakshaver, kommune og vegvesen den 4/ kom det frem at kommunen ikke ønsker å overta veianlegg og friområde. Dette fordi områdene ikke inngår i overordnet offentlig transportnett eller nettverk av turstier. Som resultat er derfor

20 Side 20 veier og friområder regulert til felles, private anlegg. Planens bestemmelser sikrer at offentligheten uansett har tilgang til friområdene (vedlegg 3). Alternativ energikilde/varmeløsning ( 49) Vannbåren varme kan være utfordrende i forhold til hustypologien som er tenkt i område. Valg av alternativ energikilde vil bli vurdert ved igangsettingstillatelse (jfr. TEK 10) (vedlegg 3). Næringsaktivitet ved Mølla forenelig med boligformål ( 50) Det er utarbeidet støyrapport som angir nødvendig støyskjerming av boligbebyggelsen. Planens bestemmelser stiller krav om at støyskjerming utføres iht. støyrapporten. Støyskjermingen vil sikre at Mølla kan fortsette med tilsvarende aktivitetsnivå som i dag. Inneværende detaljreguleringsplan er derfor i samsvar med kommunedelplanen på dette punktet. Gangforbindelser (G3) og trafikksikkerhetstiltak Regulert gangveg (G3 i gjeldende plan) bortreguleres i planforslaget. Trafikksikkerheten i forhold til gode forbindelser linjer til eksisterende busstopp er diskutert med SVV og kommunen. I forhold til topografien i området ved ny situasjon vil gangveg direkte opp til FV 800 være svart utfordrende. For Statens Vegvesen er det ikke nødvending med gangvei til busstopp i vest. Dette fordi forslagsstiller uansett må søke om etablering av nytt gangfelt utfor avkjørselen til feltet (se figur 7, vedlegg 1). Dette vil ivareta sikker atkomst til alle busstopp i nærhet til planområdet. Vegvesenet ser derfor ikke behov for flere gangatkomster til planområdet. Skaun Kommune ønsket imidlertid skissert gangvei, som fører direkte frem til busstopp i vest. Kommunen uttrykte i møtet den bekymring for om beboere vil gå vestover i fjæresteinene og opp til fylkesveien, som da vil krysses utenfor gangfelter dersom det ikke etableres gangvei direkte til busstoppet. Forslagsstiller har skissert løsning på gangvei til busstopp imot vest, men har kommet fram til at løsningen har relativt store og kostbare terrenginngrep i form av skjæring, fylling og støttemurer, og geotekniske utfordringer. Planforslag og utomhusplan er utformet slik at det ikke er naturlig å gå vestover i fjæresteinene. Planforslaget er i stedet utformet slik at det ikke oppstår "blindgyter" for gående i stedet fører alle gangforbindelser naturlig tilbake til atkomstveien, slik at gangtrafikk kanaliseres over fylkesveien gjennom et gangfelt. F1 grøntområde reduseres Området F1 er et viktig grøntområde som omdisponere til boligformål. Dette sammenhengende grøntområdet utgår. Konsekvensen er at barn og unge mister muligheten for et større sammenhengende lekeareal som kan benyttes til ball lek og andre plasskrevende aktiviteter. Avstanden til Buvika med flere større ballbaner er på ca. 1 km. Som et erstatningsareal er det lagt til rette for etablere av en ballbinge vest i felt B1. Minste uteoppholdsarealer, MUA Det er avsatt tilstrekkelig areal til nærlekeplass innenfor planområdet. Friområde (f_f) i er regulert som et belte langs sjøen med forbindelseslinjer inn i felles lekeområde i sentralt i feltet. Offentligheten er sikret tilgang til området gjennom reguleringsbestemmelsene.

21 Side 21 Friområdet kan inngå som del av utearealet til bebyggelsen. Det er stilt krav til at 50 m 2 uteareal per bolig eller 100 m 2 BRA, hvorav 25 m 2 skal avsettes til lekeplass. Området reguleres til fellesareal, men med krav om at offentligheten tilgang til sjøen. Planens bestemmelser åpner for mulighet til at deler av friområdet kan nyttes til å dekke arealbehovet til lekeplasser for planområdet. Ovennevnte avvik fra gjeldene plangrunnlag vurderes godt begrunnet og innenfor det Skaun kommune ansees som akseptabelt. Virkninger av planforslaget Virkninger i planforslaget er vurdert for forhold rundt temaene arealbruk, sjønære områder og havnivåstigning, rasfare, forurensning i grunnen, kulturminner, VVA, energiforsyning, naturforhold (registrerte verneverdige naturområder, fugleliv, strandsone, biologisk mangfold) rekreasjonsverdi, skole- og barnehagekapasitet er. For nærmere redegjørelse vises det til vedlegg 1; planbeskrivelsen s Totalt sett kommer virkningene av planforslaget ut med nøytral virkning. Planens bestemmelser sikrer at området bygges ut på en sikker og god måte og med minst mulig konflikt med omgivelsene. Området er i dag lite tilgjengelig for allmenheten, og tiltaket vil tilføre området kvaliteter med hensyn på ferdsel langs strandlinjen. Planforslaget vurderes å ha en middels positiv virking på rekreasjonsverdi og at det legges til rette et attraktivt sjønært boligområde med en blanding av ulike husholdstørrelser. I forhold til områdestabiliteten, trafikksikkerhet og forurensning vil tiltak i planområdet ha svakt positiv virkning. Eksisterende forurensning vil bli håndtert og spredning unngås, samtidig som geotekniske tiltak tilknyttet oppføring av ny bebyggelse vil gi bedre grunnforhold for området generelt og for FV 800. Planforslaget er vurdert til å ha en nøytral til liten negativ virking på verneverdige naturområder, strandsone mot sjø, virking på vegsystem, trafikkmengde og kapasitet. Planforslaget vurderes å ha en nøytral til liten negativ virking på verneverdige naturområder, og strandsone mot sjø. En liten del av fjæra fylles ut i sjøen, noe som er i samsvar med gjeldende områderegulering og Kommuneplanens Arealdel. Det går frem av vedlagt vurdering av naturmangfold (vedlegg 17_11 Rambøll. M-not-001-0_Gaulosen_ ) at totalt for alle arter og for hele året er området øst for møllene til Husebytangen, med sand og mudderfjære og gruntvannsområdene utenfor, de mest brukte arealene. Utbygging av planområdet vurderes å gi så liten påvirkning av verneverdige naturområder at det ikke utløser behov for avbøtende tiltak. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget utløser ikke vesentlig økonomiske konsekvenser for kommunen. Utbyggingen gir kommunen større skatteinntekter. Totalt sett vil planforslaget ha større positive enn negative effekter for kommunen og lokalområdet. Rekkefølgebestemmelser er dels overført fra gjeldende reguleringsplan, og dels resultatet av undersøkelser gjort som ledd i detaljplanleggingen. Konklusjon