SAKEN GJELDER: SAKSFRAMLEGG - REGULERINGSPLAN FOR GNR/BNR 142/25 I BØRSA

Transkript

1 Side 1 Skaun kommune Arkivkode: L13 Arkivsaksnr.: 13/2035 Saksbehandler: Olav Nikolai Kvarme Saksnummer Utvalg Møtedato 63/14 Plan og miljøutvalget SAKEN GJELDER: SAKSFRAMLEGG - REGULERINGSPLAN FOR GNR/BNR 142/25 I BØRSA RÅDMANNENS INNSTILLING: Detaljreguleringsplan for den gamle barnehagetomta i Børsa, gnr./bnr. 142/25, sendes på høring og offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens og når følgende endringer er innarbeidet i planforslaget: 1. Det må dokumenteres at kartgrunnlaget tilfredsstiller kravene i kommunens startpakke for reguleringsplaner. 2. Bestemmelse 3.3 endres til følgende ordlyd: Det skal for hvert felt avsettes minste uteoppholdsareal tilsvarende 30 % av BRA for feltet, hvorav minst halvparten av uteoppholdsarealet er på bakkenivå. Planområdet skal ha lekeplass for små barn. Dette skal framgå av en utomhusplan som skal følge rammesøknaden. 3. Det legges til en rekkefølgebestemmelse 7.3: Utomhusanlegg og lekearealer som vist i utomhusplaner ved rammetillatelse skal ferdigstilles senest samtidig med innflytting til boligene ved første mulige vekstsesong. 4. Bestemmelse 3.4 er en rekkefølgebestemmelse og flyttes til bestemmelsenes kapittel Bestemmelse 4.6 utgår. Den er ivaretatt av ny bestemmelse 3.3. SAKSDOKUMENTER: 1. Plankart, datert , sist revidert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert , sist revidert ROS-analyse, datert Geoteknisk vurdering, datert SAKSFRAMLEGG: Kort om saken Det søkes om godkjenning av reguleringsplan for gnr./bnr. 142/25, den gamle barnehagetomta i Børsa. Området skal benyttes til boligformål.

2 Side 2 Bakgrunn Planområdet ligger sentralt i Børsa og er avgrenset av Kjerringdalen i nord og øst, Svingen i sør og Rossmovegen i vest. Rundt planområdet er det boligbebyggelse og planen legger dermed opp til fortetting i eksisterende boligstrøk. Området som foreslås regulert til bolig er på 4 daa. I tillegg kommer mindre arealer med privat og offentlig veg. Det legges opp til leiligheter i øst ved den gamle barnehagen, og frittliggende småhusbebyggelse i to parseller oppe i skråningen i vest. Sektormyndigheter, grunneiere og andre rettighetshavere ble varslet om oppstart i brev av Siden oppstarten har planområdet blitt redusert: området øverst i skråningen, mellom Rossmovegen (Fv 776) og nåværende planområde, er tatt ut. Årsaken er usikkerhet knyttet til adkomst og påvente av områderegulering for Børsa, som er under utarbeidelse nå. Planstatus og plankrav: I henhold til plankrav 20-4 i kommuneplanens arealdel utløses krav til detaljregulering for områder som omfatter 3 eller flere boenheter. Området er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel, og er omfattet av sentrumsområdet for Børsa. Dette gjelder både eksisterende kommuneplan og den nye som er under utarbeidelse. Nøkkeldata for planforslaget Planen er utarbeidet av: Sundli Plan v/ Pål Sundli På vegne av grunneier: Eivind Andaas Grunnforhold: Det er ikke kjente kvikkleiresoner innenfor planområdet. I sin uttalelse til varsel om oppstart skriver NVE at enkelte kvikkleirelommer likevel ikke kan utelukkes. Det foreligger en geoteknisk vurdering fra Multiconsult (se saksdokumenter nr. 5). Det konkluderes med at tomta ser ut til å være godt egnet til boliger, men at detaljprosjekteringen bør planlegges i samråd med geotekniker. Dette er ivaretatt ved fellesbestemmelse 3.4 som sier at det skal følge en geoteknisk vurdering ved rammesøknad. Naturverdier: Det er ikke registrert truede arter eller naturtyper som kommer i konflikt med planformålet. Trafikkforhold: Planområdet betjenes av kommunal veg Svingen, og grenser også til kommunal veg Kjerringdalen. Dette er mindre lokalveger uten betydelig trafikkmengde, som betjener boligene i området. I Statens Vegvesens støykart for Skaun er det ikke vist støy fra disse vegene.

3 Side 3 Arealbruk: Planområdet omfatter 4 daa boligformål og noe offentlig og privat vegareal. Det er ikke levert et komplett arealregnskap. I arealene vist som boligformål vil det også komme uteoppholdsarealer. Dette skal vises i utomhusplan som skal følge rammesøknad. Bebyggelse Planlagt bebyggelse er i liten grad beskrevet eller illustrert. Den er kun gitt rammer gjennom bestemmelser om høyder, byggegrenser og maksimal utnyttingsgrad i % BYA. Det foreligger ikke minimumsbestemmelser om utnytting. Felt B1: Her ligger den gamle barnehagen. Adkomst til feltet er ikke vist. Det legges opp til at parsellen benyttes til leiligheter, med utnyttelse maks 45 % BYA, gesimshøyde opp til 9,5 meter og mønehøyde inntil 12,5 meter. Det legges opp til at det skal gå an å ta utgangspunkt i barnehagebygget, ved renovering og påbygging. Som følge av dette er byggegrensen på ett punkt 3,8 meter fra kommunal veg, fordi bygget ligger slik i dag. Felt B2 og B3: Er bare en skråning i dag. Det legges opp til frittliggende småhusbebyggelse med adkomst fra Svingen. Maks utnyttelse 35 % BYA og gesimshøyde inntil 8 meter og mønehøyde inntil 9 meter. Parkering: Bestemmelsene fastslår at det skal være minst 2 p-plasser pr. enebolig, hvorav 1 kan være i garasje. For leiligheter i felt B1 er kravet minst 1,5 p-plasser pr. leilighet, hvorav 1 kan være i garasje eller parkeringskjeller. Parkeringsvedtektene for Skaun kommune sier at det skal være 3 p-plasser for enebolig, også i sentrumsområdet. Parkeringsbestemmelsene for felt B2 og B3 kan dermed være i strid med vedtektene. Dette kommer an på hustypen, som ikke er utfyllende beskrevet. For kjedehus er det eksempelvis krav om 2 p-plasser i vedtektene. Ut fra fortettingshensyn er det positivt at en så sentral tomt utnyttes til boliger, og kommunen finner det unødvendig å kreve en tredje p-plass for disse boligene. Tomtene er også forholdsvis bratte, og en tredje p-plass bør ikke veie tyngre enn en ellers god utnyttelse av tomtene til eksempelvis uteoppholdsareal. Kommunen vurderer derfor at de foreslåtte parkeringsbestemmelsene i planen er tilfredsstillende. Rekkefølgekrav Det stilles krav til at VA-plan sendes sammen med rammesøknad og skal godkjennes av kommunen. Videre stilles det krav til en geoteknisk vurdering knyttet til detaljprosjekteringen. I rådmannens innstilling legges det også opp til at utomhusanlegg og lekearealer skal ferdigstilles senest samtidig med innflytting.

4 Side 4 Forhåndsuttalelser ved planoppstart: Planoppstart ble varslet i brev Det er kommet inn følgende uttalelser: Uttalelse: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Viktig å sikre høy arealutnyttelse for å sikre omkringliggende jordbruksareal og naturområder på lang sikt, spesielt innenfor sentrumsområdet for Børsa. Derfor er det viktig at det innarbeides minimumskrav til boligtettheten. Kommentar fra regulant: Planlegger og tiltakshaver er enig med Fylkesmannen og søker ved planleggingen å oppnå det som FM beskriver ovenfor. Imidlertid kan man av hensyn til terreng og grunnforhold ikke overbelaste den bratte skråningen mot øst for stor tetthet av boliger. Ingen andre merknader på dette tidspunkt. Sør-Trøndelag Fylkeskommune: STFK opplyser at det ikke er registrert automatisk fredete kulturminner innen området, og antar at det er relativt liten risiko for at planen vil komme i konflikt med slike. Ellers ingen spesielle merknader. Norges Vassdrags- og energidirektorat: Det er ikke kjente kvikkleireområder og sannsynligheten for dette anses som liten. Området ligger under øvre marin grense og lommer med kvikkleire kan likevel ikke utelukkes. Forutsetter at forholdet til geoteknikk inngår som tema i ROS-analysen. Statens Vegvesen: Ingen merknader på nåværende tidspunkt. Naboer på eiendommen 141/192: Har sendt inn følgende spørsmål: 1. I deres brev skriver dere at grensene kan bli justert noe i forbindelse med planarbeidet. Jeg ber om at dere redegjør for hva dere legger i dette uttrykket. 2. Hvilken boligtype er det planer om å oppføre på tomta? Når er det tenkt oppstart med riving av den gamle barnehage? 3. Når er en eventuell byggestart tenkt? Besvart fra regulant i e-post: 1. Vi har ikke behov for å justere planområdet i forhold til karet dere fikk tilsendt, men det hender at kommunen ber om at området utvides, for eksempel ved at deler av tilstøtende veger tas med i plana. Vi har ikke hørt noe fra kommunen ennå. 2. Den gamle barnehagen er tenkt restaurert og ombygd til 3 leiligheter. Oppe i skråningen øst for barnehagen er tenkt eneboliger. 3. Først må reguleringsplana utarbeides og godkjennes av kommunen. Deretter vil det bli søkt om byggetillatelse for boliger. Som nabo vil dere da få nabovarsel for tiltak som grenser mot deres eiendom.

5 Side 5 Bygging blir ikke aktuelt før i Konsekvenser av planforslaget Trafikk og transport: Planen vil øke trafikken på lokalvegene Gullhauglia, Kjerringdalen og Svingen. Planområdet er ikke spesielt stort, og den økte trafikkbelastningen antas derfor ikke å bli betydelig. Vegen er smal og ikke egnet for stor trafikk. Den betjener imidlertid bare de omkringliggende boligområdene. Det vurderes slik at planen ikke medfører utfordringer med hensyn til kapasitet på vegnettet. Når det gjelder transportproduksjon er det positivt med fortetting i sentrale, eksisterende boligområder. Det utløser mindre transportbehov enn bygging lenger unna sentrum. Stedskarakter og estetikk: Planområdet ligger fint og sentralt til. Boligene øverst i skråningen vil få til dels fin fjordutsikt. Høydene som ligger inne i B1 med 12,5 meter gesimshøyde vil trolig ikke være avgjørende for dette, fordi skråningen er relativt bratt. Det foreligger ellers ikke skisser av tenkt bebyggelse. Barn og unges oppvekstvilkår: Planområdet ligger i tilknytning til et velfungerende boligområde. Skole og barnehage ligger rett i nærheten. Et viktig forhold for barn og unge er gode uteoppholdsarealer. Planen er utydelig på dette punktet, men rådmannens innstilling legger opp til at det sikres store nok uteområder. VURDERING Kartgrunnlag Det må dokumenteres at kartgrunnlaget tilfredsstiller kravene i kommunens startpakke for reguleringsplaner. Grad av utnytting Gjeldende kommuneplanens arealdel fastslår at sentrumsområdet i Børsa skal ha en utnytting på % BYA. Planforslaget er i tråd med dette. Kommuneplanen er imidlertid fra 2007, og siden den gang har det blitt lagt tydeligere føringer på hva som bør være gjeldende i sentrale tettstedsområder. En kan her minne om regjeringens statlige retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, vedtatt , punkt 4.3: 4.3 I by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. I områder med stort utbyggingspress bør det legges til rette for arealutnyttelse utover det som er typisk. Samtidig bør hensynet til gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet tillegges vekt, i tråd med statlige normer og retningslinjer. Det kan også minnes om Fylkesmannens merknad om at det er viktig at det innarbeides minimumskrav til boligtetthet. Til sist bør en henlede oppmerksomheten til Skaun kommunes arbeid med ny kommuneplan og områdeplaner for blant annet Børsa. Områdeplan Børsa (som ikke er vedtatt) ligger inne med forslag om minst 2 boliger pr. dekar i sentrumsområdet. Riktignok ligger dette planområdet rett utenfor avgrensningen til områdeplan Børsa (selv om det ligger i definert sentrumsområde), men hensynet til høy arealutnyttelse gjør seg gjeldende

6 Side 6 også her. Med områdets sentrale beliggenhet i Børsa, og Skaun kommunes kraftige befolkningsvekst, er det viktig å sikre en høy utnytting. Slik planforslaget står nå, er det ingen bindende minimumskrav eller bindende antall boenheter. I tilsvar til naboer har regulant svart at en ser for seg 3 leiligheter i B1, og eneboliger på B2 og B3. Dersom det her menes 1 enebolig pr. felt, så blir det 5 boenheter på 4 dekar. Kommunen vurderer at det bør bære flere boenheter ut fra fortettingshensyn. Samtidig må all utbygging være trygg. Geoteknisk uttalelse sier at stabiliteten til skråningen vil måtte vurderes, og slike forhold kan påvirke tettheten som er mulig å oppnå. Skaun kommune ønsker at det videre i planprosessen vurderes å sette minimumskrav for utnyttelsen av området. Inntil videre avventes innspill fra sektormyndigheter i høringsrunden. Byggehøyde Kommuneplanens arealdel gir ingen føringer for byggehøyde i sentrumsområdet. For felt B2 og B3 er høyden satt til 8 og 9 meter gesims- og mønehøyde. Dette er i tråd med plan- og bygningslovens 29-4 og er helt kurant. For felt B1 er maks høyde satt til 9,5 og 12,5 meter på hhv. Gesims og mønehøyde. Kommunens vurdering er at dette kan aksepteres. Det bidrar til muligheten for høy arealutnyttelse, og stigningen i skråningen bak felt B1 reduserer ulempene boligene her vil få som følge av byggehøyden. For øvrig er det foreslått 15 meter byggehøyde i områdeplan for Børsa, som altså gjelder store deler av sentrumsområdet ellers. Minste uteoppholdsareal MUA I planforslagets bestemmelser foreslås det å sette av tilfredsstillende uteoppholdsareal. Det er uheldig med vage bestemmelser som kan være gjenstand for ulik tolkning. Derfor foreslås det i rådmannens innstilling å sette av uteoppholdsareal tilsvarende 30 % av BRA. Dette er tilfredsstillende i forhold til teknisk forskrift, departementets veileder grad av utnytting, og i tråd med Skaun kommunes nye kommuneplan som er under utarbeidelse. Uteoppholdsarealene skal vises i utomhusplan som skal følge rammetillatelse. Samfunnssikkerhet og beredskap Bestemmelsene sikrer en geoteknisk vurdering ved detaljprosjektering. Mulige utfordringer med hensyn til geoteknikk anses som det mest vesentlige forholdet knyttet til samfunnssikkerhet og beredskap. Universell utforming Universell utforming er ikke spesifisert i planforslaget, men må følge plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Kulturminner Det er vurdert liten risiko for automatisk fredete kulturminner i området. Skole- og barnehagekapasitet Planområdet er forholdsvis lite, og anses ikke å by på utfordringer knyttet til skole- og barnehagekapasitet. Vann og avløp Planforslaget har ikke redegjort for tydelig for dette. Det er stilt som krav i bestemmelsene at en fullstendig VA-plan godkjennes av Skaun kommune før rammetillatelse gis. Støy

7 Side 7 Planområdet ligger rolig til og støy vurderes ikke som et problem. I området som er tatt ut av planen, nærmest Rossmovegen, kan dette bli aktuelt ved planlegging av dette feltet. Medvirkning Planforslaget er varslet på vanlig måte etter plan- og bygningsloven. Konklusjon Planforslaget er tynt på noen områder. Viktige forhold som vann/avløp og uteoppholdsarealer sies det lite om. Med rådmannens innstilling sikres imidlertid disse elementene i bestemmelsene, og må avklares før rammetillatelse kan gis. Samtidig er det en forholdsvis liten plan som synes helt gjennomførbar. Den er i tråd med overordna planer og i tråd med Skaun kommunes ønske om fortetting i eksisterende tettsteder. Rådmannens vurdering er derfor at planen kan vedtas sendt på høring når en del vilkår er innfridd, jf. Rådmannens innstilling. ØKONOMISK VURDERING: - Ikke relevant Saksprotokoll Utvalg: Plan og miljøutvalget Møtedato: Sak: 63/14 Resultat: Innstilling vedtatt Arkivsak: 13/2035 Tittel: SAKSPROTOKOLL - SAKSFRAMLEGG - REGULERINGSPLAN FOR GNR/BNR 142/25 I BØRSA Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Detaljreguleringsplan for den gamle barnehagetomta i Børsa, gnr./bnr. 142/25, sendes på høring og offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens og når følgende endringer er innarbeidet i planforslaget: 1. Det må dokumenteres at kartgrunnlaget tilfredsstiller kravene i kommunens startpakke for reguleringsplaner. 2. Bestemmelse 3.3 endres til følgende ordlyd: Det skal for hvert felt avsettes minste uteoppholdsareal tilsvarende 30 % av BRA for feltet, hvorav minst halvparten av uteoppholdsarealet er på bakkenivå. Planområdet skal ha lekeplass for små barn. Dette skal framgå av en utomhusplan som skal følge rammesøknaden.

8 Side 8 3. Det legges til en rekkefølgebestemmelse 7.3: Utomhusanlegg og lekearealer som vist i utomhusplaner ved rammetillatelse skal ferdigstilles senest samtidig med innflytting til boligene ved første mulige vekstsesong. 4. Bestemmelse 3.4 er en rekkefølgebestemmelse og flyttes til bestemmelsenes kapittel Bestemmelse 4.6 utgår. Den er ivaretatt av ny bestemmelse 3.3. Børsa, Rett utskrift: Ann Karin Viggen