REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR ROSENBORG

Transkript

1 TRONDHEIM KOMMUNE Plan- og bygningsenheten Arkivsak: R 435 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR ROSENBORG Planen er datert : Dato for siste revisjon av plankartet : Dato for siste revisjon av bestemmelsene : Dato for Bystyrets vedtak : Dato for revidert kart og bestemmelser Ihht bystyrets vedtak : AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart i målestokk 1:1000 merket Bjørbekk & Lindheim AS landskapsarkitekter MNLA og div.a arkitekter as, datert , sist revidert FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til følgende formål med feltangivelse som vist på plankartet: - Boliger med tilhørende anlegg, felt B1, B2, B3, B4, B5, B6 - Offentlige bygninger, skole, felt O1, idrettshall, felt O2 - Kombinert boligformål og allmennyttig bebyggelsebarnehage, felt A2 - Kombinert formål, off. trafikkområde gang- og sykkelveg og off. friområde park - Byggeområde for allmennyttig formålsykehjem, felt A1 - Fellesområde, gang- og sykkelveg F1 og F2 - Offentlig friområdepark; felt FRI 1, FRI 2 og FRI 3 - Offentlig friområdeanlegg for idrett og sport; felt FRI 4, FRI 5 - Offentlig trafikkområde, kjøreveg - Offentlig trafikkområde, fortau - Offentlig trafikkområde, gang og sykkelveg, felt T1, T2, T3, T4, T5 - Offentlig trafikkområde, parkeringsplass, felt T6, T7 3 BYGGEOMRÅDER 3.1 Fellesbestemmelser Utomhusplan Sammen med søknad om tillatelse til byggetiltak etter plan- og bygningslovens 93 skal det innsendes detaljert og høydesatt plan for den ubebygde delen av det aktuelle feltet i målestokk 1:200. Planen skal vise bebyggelsens plassering, nåværende og planlagt terreng, forstøtningsmurer, veger, parkeringsanlegg for

2 kjøretøy og sykler, plassering og utforming av lekeplasser, felles og private oppholdsareal, møblering, avfallsdunker, beplantning, overvannshåndtering og materialbruk. Planen skal utarbeides med utgangspunkt i illustrasjonsplan datert som er retningsgivende for utforming av utomhusområdene. 2 Det skal avsettes nok jordsmonn over parkeringskjellere og eventuelle næringsarealer under bakken til at vegetasjonen; store trær, busker og gress får gode vekstvilkår. Uteoppholdsarealene skal dels være private forhager for 1. etasje leilighetene, dels felles oppholdsarealer for beboerne i hvert enkelt delområde. Det skal utarbeides et helhetlig program for håndtering av gjerder, skilting, postkasser og utebelysning i området Samtidig ferdigsstillelse av uteareal Utomhusplanen skal være godkjent før igangsettingstillatelse for tiltak gis. Utearealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før brukstillatelse gis Utforming av ny bebyggelse Bebyggelsen skal ha høy arkitektonisk kvalitet og høy materialstandard. Bebyggelsen skal utformes ut fra et helhetlig og bevisst valg av materialer og farger. Materialer bør ha lang levetid og generelt være miljøvennlige. Balkonger skal bevisst utformes som en del av bygningsvolumene. Det tillates ikke at balkonger eller andre bygningsdeler krages ut over byggelinjen som er vist på plankartet. Illustrasjonsplan datert skal være retningsgivende for volumoppbyggingen. Det tillates bare mindre tekniske rominstallasjoner på takene. Eventuelle mindre tekniske installasjoner på takene skal formes som en del av det arkitektoniske uttrykket for øvrig, både i valg av materialer og volumoppbygging Boligkvalitet Boligbebyggelsen skal plasseres og utformes slik at flest mulig boenheter får utsikt til grøntarealer. Boligene skal i hovedsak være gjennomgående. Det tillates ikke ensidige leiligheter i 1. og 2. etasje over sokkeletasje mot Stadsingeniør Dahls gate. Alle boenheter skal ha tilgang på privat uteareal i form av balkong, terrasse eller forhage. Det tillates imidlertid ikke utgang fra boliger til terreng fra gavlfasader som vender ut mot offentlige friområder. Privat uteareal kan unntaksvis erstattes av tilrettelagt felles uteareal som for eksempel takterrasse Boligtyper Området skal ha en variert boligsammensetning. Minimum 20 % av boligene innenfor planområdet skal være 1-2-roms leiligheter og minimum 20% av boligene skal være 4-roms eller større. Minimum 20 % av boligene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede Parkeringsdekning De ulike funksjonene innenfor planområdet skal ha følgende parkeringsdekning: - Boliger over 40m² BRA: min. 1 p-plass pr. bolig - Boliger under 40m² BRA: min. 0,3 p-plass pr. bolig - Forretning: min. 2 p-plasser pr. 100 m² BRA - Kontor: maks. 1 p-plass pr. 100 m² BRA Parkeringsdekningen for skole, omsorgssenter, barnehage og idrettsanlegg skal vurderes nærmere i parkeringsplan, jfr. pkt Parkeringsplan Sammen med søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningslovens 93 skal det foreligge en parkeringsplan for det angjeldende utbyggingsfeltet som redegjør for parkeringsdekningen for biler og

3 sykler. Parkeringsplanen skal også redegjøre for bruksordninger, herunder plassering og dimensjonering av besøksparkeringsplasser og p-plasser for bevegelseshemmede. Parkeringsplanen skal redegjøre for eventuelle avbøtende tiltak for å forhindre eventuell fare for fremmedparkering i omkringliggende boliggater. Parkeringsplanen skal utformes etter følgende prinsipper: - Parkeringsbehovet for boliger og næringsvirksomhet skal i all hovedsak dekkes i parkeringskjellere i feltene B1 B4. - Gateparkering som er vist på plankartet kan dekke noe av behovet for besøksparkering. - Parkeringsbehovet for Bakklandet Menighets omsorgssenter, felt A1, skal i hovedsak dekkes i parkeringskjeller i nybygg. Parkeringskjelleren skal ha atkomst fra Welhavens gate via Aasmund Vinjes gate. Innenfor felt A1 tillates i tillegg noe bakkeparkering lokalisert i sørøstre del av område A1. Biloppstillingsplasser i tilknytning til avkjørsel fra Festningsgata skal primært benyttes til nødvendig tilbringertjeneste og korttids-besøksparkering. - Parkeringsplassene T6 og T7 forutsettes å dekke størstedelen av parkeringsbehovet for Rosenborg skole og idrettsanleggene. - Parkeringskjeller i felt A2 bør vurderes tilrettelagt for sambruk mellom barnehage, skole og idrettsanlegg, evt. som et offentlig eller allment tilgjengelig parkeringsanlegg Samtidig ferdigsstillelse av parkeringsanlegg Parkeringsplanen skal være godkjent av kommunen før igangsettingstillatelse gis. Parkeringsanlegg skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent parkeringsplan før brukstillatelse gis Søppelhåndtering Søppelanlegg skal integreres i bebyggelsen. 3.2 Boligområder B1-B Arealbruk Området skal benyttes til boliger med tilhørende anlegg. Det tilltates ikke etablert boliger i sokkeletasjer som vender mot Stadsingeniør Dahls gate. Disse arealene kan nyttes til forretninger og kontorer. Mindre servicevirksomheter som retter seg mot nærområdet (eksempelvis barnepark) kan integreres i boligbebyggelsen for øvrig. Andelen næringsvirksomhet skal ikke overstige 25% av T- BRA i hvert delfelt. I B2, mot Stadsingeniør Dahls gate og felt B3, og i B4, mot Christian Monsens gate, kan det integreres nettstasjon Plassering av bebyggelsen Bebyggelsen skal plasseres som vist på plankartet. I felt B1-B4 tillates parkeringskjellere og eventuelle næringsarealer i sokkeletasjen, bygget delvis under gårdsrommene, jfr Grad av utnytting Grad av utnytting i hvert enkelt delfelt skal ikke overskride følgende T-BRA i hht. TEK 3-5.: B m² B m² B m² B m² B m² B m² 3

4 4 Parkeringskjellere og annet areal under bakken skal ikke inkluderes i T-BRA Bebyggelsens høyde Gesimshøyde skal ikke overskride den cotehøyden som er påført plankartet. Innenfor de angitte maksimale cotehøyder, kan bebyggelsen oppføres i følgende antall etasjer: - Felt B1, B2, B3 og B4: inntil 4 etasjer i tillegg til sokkeletasje der hvor terrengforholdene ligger til rette for det. Toppetasjen skal være inntrukket slik at fasaden framstår som maks 4 etasjer fra gateplan i Stadsingeniør Dahls gate. Innover i kvartalene tillates delvis inntrukket 5. etasje. - Felt B5 og B6: inntil 3 etasjer i tillegg til underetasje der hvor terrengforholdene ligger til rette for det. Toppetasjen skal være inntrukket. Innover i kvartalene tillates delvis inntrukket 4.etasje. Takene kan benyttes til takterrassertakhager, med tilhørende bygningsmessig volum for adkomsttrapp. 3.3 Kombinert formål, offentlig bebyggelse barnehageboliger A Arealbruk I bebyggelsens 1. etasje skal det etableres barnehage. Etasjer over 1.etasje skal nyttes til boliger. Eventuelt arealbehov for barnehage ut over 1. etasje kan løses i øvrige etasjer. I en eventuell sokkeletasje mot Stadsingeniør Dahls gate kan det etableres forretning- og kontorvirksomhet. Det tillates ikke etablert boliger i sokkeletasjen Bruk av uteareal Utearealet skal utformes, tilrettelegges for og benyttes av barnehagen. Utearealet bør være tilgjengelig for beboere i felt A2 og B1 utenom barnehagens åpningstid. Utearealet kan også gjøres tilgjengelig for allmennheten utenom barnehagens åpningstid Plassering av bebyggelse Bebyggelsen skal plasseres som vist på plankartet. Parkeringskjeller og eventuelle næringsarealer i sokkeletasjen, kan bygges delvis under gårdsrommetutearealet til barnehagen, jfr Grad av utnytting Grad av utnytting skal ikke overskride T-BRA= m² i hht. TEK 3-5. T-BRA inkluderer ikke parkeringskjellere og annet areal under bakken Bebyggelsens høyde Gesimshøyde skal ikke overskride den cotehøyden som er påført plankartet. Innenfor de angitte maksimale cotehøyder, kan bebyggelsen oppføres i inntil 4 etasjer, samt en eventuell underetasje mot Stadsingeniør Dahls gate. Toppetasjen skal være inntrukket slik at fasaden mot Stadsingeniør Dahls gate framstår som maks 4 etasjer fra gateplan. I tillegg kan takene benyttes til takterrassertakhager, med tilhørende bygningsmessig volum for adkomsttrapp. 3.4 Kombinert formål off. trafikkområde gang- og sykkelvegoff. friområde park Arealene skal utformes som en del av parkdraget samtidig som det skal sikres gjennomgående gang-og sykkelårer med forbindelser til h.h.v. T2, T3 og T5.

5 5 3.6 Offentlig bebyggelse skole O Arealbruk Området skal brukes til skole Plankrav Det skal utarbeides bebyggelsesplan før tillatelse til tiltak etter plan-og bygningslovens 93 kan behandles Grad av utnytting Eksisterende bygningsmasse kan utvides med maks 5000 m² T-BRA (hht. TEK 3-5) innenfor viste byggegrenser. T-BRA inkluderer ikke areal under bakken Utforming og høyder Utvidelse av eksisterende bebyggelse kan skje enten som en utvidelse (tilbygg) av eksisterende klasseromsfløy eller ved at eksisterende klasseromsfløy rives og erstattes av en ny større klasseromsfløy. Ny bebyggelsetilbygg bør legges langs Statsingeniør Dahls gate slik at mest mulig av skolegården beholdes ubebygd. Ny bebyggelsetilbygg skal tilpasses den eksisterende skolebygningen. Ny bebyggelsetilbygg kan oppføres i inntil 3 etasjer, samt en underetasje mot Stadsingeniør Dahls gate Ubebygde arealer Den ubebygde delen av tomta som grenser til FRI 2 og til gang-og sykkelveg T 5 skal brukes til skolegård og utformes i sammenheng med friområde FRI 2, jfr Offentlig bebyggelse idrettshall O Arealbruk Området skal brukes til idrettshall og garderobeanlegg Plassering og grad av utnytting Eksisterende bebyggelse kan utvides (tilbygg) med maks m² T-BRA (hht. TEK 3-5) innenfor viste byggegrenser. T-BRA inkluderer ikke areal under bakken Utforming og høyder Ny bebyggelse (tilbygg) skal tilpasses eksisterende bygning og kan oppføres med maksimal høyde tilsvarende gesimshøyde på eksisterende bygning. 3.8 Allmennyttig formål sykehjem A Arealbruk Området skal benyttes til sykehjem med tilhørende funksjoner, omsorgsboliger og bofelleskap for eldre Plassering av bebyggelsen Ny bebyggelse skal plasseres som vist på plankartet Grad av utnytting Ny bebyggelse skal ikke overskride 2.500m² T-BRA (i hht. TEK 3-5). T-BRA inkluderer ikke bakkeparkering, parkeringskjeller eller annet areal under bakken.

6 Utforming og høyder Gesimshøyde på ny bebyggelse skal ikke overskride den cotehøyden som er påført plankartet. Innenfor de angitte maksimale cotehøyder, kan bebyggelsen oppføres i inntil 3 etasjer. Volumoppbyggingen i illustrasjonsplan datert skal være retningsgivende for utforming av bebyggelsen Ubebygde arealer Ubebygde arealer skal opparbeides parkmessig som oppholds- og atkomstareal. Det tillates etablert parkeringsplass med atkomst fra Welhavens gate. Utearealene skal skjermes mot skolegårdenfri Fellesområder gang- og sykkelveg F 1, F 2 Felles gang- og sykkelveger skal benyttes til gang-, sykkel- og oppholdsareal. Området F1 skal være felles for boligområde B3 og B4. Området F2 skal være felles for boligområde B5 og B6. 4 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 4.1 Kjøreveger og fortau Offentlige veger skal opparbeides som vist på plankartet. Langs offentlige veger skal det innpasses kantparkering som vist på plankartet. Det skal plantes gatetrær mellom p-plassene. Stadsingeniør Dahls gate skal opparbeides med følgende tverrsnitt: - kjørebane på 6,5 meter - tosidig sykkelfelt, hver på 1,5 meter bredde - mellom sykkelfelt og kantparkering skal det anlegges en buffersone på 1,0 meter - kantparkering med bredde på 2,0 meter - fortau med bredde på min. 3,0 meter 4.2 Parkeringsplasser T6, T7 Offentlige parkeringsplasser skal opparbeides som vist på plankartet. 4.3 Gang-og sykkelveger T1 T5 Gang- og sykkelveger skal opparbeides som vist på plankartet. Deler av vegarealet på T1 - T3 kan i tillegg tilrettelegges for sykkelparkering og oppholdsareal. 4.4 Opparbeidelsesplan Det skal utarbeides en detaljert og høydesatt plan for de offentlige trafikkarealene som avklarer plassering og utforming av gangfelt, skilting, eventuelle andre trafikkregulerende tiltak og trafikksikringstiltak. Detaljplanen skal videre vise øvrig utforming og materialbruk, trebeplantning og møblering. Detaljplanen skal også avklare utforming av gangkulvert i forlengelsen av Ibsens gate som er avmerket på plankartet. Detaljplan for Festningsgata og Stadsingeniør Dahls gate, inkludert gangkulvert, skal utarbeides i samarbeid med Statens vegvesen.

7 7 Detaljplan for offentlige trafikkområder skal være godkjent av kommunen og Statens vegvesen (gjelder Festningsgata og Stadsingeniør Dahls gate) før rammetillatelse til tiltak kan gis. 5 OFFENTLIGE FRIOMRÅDER 5.1 Friområde - park FRI 1, FRI 2, FRI Utforming og bruk Friområdene FRI 1, FRI 2 og FRI 3 skal utformes som et sammenhengende parkdrag og aktivitetsområde. Illustrasjonsplan datert skal være retningsgivende for utformingen. Siktlinjen fra haugen i nordøst til Kristiansten festning skal ivaretas. Parkområdet skal ha høy kvalitet med god detaljering og solid materialbruk. Samtidig skal det legges vekt på robust utforming og rasjonell drift og vedlikehold. Friområdene skal for øvrig utformes og tilrettelegges slik at tilgjenglighet for alle er ivaretatt. Det skal opparbeides en sammenhengende gangstiforbindelse fra krysset ved Christian Monsens gatehenrik Mathiesens vei til Festningsgata. Friområde FRI 2 skal primært utfomormes og brukes som skolegård. Innenfor FRI 2 kan det også anlegges en bane for håndballbasketballvolleyball. Nordøstre hjørne av FRI 2 bør i tillegg utformes slik at arealet er egnet for mindre barn i tilknytning til barnehage på felt A1. Øvrige deler av parken (FRI 1 og FRI 3) skal utformes og tilrettelegges for lek, aktivitet og opphold for hele bydelen og for mange brukergrupper; skoleungdom, idrettsutøvere, barnehagebarn og eldre Atkomst til Rosenborg skole For transport av bevegelseshemmede og annen nødvendig tilbringertransport til Rosenborg skoles hovedinngang, tillates kjøring over FRI 2 fra regulert snuplass i Welhavens gate. 5.2 Idrettsanlegg (FRI 4, FRI 5) Området skal benyttes til idrettsformål. Innenfor FRI 5 skal det innpasses en gressbane (64x100m)og en kunstgressbane (50x75m) samt mindre banerballbinger. Innen området tillates oppført tribuneanlegg til banene, samt mindre bygninger for garderober. Gressbanen, på feltets sydlige del, mot Holbergs gate, tillates inngjerdet. 5.3 Opparbeidelsesplan Det skal utarbeides en detaljert og høydesatt plan for friområdene i målestokk 1:500. Planen skal vise nåværende og planlagt terreng, vegetasjon, gangstier, leke- og aktivitetselementer, sitte- og oppholdssteder, belysning, materialbruk, møblering, utforming av ballbaner og ballbinger, tribuneanlegg. Illustrasjonsplan datert skal være retningsgivende for utforming av park og idrettsanlegg. Detaljplan for offentlige friområder skal være godkjent av kommunen senest før igangsettingstillatelse til tiltak kan gis. 6 REKKEFØLGEKRAV OG VILKÅR FOR GJENNOMFØRING 6.1 Krav om opparbeiding av offentlige friområderpark

8 Før det gis brukstillatelse for tiltak innenfor feltene B2-B6, skal friområde FRI 1 være ferdig opparbeidet. Før det gis brukstillatelse for tiltak innenfor feltene A2, B1 og O1, skal friområde FRI 2 være opparbeidet. Før det gis brukstillatelse for felt A1, skal friområde FRI 3 være ferdig opparbeidet. 6.2 Krav om opparbeiding av offentlige trafikkarealer Kjøreveger, fortau og gang- og sykkelveger Offentlige kjøreveger, fortau og gang- og sykkelveger skal ferdigstilles i takt med utbyggingen Fotgjengerundergang Gangkulvert i forlengelsen av Ibsens gate skal være ferdigstilt før brukstillatelse kan gis innenfor planområdet Parkeringsplasser Før det gis brukstillatelse innenfor felt A1, O2 og O1, skal T6 og T7 være ferdig opparbeidet. 6.3 Midlertidige skolelokaler, felt A2B1 Område A2 og B1 kan ikke bygges ut før Rosenborg skole er ferdig rehabilitert eller at skolens behov for midlertidige lokaler er løst på annen måte i nærområdet. 6.4 Øvrige vilkår for gjennomføring Vegtrafikkstøy Fasader som vender ut mot støyutsatte gater skal utføres med støydempende materialer og støysvake vinduer. Det tillates ikke etablert ensidige boliger som vender mot Stadsingeniør Dahls gate i 1. og 2. etasje over sokkeletasje. Private og felles balkonger og utearealer som vender mot støyutsatte gater skal skjermes med tett rekkverk eller glass. Sammen med søknad om rammetillatelse skal det vedlegges dokumentasjon på at innendørs og utendørs støynivå på private og felles utearealer ikke overskrider de laveste verdiene i Miljøverndepartementets rundskriv T-879. Alle støybeskyttelsestiltak skal være gjennomført før brukstillatelse til tiltak kan gis Anleggstrafikk Før igangsettingstillatelse for tiltak kan gis skal det foreligge en godkjent plan for anleggstrafikk og annen trafikk i og utenfor planområdet i anleggsperioden. I planen skal det vises hvordan trafikksikkerhet for myke trafikanter, særlig hensyn til sikker skoleveg er ivaretatt og eventuelle avbøtende tiltak skal beskrives. Avbøtende tiltak skal være etablert før igangsettingstillatelse kan gis Fotodokumentasjon Eksisterende bygninger som forutsettes revet, skal dokumenteres med foto før riving. ***************************************************************************** Bystyrets vedtak av er som følger: VEDTAK: Bystyret vedtar reguleringsplan for Rosenborg som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Bjørbekk & Lindheim landskapsarkitekter og div.a. arkitekter, senest datert , med bestemmelser senest datert

9 9 Reguleringsområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Bygningenes varmesystemer skal derfor utformes for slik tilknytning. Eventuell søknad om dispensasjon fra tilknytningsplikten skal behandles av bygningsrådetdet faste utvalg for plansaker. Det foretas følgende endringer i reguleringsplanen: a) Tillegg til bestemmelsenes pkt 6.2-2: Stadsingeniør Dahls gate og Festningsgata skal utformes med fysiske tiltak i form av f.eks. brosteinsfelt, og skal være opparbeidet med bymessig preg med gateparkering og trær. b) Det innarbeides flg. nye rekkefølgekrav: Gressbanen på Rosenborg Idrettsplass skal være opparbeidet med kunstgress før boligfeltet er ferdigstilt. c) Ballbinger nord for grusbane i FRI 5 tas ut av planen og søkes etablert på Singsaker og Bispehaugen skoler. d) Bussholdeplassen utenfor hovedinngangen til Rosenborg skole flyttes og plasseres slik at det er naturlig å benytte fotgjengerfeltet. e) Tillegg til 5.3 Elevene ved Rosenborg skole skal få delta i den endelige utformingen avdetaljplanene for FRI 1, FRI 2, FRI 3 og nordre del av FRI 5 før planene fremmes for godkjenning. f) Reguleringsbestemmelsenes 5.2 endres til: Området skal benyttes til idrettsformål. Innenfor FRI5 skal det innpasses en kunstgressbane (64x100m) og en grusbane (50x100m) samt mindre banerballbinger. Innen området tillates oppført tribuneanlegg til banene, samt mindre bygninger for garderober. Bystyret ber Rådmannen arbeide for at St.ing. Dahls gt. og Festningsgata skal ha redusert hastighet til 40 kmt. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 27-2 nr. 1.