ARKIVKODE: SAKSNR.: SAKSHANDSAMAR: SIGN.: 7/L /593 Jørn Trygve Haug. UTV.SAKSNR.: UTVAL: MØTEDATO: 11/35 Teknisk utval

Transkript

1 Åseral kommune DETALJREGULERINGSPLAN FOR BJØNNÅSLIA OG BYDALSFELTET; 2. GONGS HANDSAMING ARKIVKODE: SAKSNR.: SAKSHANDSAMAR: SIGN.: 7/L /593 Jørn Trygve Haug UTV.SAKSNR.: UTVAL: MØTEDATO: 11/35 Teknisk utval Vedlegg: 1 planforslag_bjønnåslia_2011_01_18 2 Reguleringsbestemmingar jamfør høyringsforslag 3 Offentleg ettersyn - Motsegn til detaljreguleringsplan for Bjønnåslia og Bydalsfeltet - Ljosland - Åseral kommune 4 Innsigelse til delaljreguleringsplan for Bjønnåslia og Bydalsfeltet, Ljosland 5 Åseral kommune - Uttalelse til offentlig ettersyn av detaljregulering av Bjønnåslia og Bydalsfeltet, Ljosland 6 Uttale frå Næringsutvalet, Åseral kommune 7 Områdeplan for Farevassknuten og detaljplan for Bjønnåslia og del av Bydalsfeltet - uttale 8 Kommentarer til sak 11/6 Detaljreguleringsplan for Bjønnåslia og Bydalsfeltet - Ljosland 9 Merknad til planforslag for Bjønnåslia 10 Detaljreguleringsplan for Bjønnåslia og Bydalsfeltet, Ljosland 11 Merknader til Detaljreguleringsplan for Bjønnåslia og Bydalsfeltet, Ljosland 12 Vedrørende detaljreguleringsplan for Bjønnåslia og Bydalsfeltet, Ljosland 13 Detaljreguleringsplanen for Bjønnåslia og Bydalsfeltet, Ljosland 14 Merknader til detaljreguleringsplan for Bjønnåslia 15 Merknader til detaljreguleringpslan for Bjønnåslia - tillegg 16 Kommentar/merknad til detaljreguleringsplan for Bjønnåslia 17 Uttale til "Detaljreguleringsplan for Bjønnåslia og Bydalsfeltet, Ljosland - Offentlig ettersyn" Bakgrunn: Forslag til detaljreguleringsplan for Bjønnåslia og Bydalsfeltet har vore ute til offentleg ettersyn i perioden Dei to velforeiningane i området fekk utsett høyringsfrist til Planområdet inngår i kommunedelplanen for Ljosland der det er lagt ut som eksisterande og framtidig byggeområde, samt LNF-område. Planen er fremma som ein privat detaljreguleringsplan. Det er teknisk utval som vedtek desse. Planforslaget og merknadane som har komen inn syner fleire sentrale problemstillingar kommunen må ta stilling til før godkjenning av planen. Ein tenker da i første rekke på

2 fortetting av eksisterande hyttefelt, eit eventuelt krav om påkopling av eksisterande hytter til vatn og kloakkanlegg, samt krav og innhald i grunneigarsamarbeid. Vurdering: Merknadar til planforslaget går fram av vedlegg 3-17 i saka. Merknadane vert ikkje referert i detalj, men problemstillinga som vert teken opp er kommentert og vurdert i det følgjande. Fortetting mv. Merknadane frå enkelte hytteeigarar samt frå velforeiningane syner ikkje uventa ein del skepsis og til dels sterk motstand mot fortetting av området. Det går og fram at fleire er lite nøgd med dialog og informasjon undervegs i planprosessen. Det må likevel understrekast at bilete er samansett, der mellom anna Bjønnåslia velforeining er positive til veg og moglegheit for påkopling til vatn og avlaup. Dei er likevel uroa for kostnadar ved tilkopling. I tillegg ser dei helst at vegtilkomst vart lagt nord for Gjermundsbekken og gjennom Bydalsfeltet. I fleire av merknadane vert det synt til festekontrakt som gjeld for hyttene i området og dei føringar kontraktane gir med omsyn til pliktar og rettigheitar for festar og bortfestar. Festekontraktar er ein privatrettsleg avtale mellom festar og bortfestar. Ein kjenner heller ikkje til fulle innhaldet i alle avtalane i området. Ein går derfor ikkje inn på ei nærmare vurdering av desse og kva innverknad dei kan få ved realisering av planen. I saka ser ein naturleg nok ein viss parallell til saka på Bortelid vedr. fortetting ved Rundatjønn (ref. Borteliddommen ). Kort fortalt går denne dommen ut på at ein ny reguleringsplan ikkje overstyrar tidlegare festekontraktar som er inngått. Om det til dømes ligg negativ servituttar i festekontrakten (eks. klausul mot fortetting) må utbyggar ved realisering av planen få hand om retten til å bygge ut. Anten ved minnelig ordning med den enkelte festar, eller i yttarste konsekvens ved at kommunen går inn og eksproprierar den negative servitutten. Såleis er ikkje dette annleis enn ved vedtak av einkvar anna reguleringsplan; før utbyggar kan gå i gong må han ha tilegna seg rett til dette av den som disponerar grunnen. Dette kan skje ved friviljug ordning eller ved tvang (ekspropriasjon). I enkelte av merknadane er det teken opp føringar som ligg i gjeldande reguleringsplanar (disposisjonsplanar) for områda. Særlig gjeld dette bestemminga i disposisjonsplanane om at Areal utanom tomtegrensene er fellesareal. Av nokre tolka som at fortetting ikkje kan skje. Formelt har desse liten relevans i og med at ein ny reguleringsplan overstyrar tidlegare planar. Sett frå kommunen sin side er det eit uttrykt ønskje om ei høg utnytting av det einskilde område før ein opnar nye område, i kommuneplanen omtala som arealøkonomisering. Fortetting av eksisterande felt er i tråd med dette. Ein har forståing for at fortetting av felt kan opplevast som ein stor ulempe for eksisterande hytteeigarar. Nye vegar vil skjera gjennom delar av området og fleire nye einingar vil endra utsjånaden på feltet. Ved opparbeiding av feltet vert det og ein anleggsperiode som nok vil opplevast som forstyrrande av mange. I merknadane ligg det og forslag om å legge tilkomstveg til feltet nord for Gjermundsbekken. Ein har vurdert ulike vegalternativ i samband med regulering av området. Traseen slik den nå ligg føre synast best egna i forhold til krav til stigning, kombinert med omsyn til eksisterande hytter. Ønskje frå eigar av hytte på tomt E8 om å flytte vegen lenger vekk frå hytta må og sjåast i ljos av dette.

3 Krav om tilkopling til offentleg vatn og avlaup. Eit eventuelt krav om påkopling av eksisterande hytter er teken opp i fleire av innspela til planforslaget. Utgangspunktet er at kommunen gjennom plan kan krevja at også eksisterande hytter koplar seg på vatn og avlaup, jamfør Plan- og bygningslova Det er fleire gode argument for å krevja ei slik påkopling: Ein unngår eit mogleg forureiningsproblem frå dei eksisterande hyttene. Mogleg verdistigning på einingane som følgje av standardheving. Utbyggingskostnadane kan delast på fleire Større bruksfrekvens av hytter med høg standard Fleire abonnentar på offentleg vatn og avlaupsnett. Kommunen kan såleis raskare koma i balanse med omsyn til utgifter til etablering og drift av hovudleiingsnettet. Det må og nemnast at formuleringa om eit slik pålegg er teken inn i forslaget til kommuneplan som har vore ute til offentleg ettersyn. Argumenta over må vurderast opp i mot at eit eventuelt pålegg kan opplevast som urimelig av den enkelte hytteeigar. Ut i frå ei totalvurdering tilrår ein likevel at det vert stilla krav om påkopling i tråd med Pbl. Næringsutvalet har teke opp spørsmålet om anlegg for vatn og avlaup har kapasitet for nye tilkoplingar, særleg med omsyn til vasskvalitet i Nåvassmagasinet. Dette spørsmålet er vurdert i samband med rammeplan for vatn og avlaup på Ljosland. Ut i frå denne kan ein ikkje sjå at dette er noko problem. Vedr. rekkefølgjekrav i kommunedelplanen for Ljosland. For utbygging i det aktuelle området gjeld rekkefølgjekrav jamfør kommunedelplanen for Ljosland. Konkret gjeld det at før utbygging i det aktuelle området skal følgjande vera etablert: Gjermundsløypa frå kryss ved veg til Langevatn til botnen av alpinsenteret Geitheiløypa inkludert tilførselløype frå felt H5 Gang og sykkelveg frå innkøyring til Ljoslandsgrenda til innkøyring til Langevatn. Pr. i dag er ingen av tiltaka gjennomført. For delar av Gjermundsløypa vert det henta inn midlar også frå delfelt på Ljosland vest. I samband med miljøverndepartementet sin godkjenning av kommunedelplanen for Ljosland vert fleire av dei høgareliggande delfelta på Ljosland aust teken ut. I ljos av dette kan det synast urimeleg at kravet om etablering av Geitheiløypa på midtheia framleis skal gjelda for utbygging i Bjønnåslia/Bydalsfeltet. Frå enkelte hytteeigarar vert det hevda at det er liten hensikt med etablering av Gjermundsløypa. Administrasjonen vurderar det slik at traseen inngår i det overordna løypenettet for Ljosland. Den sikrar ei kopling mellom Ljosland aust og vest, samstundes vert Gjermundsløypa første del av traseane Rundebakkløya og Langafjelløypa jfr. kommunedelplanen for Ljosland. Ein bør derfor halda på dette rekkefølgjekravet i bestemmingane, men at det skal opparbeidast parallelt med resten av feltet. Når det gjeld rekkefølgjekravet vedr. nemnde g/s veg vurderast dette som oppfylt når det gjennom utbyggingsavtalar vert teken inn økonomiske bidrag til tiltaket.

4 Interne skiløyper Planforslaget syner interne skiløyper gjennom friluftsområdet vest i planområdet. Frå enkelte hytteeigarar vert det hevda at det er for kupert med skiløyper her. I tillegg vert det etterspurt ei kopling til løyper utanfor planområdet. Det vert og stilla spørsmål om det er forsvarleg med å anlegga skiløype i område definert som rasfarleg. Skiløype som vist på plankartet føreset større og mindre grad av opparbeiding. Opparbeiding bør takast inn i rekkefølgjebestemmingar. Det er viktig at planen viser løypetilførsel ut frå hytteområdet, slik at dette kan koplast saman med framtidige løyper på utsida. Med omsyn til skredfare syner ein til utgreiing som må gjerast av fagkyndige. Det må likevel seiast at med omsyn til ras gjeld strengare krav for hytter enn for skiløyper. Krav om arkeologiske registreringar Forslagstillar har tinga dette frå fylkeskonservator. Registreringa må gjennomførast og eventuelle omsyn må takast inn i kart og bestemmingar. Dette må gjerast før planen kan godkjennast. Grunneigarsamarbeid Ljosland utmarkslag viser til at ein av grunneigarane som fremmar planen ikkje er medlem i utmarkslaget. Både i kommunedelplanen for Ljosland og i kommuneplanen er det peika på viktigheita av denne type samarbeid. Grunntanken bak dette er at samarbeid er naudsynt for å få til ei mest mogleg harmonisk og positiv utvikling på sikt. Etter administrasjonen si vurdering er denne problemstillinga av stor prinsipiell tyding med omsyn til korleis kommunen skal praktisera og følgje opp krav om grunneigarsamarbeid i framtida. Ein må difor ha ei gjennomtenkt og medviten haldning til dette spørsmålet før ein eventuelt vedtek den aktuelle planen Frå tidlegare saker har kommunen ein viss praksis på området. Mangel på samarbeid var den direkte årsaka til avvising av eit planforslag i Eikerapen, noko som etter kvart førte til stiftinga av Strennan Utmarkslag. I eit anna høve valde grunneigar å ikkje gå vidare med planane då han blei gjort merksam på kommuneplanen sitt krav om grunneigarsamarbeid. Kravet om samarbeid har og vore eit av kriteria i pågåande revisjon av kommuneplanen der ein har teke ut tidlegare godkjende utbyggingsområde som følgje av at området ikkje inngår i eit grunneigarsamarbeid. Vidare har ein i høyringsforslaget teken inn følgjande formulering: Ved konsentrert utbygging av fritidsbustader er det eit krav om at slike område inngår i eit formelt grunneigarsamarbeid. Samarbeidet må ta føre seg tilstrekkeleg stort areal slik at andre grunneigarar i området frå høve til å delta. Avgrensing av området må godkjennast av kommunen. Det skal vera eitt grunneigarlag for kvart utbyggingsområde. Grunneigarlaget skal ha vedtekter og utjamningsordningar. Det litt spesielle i situasjonen på Ljosland er at aktuelle grunneigar er med i eit anna grunneigarlag (Øvre Åseral heielag). Spørsmålet vert såleis om dette oppfyllar kravet om samarbeid. Etter administrasjonen sitt syn gjer det ikkje det, noko som vert understøtta av formuleringa i avsnittet over. Om ein godtek ei slik ordning vil i så fall einkvar stå fritt til å etablere eit grunneigarlag ut i frå kva som måtte i passe til einkvar tid. Dette vil såleis føre til ei utvatning av samarbeidstanken. Eit anna moment er at utjamningsordningar er ein viktig del av grunneigarsamarbeidet. Ein ser ikkje føre seg korleis ei slik ordning skal fungera om ein tillet fleire lag i same område.

5 Ideelt sett bør grunneigarane sjølve sjå viktigheita av eit velfungerande samarbeid i området. Om så ikkje er tilfelle må kommunen sette krav. Slik ein ser det er kommunen suveren som planmyndigheit. Mangel på samarbeid vil såleis vera ein legitim grunn for til dømes å avvisa eit planforslag. I denne saka har Ljosland utmarkslag foreslått ei løysing der kommunen før godkjenning av planen må stilla krav til avtale for den aktuelle grunneigar i høve til økonomisk oppgjer til friareal og aktivitetsfond gjeldande for Ljosland utmarkslag. Slik sakshandsamar ser det vil ikkje ei slik ording vera i tråd med føringar i overordna plan, samt tidlegare praksis. Kommunen bør derfor signalisera at planen ikkje kan vedtakast før grunneigarsamarbeid er på plass slik det er formulert i forslag til ny kommuneplan. Motsegn og merknadar frå Fylkesmannen i Vest-Agder (FMVA) og Norges Vassdrag og Energidirektorat (NVE) NVE har reist motsegn til planen inntil alle relevante farer i heile planområde er vurdert og innarbeida på forsvarleg måte som omsynssone med føresegn som forbyr eller set vilkår for bygging og tiltak Slik ein tolkar dette er motsegn reist på følgjande grunnlag: Mangelfull utgreiing vedr. skredfare. Må og sjå på område i nord/nordaust, samt skred som eventuelt kan løysast ut utanfor planområdet. Mangelfull utgreiing vedr. flaumfare ved Gjermundsbekken Allereie på planstadiet må det avklarast om sikringstiltak med omsyn til skred lar seg gjennomføra i praksis og om dei gir tilstrekkelig tryggleik. Forslagstillar har kontakta NGI for ei vurdering av dei forholda NVE tar opp. Dei vil kome tilbake med ei nærmare vurdering av korleis omsyn kan innarbeidast i planen. Naudsynte endringar i kart og bestemmingar som følgje av vurderinga må gjerast. FMVA har reist motsegn til planen på delvis same grunnlag som NVE. Ein syner derfor til skisserte løysing over. Vidare har dei reist motsegn til veg opp mot kraftverkinntak nordaust i planområdet. Dette er grunngjeven med at miljøverknadane av vegen ikkje er vurdert. Vidare er ikkje vegen i tråd med kommunedelplanen for Ljosland, der området ligg som LNFområde. Vegen bør heller planleggast samstundes med regulering av hytteområde lenger aust om utbygging der vert aktuelt. Sakshandsamar ser det som viktig at ein allereie i denne planen tar høgde for vegtilkomst mot aust. Ei praktisk løysing i dette tilfelle bør vera at det vert teken inn rekkefølgjekrav om at aktuelle veg ikkje kan byggast før det ligg føre godkjende planar for utbygging av kraftverk og/eller område for hytteutbygging H5b Ramnehei. Fylkesmannen har munnleg gjeve positiv tilbakemelding til ei slik løysing. FMVA har vidare gjeve råd om at formål knytt til kraftverk vert teken ut av planen da arealbruken uansett må avklarast i ei eventuell konsesjonshandsaming. Slik sakshandsamar vurderar det er det fornuftig at dette ligg inne i planen. Ikkje minst med tanke på den forutsigbarhet det gir for eksisterande og framtidige hytteeigarar i området

6 Omsyn til landskap plassering av tomter, storleik, nærleik til vassdrag mv. Frå mellom anna Vest-Agder fylkeskommune (VAF) vert det gjeven råd om ei betre landskapstilpassing av tomter, bygningar og vegar i planen. Konkret vert det gjeve råd om følgjande: Uheldig at det vert opna for BYA på 450 kvdm. og mønehøgde på 10,5 meter for bygningar øvst i området. Kolle 601 moh. Bør ivaretakast som landskapselement. Bør såleis ikkje opne for ei planering av denne for å gi plass for tomt Tomtene ligg svært eksponert. Må vurdere om dette er ønskjeleg. I planen bør det fastsettast møneretning for hyttene, da dette har verknad for korleis hyttene tar seg ut i landskapet. Vei mot aust bør takast ut av omsyn til landskap, trafikkavvikling og trafikktryggleik. Bør ta ut vei og bygningar nærme vassdrag (Gjermundsbekken), slik at det vert sikra ein reell moglegheit for ferdsel. Delar av planområdet er bratt noko som naturleg nok gir ein del utfordringar med omsyn til utforming av bygningar og vegar i feltet. Samstundes skal det ein viss mengde utbygging til for å få økonomi i prosjektet. Slik ein vurderar det er det likevel trong for fleire endringar i planen for å få til ein akseptabel landskapstilpassing. Konkret ser ein føre seg følgjande: - Tomt 64 vert teken ut, tomt 70 vert avgrensa mot fjellrygg i sør. - For tomtene vert det lagt inn 5 m. byggegrense mot vest - For opparbeiding av tomtene skal det søkast byggeløyve under eitt. Det same gjeld for tomtene 18 20, 59 63, samt Hovudmøneretning skal låsast langs koteretning i plankartet. Oppstugu kan likevel tillatas, med unnatak på tomtene For tomtene vert mønehøgde sett til maks. 5 m. - Utnytting av tomtene skal oppgjevast som % BYA Når det gjeld nærleik til vassdrag bør grensa for tomt 27 trekkast lenger sør. Framlegg til vedtak: Teknisk utval syner til vurderinga gjort i saka og går inn for følgjande endringar i detaljreguleringsplan for Bjønnåslia og Bydalsfeltet: 1. I tråd med Plan og bygningslova 30-6 vert det i reguleringsbestemmingane stilla krav om at eksisterande fritidsbustader skal knytast på offentleg vatn og avlaupsnett. 2. Naudsynt utgreiing vedr. fare for flaum og ras må gjerast jamfør motsegn frå Fylkesmannen i Vest-Agder og NVE. Endringar i kart og bestemmingar som følgje av utgreiinga skal gjerast. 3. For veg aust i feltet vert det teken inn rekkefølgjekrav om at denne ikkje skal opparbeidast før det ligg føre godkjende planar for utbygging av kraftverk og/eller område for hytteutbygging lenger aust (H5b Ramnehei). Det vert og teken inn rekkefølgjekrav om at skiløype gjennom området skal opparbeidast parallelt med resten av feltet. 4. For Gjermundsløypa gjeld at denne skal opparbeidast parallelt med resten av feltet. Dette må endrast i rekkefølgjekrava. 5. For å få ein god landskapstilpassing av planen må følgjande endringar gjerast: Tomt 64 vert teken ut, tomt 70 vert avgrensa mot fjellrygg i sør.

7 For tomtene vert det lagt inn 5 m. byggegrense mot vest For opparbeiding av tomtene skal det søkast byggeløyve under eitt. Det same gjeld for tomtene 18 20, 59 63, samt Hovudmøneretning skal låsast langs koteretning i plankartet. Oppstugu kan likevel tillatast, men med unnatak for tomtene For tomtene vert mønehøgde sett til maks. 5 m. Utnytting av tomtene skal oppgjevast i %BYA Grensa for tomt 27 må trekkast lenger sør slik at ein får større avstand til bekk. 6. Før planen kan vedtakast må det vera gjennomført arkeologiske registreringar i området. Eventuelle omsyn som følgje av dette skal innarbeidast i planen. Før teknisk utval kan godkjenna planen vert det stilla krav til grunneigarsamarbeid i tråd med formulering i forslag til ny kommuneplan. Forslagstillar må sende inn dokumentasjon når dette er på plass. Som følgje av endringar i planen må denne sendast ut til nytt offentleg ettersyn. Før det vert gjort skal endringane pkt. 1 5 vera gjort Før ny 2. gongs handsaming av planen skal det ligge føre forslag til utbyggingsavtale for området. Saksprotokoll i Teknisk utval Habilitet: Betsy Folkvord vart samrøystes vedteke erklært ugild i mha. Fvl. 6, 1. ledd, bokstav b. Det møtte ikkje vararepresentant. Framlegg: Bjarne Haugstad og Odd Arne Røyland: Pkt kulepunkt: Tomt 64 vert teken ut. slettes. Pkt kulepunkt: For tomtene vert det lagt inn 5 m byggegrense mot vest endres til For tomtene vert det lagt inn 5 m byggegrense mot vest. Avrøysting: Framlegg til vedtak fekk ei røyst (T. H. Åsland). Framlegg til vedtak m/endringar vart vedteke med to røyster (B. Haugstad og O.A. Røyland). Vedtak: Teknisk utval syner til vurderinga gjort i saka og går inn for følgjande endringar i detaljreguleringsplan for Bjønnåslia og Bydalsfeltet: 7. I tråd med Plan og bygningslova 30-6 vert det i reguleringsbestemmingane stilla krav om at eksisterande fritidsbustader skal knytast på offentleg vatn og avlaupsnett.

8 8. Naudsynt utgreiing vedr. fare for flaum og ras må gjerast jamfør motsegn frå Fylkesmannen i Vest-Agder og NVE. Endringar i kart og bestemmingar som følgje av utgreiinga skal gjerast. 9. For veg aust i feltet vert det teken inn rekkefølgjekrav om at denne ikkje skal opparbeidast før det ligg føre godkjende planar for utbygging av kraftverk og/eller område for hytteutbygging lenger aust (H5b Ramnehei). Det vert og teken inn rekkefølgjekrav om at skiløype gjennom området skal opparbeidast parallelt med resten av feltet. 10. For Gjermundsløypa gjeld at denne skal opparbeidast parallelt med resten av feltet. Dette må endrast i rekkefølgjekrava. 11. For å få ein god landskapstilpassing av planen må følgjande endringar gjerast: Tomt 70 vert avgrensa mot fjellrygg i sør. For tomtene vert det lagt inn 5 m. byggegrense mot vest For opparbeiding av tomtene skal det søkast byggeløyve under eitt. Det same gjeld for tomtene 18 20, 59 63, samt Hovudmøneretning skal låsast langs koteretning i plankartet. Oppstugu kan likevel tillatast, men med unnatak for tomtene For tomtene vert mønehøgde sett til maks. 5 m. Utnytting av tomtene skal oppgjevast i %BYA Grensa for tomt 27 må trekkast lenger sør slik at ein får større avstand til bekk. 12. Før planen kan vedtakast må det vera gjennomført arkeologiske registreringar i området. Eventuelle omsyn som følgje av dette skal innarbeidast i planen. Før teknisk utval kan godkjenna planen vert det stilla krav til grunneigarsamarbeid i tråd med formulering i forslag til ny kommuneplan. Forslagstillar må sende inn dokumentasjon når dette er på plass. Som følgje av endringar i planen må denne sendast ut til nytt offentleg ettersyn. Før det vert gjort skal endringane pkt. 1 5 vera gjort Før ny 2. gongs handsaming av planen skal det ligge føre forslag til utbyggingsavtale for området. Parter i saka: Hans Ackermann Jan Ove Flodquist Reidun Flodquist