DETALJREGULERING REINSHOLM SØR PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 DETALJREGULERING REINSHOLM SØR PLANBESKRIVELSE UTARBEIDET AV: ARCON PROSJEKT AS

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Innledning Søknad om privat regulering Formål 3 2. Planområdet Beliggenhet og størrelse Eiendomsforhold Gjeldende planer 5 3. Planprosess Forhåndskonferanse Kunngjøringer Innspill til planarbeidet 6 4. Eksisterende situasjon Dagens arealbruk Topografi og klimatiske forhold Eksisterende bebyggelse og stedskarakter Kulturminner Biologisk mangfold Landbruk Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastuktur, skolekapasitet og barnehagedekning Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur, renovasjon, vann avløp, EL- og teleanlegg Grunnforhold Støyforhold Beskrivelse av planforslaget Plandokumenter Reguleringsformål Grad av utnytting Delområdene Universell utforming Infrastruktur Teknisk infrastruktur Utbyggingsavtale Virkninger av planforslaget Generelt Risiko- og sårbarhetsanalyse Arealbruksformål Arealtabell Vedlegg 18 Vedlegg 1 Kunngjøringer Arkplan AS 18 Vedlegg 2 Kunngjøringer Arcon Prosjekt AS 18 Vedlegg 3 Forhåndsuttalelser NTE nett AS 18 Vedlegg 4 Forhåndsuttalelser Fylkesmannen 18 Vedlegg 5 Forhåndsuttalelse NVE 18 Vedlegg 6 Forhåndsuttalelser Nord-Trøndelag Fylkeskommune 18 Vedlegg 7 Forhåndsuttalelser Statens veivesen 18 Vedlegg 8 Forhåndsuttalelse Sentralparken borettslag 18 Vedlegg 9 Forhåndsuttalelse Svenn Wiseth, Nord Suvenir AS 18 Vedlegg 10 Geotekniske vurdering Multiconsult AS Vedlegg 11 Sjekkliste risiko- og sårbarhetsanalyse

3 1. Innledning 1.1 Søknad om privat regulering Arcon Prosjekt AS har på oppdrag fra forslagsstiller FS Utvikling AS og Øra Boligutvikling AS utarbeidet foreliggende forslag til reguleringsplan for Reinsholm sør i Verdal kommune. 1.2 Formål Formålet med reguleringen er å tilrettelegge planområdet for boligformål med høy utnyttelse. Planarbeidet vil avklare nærmere om tomteutnyttelse, utforming og plassering av ny bebyggelse, friarealer, infrastruktur mv.» 2. Planområdet 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger på Reinsholm i Verdal sentrum, og er på 15,4 da. Planområdet har blitt endret i forhold til opprinnelig annonse fordi de to reguleringsplanene for Reinsholm sør nå er slått sammen til en plan. I tillegg er Kassefabrikkvegen tatt med inn i planområdet fordi linjeføringen på veien i Reguleringsplan for Reinsholm vedtatt 28/4/2003, ikke var egnet til bygging. Mot nord ligger eksisterende bebyggelse på Reisholm. Mot sør og øst er det landbruksareal. Mot vest ligger et industribygg (Nordsuvenir) 2.2 Eiendomsforhold Planområdet omfatter følgende eiendomer: Gnr. 23 Bnr. 25, hjemmelshaver FS Utvikling AS. (FSU) Gnr 23 og Bnr 14 og 53, hjemmelshaver Øra Boligutvikling AS (ØBU) Gnr 23 Bnr 18 og 57, Hjemmelshaver Norsuvenir (Delvis, Kassefabrikkvegen) Gnr 23 Bnr 15 (Delvis, Kassefabrikkvegen) Gnr 23 Bnr 1 (Delvis, Kassefabrikkvegen)

4 Flyfoto fra planområdet

5 2.3 Gjeldende planer Gjeldende planer i området: a) Reguleringsplan for Reinsholm med planident vedtatt 28/4/2003 b) Kommunedelplan for Verdal by, planident , vedtatt Tilliggende planer: a) Detaljregulering Reinsholm vest, med planident , vedtatt Planforslaget er en endring av fastlagt formål i kommuneplanens arealdel fra industri til boligformål. Verdal kommune har vurdert at det ikke er nødvendig med en konsekvensutredning med følgende begrunnelse: Dette blir en detaljregulering som innebærer endring av kommuneplan eller områderegulering, jf. KU-forskriftens 3 d). Men området er tidligere regulert til utbygging, og kommunen vurderer at planforslaget ikke vil komme i konflikt med kriteriene i forskriftens 4. Kommunen forutsetter da at det tas hensyn til at området er utsatt for flom. Utsnitt av reguleringsplan for Reinsholm, vedtatt 28/4/

6 3. Planprosess 3.1 Forhåndskonferanse Forhåndskonferanse med Verdal kommune ble gjennomført (ØBU) og (FSU). 3.2 Kunngjøringer Varsel om igangsettelse av planarbeid for Reinsholm sør ble annonsert i Verdalingen (ØBU) og (FSU). Naboer og rettighetshavere i området ble på ordinært vis tilskrevet med varsel om igangsettelse av planarbeid i brev datert (ØBU) og (FSU). Varsel om oppstart av planarbeid ble også kunngjort på kommunens hjemmeside. 3.3 Innspill til planarbeidet Det kom inn innspill fra 7 instanser til planarbeidet: Nord Suvenir AS v/ Svenn Wiseth e-post date rt , kun sendt Arcon Prosjekt AS Kassefabrikkvegen er i dag anlagt for langt inn på tomta til Gnr 23 Bnr 57 Wiseth ber om at veien blir lagt i den riktige trase i henhold til reguleringsplan for dette området.» Kommentar: Kassefabrikkvegen vil bli lagt i den trasèen som er inntegnet på Reguleringsplan for Reinsholm 28/4/2003, så langt det lar seg gjøre. Traseen må bearbeides slik at den tilfredsstiller krav til linjeføring. Sentralparken velforening. AS og Arcon Prosjekt AS Brev datert Det er sendt likelydende brev til Arkplan Sentralparken velforening er bekymret for trafikkforholdene slik de er i dag. De mener trafikkbelastningen allerede overstiger det vegnettet opprinnelig er konstruert for. Dette er tatt opp med kommunen og følgende er journalført (journalnr 13/6229) «Representantene fra Reinsholm ber særskilt om at den totale trafikkløsningen blir vurdert ved neste reguleringssak i området. Kommentar: Trafikkforholdene vil bli vurdert sammen med planforslaget. NTE nett AS e-post datert likelydende e-post sendt Arkplan AS og Arcon Prosjekt AS «Det er høyspennings- og lavspennings distribusjonsnett innenfor planområdet og disse må hensynstas under planarbeidet, det samme at eksisterende nettanlegg sannsynligvis ikke dekker nytt behov, se vedlagte utsnitt av ledningskart for området. Vi ber om å bli kontaktet enten pr. telefon eller med e-post til: postnett@nte.no for ivaretakelse av eksisterende nettanlegg, flytting/ombygging og eller prosjektering av strømforsyning til nytt behov.» Kommentar: NTE er kontaktet, og ny trafo er plassert i samråd med NTE

7 NVE brev datert kun sendt Arkplan AS NVE ber om at geoteknikk og rasfare inngår som tema i ROS-analysen. Kommentar: Geoteknikk og vurdering av rasfare vil inngå som tema i ROS analysen. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Prosjekt AS) brev datert (Arkplan AS) og (Arcon Ordlyden i de to brevene er tilnærmet lik. Varslet planarbeid skal tilrettelegge for boligbygging, og er dermed i strid med overordna formål, industri/ervervsområde. Planprosesen må legges til rette slik at den sikrer mulighet for medvirkning fra ulike brukergrupper, herunder barn og unge. Prinsippene for universell utforming legges til grunn, og en viss andel av boligene må sikres som tilgjengelig boenhet. Ved omdisponering til boligområde må det sikres tilstrekkelig og egnet areal for leik og opphold ute. Forholdet til myke trafikkanter og skoleveg må spesielt utredes i planbeskrivelsen. Reinsholm ligger sentralt med kort veg til sentrum, området bør utbygges med høy utnytting. For å sikre mulighet for høy utnyttelse anbefaler fylkeskommunen at det tilrettelegges for parkering under bakken. Planen vil ikke være i konflikt med automatisk fredete kulturminner. Kulturvernavdelingen har ingen innvendinger til planen.dersom man i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8, 2. ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet.» Kommentar: Avvik fra gjeldene plan er behandlet i planbeskrivelsen. Barn, unge og funksjonshemmede vil gis anledning til å delta i planprosessen når planen sendes ut på høring til interne etater i kommunen. I planbestemmelsene stilles det krav om at uteområdene skal utformes etter prinsipp om universell utforming. 75% av boligene skal utformes som tilgjengelige boenheter. Området tilrettelegges for myke trafikanter ved at det etableres veger med lite trafikk, og at det blir fortau langs blokkene. I planbestemmelsene stilles det krav om sykkelparkeringsplasser. Parkering i kjeller er ikke anbefalt pga faren for flom. Reguleringsplanen legger opp til en høy utnyttelse med en kombinasjon av 3 og 2 etasjer. Det vil bli satt av plass til leik og uteopphold. Varslingsplikten for fornminner formidles. Statens veivesen, brev datert (Arkplan AS) og (Arcon Prosjekt AS) I brevet til Arkplan AS har Veivesenet ingen merknader, mens det i brevet til Arcon Prosjekt AS kommer frem følgende innspill: «Området ligger sentrumsnært og må sikres en høg utnyttelsesgrad. Området har gode forutsetninger for å tilrettelegges med løsninger som gjør det attraktivt å ta kollektivtransport, gå og sykle. Det bør tilrettelegges for gode sykkelparkeringsløsninger. Det må gjerne stilles krav til antall og standard i planens reguleringsplanbestemmelser.» Kommentar: Det planlegges en høy utnyttelse av området. Det stilles krav til sykkelparkering i planbestemmelsene

8 Fylkesmannen brev datert , sendt Arkplan AS og Arcon Prosjekt AS. Ordlyden i de to brevene er omtrent den samme. Følgende momenter framheves: Landbruksavdelingen ber om at området får en høg utnytting, og at det settes krav til minimum utnytting. Miljøvernavdelingen ber om at området får en høy arealutnyttelse, og at planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform. Det må settes av tilstrekkelig areal for sykkelparkering. Planprosessen må organiseres slik at synspunkter fra barn, unge og funksjonshemmede gis anledning til å delta Planforslaget må ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området bl.a. verdier for biologisk mangfold, landskap og friluftsliv. Planen må vurderes etter prinsippet i 8-12 i naturmangfoldsloven. (NML) av Miljøvernavdelingen sier videre at verdiene for støy må overholdes jfr retningslinje T1442 Det må vurderes om planområdet inneholder forurenset grunn. Kravet til håndtering etter kap 2. i forurensningsforskriften må følges. Kommunalavdelingen minner om kravet til ROS-analyse. Reindriftsavdelingen har ingen merknader til planen. Kommentar: Det er lagt opp til en høy utnyttelse av området med eneboliger i kjede og blokkbebyggelse i tre etasjer. I planbestemmelsene er det tatt med krav til sykkelparkeringsplasser. Barn, unge og funksjonshemmede vil gis anledning til å delta i planprosessen når planen sendes ut på høring til interne etater i kommunen. Forholdet til naturmangfold og miljøkvaliteter er ivaretatt i pkt 4.5. Tiltaket ligger utenfor gul sone på kommunens støysonekart. Det vil bli gjort undersøkelser for å finne ut om grunnen er forurenset. ROS-analyse ligger vedlagt planbeskrivelsen ( vedlegg 11)

9 4. Eksisterende situasjon 4.01 Dagens arealbruk Planområdet ligger sentralt mellom den etablerte boligbebyggelsen på Reinsholm og Verdal sentrum. Planområdets størrelse er på 15,4 da. Planområdet er i dag regulert til industri. Vest for planområdet ligger det et næringbygg. (Nordsuvenir). Nord for planområdet er det boliger. Sør og øst for planområdet er det dyrka mark og spredt gårdsbebyggelse. I dag står det tre lagerbygninger på området Gnr 23 Bnr 25. På eiendommen Gnr 23 Bnr 14 ligger det tidligere lokaler til en motorsykkelklubb. På Gnr 23 Bnr 53 ligger det et lagerbygg. Alle disse byggene vil bli revet. På tomta med Gnr 23 Bnr 25 er det et kratt av løvskog. Tomta har blitt benyttet til lagring av masser Topografi og klimatiske forhold Området er lett bebyggbart i et flatt terreng som ligger på ca. kote 4. Det er bra solforhold hele dagen, og det antas at området er lite vindutsatt. Området er utsatt for flom ved en evt 200-årsflom Eksisterende bebyggelse og stedskarakter. Reinsholm er en ny bydel på Verdal med tett bebyggelse bestående av 2-3 etasjes blokker, kjedede eneboliger i rekke, og eneboliger. Byggestilen er hovedsakelig funkis med flate tak eller pulttak. Nord for tomta ligger Ebba Astrups park Kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner på tomta etter Kulturminnelovens 3. Dersom det oppdages kulturminner under byggearbeidet, gjelder varslingsplikten Biologisk mangfold Det er ikke registrert område for bevaring av biologisk mangfold på planområdet (Artsdatabasen og naturbase.no). Tiltaket er vurdert å ikke komme i konflikt med NML Landbruk Området har ingen interesse som landbruksområdet slik det ligger i dag Trafikkforhold Planområdet får adkomst fra Kassefabrikkvegen

10 4.08 Barns interesser Planområdet inneholder ikke områder som er av interesse for barn og unge slik det fremstår i dag Sosial infrastuktur, skol ekapasitet og barnehagedekning Planområdet tilhører skolekretsene Ørmelen barneskole, og Verdalsøra ungdomsskole. Det er mulig å gå langs veier med sammenhengende fortau, gang/sykkelforbindelse til Ørmelen barneskole og Verdalsøra ungdomsskole, som vil være viktig med tanke på en trygg skoleveg for barn- og unge. Planområdet er i gangavstand fra skolene Det ligger en barnehage på Reinsholm ca 350m fra tiltaket. Avstander fra planområdet til skoler og barnehager i området: -Ørmelen barneskole ca 1300 meter. -Verdalsøra ungdomsskole ca 1300 meter (tilsvarende for svømmehall og flerbrukshall). -Verdal videregående skole med idrettshall ca 800m Universell tilgjengelighet Området er i dag ikke spesielt opparbeidet og universelt tilgjengelig Teknisk infrastrukt ur, renovasjon, vann avløp, EL- og teleanlegg Kommunalt vann og avløpsledninger finnes i Kassefabrikkvegen, og kan knyttes til nye bygg i området. Det er kommunal renovasjon i området. EL-kraft kan tilkobles NTE sitt anlegg som finnes i området. Bredbånd kan tilkobles i området Grunnforhold Grunnforholdene for Reinsholm vest ble vurdert av Multikonsult AS v/erling Romstad, 10 desember Geotekniker vurderte situasjonen slik at det ikke var fare for at området skulle rase ut, eller at området skulle bli truffet av ras fra høyereliggende områder. Reinsholm vest ligger like ved planområdet for Reinsholm sør, og vurderingene som ble gjort for Reinsholm vest, er også gyldige for Reinsholm sør

11 4.13 Støyforhold Støykartet viser støynivået fra trafikken på Stiklestad Allè. Det er ikke behov for skjermingstiltak utenfor gul sone, da støynivåene her er lavere enn Lden 55dB. T-1442 angir maks støykrav på Lden 55dB for uteplasser og utenfor rom med støyfølsom bruk. Støysonekart fra verdal kommune

12 5. Beskrivelse av planforslaget 5.1 Plandokumenter Reguleringsplanen er en detaljreguleringsplan og planen består av plankart i A2L format og målestokk 1:500, reguleringsbestemmelser og denne planbeskrivelsen. Plankartet og bestemmelsene er juridiske dokument som fastsetter bruken av arealene innenfor plangrensen. 5.2 Reguleringsformål Foreslåtte bygg er lagt ut som lameller med langfasader med orientering mot øst og vest. Dette gir anledning til å få balkonger og uteplasser med ettermiddagssol på vestsiden av byggene. Området deles i følgende felt for boliger: - Felt BK1: 6 boligenheter som kjedede eneboliger - Felt BK2: 3 boligenheter som kjedede eneboliger - Felt BK3: 3 boligenheter som kjedede eneboliger - Felt BK4: 4 boligenheter som kjedede eneboliger - Felt BB1: 15 boligenheter i blokk - Felt BB2: 12 boligenheter i blokk - Felt BB3: 24 boligenheter i blokk Illustrasjon som viser mulig bebyggelse på planområdet. Illustrasjonen er ikke juridisk bindende

13 5.3 Grad av utnytting For felt BB1 og BB2 er det angitt en utnyttelsesgrad på %BYA=80%. For felt BB3 er det angitt en utnyttelsesgrad på %BYA=70%. Hvis en beregner utnyttelsesgraden for bygninger, boder, parkeringsplasser og garasjer i forhold til de naturlige tomtene for BB1, BB2 og BB3, blir utnyttelsesgraden mellom 38% og 45%. I den opprinnelige reguleringsplanen for Reinsholm fra 28/4/2003, står det at tomteutnyttelsen på boligområdene skal være 30-45% For BK1, BK2, BK3 og BK4 er det angitt en utnyttelsesgrad på %BYA=50%. Med antallet boenheter er det lagt opp til en høy utnyttelse i samsvar med føringene fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune og Statens vegvesen. 5.4 Delområdene Boligformål Området er planlagt for en tett boligbebyggelse med kjedede eneboliger i to etasjer, og boligblokker med tre etasjer. For bebyggelse med flatt tak kan tillates takoppbygg for å gi plass til teknisk rom på tak eller adkomst via trapp- og heishus. Det kan etableres takterrasser, som vil gi ekstra uteplass med godt utsyn og solforhold. Område BK1 Området ligger på tomt Gnr 23 Bnr 53. Byggene utføres som eneboliger i rekke med golv på grunn, og to etasjer. Mellom boligene oppføres carport med terrasse over. Taket utføres med flatt tak eller pulttak med slakt fall. Gesimshøyde tillates inntil 7 meter for flate tak og 8,5 meter for pulttak. Høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Område BK2, BK3 og BK4 Området ligger langs Kassefabrikkvegen. Byggene utføres som eneboliger i rekke med golv på grunn, og to etasjer. Mellom boligene oppføres carport med terrasse over. Taket utføres med flatt tak eller pulttak med slakt fall. Gesimshøyde tillates inntil 7 meter for flate tak og 8,5 meter for pulttak. Høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Område BB1 Området ligger langs Kassefabrikkvegen. Bygget utføres med golv på grunn og tre etasjer. Bygget skal utføres med heis. Taket utføres med flatt tak eller pulttak med slakt fall. Gesimshøyde tillates inntil 10 meter for flate tak og 11,5 meter for pulttak. Høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Område BB2 og BB3 Område BB2 og BB3 ligger på området Gnr 23 Bnr 25. Byggene utføres med golv på grunn og tre etasjer. Byggene skal utføres med heis. Taket utføres med flatt tak eller pulttak med slakt fall. Gesimshøyde tillates inntil 10 meter for flate tak og 11,5 meter for pulttak. Høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng

14 Boder Alle boligene skal ha en sportsbod på min. 5m2. Bodene kan plasseres sammen med garasjene, eller utformes som en integrert del av boligblokkene. Garasjeanlegg/carport med boder GB_1 Garasjer/carport er lagt mot tomtegrensa i øst. Det er satt av plass til i alt 27 garasjer med boder i bakkant, eller området kan brukes til parkeringsplasser. Renovasjonsanlegg På området skal det anlegges nedgravde søppelcontainere. Renovasjonsanlegg er plassert slik at det skal være lett for renholdsverket å tømme containerene, samtidig som de ligger sentralt plassert i forhold til boligene. Innherred renovasjon har godkjent plasseringen, forutsatt at det er mulighet for gjennomkjøring. Uteopphold, og lekeplasser Det forutsettes at uteoppholdsareal for eneboligene løses innenfor egen tomt. I kommunedelplanen er det stilt krav om 50m2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Med 51 boenheter som blokkleiligheter gir dette et areal på 2550m2. Arealene på planen som er angitt med formål f_uteopphold er på til sammen ca 1700m2. Dette gir et areal på 33m2 pr boenhet. Hvis en regner med den delen av felt for boligformål som ikke er bebygd blir benyttet til felles uteoppholdsareal, blir arealet 2934m2. Dette gir et areal på 57m2 pr boenhet. Områdene for lek og opphold er skjermet for biltrafikk, og åpner seg mot sør. Dette vil gi gode lysforhold på området. Områdene utformes med tanke på god tilgjengelighet og tilrettelegges for aktiv bruk av beboere i ulike aldersgrupper 5.5 Universell utforming Uteområdene skal utformes i hht prinsippene om universell utforming. Minimum 75% av Boenhetene skal utformes med tilgjengelige boenheter. 5.6 Infrastruktur Veger Kassefabrikkvegen er tatt med innenfor planområdet. Hovedatkomsten til planområdet skjer fra Kassfabrikkvegen. Internt på området vil det bli etablert veier med lite trafikk. Disse kan også brukes av gående og syklende. Det er tegnet inn frisiktsoner ved innkjøring til Kassefabrikkvegen. Fortau Området er tilgjengelig via eksisterende fortau langs Kassefabrikkvegen. Langs blokkene blir det etablert et fortau med 2m bredde. I tillegg blir det et fortau intern i området mellom BK2 og BK3. Parkering Kommunedelplanen krever en parkeringsdekning på 1,2 pr bolig. Forslagsstiller foreslår at det for Reinsholm sør blir krevd 1,2 P-plasser pr bolig. Området ligger sentralt i Verdal med kort vei til servicefunksjoner og offentlig transport. Eneboligene får carport og gjesteparkering på egen tomt. Boligblokkene får parkering eller garasje/carport på østsiden av bygningen. Parkering er samlet på en side for å oppnå gode bilfrie områder på vestsiden av bygningene. Sykkelparkering Det er satt av 0,75 sykkelparkeringsplasser pr bolig for BB1 og 1,0 sykkelparkeringsplasser pr bolig for BB2 og BB3. Sykkelparkeringsplassene skal fortrinnsvis være overdekket med tak

15 Kollektivtransport Området ligger i gangavstand fra Verdal sentrum der det er et godt utbygd kollektivtilbud med både buss og tog. Skoler og barnehager Se pkt 4,09. Ørmelen barneskole har ledig skolekapasitet. 5.7 Teknisk infrastruktur Det er behov for å ny trafostasjon for området. Høyspentledning, kommunale vann- og avløpsledninger ligger i Kassefabrikkvegen. 5.8 Utbyggingsavtale Det pågår forhandlinger om utbyggingsavtale for Reinsholm sør. Utbyggingsavtalen forutsettes spesifisert nærmere i forbindelse med detaljplanleggingen av området. 6. Virkninger av planforslaget 6.1 Generelt Avvik fra kommunedelplanen: 3 Boligformål 3.1 Boligbebyggelse kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5m og maksimal mønehøyde på 9,5m over ferdig planert terreng Begrunnelse: Dette er for lite for å få plass til bygg med boliger i tre etasjer i hht anbefalinger fra fylkeskommunen. I hht veiledning til TEK anbefales det at romhøyden i oppholdsrom i boenhet bør være minimum 2,4m i de delene av rommet som forutsettes møblert. Dekketykkelsen er på ca 30cm. Dette gir en etasjehøyde på 2,7m pr etasje. Over øverste etasje må en i tillegg regne ca 80cm. For bygg i tre etasjer med flatt tak gir dette en gesimshøyde på 9m. På dette nivået hadde det vært godt å ha mulighet til å øke romhøyden til 2,7m. Dette gir en mulighet til å få plass til tekniske føringer, og å få større romhøyde. Der er derfor ønskelig med maks tillatt gesimshøyde på 10m for flate tak og 11,5m for pulttak. Høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Avvik fra gjeldene Reguler ingsplan for Reinsholm: Fellesbestemmelser: Parkeringsdekning 1,5 bil pr. boenhet I planbestemmelsene til Reinsholm sør er det satt av 1,2 P-plasser pr bolig. Området ligger veldig sentralt i Verdal med kort vei til servicefunksjoner og offentlig transport. I kommune-delplanen er det krav om 1,2 P-plasser pr bolig

16 7.1 Område I, 1 og 2 Formål I tidligere plan er området regulert til industri. Kommunen har sagt at de ønsker industri og næring hovedsakelig i industriparken og i sentrum på vestre side av ringveien. De har også sagt at området bør kunne omreguleres, men at det er politikerne som bestemmer dette. Vi har vurdert tomta som lite attraktiv for næring. %BYA=33% Utnyttelsegraden for felt BB1 og BB2 er satt til BYA=80%, mens den for BB3 er satt til 70%. Hvis en ser på de områdene som naturlig tilhører blokkene, og beregner utnyttelsesgraden av boliger, parkeringsplasser og garasjer/boder i forhold til tomtearealet, blir utnyttelsesgraden 38-45%. Hvis en skal følge anbefalingene fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune om en høy utnytelse, er det ønskelig å ha høyere %BYA enn 33%. Mønehøyde er satt til 5m og gesimshøyde er satt til 3m over gjennomsnittlig planert terreng. Se avvik fra kommunedelplanen Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) er fylt ut, se vedlegg 11. De temaene som det i hht denne sjekklista er nødvendig å vurdere nærmere, og som er behandlet i planbeskrivelsen er : -høyspentledninger -flom -forurensning i grunnen Høyspentledninger Det må tas hensyn til høyspentledninger i Kassefabrikkvegen, og luftspenn som går over til jordkabel lengst sør-øst på planområdet Flom Ved planlegging av boliger skal det tas høyde for 200-årsflom. NVE har laget flomsonekart for Verdal for en 200-årsflom. Beregningene viser at vann-nivået på det aktuelle området vil være på kote 3,9m. NVE anbefaler at OK golv i 1.etg ligger 0,5m over kotehøyde ved en 200-årsflom. I reguleringsbestemmelsene er det lagt inn krav om at OK golv i 1.etg skal ligge på kote 4, Forurensning i grunnen Området har blitt benyttet til lagring av masser. Det planlegges å utføre prøvegraving på området for å avdekke om grunnen er forurenset. Eventuell forurenset masse må byttes ut

17 7. Arealbruksformål 7.1 Arealtabell Arealtabell Nr.1 - Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Boligbebyggelse-blokkbebyggelse (3) 3,5 Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse (4) 4,7 Garasjeanlegg for bolig-/fritidsbebyggelse (2) 0,7 Renovasjonsanlegg (2) 0,0 Uteoppholdsarea l(2) 1,7 Sum areal denne kategori: 10, Nr. 2- Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal(daa) Fortau (3) 0,4 Gangveg/gangareal 0,1 Kjøreveg 1,6 Parkeringsplasser (4) 0,5 Veg 2,0 Sum areal denne kategori: 4,7 Totalt alle kategorier: 15,

18 8. Vedlegg Vedlegg 1 Kunngjøringer Arkplan AS Vedlegg 2 Kunngjøringer Arcon Prosjekt AS Vedlegg 3 Forhåndsuttalelser NTE nett AS Vedlegg 4 Forhåndsutta lelser Fylkesmannen Vedlegg 5 Forhåndsuttalelse NVE Vedlegg 6 Forhåndsuttalelser Nord-Trøndelag Fylkeskommune Vedlegg 7 Forhåndsuttalelser Statens veivesen Vedlegg 8 Forhåndsuttalelse Sentralparken borettslag Vedlegg 9 Forhåndsuttalelse Svenn Wiseth, Nord Suvenir AS Vedlegg 10 Geotekniske vurdering Multiconsult AS Vedlegg 11 Sjekkliste ri siko- og sårbarhetsanalyse