Saksframlegg. Trondheim kommune

Transkript

1 Saksframlegg KLÆBUVEIEN 196A FORESPØRSEL OM OPPSTART AV REGULERINGSPLAN FOR NÆRING OG BOLIGER Arkivsaksnr.: 07/20190 Saksbehandler: Hilde Marie Prestvik Forslag til vedtak: Bygningsrådet / Det faste utvalg for plansaker anbefaler at det igangsettes arbeid med reguleringsplan for Klæbuveien 196 a med formål næring og boliger dersom følgende premisser legges til grunn: a) Krysset Baard Iversens veg Bratsbergvegen utbedres før tiltak som utløser mer trafikk langs Baard Iversens vei kan godkjennes. b) Det skal ikke tilrettelegges for besøksintensiv næringsvirksomhet. c) Grøntdraget fra Sunnland skole til idrettsbane ivaretas og søkes forsterket. d) Bygningene skal utformes med begrenset høyde mot Klæbuveien og en god henvendelse til gateløpet. e) Det skal utredes om trafikk og adkomst for nye boliger har konsekvenser for utforming av Klæbuveien som adkomstvei med miljøprofil. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 30 Saksfremlegg - arkivsak 07/

2 Sammendrag PTL har på vegne av Klæbuveien 196 A AS fremmet forespørsel om omregulering av næringseiendom til kombinert byggeområde for næring og boliger. Nytt næringsareal planlegges benyttet av dagens eier, Union VVS, og tilpasset denne rørleggerbedriftens virksomhet. Boliger tenkes kombinert med næringsvirksomheten og er foreslått oppført som blokkbebyggelse. Hovedutfordringer i saken er knyttet til adkomst og fremtidig utvikling av fremtidig lokalsenterområde ved Nidarvoll og Sunnland med pågående mulighetsstudie. Rådmannen mener at omsøkte tomt er godt egnet for både næringsvirksomhet og boliger, og er enig i at det igangsettes et planarbeid for eiendommen. Dette forutsett at innsendte skisser endres for å sikre tilpasning til en fremtidig utvikling av fremtidig senterområde, og at det stilles betingelser om trafikale løsninger. Hensikten med planen Forslagstiller ønsker å igangsette en reguleringsplanprosess der hensikten er å åpne for en utvidelse av dagens næringsvirksomhet samtidig som det legges til rette for boliger. Arealet er i dag regulert til industri. Planområdet Klæbuveien 196a ligger i krysset mellom Baard Iversens vei og Klæbuveien. Eiendommen ligger vis a vis Sunnland skole og grenser til omsorgsboliger og Nidarvoll sykehjem i sør og næringseiendommen Klæbuveien 196 b i vest. Eiendommen har en størrelse på ca 6 daa. Kartskisse og vedlagte oversiktskart viser planområdets lokalisering. Klæbuveien 196A AS er hjemmelshaver og eiendommen benyttes i dag til lokaler for Union VVS. KJØRINGSVEGEN SLUPPENVEGEN OMKJØRINGSVEGEN BRATSBER GVEGEN BIRKEBEINERVEGEN BAARD IVER SEN S VEG L EIRFOSSVEGEN Nid arvoll skole DALSAUNEVEGEN KARL JONSSO NS VEG KLÆBUVEI EN Su nnland skole ST UBBANVEGEN ODINS VEG HUGINS VEG NYGÅRDSVEGEN VEG MUNINS VEG VANADISVEGEN LOKES VEG Saksfremstilling Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplanen R 53t Utvidelse av tomt for Trondhjems elektromotor AS, Klæbuveien 196 (vedtatt 1967) med bestemmelser i reguleringsplanen R53b Disposisjonsplan for et område ved Sluppen og Nidarvoll (vedtatt 1963). Eiendommen er regulert til byggeområde industri. Reguleringsplanen angir ikke utnyttelsesgrad og høyde. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til eksisterende ervervsområde og lokalt senterområde. Prosess Forespørsel om planoppstart ble innsendt 1. april 2008 av PKA på vegne av Klæbuveien 196 AS. Arkitekt Thommesen har utarbeidet planskisser for området. Det har vært avholdt møter mellom forslagstiller og byplankontoret i anledning materialet. Forespørselen er sendt på høring til næringsforeninga og LO. Begge uttrykker en positiv holdning til prosjektet da det legges opp til utvidet næringsareal innenfor området. Et oppstartsmøte ble i anledning saken avholdt i august Kommunen anbefalte da at det ikke skulle Saksfremlegg - arkivsak 07/

3 igangsettes et reguleringsplanarbeid for eiendommen da et større mulighetsstudie for området var igangsatt. Pågående mulighetstudie for området ble igangsatt av byplankontoret høsten 2007, dette som en følge av at et område ved Nidarvoll Sunnland ble avsatt som lokalt senterområde i kommuneplanens arealdel. Formålet med utredningen er å vise muligheter og premisser for utvikling av et slikt lokalsenter. I arbeidet med mulighetsstudiet vurderer kommunen arealbehov og egnet lokalisering for tjenester tilknyttet skole, barnehage, helse og omsorg samt idrett. Mulighetsstudiet er forventet avsluttet ved årsskiftet Behov for en egen KU tilknyttet utvikling av et nytt lokalsenter er foreløpig uklart. Det er tidligere gjennomført mindre studier av områdets utvikling i regi av Trondheim eiendom og Klæbuveien 196 AS. Sistnevnte er nærmere beskrevet i forslagstillers søknad, se saksvedlegg 1. Forslagsstillers beskrivelse av planforslag Forslagstillers beskrivelse av planforslaget er nærmere beskrevet i søknad presentert i saksvedlegg 1. En kortfattet presentasjon av tiltaket følger nedenfor. Arealbruk Foreslåtte byggetiltak åpner for en utvidelse av byggearealet på tomta fra 2100 m² i dag til m². Ca m² samt deler av kjeller foreslås avsatt til næring med kontorer og lagerlokaler. I tillegg planlegges blokkbebyggelse i fire til fem etasjer. Næringsarealet skal benyttes av Union VVS AS, som ønsker større lokaler for å sikre en videre utvikling av bedriften. I blokkbebyggelsen foreslås ca 70 leiligheter med uteareal i form av balkonger, bakgårdrom over parkeringskjeller samt ny kvartalslekeplass. Adkomst Adkomst til området foreslås både fra Baard Iversens vei og Klæbuveien. Forslagstiller skisserer en løsning der næring- og boligtrafikk skilles. Dette innebærer at all næringstrafikk foreslås fra Baard Iversens vei samtidig som boligtrafikken løses fra Klæbuveien. Trafikkutredning fra Asplan Viak, datert , del av forespørsel saksvedlegg 1, viser at tiltaket utløser en trafikkøkning i Baard Iversens veg på ca. 13 % forbi eiendommen og 4 % i krysset Baard Iversens veg - Bratsbergveien. Ny boligtrafikk i Klæbuveien er vurdert å gi en trafikkøkning på 4 %. Parkering foreslås løst ved en større parkeringskjeller med innkjøring fra begge veiene. Støy og geoteknikk Området er noe støyutsatt. I generelle støysonekart for Trondheim er området markert ved gul sone. Dette innebærer at støyforholdene i området er noe høyere enn anbefalte støygrenser, samtidig som området kan betraktes som egnet for boliger dersom støyreduserende tiltak som fasadeisolering og eller oppføring av støyskjermer gjennomføres. Støyforholdene må utredes nærmere i en eventuell reguleringsplan. Grunnforholdene er preget av leire med noe spredte innslag av kvikkleire. Eiendommen er vurdert som bebyggbar. Geotekniske undersøkelser må gjennomføres ved en eventuell reguleringsplan. På kommunens aktsomhetskart for forurenset grunn er tomta markert som forurenset. Dette på grunn av tidligere drift av bensinstasjon på aktuell tomt og tidligere drift av Trondheim elektromotor As på nabotomta. Lokalisering Forslagstiller beskriver eiendommen som gunstig for næringsvirksomhet så vel som boliger. Næringsbedriften Setsaas VVS AS kan utvide virksomheten ved eksisterende eiendom. Eiendommen har en god trafikal tilgjengelighet og har fordeler ved å inngå som del av det større næringsområdet i Sluppen Saksfremlegg - arkivsak 07/

4 Tempeområdet. Eiendommen er egnet for boligbygging på grunn av nærhet til offentlige og privat tjeneste- og servicetilbud tilknyttet oppvekst og helse, nærhet til store arbeidsplasser og sentrum. Det er god kollektivdekning i området. Forslagstiller mener at boliger kan forsterkende eksisterende lokalmiljø på en positiv måte, da boliger bygger opp under kommunale institusjoner i området, gir aktivitet på gateplan og virker forbyggende på kriminaliteten i området Rådmannens vurdering av planforslaget Arealbruk Rådmannen anser kombinasjonen mellom næring og boliger som godt egnet for eiendommen. Det er interesse for å ivareta en eksisterende næringsbedrift i området samtidig som flere boliger ønskes innenfor Nidarvoll - Sunnlandområdet. Parkering for både næring og boliger er foreslått i parkeringskjeller. Dette gir en arealeffektiv bebyggelse samtidig som nytt bygg kan plasseres nærmere gateløpene og slik forsterke kvartalsstrukturen i området. Et kombinert nærings- og boligformål kan være hensiktsmessig for eiendommen dersom næring enten lokaliseres i første etasje eller ved Baard Iversens vei, og boligene får tilfredstillende uteoppholdsareal på bakkeplan. En næringsvirksomhet med kontor og lager kan kombineres med et boligområde, da det ikke er støy og forurensning fra bedriften. I en eventuell reguleringsplan må bestemmelser for næringsområdet tilpasses eksisterende virksomhet. Det bør etterstrebes løsninger der kontorlokaler orienteres mot omliggende gateløp, mens lager plasseres i bakre del av tomta og kjeller. Det er vurdert at både denne type næringsbedrift og boliger kan forenes med virksomhet ved naboeiendommene; omsorgsboliger og eldresenter, skole og næring. Næringseiendommen i vest Klæbuveien 196 b og c har fremmet ønske om utvidelse med sikte på økt næringsareal og eventuelt boliger. Utvikling av denne eiendommen kan komme til å skape konflikter i forhold til oppføring av boligbebyggelse ved omsøkte eiendom. Rådmannen oppfordrer til samarbeid mellom eiendommene. Adkomst Analyser av trafikksituasjonen i området viser at dagens adkomst via krysset Baard Iversens veg - Bratsbergvegen er underdimensjonert for dagens trafikkmengder og dermed ikke har kapasitet til trafikkøkning. Ny kryssutforming forutsettes regulert før nye trafikkskapende tiltak kan iverksettes. Dette innebærer at det ved en eventuell reguleringsplan må stilles rekkefølgebestemmelse om kryssutbedring. Klæbuveien har kapasitet til noe økt boligtrafikk da veien i dag er utformet som en samlevei. Klæbuveien var tidligere en trafikkert gate, men har i dag et forholdsvis lavt trafikktall da gaten er stengt for gjennomkjøring ved Omkjøringsveien. Som en del av mulighetsstudiet for området, vurderer imidlertid kommunen nedklassifisering av veien til adkomstvei med miljøprofil forbi Sunnland skole. Dette vil være et positivt tiltak for institusjoner og bomiljøet i området. Ny trafikk til boliger kan vanskeliggjøre eventuelle planer om en miljøgate. Rådmannen ønsker derfor at det ved en eventuell utarbeidelse av reguleringsplan for området stilles vilkår om å utrede adkomstvei til boliger nærmere. Saksfremlegg - arkivsak 07/

5 Parkeringskjeller vil gi en effektiv arealutnyttelse. Behov for bakkeparkering er begrenset da det er lite publikumtransport til dagens næringsvirksomhet. Rådmannen er kritisk til at innkjøring til parkeringskjelleren legges fra Klæbuveien. Innkjøringen vil begrense mulighetene for å etablere en trafikksikker miljøgate forbi eiendommen samtidig som innkjøringen forutsetter rampe med store terrengmurer. Innkjøring til parkeringskjeller fra Baard Iversens vei gir samme adkomst som i dag. Terrenget er her lavere enn i Klæbuveien og behovet for større terrengtiltak dermed mindre. Grønnstruktur Grøntdraget mellom Sunnland skole og idrettsområde er en viktig del av dagens grønnstruktur. Området er en forbindelseslinje mellom skole og idrettsområde og har i tillegg visuell betydning i et overordnet landskapsrom. Foreløpig arbeid med mulighetsstudie for området viser at grøntdraget kan inngå i et fremtidig turveinett i området. Ved utvikling av Klæbuveien 196 a bør det søkes løsninger der grøntdraget opprettholdes og forsterkes. Dette kan gjøres ved byggelinjer og byggehøyder samt at ny kvartalslekeplass legges i tilknytning til turdraget. Bygningsvolum langs Klæbuveien Av hensyn til en fremtidig områdeutvikling, er det ønsket at volum på nye bygg begrenses for å sikre kvaliteter ved området som romslighet, lys og luft og en tilpasset skala ivaretas. De viste skissene i saksvedlegg 1 viser en høy utnyttelse mot Klæbuvien. Utnyttelsesgrad og bygningsvolum må vurderes nærmere som endel av prosessen med reguleringsplan. Rådmannen mener at byggenes høyde mot Klæbuveien må begrenses. Dette innebærer at det i utgangspunktet ikke bør legges opp til mer enn to til tre etasjer mot veien, men at endelig høyde må vurderes nærmere når nærmere skisser av bygg foreligger. Det ønskes i tillegg at nye bygg skal utformes med en god henvendelse til gateløpet. Sistnevnte kan for eksempel løses ved at aktive flater som vinduer, veranda og kontorlokaler orienteres mot gateløpet. Utredninger i reguleringsplan Rådmannen anbefaler at det inngås samarbeid med Klæbuveien 1966 b og c med sikte på å avklare premisser for en helhetlig utvikling av eiendommene. Adkomst til området må vurderes nærmere. Det må vurderes om økt trafikk langs Klæbuveien er forenlig med nedklassifisering til adkomstvei med miljøprofil. Også utforming av ny bebyggelse må vurderes i forhold til en fremtidig utvikling av gateløpet. Krysset Baard Iversens veg / Bratsbergveien må endres og ny kryssutforming må være regulert før økt trafikk kan tillates på veien. Forurensning må kartlegges nærmere. Eiendommen er klassifisert som forurenset på Trondheim kommunes aktsomhetskart for forurenset grunn. Vurdering Dersom planskisse omarbeides jamfør vurderingene ovenfor, og det forutsettes ny utforming av krysset Baard Iversens vei / Bratsbergveien, anbefaler Rådmannen at det igangsettes arbeid med en reguleringsplan for Klæbuveien 196 a. Rådmannen anbefaler ikke at det igangsettes oppstart av en reguleringsplan basert på foreliggende planskisse, da løsninger i forhold til adkomst, bygningsvolum og bygningsstruktur synes å begrense mulighetene for en fremtidig utvikling av senterområdet ved Nidarvoll og Sunnland. Saksfremlegg - arkivsak 07/

6 Saksfremlegg - arkivsak 07/

7 Konklusjon Rådmannen anbefaler at det igangsettes arbeid med reguleringsplan for Klæbuveien 196 a med formål næring og boliger dersom følgende premisser legges til grunn: a) Krysset Baard Iversens veg Bratsbergvegen utbedres før tiltak som utløser mer trafikk langs Baard Iversens vei kan godkjennes. b) Det skal ikke tilrettelegges for besøksintensiv næringsvirksomhet. c) Grøntdraget fra Sunnland skole til idrettsbane ivaretas og søkes forsterket. d) Bygningene skal utformes med begrenset høyde mot Klæbuveien og en god henvendelse til gateløpet. e) Det skal utredes om trafikk og adkomst for nye boliger har konsekvenser for utforming av Klæbuveien som adkomstvei med miljøprofil. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Innsendt sak fra PKA, datert 01. april 2008 Saksvedlegg 2: Forslagstillers kommentarer til vedtakspunkter, datert Orienteringsvedlegg 1: Oversiktskart 1:4000 Orienteringsvedlegg 2: Forslag til situasjonsplan, merket Odd Thommesen Orienteringsvedlegg 3:Skisse, forslag til aksenometri, merket Odd Thommesen Saksfremlegg - arkivsak 07/