Saksframlegg. Trondheim kommune. Eiendomsutvikling - Bispehaugen, Nidarvoll og Sunnland skoler Arkivsaksnr.: 06/8086

Transkript

1 Saksframlegg Eiendomsutvikling - Bispehaugen, Nidarvoll og Sunnland skoler Arkivsaksnr.: 06/8086 Forslag til vedtak: Formannskapet tar saken til orientering Saksfremlegg - arkivsak 06/8086 1

2 Saksbehandler Tone Valmot Bakgrunn I formannskapssak 123/06 ble det orientert om eiendomsutvikling og igangsetting av reguleringsarbeid/mulighetsstudie ved Bispehaugen skole og i området Nidarvoll/Sunnland. I denne saken orienteres om hvorfor reguleringsarbeidet ved Bispehaugen skole legges på is, mens mulighetsstudiet i området Nidarvoll/Sunnland fortsetter i regi av Byplankontoret og Trondheim eiendom med beregnet framleggelse av politisk sak for bygningsrådet på slutten av året. Bispehaugen skole På Bispehaugen skole ble det i 2006 påstartet en reguleringsprosess for å finne alternativ bruk av de gamle trebygningene som ikke lenger er egnet til skoleformål. En forutsetning var at skolen skulle komme ut med kvalitativt bedre arealer enn tidligere. Avhending av byggene kunne gi et vesentlig økonomisk bidrag for en betydelig oppgradering av skolegården. Forslag om boligregulering av bygningene skulle vise seg å møte betydelig motstand i samrådsmøter, og det ble derfor utarbeidet flere planutkast med stadig mindre andel boligregulering. Siste utkast inneholdt 6 nye leiligheter beliggende i annen etasje i murbygget mot Weidemanns veg. Illustrasjonene viser siste utkast til reguleringsplan og utkast til utomhusplan. Saksfremlegg - arkivsak 06/8086 2

3 Kombinasjonen bolig/skole vurderes i dag som for konfliktfylt i området. Salg av skolebygg oppfattes som en unødvendig forringelse av en presset bydel. I siste samråd oppfordret Miljøenheten til kommunal oppussing og utleie, fortrinnsvis som næringsareal. Det er foretatt en vurdering for Bispehaugen skole av de tre trebyggene og murbygget for det tilfelle at kommunen fortsatt beholder byggene i sin eiendomsmasse. Vurderingen gjelder investeringsbehovet for å oppnå en utleibar stand, hva som er mulig å oppnå av årlig leie og hvilken type leietakere som kan være aktuelle for eiendommene. Trebyggene innehar antikvarisk klassifikasjon klasse A og murbygget klasse B. Byggene brukes i dag som skole, barnehage, SFO, helsesøster og skolekorps. Byggene har dårlig arealutnyttelse, og dette vanskeliggjør mulighetene for å finne gode leietakere. Trebyggene bærer preg av stor slitasje og manglende vedlikehold. Det vil kreve en totaloppussing innvendig, samt etablering av nytt ventilasjonsanlegg for å oppnå den standard som kreves i dagens marked. Murbygget har en høyere standard og kan enklere omgjøres til utleibare lokaler. Det anslås ut fra erfaringstall at man i snitt vil trenge ca kr / kvm for å sette lokalene i god stand. En total rehabilitering anslås dermed å ligge i størrelsesorden 19 mill kr for alle byggene til sammen. Det er ikke innhentet anbud for en slik jobb, og estimatet er basert på erfaringstall. Det er imidlertid ikke tatt høyde for mulig betydelige tilleggskostnader for forskriftsmessig brannsikring av byggene. En estimert leiepris vil ligge betraktelig under hva som kan oppnås i sentrum/nedre Elvehavn. En leiepris på ca kr/ kvm kan anslås. Utleie av alt areal vil dermed generere en brutto kontantstrøm på 2,7 mill. kr. Imidlertid har disse eiendommene en betydelig ledighetsrisiko. Området er et boligområde, og vil med stor Saksfremlegg - arkivsak 06/8086 3

4 sannsynlighet forbli det i overskuelig framtid. Leiepris blir dermed et viktig konkurranseparameter for å få leid ut lokalene. Parkeringstilbudet i området utgjør i tillegg en begrensning for utleiemuligheten. Kategorier leietakere for denne type bygg kan eksempelvis være kulturinstitusjoner som jobber mot barn og unge, kunstbransje, arkitekt, frisør eller tannlege. Dersom kommunen alternativt skulle vurdere å rehabilitere byggene for egen bruk, vil likevel kostnadene kunne bli store på grunn av kravene til brannsikkerhet. Rådmannen mener at rehabilitering for utleie i næringsmarkedet ikke ansees økonomisk forsvarlig. Det bør nå utredes hvilke sikkerhetstiltak som må iverksettes rent brannteknisk for fortsatt kommunal bruk av bygningene, herunder en vurdering av om bygningsmassen alternativt bør avstenges. Nidarvoll/Sunnland Rådmannen har satt i gang arbeid med en områdeanalyse for å fastsette premisser for en framtidig utvikling av de kommunale eiendommene i området rundt skolene på Nidarvoll og Sunnland. Analysen skal gi premisser for fremtidig regulering av området. På grunn av områdets størrelse og kompleksitet, er det grunn til å anta at en samlet reguleringsplan for kommunens arealer vil utløse krav om konsekvensutredning. Området som eies av kommunen er på om lag 100 dekar. I dag er flere kommunale virksomheter lokalisert her; to skoler, barnehager, sykehjem, omsorgsboliger, samt offentlig friområder med idrettsbaner. En større del av området, rundt 36 dekar, er et nedlagt kommunalt avfallsdeponi. I bunnen av fyllinga ligger en kulvert som frakter Fredlybekken, samt overvann og avløpsvann fra områdene rundt. Nærmere studier av området viser at bebyggbarheten er betraktelig lavere enn det som ble vurdert i Saksfremlegg - arkivsak 06/8086 4

5 mulighetsstudie gjennomført av Trondheim eiendom i Dette på grunn av ny kunnskap om avfallssdeponiet. Pågående områdestudie har i tillegg vist behov for et større fokus på skolenes uteområder og sammenhengende grøntstruktur. Det kan også nevnes at kommunens forslag om et nytt større helsehus innenfor området ikke ble vurdert i Disse forholdene gir samlet en situasjon der det kan forventes lite areal avsatt til boligbygging på kommunens eiendom. Øket areal til boligformål kan imidlertid oppnås dersom eksempelvis nytt sykehjem ikke bygges eller skolene samlokaliseres. Kommuneplanens arealdel definerer området Nidarvoll og Sunnland som lokalsenter/ mindre bydelsenter for skolekretsene. Selv om det i dag er en del offentlige tjenester lokalisert innenfor området, er det behov for å styrke områdets tjenestetilbud og dermed funksjon som lokalsenter. Kommunens arealer grenser til et private næringsområde langs Baard Iversens veg som også inngår i analysen, det utarbeides imidlertid ikke løsningsalternativer for næringsområdene. Begge skolene vil på sikt ha behov for en betydelig oppgradering og utvidelser. Behovsanalyser for idrett viser at det er stort behov for en idrettshall i området. For Nidarvoll sykehjem, som ligger innenfor området, er det påbegynt arbeid med å vurdere ombygging og utvidelse av dagens bygningsmasse. Det er av Rådmannen fremmet ønske om et nytt, større sykehjem i bydelen, og Nidarvoll vurderes som ett av flere tomtealternativ. Nidarvoll barnehage vurderes også utvidet innefor eksisterende tomt. Avfalldeponiet gir sterke føringer for utvikling av området. Fordi nedbytning av organisk materiale utvikler gass, ble det lagt inn en bestemmelse i kommuneplanens arealdel som sier at: Bygninger over søppelfylling/ deponi må være tette, uten innlekkasje av gass fra grunnen. I disse områdene tillates ikke etablering av nye boliger eller annen følsom bebyggelse. ( 12). Målsetning for den pågående områdeanalysen: - Utarbeide alternativer for utvikling av kommunens arealer som kan gi føringer for reguleringsplaner innenfor området. - Styrke området som lokalsenter og styrke forbindelseslinjer til omkringliggende områder. - Områdestudiet skal legge vekt på å finne løsninger preget av miljø- og ressurstenkning. - Fokus på optimal tomteutnyttelse med mulighet for å generere salgspotensiale av boligregulerte tomter. Foreløpige vurderinger i områdeanalysen: Det kan være aktuelt å bygge helt i utkanten av fyllinga, hvor det er overkommelig med masseutskifting, men det anbefales ikke å bygge over deponiet. Utfordringa blir å finne gode løsninger for bruk og utvikling av deponiet som idrettsanlegg, skolegårdsareal og friområde for bydelen. Utendørs luftkvalitet, herunder avgassing fra fyllinga, bør utredes. Skolene kan enten utvikes på eksisterende tomter eller samlokaliseres. Ny idrettshall bør bygges som en flerbrukshall som kan benyttes av begge skolene. Idrettsanlegg og friområde må inngå som supplement til skolegårder for å oppnå tilfredsstillende uterom for skolene. Krysset mellom Bratsbergveien og Baard Iversens vei må oppgraderes før ny trafikk ved Baard Iversens vei kan aksepteres. Klæbuveien ønskes nedklassifisert til adkomstgate med miljøprofil. Andre pågående planarbeider i området For Klæbuveien 196A har PTL på vegne av Klæbuveien 196A AS fremmet forespørselsak (107/08) angående omregulering av næringseiendommen til kombinert byggeområde for næring og boliger. I møte anbefalte bygningsrådet at det igangsettes arbeid med reguleringsplan. Reguleringsplaner med konsekvensutredning: Sluppen næringspark med Kjeldsberg Sluppen ANS som Saksfremlegg - arkivsak 06/8086 5

6 tiltakshaver og ARC Arkitekter AS som forslagstiller. Reguleringsplaner med konsekvensutredning. Energi og miljøpark med Trondheim Energi som tiltakshaver og Asplan Viak AS som forslagstiller. Trondheim kommune har planer om å starte utredninger for separering av av Fredlybekken avløpsfelt, men målsetting om framtidig åpning for deler av bekkeløpet. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Anne Aaker kst. direktør Saksfremlegg - arkivsak 06/8086 6