Detaljplan Hagaskog syd - delfelt B.6 Nes kommune - Planbeskrivelse

Transkript

1 Detaljplan Hagaskog syd - delfelt B.6 Nes kommune - Planbeskrivelse Bakgrunn for igangsettelse av saken: Oppdragsgiver: Block Watne AS Hensikt med planarbeid: På grunnlag av stadfestet reguleringsplan for Hagaskogen syd/ Øvre Drognes 2 igangsettes det utarbeidelse av detaljplan for felt B.6 Reguleringsmessige forhold: Kommuneplanvedtak eller andre overordnede planvedtak: Kommunestyrets vedtak Tittel: Saksprotokoll: Reguleringsplan Hagaskog Syd/Øvre Drognes 2, 1. gangs behandling gangs behandling Arkivsaksnr: 03/00420 Kommunestyrets vedtak "Kommuneplan " og vedtak " Kommunedelplan for Arnes " er ikke i motstrid til gjeldende reguleringsplan for området. Reguleringsmessig status for selve planområdet med tilstøtende veier (jfr. reguleringskartverket med bestemmelser): Reguleringsplan, datert 15. januar 2001 og sist revidert 20. januar Bestemmelsene er datert 28.januar Varsling av planarbeid med kommentarer: Varsling om planarbeidet utsendt i henhold til Varslingsliste fra Nes kommune. Varsel om oppstart kunngjort i 2 lokalaviser Redegjørelse for varsling inklusive merknader og kommentarer er Utarbeidet som eget vedlegg. Beskrivelse av planområdet: Vedlegg 1 - Varsling av planarbeidet Beliggenhet: Avgrensning: Størrelse: Hagaskog syd / Øvre Drognes 2 / delfelt B2, Nes kommune Planområdet grenser i øst mot reguleringsplanens delfelt B.2 og B.3. Mot nord grenser planen til delfelt B.4 og mot syd til atkomstvei il Torneby sameie. Mot vest grenser planen til jordbruksarealer. Reguleringsplan: 57 daa Detaljplanplan: Planens begrensning m2 Eierforhold: Hjemmelshaver er Marit og Kjell Lier. Utbygger er Block Watne AS Eksisterende bebyggelse: Planområdet er i dag dyrket mark og det finnes derfor ikke eksisterende bebyggelse på tomten. 1

2 Topografi: Vegetasjon: Solforhold: Tomten er skrånende både fra øst, syd og vest ned til felles atkomstvei. Høyest terreng ligger i cote mens atkomstveien ligger i cote Planområdet er i dag dyrket mark og det finnes derfor ikke annen vegetasjon på planområdet. Områdets topografi med atkomstvei som ett lavpunkt midt i senter av området, har gjort det nødvendig med en sol og skyggeanalyse. Basert på analysen er alle bygg plassert slik at man oppnår uteplasser med både morgen og kveldssol. Trafikkforhold: Interntrafikken til de enkelte bygg skjer via avkjøringer fra veg 1. Parkering er beskrevet under punktet fellesarealer. Adkomst: Adkomst til tomten skjer via Svarverudvegen og inn på vei 1. Denne vegen er regulert som offentlig veg med fortau. Kommunaltekniske anlegg (vann, avløp med mer.) Vann, avløp el etc. er lokalisert i nærområdet. Tilknytningspunkt for B.6 ligger i Veg 1. Offentlig service (skoler, barnehager med mer.) I nordvestre hjørnet av regulert område er det bygget en 5 avd. barnehave. Spesielle miljøforhold (støy, industriforurensing, lokalklima med mer.) Mot vest og syd er det landbruksområde med begrenset støy avhengig av årstidene. Det finnes ikke andre støykilder som påvirker planområdet. Tilstøtende arealers bruk: Det er landbruksarealer mot syd og vest. For øvrig grenser delfeltet til allerede utbygde delfelter på området Hagaskog Syd. Avstand til offentlig kommunikasjon: Bebyggelsesplanen ligger ca. 200m fra Fv. Svarverudveien hvor det går offentlig kommunikasjon til Årnes. Gangavstand fra området B.6 og ned til Årnes sentrum vil være ca. 900 m. Grunnforhold (ved utarbeidelse av bebyggelsesplan) Det er foretatt grunnundersøkelser / geoteknisk vurdering på området. Alle boringer er avsluttet i marine løsmasser (fast, bæredyktig leire) Radon Det er foretatt radonundersøkelse i byggegrunnen som konkluderer med verdier mellom 0,2 og 3,3 Bq/1. Verdiene er så lave at det ikke vil kreves ekstraordinære tiltak utover generelle krav i TEK.10. Beskrivelse av planforslaget: Generelt: Felt B 6 er det sjette og siste delområde som fremmes i henhold til vedtatt reguleringsplan for Hagaskogen syd 169/6- Øvre Drognes 11. Planen som fremmes består av 31 boenheter, fordelt på 7 bygg (husrekker) 2

3 Bebyggelse (typer, høyder, antall enheter, grad av utnytting, boligstørrelse, parkering med mer.): Boligstørrelse: Planen inneholder 7 bygg med til sammen ca 3494 m2 bruksareal fordelt på 31 enheter. Vedlegg 2 - illustrasjonsplan og situasjonsplan Vedlegg 3 - eksempel på planløsninger og fasader, mindre justeringer av disse kan forekomme ved innsending av søknad om igangsetting. En av hovedmålsettingene ved planlegging av Hagaskog Syd har vært å tilby ett variert utvalg av boligtyper og størrelser. Det nest siste delfeltet (B.4) har en overvekt av leiligheter i størrelse 63 til 79 m2 og delfelt B.6 planlegges derfor med et mindre antall leiligheter og ett større antall "familieboliger": Hus 1, 2a og 2 b Totalt 12 enheter. Romslige rekkehus i 2 etasjer samt underetasje. Boligene blir tilrettelagt med 4 soverom. Boligene har ikke livsløp. Bruksareal er 134 m2. Hus 3a,b,c Totalt 12 leiligheter fordelt på 3 stk 4manns boliger. Romslige 3 romsleiligheter på 79 m2. Livsløpstandard på leilighetene i første etasje. Hus 4. 7 stk rekkehus på totalt 134 m2. Romslig familieboliger med 4 soverom. Boligene går over 2 etasjer samt underetasje og har ikke livsløp. Grad av utnytting (illustrert prosjekt): Netto tomt er planområdet slik det fremkommer i bebyggelsesplanen. Vedlegg 4 - arealoppgave- viser en detaljert oversikt over størrelser på de ulike formålene som er vist på planen med separat BYA beregningen for hvert formål. BYA i prosent av netto tomt - (2 874 : 7269,4) x 100 = 39,5 % Sum BYA for planområdet er i reguleringsplanen satt til 55 % Høyder: Hus 1, 2a og 2b er planlagt i 2 etasjer med underetasje, hus 3a,b,c i 2 etasjer mens hus 4 a til g blir i 2 etasjer + underetasje. Alle husene blir bygget med pulttak og begrepet mønehøyde erstattes derfor med maksimal gjennomsnittlig gesims. (målt fra gjennomsnittlig planert terreng ved bygning) Husene prosjekteres med følgende høyder: 3

4 Endelige sokkelhøyder er ikke ferdig prosjektert og ovennevnte er kun ment som en foreløpig orientering. Endelige sokkelhøyder fastsettes i rammesøknad. Vedlegg 5 - terrengprofiler med høydeangivelser på bygg. Fellesarealer (parkering, avkjørsler, lek/opphold med mer.): Parkering: Parkeringsnormen for Nes kommune er lagt til grunn for parkeringsdekningen. Det er beregnet 1,5 plass for 3 roms leiligheter og 2 plasser for større boliger. Dette gir ett krav på 56 plasser, noe også planen viser. 31 av parkeringsplassene er "under tak". Det er planlagt totalt 56 sykkelparkeringer. Disse er plassert sentralt i forhold til de enkelte bygg. Det er beregnet 1,5 plass for 3 roms leiligheter og 2 plasser for 4-5 roms leiligheter. Det vises her til vedlegg 3 - arealoversikt Lek/opphold: Det er tilfredsstillende felles uteoppholdsarealer ved hvert hus. Lekeplass (L) er plassert i umiddelbar nærhet til områdets 3 felles lekearealer som grenser til delfelt B.6. Atkomst til øvrige områder på boligfeltet er sikret via interne sykkel og gangveier. Renovasjon: Separate renovasjonsbygg er planlagt ved innkjøring på området, ett på hver side av veien. Det er prosjekt med en tradisjonell renovasjonsløsning basert på avfallsbeholdere som plasseres skjermet under tak. Det er ett ønske om at denne løsningen kan erstattes av en mer tidsriktig løsning f eks dypoppsamlere. Så fremt en slik løsning vil være tilgjengelig før oppstart av byggearbeidene, forutsettes det at den prosjekterte renovasjonsløsning kan endres ved bruk av endringsmelding. Fjernvarme: Boligene vil bli tilrettelagt for og knyttet til fjernvarme. Det er avsatt plass for eget bygg for fjernvarme i planen. Støytiltak (eventuelt beregninger): Det er ikke behov for støyberegninger eller egne tiltak ang. støy. Detaljplan (egen beskrivelse følger planforslaget): Vedlegg 6 - Planbestemmelser og plankart Beskrive mulige og nødvendige tiltak for å ivareta barn og unges interesser, livsmiljø og oppvekstvilkår): Området planlegges med en kombinasjon av både felles soner, halvprivate og private soner. Dette betyr at barn og unge i alle aldre bør kunne finne "sin" møteplass. Fellessonene er randsonen rundt hele bebyggelsen og felles lekeplass.de tre felles lekeplassene for hele utbyggingsområdet ligger i umiddelbar nærhet til området og danner naturlige "møteplasser" på tvers av de enkelte delfelter. Halvprivate soner er fellesarealet mellom de enkelte byggene. Private soner er i første rekke utearealene rett ut for egen seksjon. Plassering av de enkelte bygg gir tilnærmet optimale lys og solforhold tatt i betraktning at området er kupert. Det er adkomst fra området til nærfriluftsområder (ref. grøntplanen i kommunedelsplanen) via stier og gangveier. 4

5 - Lysløypen som starter i utbyggingsområdet Hagaskog Syd gir et reelt aktivitetstilbud i nærområdet. Området ligger ellers i grei gangavstand både idrettsanlegget og Årnes sentrum. Forhold for bevegelses og orienteringshemmede: Tomtene er sterkt skrånende og ikke egnet for bevegelseshemmede uten at det iverksettes tiltak. Planen sikrer dette med følgende tiltak: atkomst, parkering, trafikkarealer vil bli lagt i tilnærmet samme høyder. Gangveier fra parkeringsplasser og frem til byggenes inngangspartier er lagt med maksimal stigning 1:20. Tilgang til renovasjon, lek, parkering og alle boligers inngangspartier er tilgjengelig med rullestol. Hus 1, 2 a og b samt hus 4 har separate boenheter i 3 ulike plan og ikke prosjektert med livsløp. Hus 3 a,b,c er bygg i 2 etasjer separate leiligheter i hvert plan. Leilighetene i 1 etasje har full livsløp. Ved detaljprosjektering av utvendig belysning vil hensyn til svaksynte hensyntas ved valg av utstyr og plassering. Konsekvenser av planforslaget: Vedlegg 7 ROS analyse Befolkningsøkning (leilighetstall med mer.): Antall boenheter som er innbefattet i planen harmonerer med intensjonene i reguleringsplanen for området. Trafikkforhold: Rekkefølgebestemmelsene som er vedtatt i reguleringsplanen for området og tar hensyn til de nødvendig tiltak knyttet til endret trafikkmønster. Vegkryss Svarverudvegen / vei 1 er etablert og undergang er ferdigstillet. Vei 1 som er atkomst til planområdet er planlagt med fortau. Friområder: Området har fri tilgang til nærfriluftsområdet som er illustrert i kommunedelsplanens temakart grøntstruktur. Barn og unges forhold: Utbyggingen endrer ikke dagens forhold. Framdrift (byggestart, innflytting): Rammesøknad Byggestart Ferdigstillelse del I Ferdigstillelse del vinter 2012 / 2013 sommer 2013 sommer 2014 høsti vinter 2015 Trinnvis utbygg ing: Området ønskes primært utbygd i ett byggetrinn men det kan være markedsforhold som tilsier at området må bygges ut i 2 trinn. Området kan bygges ut i etapper uten at det får uheldige konsekvenser for de som i så fall allerede har flyttet inn. Hvam Ø.Wiik 5

6 SJEKKLISTE FOR PLANLEGGING Nes kommune Forslag til detaljplan for: Øvre Drognes / Hagaskog Syd felt B. 6 Denne sjekklisten skal gi en oversikt over i hvilken grad forslagsstiller har tatt opp/behandlet hvert tema i planen og planbeskrivelsen. Ved Ja skal det gå fram av planen eller planbeskrivelsen hvordan temaet er vurdert/behandlet. Konferer også referat fra forhåndskonferansen. INNHOLDET I PLANEN TEMA Naturgrunnlag Lokaliseringsfaktorer Fortetting Grøntstruktur Landskap Estetikk AKTUELLE SPØRSMÅL PLANFAGLIGE VURDERINGER Er planen vurdert i forhold til: grunnforhold helningsgrad/solforhold vegetasjon topografi geologiske ressurser annet Er lokaliseringsfaktorer vurdert, som avstand til: skole servicetilbud friluftsområder/friområder kollektivtilbud annet Er planenforslaget et ledd i kommunens strategi for fortetting/gjenbruk/omforming innenfor tettsted/by? Er det tilstrebet sammenheng i grøntstruktur i tettbygd strøk? Er grønnstrukturen lett tilgjengelig for allmennheten? Er planforslagets virkning i landskapet dokumentert (f.eks fotomontasje/3d-modell/perspektivtegning/sol-skygge tegninger)? Er planforslagets nærvirkning og fjernvirkning, og tilpasning til eksisterende omgivelser dokumentert? Er utnyttelsesgrad og byggehøyder vurdert i forhold til omgivelsene? Ja Nei Uaktuelt Senterstruktur Forsterker planforslaget en god senterstruktur? Utbyggings- Er det sikret samtidighet evt utbyggingsrekkefølge i rekkefølge opparbeidelse av felles utearealer, gang- og sykkelveger, kryssutbedringer, andre trafikkløsninger?

7 1NNHOLDET I PLANEN Utbyggingsavtale Er det vurdert behov for utbyggingsavtale? Økonomi Vil realisering av planen utløse behov for offentlige midler? 2 JORDVERN- OG LANDBRUKSFAGLIGE VURDERINGER Landbruk Er planforslaget vurdert i forhold til landbruksinteresser, når det gjelder: langsiktig produksjonspotensiale for berørte arealer arealtap, arrondering og drift for berørte landbrukseiendommer konsekvenser og evt. miljømessige ulemper for tilgrensende landbruksareal, som kan medføre krav om restriksjoner på drift alternative løsninger og arealdisponeringsmåter, ved omdisponering av landbruksareal til annet formål avveining mellom hensyn til jordvern i forhold til andre samfunnsinteresser 3 M1LJØVERNFAGLIGE VURDER1NGER Biologisk mangfold Naturområder Vassdrag Friluftslivsinteresser Fiskeinteresser Viltinteresser Berører planforslaget områder som er registrert som viktige i biologisk mangfold-kartlegging? Berører planforslaget naturområder som: er vernet eller foreslått vernet, herunder verna vassdrag er voksesteder/leveområder for sjeldne/sårbare/trua arter og samfunn er kvartær- eller bergrunnsgeologisk interessante er definert som inngrepsfrie naturområder Berører planforslaget byggeforbudet mot vassdrag? Berører planforslaget: områder av nasjonal/regional/lokal verdi for friluftslivet friluftsområder/friområder allmenn fri ferdsel/løyper/stier/markaområder ferdsel i 100-m-beltet i vann og vassdrag (fiske-, bade-, rasteplasser osv.) Berører planforslaget: gytemuligheter/oppvekstområder/leveområder/ kantsoner Berører planforslaget: viltområder/vilttrekk, jf. viltkart leveområder for sjeldne/sårbare/trua arter ('

8 TEMA Vassdragsforvaltni ng Vannforsyning, avløpsforhold Forurensning ENØK INNHOLDET I PLANEN Fører planforslaget til konsekvenser for vassdrag eller vannforekomst? Er det tatt hensyn til kommunale retningslinjer for vann og avløp? Er det foretatt en vurdering/dokumentasjon av helse- og sikkerhetsmessige krav mht: luftforurensning fra eksisterende og planlagte kilder støy fra eksisterende (også trafikk) og planlagte tiltak forurensa grunn drikkevann Er energifleksible varmesystemer vurdert? Nei Uektuålt Kulturlandskap Kulturminner 4 KULTURLANDSKAP OG KULTURMINNER Berører planforslaget: kulturlandskap med høy verdi grense mellom by/tettsted og landbruksareal Er det foretatt vurderinger av/dokumentert forhold til: automatisk fredede kulturminner vedtaksfredede kulturminner bevaringsverdige bygninger og miljøer Leke- og oppholdsarealer - erstatningsareal 5 BARN OG UNGES, FUNKSJONSHEMMEDES OG ELDRES INTERESSER Oppfyller arealene krav til : størrelse, utforming, kvalitet egnethet for lek og opphold (solfylt, vindskjermet, god vegetasjon, bevisst utformet i forhold til terreng og klima, trafikksikker, uten forurensning) variasjon mht. ulik type lek til ulike årstider lett tilgjengelig og tilpasset ulike brukergruppers behov helse- og sikkerhetsmessige forhold Er det foretatt en total vurdering av behovet for ulike typer lekeog oppholdsareal i forhold til planens utenforliggende boligområder? Fører gjennomføringen av planen til tap av bestående/egnede lekeareal (nære friluftsområder, åpne plasser, barnetråkk, "100- metersskog")? Er alternative planløsninger vurdert med tanke på å opprettholde bestående lekeareal? Er erstatningsareal avsatt dersom bestående lekeareal år

9 TEMA Områder for allmennheten Utomhusplan AKTUELLE SPØRSMÅL INNHOLDET I PLANEN tapt? Erstatningsarealet skal beskrives. Er områder tilgjengelig for allmennheten / framkommelig for funksjonshemmede (universell utforming)? Er det utarbeidet en utomhusplan som viser eksisterende vegetasjon, nyplanting, veier, parkering, gangvei, stigningsforhold og uteplasser? Nei Uaktuelt Trafikkforhold Trafikkplan/ vegutforming Avkjørster og kryss Kollektivtrafikk Trafikksikkerhet 6 VEG- OG VEGTEKNISKE FORHOLD/ TRAFIKKSIKKERHET Er det foretatt vurderinger av trafikkforhold ved etablering langs høytrafikkert vegnett? Fører tiltaket til økt transport? Trafikksituasjon, ÅDT Er kapasitet for parkering vurdert? Tilfredsstiller vegene i planen vegnormal, evt. standard for kommunale veger, når det gjelder: vegbredder grøfter fortaufgang- og sykkelfelt og fotgjengerkryssinger høydeforhold areal for snøopplag tilstrekkelig areal til offentlig vegformål kryss/avkjøringer frisiktsoner byggegrenser Er trafikksikkerhet og trafikkavvikling vurdert i forhold til etableringer ved kryss? Er det tilrettelagt for kollektivtrafikk? Er det tilrettelagt for busslommer, leskur? Er kollektivløsningen gjort tilgjengelig for bevegelses- og funksjonshemmede (universell utforming)? Er trafikksikkerhet og tilgjengelighet vurdert spesielt mht: skole/barnehage lekeareal/oppholdsareal bussholdeplasser/kollektivtilbud nærbutikk boligområder Sjekklisten er et hjelpemiddel som tar opp hovedspørsmål i en plansak. Listen er ikke uttømmendel

10 3 BEKREFTELSER/SIGNERING S'ekklisten er "ennom ått av forsla sstiller i forbindelse med utarbeiding av planf s ag. bekreftes at prioriterte utredningsbehov har vært vurdert. BLOCK WATNE ROMERIKE Hvamstubben Forslagsstiller:x i 17,2013 SKaREK deign. faks Vi gjør oppmerksom på at mange av punktene i sjekklisten har vært vurdert i tilknytting til allerede godkjent reguleringsplan og er ikke aktuelt å vurdere på nytt knyttet opp mot bebyggelsesplan for ett del område. Disse punktene er avmerket som "uaktuelle" i skjematikken.

11 Noen aktuelle lover og retningslinjer som grunnlag for vurderinger av planen: Rundskriv nr Plan- o b nin sloven Jord- o sko bruksloven Ve loven Forurensnin sloven Vassdra sloven Lov om kulturminner Naturvernloven Friluftsloven Rikspolitiske retnin slirfer for samordnet areal- o transportplanle gin T-5/93 Rikspolitiske retningslinjer for å ivareta barn og unges interesser i plan- T-2192 le in en T-1195 Rikspolitiske retnin slirfer for vernede vassdra T-1078 Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i T-4/93 Oslof ordre ionen Rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kø esentre utenfor sentrale deler av b er o tettsteder. Nas'onale mål o interesser i f Ikes- o kommuneplanle in en T-2198 B Estetikk i plan- o b esaker. Veileder T-1179 Kommuneplanens arealdel. Veileder T-1382 Re ulerin splan. Beb elsesplan. Veileder T-1381 Veilednin for mirømål for vannforekomstene Prinsipper for forvaltnin av større sammenhen ende naturområder SFT's støyhåndbok Arealplanle in o utby in i fareområder T-5/97 Handlin splan for eldreomsor, St.meld. nr. 50 ( ) Handlin splan for funks.onshemmede, St.meld. nr. 8 ( Håndbok 017, Ve o ateutforming Mirøverndepartementets hefte: Retnin slin'er for trafikkstøy T-8/79 Rundskriv om konsekvensvurderin er Veileder om rad av utn ttin T-1205 Kulturminnevern Lov I forvaltning I håndhevelse, Bind 1 og 2 Økokrim 2001, Jørn Holme (red.) Universell utforming Planlegging for alle, Rådet for funksionshemmede 1997 Tilgjengelige uteområder. Kommunal planlegging og fysisk utforming. Nor es handikapforbund 1998 Til jen eli het for alle. Rundskriv fra MD, KRD o SHD T-5/99 B