STJØRDAL KOMMUNE. Saksframlegg. 1- Prestmoen II - Detaljplan for del av gnr. 108 bnr. 10/30 og gnr. 108 bnr. 26/27

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: A Arkivsaksnr: 2011/ Saksbehandler: Bård Hubert Gustafson Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan - plansak 83/ Prestmoen II - Detaljplan for del av gnr. 108 bnr. 10/30 og gnr. 108 bnr. 26/27 Rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av plan og bygningslovens vedtar Stjørdal kommune ved komitè plan detaljert reguleringsplan for del av gnr/bnr 108/30 og gnr/bnr 26/27, Prestmoen II, som vist på plankart merket Arkideco AS, datert , sist revidert med tilhørende planbestemmelser, datert , sist revidert Det foreligger ingen innsigelser, og planforslaget kan egengodkjennes. 3. Før rammetillatelse gis skal det være inngått utbyggingsavtale med Stjørdal kommune på grunnlag av utbyggingsbetingelser som fremgår av reguleringsbestemmelsenes punkt Utover dette skal utbyggingsavtalen også omhandle fondsavsetting for opparbeiding av gang-/sykkelsti fra Prestmoen boligfelt til Haraldreina skole. Behandling i Komite plan - plansak Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak i Komite plan - plansak I medhold av plan og bygningslovens vedtar Stjørdal kommune ved komitè plan detaljert reguleringsplan for del av gnr/bnr 108/30 og gnr/bnr 26/27, Prestmoen II, som vist på plankart merket Arkideco AS, datert , sist revidert med tilhørende planbestemmelser, datert , sist revidert Det foreligger ingen innsigelser, og planforslaget kan egengodkjennes. 3. Før rammetillatelse gis skal det være inngått utbyggingsavtale med Stjørdal kommune på grunnlag av utbyggingsbetingelser som fremgår av reguleringsbestemmelsenes punkt Utover dette skal utbyggingsavtalen også omhandle fondsavsetting for opparbeiding av gang-/sykkelsti fra Prestmoen boligfelt til Haraldreina skole.

2 Til formannskap, komiteer, nemnder: 1. Planforslag med bestemmelser og planbeskrivelse 2. Samlet saksframstilling, sak 66/11 3. Forslag til ny trasè for gang og sykkelveg, 4. Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune, datert Uttalelse fra Norges vassdrags og energidirektorat, datert Uttalelse fra Sametinget, datert Uttalelse fra kommunalt trafikksikkerhetsutvalg, datert Uttalelse fra barnerepresentanten, datert Uttalelse fra Odd Reidar Kongshaug, datert Uttalelse fra Jarle Søreng, datert Uttalelse fra Anne Mari og Jostein Hagen, datert Oversiktskart Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 13. Reguleringsplan for Prestmoen boligfelt, vedtatt Saksopplysninger Forslag til detaljert reguleringsplan for Prestmoen boligfelt har vært utlagt til offentlig ettersyn i tiden Det er mottatt 8 uttalelser til planforslaget: Nord-Trøndelag Fylkeskommune: Når gulvhøyde for bebyggelsen er fastsatt i planen, må også grunnlagskartet påføres høydetall slik at en kan vurdere høydeplasseringen i forhold til omgivelsene. Kommunen bør vurdere om det samla arealet til leikeareal er tilstrekkelig til å dekke både eksisterende og ny bebyggelse i området. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven. Norges vassdrags og energidirektorat: Med hensyn til flom, finner NVE det positivt at planbestemmelsene sikrer at gulvnivå lavere enn kote 6.6 og etablering av kjellere ikke tillates grunnet flomfare. Allikevel bør en ved byggesaksbehandling, da flomsonekartene har begrenset nøyaktighet, ta utgangspunkt i de beregnede vannstander og kontrollere terrenghøyden mot disse i felt. For å unngå flomskade er det også viktig at dreneringen ligger slik at avløpet fungerer under flom. Med hensyn til geoteknikk sier de foreslåtte planbestemmelsene blant annet at igangsettingstillatelse for nye bygg ikke kan gis for terrenget er opparbeidet og sikret. Da det er viktig at de planlagte terrengarbeidene ikke øker faren for utglidninger i omgivelsene, anbefales kommunen sterkt om å ta inn en formulering om at det planlagte tiltaket inklusivt masseforflytting, skal være vurdert av geotekniker som tilstrekkelig sikkert mot skred for anleggsarbeidene starter opp. Sametinget: Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnevernet ved Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående. Kommunalt trafikksikkerhetsutvalg: KTU mener det må reguleres inn permanent gang- og sykkelveg fra boligområdet Prestmoen II og fram mot Haraldreina skole for å gi en trygg skoleveg.

3 Adkomstvegene i planforslaget må reguleres med annet vegareal på begge sider for å gi plass til snøopplag. Dette for at myke trafikanter også på vinterstid skal ha plass i kjørebanen. Barnerepresentanten: I planen er det foreslått å opparbeide gang- og sykkelsti over landbrukseiendom. Da gang- og sykkelstien er foreslått benyttet som skoleveg, ber barnerepresentanten at det utarbeides et bedre og tryggere alternativ som skoleveg for barna, da foreslått trasè ikke er hensiktsmessig for dette formålet. Totalt lekeareal dekker behovet innenfor planområdet og plasseringen av lekeplassenene er tilfredsstillende, men lekearealene må være ferdigstilt før boligene tas i bruk. Barnerepresentanten vil presisere at dersom det blir ytterligere utbygging med boliger i området, må tilstrekkelig lekeareal sikres i ny reguleringsplan. Jarle Søreng: Hvis kommunens overvannsledning i Prestmoveien ligger høyere enn egen eiendom og naboeiendommen 108/129 8 (som ligger på ca cote 6 moh), er avrenning fra en infiltrasjonsgrøft langs de 2 eiendommene ikke godt nok. For å hindre vann i kjellerne må det derfor være en pumpe som starter før vannet kommer så høyt. Videre vil overflatevann fra det høyereliggende boligfeltet havne på min og min nabos eiendom all den tid terrenget vil falle nedover mot øst og deretter mot sør. Anne Mari og Jostein Hagen: Det etterlyses hvorfor oppfyllingen på nye nabotomter legges 1 meter (cotehøyde +8.10) over NVE sitt minstenivå (+6.9) Dette skaper grunnlag for bekymring i forhold til avrenning av overflatevann, og det vises til avtale med utbygger om oppfylling og avretting av egen tomt, samt nedsetting av sluk i forkant av sokkel som kobles til overflateutløp. I tillegg foreslås opparbeidelse av en drensgrøft i grensen mellom egen tomt og tilstøtende tomter og det forutsettes at skråning fra nabotomter ikke berører egen tomt. En konsekvens av det er at bes om en konkret plan for overgangen mellom vår tomt og tilstøtende tomter, samt at kotehøyder for oppfyllingsområdet kontrollmåles før byggearbeidet starter. Odd Kongshaug: Hvis det skal anlegges gang og sykkelsti langs strekningen Kongshaugvegen, må det framgå klarere hvor den skal ligge og hvordan den skal opparbeides. Kongshaugvegen har alltid vært brukt som gangveg til og fra Prestmoen, og det må den gjerne fortsette med, men det presiseres at Kongshaugvegen blir nyttet til motorisert trafikk, herunder lastebiler, landbrukskjøretøy og militære kjøretøy. Dette kommer i konflikt med gangtrafikken, og en omregulering til offentlig gang og sykkelveg kan ikke aksepteres, da den motoriserte ferdsel er nødvendig aht tilliggende arealbruk. Vurdering RÅDMANNENS KOMMENTAR TIL INNKOMNE MERKNADER Rådmannen kommenterer innkomne merknader tematisk i de følgende avsnitt: Terrengbehandling/geoteknikk Fylkeskommunen etterlyser koter for planlagt terreng. Kotehøyder som viser planlagt terreng framgår av detaljplan datert , og rådmannen foreslår, istedenfor å innføre disse som koter i plankartet, å presisere detaljplanens gyldighet ved å endre på formuleringen i bestemmelsenes punkt annet ledd til følgende: Ved søknad om byggetillatelse innenfor planområdet skal det foreligge detaljerte planer over hele planområdet som viser terrengbehandling med høyder, overvannshåndtering og drenering. Planene skal baseres på detaljplan, merket Arkideco AS, datert , mhp. coter, rørtekniske installasjoner samt

4 avrenning. Gulvnivå lavere enn cote+6.6m og etablering av kjellere tillates ikke grunnet flomfare. Videre tilføyes kontrollmålt i bestemmelsenes punkt Geoteknikk:..opparbeidet, kontrollmålt og sikret. Med de overnevnte justeringer av planbestemmelsene mener rådmannen at innvendinger fra fylkeskommunen (etterlyser planlagte coter) og Anne Mari og Jostein Hagen (ønsker konkret opparbeidelsesplan med drensgrøft samt kontrollmåling) er imøtekommet. (Drensgrøft mot fam. Hagen er inntegnet på detaljplanen). NVE sin påpekning av nødvendig kontroll og oppfølging, er allerede nedfelt i planbestemmelsenes punkt med følgende setning: Igangsettingstillatelse av nye bygg og anlegg kan ikke gis før terrenget er opparbeidet og sikret ihht anbefalinger gitt i geoteknisk notat forelagt ved søknad om tillatelse. Drenering/overvannshåndtering Til Jarle Søreng, som mener avrenning fra en infiltrasjonsgrøft ikke godt nok hvis kommunal overvannsledning ligger høyere enn 6 moh, bekrefter rådmannen at overvannsledninger i området ligger på ca 5.30 til 5.50 moh. Det vises til internt dokument fra etat teknisk drift datert Gang /sykkelsti I planen er det foreslått å opparbeide gang- og sykkelsti langs Kongshaugvegen over landbrukseiendom. Kommunalt trafikksikkerhetsutvalg, barnerepresentanten og Odd Kongshaug konkluderer på ulikt grunnlag - i sine uttalelser at gang og sykkelvegen ikke har en hensiktsmessig trasè når den skal nyttes til skoleveg. Kommunalt trafikksikkerhetsutvalg og barnerepresentanten ber om at det utarbeides et bedre og tryggere alternativ som skoleveg for barna. Rådmannen imøtekommer disse innvendingene ved å lansere en mulig trasè nordover langs Kongshaugan som binder sammen Haraldreina skole, Prestmoen festivalområde og Prestmoen boligfelt. Det vises til vedlegg 3. Denne løsningen krever imidlertid en reguleringsplan og det kan ikke garanteres når dette vil bli ferdig. Derfor foreslås rekkefølgebestemmelse punkt 2.3 endret til følgende: Gang og sykkelsti fra Prestmoen boligfelt til Haraldreina skole skal være opparbeidet når det er utstedt brukstillatelse for alle nye boliger i planområdet. Uteareal Fylkeskommunens henstilling om å vurdere hvorvidt det samla arealet til leikeareal er tilstrekkelig til å dekke både eksisterende og ny bebyggelse i området, tolker rådmannen slik: Arealet benevnt L4 og L5 er tenkt nyttet som uteoppholdsareal for nærområdet, herunder nytt felt + omkringliggende boliger. Ihht bestemmelser og retningslinjer for utearealer (SK-1995), kan dette arealet dekke ca 150 boenheter i ca 150 meters avstand. Rådmannen finner disse betingelsene å være oppfylt i planen. Når det gjelder kravet om 50 m² off./felles uteareal pr. antall boenheter, tilfredstilles dette for både nye og eksisterende boliger i området når en tar med uteareal på strøksnivå. Det vises til Velodromen, som eies av Stjørdals Blink. Velodromen ligger ca 800 meter fra boligfeltet, og har et grasfelt innenfor banen som nyttes til leikeområde i dag. Retten til bruk bør sikres i avtale med Prestmoen Vel som avtalepart. Også Kongshaugan vil kunne bli et verdifullt supplement til friområdene i boligfeltet. Innregulering av gang- /sykkelsti som nevnt ovenfor, kan sikre adkomst til dette området. Vegutforming Når det gjelder KTU sin merknad vedrørende areal for snøbrøyting, viser rådmannen til plassering av lekearealer tilknyttet vegsystemet. Disse kan brukes til snølagring om vinteren.

5 UTBYGGINGSBETINGELSER Bebyggelsen forutsettes tilknyttet eksisterende vann og avløpsnett som går gjennom område fra Prestmovegen og nordover. Ifm tilknytting vil en kapasitetsvurdering av det kommunale ledningsnettet vurderes, og en utbyggingsavtale vedrørende dette må påregnes. Rådmannen finer i den anledning at bestemmelsene punkt tilføres følgende formulering: Før påkoplingstillatelse gis, skal kommunalt vann og avløpsnett være sikret tilstrekkelig kapasitet. Utover det overnevnte skal utbyggingsavtalen også omhandle fondsavsetting for opparbeiding av gang-og sykkelsti langs Kongshaugan fra Prestmoen boligfelt til Haraldreina skole, jfr. avsnittet Gang /sykkelsti. KONKLUSJON Innkomne merknader er gjennomgått og vurdert og delvis tatt til følge. Planbestemmelser er endret som beskrevet i avsnittet "Vurdering". Plankartet er det ikke funnet grunn til å endre. Rådmannen anbefaler at saken blir vedtatt som innstilt.