Saksframlegg STJØRDAL KOMMUNE. 2. gangsbehandling av reguleringsplan for Husbyfaret/Husbyvegen gnr 102, bnr 68, 90, 96, 271, 948 og 971

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: Arkivsaksnr: 2009/ Saksbehandler: Gry Holm Kvernrød Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan - plansak 13/ Kommunestyret 21/ gangsbehandling av reguleringsplan for Husbyfaret/Husbyvegen gnr 102, bnr 68, 90, 96, 271, 948 og 971 Rådmannens forslag til innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Kommunestyret reguleringsplan for Husbyfaret/Husbyvegen gnr 102, bnr 68, 90, 96, 271, 948 og 971, som vist på plankart med tilhørende bestemmelser datert sist revidert og planbeskrivelse. 2. Det foreligger ingen innsigelser og planforslaget kan egengodkjennes. 3. Før rammetillatelse kan gis skal det være inngått utbyggingsavtale med Stjørdal kommune på grunnlag av utbyggingsbetingelser som fremgår av reguleringsbestemmelsenes kap Utover dette skal utbyggingsavtalen omhandle fondsavsetting for opparbeiding av fremtidig offentlig grøntareal. 5. Før rammetillatelse kan gis skal avtale om sambruk av parkeringsplasser på gnr/bnr 102/68, 102/948 og 102/90 være tinglyst. Avtalen skal sikre tilstrekkelig parkeringskapasitet for hybelhusene. Behandling i Komite plan - plansak Rådmannens forslag til innstilling enstemmig vedtatt. Innstilling i Komite plan - plansak I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Kommunestyret reguleringsplan for Husbyfaret/Husbyvegen gnr 102, bnr 68, 90, 96, 271, 948 og 971, som vist på plankart med tilhørende bestemmelser datert sist revidert og planbeskrivelse. 7. Det foreligger ingen innsigelser og planforslaget kan egengodkjennes. 8. Før rammetillatelse kan gis skal det være inngått utbyggingsavtale med Stjørdal kommune på grunnlag av utbyggingsbetingelser som fremgår av reguleringsbestemmelsenes kap.4.

2 9. Utover dette skal utbyggingsavtalen omhandle fondsavsetting for opparbeiding av fremtidig offentlig grøntareal. 10. Før rammetillatelse kan gis skal avtale om sambruk av parkeringsplasser på gnr/bnr 102/68, 102/948 og 102/90 være tinglyst. Avtalen skal sikre tilstrekkelig parkeringskapasitet for hybelhusene. Behandling i Kommunestyret Komite plans innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Kommunestyret reguleringsplan for Husbyfaret/Husbyvegen gnr 102, bnr 68, 90, 96, 271, 948 og 971, som vist på plankart med tilhørende bestemmelser datert sist revidert og planbeskrivelse. 12. Det foreligger ingen innsigelser og planforslaget kan egengodkjennes. 13. Før rammetillatelse kan gis skal det være inngått utbyggingsavtale med Stjørdal kommune på grunnlag av utbyggingsbetingelser som fremgår av reguleringsbestemmelsenes kap Utover dette skal utbyggingsavtalen omhandle fondsavsetting for opparbeiding av fremtidig offentlig grøntareal. 15. Før rammetillatelse kan gis skal avtale om sambruk av parkeringsplasser på gnr/bnr 102/68, 102/948 og 102/90 være tinglyst. Avtalen skal sikre tilstrekkelig parkeringskapasitet for hybelhusene. Til formannskap, komiteer, nemnder: 1 Forslag til reguleringsplan datert sist revidert Reguleringsbestemmelser datert sist revidert Planbeskrivelse 4 Utomhusplan/situasjonsplan revidert Sol/skyggediagram revidert Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert Høringsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, datert Høringsuttalelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat, datert Høringsuttalelse fra Forsvarsbygg, datert Høringsuttalelse fra Sametinget, datert Høringsuttalelse fra Enhet kommunalteknikk, datert Høringsuttalelse fra trafikksikkerhetsutvalget, vedtak datert Høringsuttalelse fra barnerepresentanten, datert Høringsuttalelse fra Helge Storaa, datert Høringsuttalelse fra Per Tømmerås m.fl, datert

3 Til kommunestyret: 1 Forslag til reguleringsplan datert sist revidert Reguleringsbestemmelser datert sist revidert Planbeskrivelse 4 Utomhusplan/situasjonsplan revidert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Kartforretning avklaring av grense mellom 102/71 og 102/271, datert Saksopplysninger Forslag til reguleringsplan for Husbyfaret/Husbyvegen gnr 102, bnr 68, 90, 96, 271, 948 og 971 ble 1.gangsbehandlet , og utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det er mottatt 10 høringsuttalelser til planforslaget. Uttalelse fra enhet Kommunalteknikk: Det må stilles krav om utbyggingsavtale for bidrag til teknisk infrastruktur m.m. Utbyggingsavtalen vil gjelde både B1-A, B1-B og B2. Ledningskart viser at det bør være minimum en avstand på 4,0 meter fra senter ledning til nærmeste bygning. Kommunaltekniske anlegg må ivaretas med eget reguleringsformål i planen, alternativt må ledningene legges om for utbyggers regning. Uttalelse fra Trafikksikkerhetsutvalget: Utvalget ser positivt på at atkomsten til nytt boligområde skjer fra Husbyfaret. Positivt at rekkefølgebestemmelsene ikke gir byggetillatelse før avkjørsel til Husbyfaret er ferdigstilt, for å hindre anleggstrafikk langs Husbyvegen. Uttalelse fra Barnerepresentanten: Areal for lek og aktivitet må ha hensiktsmessig størrelse og utforming, med mulighet for ulike typer lek hele året. Området må være skjermet for støy og trafikk, ha trygg atkomst og universell utforming bør vektlegges. Lekearealene må være ferdigstilt før boligene tas i bruk. Uttalelse fra Fylkesmannen: Ingen merknader til innholdet i planen, men til opptegning og utforming av bestemmelser: Plangrense, byggegrense, planlagt bebyggelse må rettes opp i plan og tegnforklaring. Bestemmelsene pkt 1.4 tillater gesimshøyde 7 meter over gjennomsnittlig høyde på Husbyvegen. Fylkesmannen tilrår at denne angis med kotetall eller meter over planert terreng. Pkt 1.8 om krav til parkering: kommunen må klargjøre om det stilles krav om detaljplan for B1 før utbygging kan skje, ellers må pkt 1.8 endres. Pkt 3.2 om trær i hensynssone frisikt: bør endres fordi det er kun vegareal i sonen. Pkt 4.6 er uklart og må omarbeides, første og andre setning er i strid med hverandre. Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune: Det fremgår ikke av planen om eksisterende bygninger i planområdet skal beholdes dette må avklares. Byggegrense mangler på en del av planen og plangrensen er utydelig eller mangler. Har ellers ingen merknader, men minner om Kulturminnelovens 3. Pålegget om aktsomhet må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Uttalelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat:

4 Har tidligere bedt om dokumentasjon fra geotekniker før planen ble sendt på høring, og ser ikke at det er gjort. Notat som er brukt i 1.gangsbehandlingen oppfyller ikke dagens krav og gjelder et annet område. NVE anbefaler derfor at fagkyndige får vurdert grunnforholdene mht til sikkerhet mot skred. Dokumnetasjonen bør foreligge før reguleringsplanen vedtas, evt tas inn i planbestemmelsene. Viser til NVEs retningslinjer 1/2008 og TEK 10. Skulle dokumentasjon viser at det er kvikkleire innenfor planområdet er det viktig at områdestabiliteten for faresonen dokumenteres, og vurderingen må gjelde også evt kvikkleiresone utenfor planområdet. dokumentasjon må vise tilfredsstillende sikkerhet både i anleggsfasen og ved ferdigstilt anlegg. Viser til Erocod 7 mht ekstern kontroll av de geotekniske vurderingene av dette. Uttalelse fra Sametinget: Har ingen merknader, men minner om at dersom det under arbeid i marken kommer fram gjenstander som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omående. Uttalelse fra Forsvarsbygg: Har ingen merknader. Uttalelse fra Per Olav Tømmerås m fl. naboer: Planforslaget går langt utover hva de kunne forvente mht utnyttingsgrad og antall boenheter. Fortettingskategori BF2 bør være retningsgivende. Det ser ut som planområdet er uteglemt i kartet over fortettingskategoriene. At 3 eneboliger erstattes med 50 hybler er ikke forventet. 50 studenter på et sted vil medføre festbråk i helgene. Dette må regnes som en betydelig ulempe for naboer. Mener at hybelhus er urimelig og til stor ulempe for naboeiendommer, og viser til nabolovens 2. Planforslaget legger opp til vesentlig bedre utnytting enn andre eiendommer i området, noe som vil medføre at eiendommenes verdi blir vesentlig forringet. Dersom forslaget vedtas vil naboene vurdere krav om erstatning etter PBL Eiendommene mister utsikt og noe solinnstråling, alle får mer innsyn til eiendommene sine og forventet støy fra hybelhuset vil også forringe eiendommenes verdi. Dersom det imot naboenes ønske bygges hybelhus vil huset få et stort ventilasjonsanlegg. Dette må ikke legges imot eksisterende eneboliger, pga støy. De var imot bygging av sentral for Posten i 2008, men ble ikke hørt. Det har medført nattestøy pga levering av post 2-3 ganger/natt 6 netter/uke. Frykter at støyproblemet forsterkes med festbråk i helgene. Ønsker at reguleringsplanen utarbeides i tråd med BF2 og forventer å bli hørt i saken! Uttalelse fra Helge Storaa: Ønsker at hele hybelhuskomplekset må flyttes 6 meter vestover og gangvei inntil hans tomt sløyfes, pga av: A: Sol/skyggediagrammet viser at huset hans blir liggende i konstant skygge fra kl 15 nesten hele året B: Stadfestet målebrev viser at eiendommen skal ha et tillegg mot vest på 273 m2. C: Hybelhuset er plassert så nærme kulverten at det vil være vanskelig med vedlikehold. D: Ustabil grunn E: Kulverten med 400MM rør er underdimensjonert. F: Gangveien som er tegnet inntil hans tomt vil gi betydelig støy fordi den vil bli en snarvei fra Husbyhagen til Rema, Bunnpris etc. den er tegnet så nærme huset og garasjen at han er redd fir utglidning setningsskader ved graving. G: Dårlig grunnforhold, det måtte spuntes i skjøringen sør for Husbyvegen. H: Det er uheldig å ha gangtrafikk av barn i nærheten av Postterminalen på grunn av lastebiltrafikk og ryggende lastebiler. Lastebilrampen benyttes i dag som lekeplass, og gangveien som er tegnet i planen gjør dette mer tilgjengelig, og er uheldig.

5 Vurdering Merknader fra plan- og sektormyndigheter Merknadene fra fylkeskommunen, fylkesmannen og NVE er tatt til følge gjennom justering av bestemmelsene og plantegning. Merknader fra kommunale instanser Merknaden fra Enhet kommunalteknikk angående utbyggingsavtale er fulgt opp gjennom forslag til vedtak pkt 3 og 4. Kravet om å regulere kommunaltekniske anlegg med eget formål er vurdert, og ført til at det er lagt inn sikringssone for kommunaltekniske anlegg i ledningstraseen i reguleringsplanen, samt et pkt for sikringssonen (pkt 3.3) i reguleringsbestemmelsene. Trafikksikkerhetsutvalget er positive til utformingen av planforslaget. Barnerepresentanten har ikke kommentert rådmannens vurdering om fritak for krav om lekeplass for hybelhus i felt B1-A og B1-B, men nevner de vanlige kravene som stilles for lekeplasser. Rådmannen vurderer at dette må gjelde felt B2. Merknad fra Per Tømmerås m.fl. Naboene forventet ikke utnyttingsgraden og antall hybler som planforslaget foreslår. Utbyggingsgraden er % på detaljplannivå (B1-A og B1-B), noe som tilsvarer 40% på områdeplannivå. Det kan man forvente i et slikt område. Størrelsen på hybelhusene er ikke vesentlig større enn eneboligene til naboene. Bestemmelsene tillater maks gesimshøyde kote +19, som tilsvarer 7 meter over gjennomsnittlig høyde på Husbyvegen. Dette tilsvarer to etasjer pluss ekstra høyde ved evt saltaksløsning, dvs vanlig enebolighøyde. Naboene regner med at festbråk fra studentene i hybelhuset vil føre til urimelig stor ulempe for dem. HINT har som opptakskrav til søkere på trafikklærerskolen bl.a. at de er 25 år eller eldre i opptaksåret. Det betyr at studentene som hybelhuset er beregnet på er adskillig eldre enn en vanlig studentmasse og dette blir ikke deres første bosted utenfor oppveksthjemmet. Rådmannen antar at en del av studentene i denne aldersgruppen allerede har annet bosted og evt familie, og at dette vil bidra til færre studenter i hybelhuset i helgene, og mindre bråk enn hva man forventer av en vanlig studentmasse. Festbråk kan det selvsagt ikke garanteres mot uansett hvor et hybelhus eller andre hus bygges, men fordelen med plasseringen av hybelhusene her er nærheten til høyskolen. Studentboliger generelt bør plasseres i sentrale områder tilknyttet studiestedet, og som er tilrettelagt for kollektivtrafikk. Bakgrunn for planforslaget er tiltakshavers ønske om å bygge hybelbygg på denne eiendommen, nærmest mulig høyskolen. Hvordan felt B2 skal utformes må vurderes gjennom detaljplan når det blir aktuelt med utbygging der. Dersom planforslaget blir vedtatt vurderer naboene å kreve erstatning for verdiforringelse etter 15-3 i plan- og bygningsloven. De mener de mister utsikt og noe solinnstråling, at de får innsyn til eiendommene sine, og forventer støy. Som beskrevet i avsnitt over vil ikke hybelhusene føre til vesentlig mer ulempe enn eneboligutbygging mht utsikt og solinnstråling, og området er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligutbygging. Ihht nevnte paragraf er det utbygger som må betale erstatning ved en evt tilkjenning. Når det gjelder støy fra ventilasjonsanlegg så er det lagt inn et pkt 1.9 om støy i reguleringsbestemmelsene. Utførelse og prosjektering av tekniske anlegg inkludert støy fra ventilasjonsanlegg vil være underlagt kravene i TEK og NS Ved prosjektering og utførelse av tekniske anlegg skal det bli lagt vekt på at oppfyllelse av kravene gjennomføres og dokumenteres.

6 Ventilasjonanlegg for 40 hybler (boliger) vil kreve vesentlig mindre luftmengder og tilsvarende mindre ventilasjonsanlegg enn Postbygget. Det kan i tråd med normale løsninger i moderne byggeri legges opp til en løsning med en oppdeling av ventilasjonsanlegg, enten ett pr. bygg, ett pr. hybelgruppe eller liknende. Når det gjelder nattestøy fra Postbygget så kan ikke dette behandles i denne saken, men rådmannen antar at hybelhusene vil bli liggende som en støybuffer mellom Postbygget og naboene i Husbyvegen. Rådmannen forstår naboenes bekymring, men vurderer at det ikke er tungtveiende nok til å endre planforslaget. Merknad fra Helge Storaa Han er nærmeste nabo øst for hybelhusene (102/271), og ønsker at hybelhuskomplekset flyttes 6 meter vestover, av forskjellige årsaker. A. Sol/skygge: Sol/skyggediagrammet viser at hybelbygget kaster skygge på hele tomta til Storaa fra mellom kl 12 og 15 fra september til mars, og på garasjen og sørvestdelen av tomta fra kl 15 i juni. Dvs at det bare er på sommeren det er ettermiddagssol på tomta. Dersom en forskyvning vestover skal ha vesentlig effekt på skyggevirkningen må hybelhusene flyttes mer enn 6 meter. Tiltakshaver har vurdert at hybelhusene kan flyttes 2 meter vestover uten at det går utover prosjektet. Dette vil gi mer luft mellom Storaa og bygningene. Avstand mellom eiendomsgrensa og byggegrensa for hybelhus blir da 6 meter (2 meter mer enn vanlig standard), avstand mellom Storaas` enebolig og byggegrensa blir 10,5 meter og avstand mellom Storaas` enebolig og hybelhuset blir 14,5 meter. B. Målebrev: Storaa mener at eiendommen hans skal ha et tillegg ihht målebrev og reguleringsplan stadfestet Målebrevet sier imidlertid ikke at han har krav på dette, men at eiendommens grenser kan utvides ihht reguleringsplanen. Det er opp til grunneier å søke om fradeling av tomt, og dette har ikke grunneier av 102/71 gjort ihht nevnte målebrev og reguleringsplan. Storaa søkte i 1997 om oppføring av garasje delvis utenfor egen tomt, men innenfor tillegget vist i målebrevet. Sammen med søknaden forelå en erklæring fra grunneier av 102/71 om tillatelse til oppføring av Storaas garasje. Imidlertid er ikke fradeling omsøkt, slik at størsteparten av Storaas garasje ligger utenfor hans eiendom. Stjørdal kommune avholdt kartforretning mellom eiendommene 102/271 og 102/71 den , i forbindelse med salg av 102/71 til ForrBo. Det ble foreslått ny grensejustering mot tomta til Storaa, og Stjørdal kommune ber i brev datert om at Storaa og ForrBo blir enige om, og gir tilbakemelding om hvor de ønsker at grensa skal gå. Dette har ikke skjedd. Således ligger fremdeles Storaas garasje på eiendommen til ForrBo. C. Hybelhusets plassering vanskeliggjør vedlikehold av kulvert: Hybelhuset er flyttet 2 meter vestover, og forholdet til ledningsnettet er avklart med Enhet kommunalteknikk. D. Ustabil grunn: Rådmannen er kjent med at grunnforholdene kan være problematiske. For å sikre kontroll over forholdene er det lagt inn et rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsenes pkt 4.2, om krav til grunnundersøkelser og geotekniske vurderinger før det kan gis rammetillatelse. E. Ledning i kulvert er underdimensjonert

7 Dimensjoner på ledningsnett er avklart med Enhet kommunalteknikk og krever ingen videre vurderinger her. F. Gangvei er for nær huset hans Storaa har oppfattet gangstien som er tegnet inn i illustrasjonsplanen som en offentlig gangveg, åpen for allmenn ferdsel. Stien er imidlertid en del av grøntanlegget til hybelhusene. Stien tas allikevel ut av illustrasjonsplanen, som følge av innspillet. G. Dårlige grunnforhold Temaet er vurdert under pkt D. H. Barns tilgang til lek på trafikkert areal Rådmannen er helt enig i at det ikke er heldig at barn leker på postterminalen. Det kan ikke alltid forhindres, men gangstien hybelhusenes uteanlegg er tatt ut av illustrasjonsplanen, slik at det ikke legges opp til bedre tilgjengelighet til postterminalen for barn i området. Parkering I reguleringsbestemmelsene er kravet til parkering maks en plass pr hybel. Dette kan være knapt. Tiltakshaver foreslår sambruk av parkeringsplassen til Trafikklærerskolen, som har ledig kapasitet utenfor arbeidstid. For å sikre en tilstrekkelig parkeringskapasitet for hybelhusene skal det inngås en avtale mellom gnr/bnr 102/68, 102/948 og 102/90 som må tingslyses før det kan gis rammetillatelse. Dette kravet fremgår av pkt 5 i forslaget til vedtak. Det er i tillegg lagt inn krav om sykkelparkering i bestemmelsene: 1 plass pr hybelboer. Konklusjon Innkomne merknader er gjennomgått, vurdert og delvis tatt til følge. Endringer i plankart og bestemmelser er beskrevet under Vurderinger. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Husbyfaret/Husbyvegen gnr 102, bnr 68, 90, 96, 271, 948 og 971 med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse vedtas.