Takst over næringseiendom

Transkript

1 Takst over næringseiendom Johansen Rune Bygningstekniker Rune Johansen Revefaret 1 B 0491 Oslo Tlf: Mobil: run-jo2@online.no HOFFVEIEN OSLO Markedsverdi: Bygningstype Kombinert Næringsbygg Vedlegg: Gårdsnummer 32 Bruksnummer 640 Seksjonsnummer Festenummer Hjemmelshaver STATEN V/STORTINGETS ADM. PLANTEGNINGER.

2 Generell informasjon Takst over Næringseiendom. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Egne premisser EIENDOMMEN ER BESIKTIGHET MED OPPDRAGSGIVER TIL STEDE, BESIKTNING INNVENDIG MED DRIFTSTEKNIKER FRANK HENCKEL ANDERSEN OG UTVENDIG FOR TAKSTØKONOMEN UTEN OPPDRAGSGIVER. TAKSTOPPDRAGET ER UTFØRT AV TAKST-OG EIENDOMSØKONOM RUNE JOHANSEN MEDLEM AV NORGES TAKSERINGSFORBUND - MNTF. DET ER IKKE GJORT INNGREP I KONSTRUKSJONER OG EIENDOMMEN ER MÅLT OPP PÅ STEDET, TEGNINGER ER IKKE I MÅLESTOKK OG BYGGENE ER MÅLT OPP UTVENDIG. TILSENDTE TEGNINGER FRA ARKITEKT GERD RAMSTAD ER IKKE I MÅLESTOKK DA DE ER NEDFOTOGRAFERT. TAKSTEN ER Å REGNE SOM TAKST PÅ HEL BYGÅRD MED BYGNING OVER TRE ETASJER, SAMT UNDERETASJE OG LOFTSAREAL MED SKRÅTAK. TAKSTØKONOMENE HAR LAGT ANTATTE MARKEDSLEIER TIL GRUNN I SIN VURDERING DA IKKE ER UTLEIEFORHOLD, DVS. AT DET ER LAGT TIL GRUNN EGNE VURDERINGER UTEN HENSYNTAGNING TIL DAGENS LEIETAGERFORHOLD, MEN SOM SOLGT TIL INVESTOR MED ANTATTE MARKEDSLEIER FOR TILSVARENDE LEILIGHETER I DETTE STRØKET. BYGNINGER HAR ADRESSE HOFFVEIEN 47 A+B OG 49 A+B, HVOR DET ER LEILIGHETER I HVER ENDE AV LOFTSETASJE OG LEILIGHET I UNDERETASJE MOT SYD I TILLEGG TIL TRE FULLE ETASJER MED LEILIGHETER. BYGGET BESTÅR AV FIRE DELER MED HVER SIN OPPGANG MED TILSAMMEN 27 STK. LEILIGHETER, EIENDOMMEN SELGES UNDER ETT OG DET STÅR IGJEN EN DEL HVITEVARER I LEILIGHETER. VED SALG AV HEL BYGÅRD INNGÅR TRAPPEROM OGSÅ UNDER AREALBEREGNING SOM BRUTTOAREAL Side 1 av 8 Initialer:

3 SKJEMA B TAKST OVER NÆRINGSEIENDOM Johansen Rune Bygningstekniker Rune Johansen Revefaret 1 B 0491 Oslo Tlf: Mobil: run-jo2@online.no 1. EIENDOMMEN B Eiendommens betegnelse: BOLIG/ NÆRINGSBYGG Gnr: 32 Bnr: 640 Fnr: Snr: Postadresse: HOFFVEIEN OSLO Kommune: OSLO Hjemmelshaver(e): STATEN V/STORTINGETS ADM. Kommunenummer: BESIKTIGELSE KILDEOPPLYSNINGER B Dato: Oppdragsgiver: HJEMMELSHAVER VED PERNILLE HÜBERT Til stede ved besiktigelsen: OPPDRAGSGIVER SOM VISTE OG GA OPPLYSNINGER,DRIFTSTEKNIKER FRANK HENCKEL ANDERSEN OG TAKST-OG EIENDOMSØKONOM RUNE JOHANSEN - MNTF. OPPLYSNINGSKILDER Bygningsvesenet Reguleringsvesenet Vann/avløpsvesenet EDR. Tinglysning/grunnbok Sameiestyret Eieren DOKUMENTER Utskrift fra Grunnbok Dato: Kjøpekontrakt Målebrev Ferdigattest/brukstillatelse Skjøte Dato: Leiekontrakt Situasjonskart Skylddelingsforretning Festekontrakt Dato: Tinglyste avt./servitutter Tegninger Kopi av panteattest Seksjonsdokumenter Dato: Forsikringsdokumenter Fotos Reguleringsplan 3. TOMTEN B Areal: 5.306,1 m 2 Regulert område: Ja Nei Under regulering Utnyttelsesgrad: Andel av fellesareal: m 2 Utvidelsespotensiale innenfor gjeldende reguleringsplan m 2 TERRENG/OPPARBEIDELSE Spesielle grunnforhold Opparbeidet grøntareal Asfalterte trafikkarealer Fortau ADKOMST Offentlig vei / gate Felles privat vei Egen privat vei Privat vei, ikke opparbeidet VANN OG AVLØP, EL - ANLEGG Offentlig vanntilførsel Annen vanntilførsel Offentlig kloakkanlegg Annet avløpssystem Offentlig El-forsyning Utendørs varmekabelanlegg PARKERING UTENDØRS: Antall normalbilplasser Parkeringsareal for spesialkjøretøy/maskiner i m Side 2 av 8 Initialer:

4 Øvrige anlegg på/til tomten: TOMTEN ER LAGT TIL I TAKSTEN ETTER TOMTEBELASTNINGSMETODEN SOM VERDI FOR DAGENS BRUTTOAREAL - DA SOM DAGENS UTNYTTELSE UTEN UTVIKLET AV LOFT. GÅRDEN LIGGER TRAPPET I TERRENGET. BYGGET HAR EN FIN PROFILERING MED ÅPEN FIN TOMT I HELLENDE TERRENG. TILKNYTNINGSAVGIFTER OG OPPARBEIDELSER MED HAGEANLEGGET ER LAGT INN I JUSTERT TOMEVERDI. Normalpris tomt kr.: JUSTERT TEKNISK TOMTEVERDI ( 12 L) KR.: Eiendomstomt Festetomt Annet: Årlig festeavgift kr.: Neste regulering av festeavgift: Festekontrakt opprettet år: Festekontrakt sist fornyet år: Festekontrakt utløper år: Avstand til: Jernbane 1 km (ca) Forretningssentrum 1 km (ca) Kai 2 km (ca) Holdeplass kollektiv transport 0.3 km (ca) 4. HOVEDBEBYGGELSE: HOVEDSPESIFIKASJON B Bygningstype: Antall etasjer/bygningssnittype: Kombinert Næringsbygg HEL BYGÅRD I TRE ETG. + U.ETASJER OG LOFT. Byggeår Brutto Areal Kostpris Byggeår Brutto Areal Kostpris Bygget 1960 Tilbygget Ombygget Modernisert Kjøpsår: 1996 Brutto Areal m 2 Siste kjøpesum kr. Fullverdiforsikret hos: IKKE OPPGITT Forsikringsbevisnr: IKKE OPPGITT 5. HOVEDBEBYGGELSE: AREALER ROMFORDELING TEKNISK NYVERDI B AREALER BTA Brutto areal BEA Eksklusivt areal AREALANVENDELSE U.etg LEILIGHET MOT SYD, BODER OG FYRROM. 1.etg LEILIGHETER OG TRAPPER. 2.etg LEILIGHETER OG TRAPPER. 3.etg LEILIGHETER OG TRAPPER. LOFT UISOLERT RÅLOFT SAMT LEILIGHET I HVER ENDE. SUM ALLE AREALER ER TATT UT FRA TEGNINGER- VEDLAGT Side 3 av 8 Initialer:

5 Stedsbetinget normal teknisk nyverdi pr. m 2 BTA kr.: NORMAL TEKNISK NYVERDI, STEDSBETINGET ( 12 A) KR.: HOVEDBEBYGGELSE: TEKNISK SPESIFIKASJON B Grunnforhold/fundamentering: Kjellervegger: Hovedbæresystem: Yttervegger: Vinduer: Innervegger: Etasjeskiller(e): Yttertak: Sanitæranlegg: Varmeanlegg: Varmegjenvinning: Ventilasjonsanlegg: El-kraftanlegg: Signal- og alarmanlegg: Brannseksjonering/rømning: Tilfluktsrom: NEDGRAVET UNDERETASJE ANTATT SATT PÅ KOMPRIMERTE STEDLIGE MASSER MED BETONGMUR OG SKILLEVEGGER MOT SAMME GRUNN. BETONG VEGGER SATT NED MOT KOMPRIMERTE STEDLIGE MASSER ELLER PÅ FJELL. BETONG SOM PLASSTØPT. BETONG MUR I UNDERETASJE, SYNLIG TEGL OG PLATER SOM ER MALT ( ANTAR ETERNITT ). NYERE ISOLERGLASS I TRERAMMER FRA ORIGINALE TEGLSTENSVEGGER OG LETTVEGGER. BETONG MED OPPFORET TREGULV. BORDTAK, BESLAG, PAPP OG TAKSTEINS TEKKING. I LEILIGHETER MED ENKLE LØSNINGER OG UTFØRELSE, MEN NYE SLUK MED KLEMRING OG NYE NEDLØPSRØR. ELEKTRISK OG RADIATOR MED FJERNVARME. NEI. NATURLIG OPPDRIFT FRA LEILIGHETENE OG ENKLE ELEKTRISK VIFTER. ETTER DAGENS DRIFT MEN NYE AUTOMAT SIKRINGER. JA FOR BRANN MED MULIGHETER FOR SIGNAL TIL BRANNVESEN. NORMAL BRANNRØMNING FRA ALLE ETASJER MEDTRAPPELØP- SE TEGNINGER. ELDRE I UNDER ETASJE UTEN UTSTYR. FYRROM. UTSTYRT MED FJERNVARME, ELDRE KJELE UTE AV DRIFT Side 4 av 8 Initialer:

6 Tilleggsopplysninger: DET ER VED REHABILITERINGEN GJORT EN DEL TILTAK MED BYTTING AV AVLØPSRØR, NY INNMAT I SIKRINGSSKAP OG FLISLEGGING AV BAD. I TEKNISK VERDI ER DET TATT HENSYN TIL BYGGESKIKK OG PÅKOSTNINGER UTOVER NORMAL STANDARD VED AT TEKNISK VERDI ER JUSTERT I FORHOLD TIL DAGENS BYGGEKOSTNADER. 6.1 TILLEGG FOR EKSTRA STANDARD ( 11 B) KR.: FRADRAG PÅ GRUNN AV BYGGEMÅTE OG PLANLØSNING ( 12 C) KR.: 0 Synlige setningsskader Ikke registrert Mindre Betydelige Synlige lekkasjer/fuktskader Ikke registrert Mindre Betydelige Synlige sopp/råteskader Ikke registrert Mindre Betydelige Nærmere beskrivelse (også andre skader): FASADER STÅR MEGET GODT OG DET ER IKKE REGISTERT NOEN STØRRE SKADER, KUN RISS OG NOE AVSKALLING PÅ PLATER MED BLÅFARGE. TAKET ER TEKKET OM MED NY PAPP, SLØYFER, LEKTER OG BETONGTAKSTEIN. RENNER, NEDLØP OG BLIKK ER SKIFTET I FORBINDELSE MED TAKOMLEGGINGEN. BYGGET HAR MINDRE SETNINGER -OG VESENTLIG MINDRE ENN VANLIG FRA BYGGETIDEN. NOE FUKT I VEGGER I FYRROM, KJELLER OG LOFT VIRKET TØRT PÅ BEFARINGSTIDSPUNKTET. LYD OG VARMEISOLERING FRA BYGGETIDEN. VARMEISOLERING Yttervegger God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig Tak og gulv God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig LYDISOLERING Yttervegger God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig Lydskillevegger God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig Etasjeskillere God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig 7. HOVEDBEBYGGELSE: SAMLET TEKNISK VURDERING B GENERELL VERDIREDUKSJON KR.: GJENSTÅENDE ARBEIDER KR.: SUM VERDIREDUKSJON I RELASJON TIL TEKNISK NYVERDI ( 12 F) KR.: Tilleggsopplysninger: VANLIG VERDIREDUKSJON FOR ELDE OG SLITASJE TIL EN NORMAL STANDARD OG RELATERT TIL NORMAL HUSBANKSTANDARD. BADENE ER OPPUSSET MED FLISER MEN BØR TAS PÅ NYTT PGA. NORMAL LEVETID PÅ 15 TIL 20 ÅR. TEGL PÅ TELENORS LOKALER PÅ ENDEN AV BYGGET HAR EN DEL UTVASKING I FUGER. I DENNE REDUKSJONEN ER DET OGSÅ TATT HENSYN TIL NOE OPPGRADERINGER AV LEILIGHETER Side 5 av 8 Initialer:

7 8. TILLEGGSBYGNINGER TILLEGGSAREAL ANDEL AV FELLESAREAL B Bygningstype/Arealtype 1. BALKONGER Frittliggende/tilbygget Byggeår 1960 I BYGGET. Bruttoareal (BTA) m 2 90 Fundamentering Hovedbyggemateriale Yttertak Varmeisolering Vedlikeholdsstatus I BYGGET. SOM BYGGET. DELVIS. INGEN. MIDDELS BRA. Teknisk nyverdi pr. m TEKNISK NYVERDI ( 12 H) KR.: VERDIREDUKSJON ( 12 I) KR.: Tilleggsopplysninger: ADKOMST FRA PRIVAT VEI TIL HVER OPPGANG. 9. SPESIELLE OPPLYSNINGER B Konsesjonsplikt: Ja Nei Offentlig forkjøpsrett: Ja Nei Privat forkjøpsrett: Ja Nei Tilleggsopplysninger: DET ER IKKE OPPLYST OM FORKJØPSRETTER TIL TAKSTØKONOMEN OG DET ER INGEN HUSLEIEREGULERING PÅ LEILIGHETENE. 10. KONTRAKTS- OG LEIEFORHOLD NØDVENDIGE PÅKOSTNINGER B Sum BTA (rub.5) m 2 Kontraktsfestet utleie: 0 m 2 Ledig areal: m 2 Vakansgrad %: Tilleggsopplysninger: LEILIGHETEN SOM I DAG STÅR LEDIG KAN LEIES UT SOM DE STÅR MED LETT OPPGRADERING ELLER REHABILITERING. 11. TILSTANDSRAPPORT - REHABILITERINGSVURDERING B Tilstandsrapport foreligger: Ja Nei vedlagt: Ja Nei Rehabiliteringsvurdering foreligger: Ja Nei vedlagt: Ja Nei Taksten har tilleggsbilag: x Ja Nei Tilstandsrapport nødvendig? Ja Hvis ja, hvorfor? DET ANBEFALES ALLTID Å BESIKTIGE AV ANNEN FAGMANN FØR BUDGIVNING OG VERDIREDUSKSJONEN SOM ER KALKULERT ER KUN SOM OPPGRADERING TIL NORMAL STANDARD OG MALING AV LEILIGHETENE. 12. TEKNISK VERDI B A (Rubr. 5) Normal teknisk nyverdi, stedsbetinget kr B (Rubr. 6.1) Tillegg for ekstra standard kr 0 C (A + B) Sum kr D (Rubr. 6.2) Fradrag pga. byggemåte og planløsning - kr 0 E (C-D) Teknisk nyverdi hovedbygning kr F (Rubr. 7) Teknisk verdireduksjon - kr G (E-F) Teknisk verdi hovedbygning kr H (Rubr. 8) Teknisk nyverdi andre bygninger kr I (Rubr. 8) Teknisk verdireduksjon andre bygninger - kr J (H-I) Teknisk verdi andre bygninger kr kr K (G+J) Teknisk verdi samlet bebyggelse kr L (Rubr. 3) Justert teknisk tomteverdi kr M (K+L) SUM TEKNISK VERDI KR Side 6 av 8 Initialer:

8 13. SAMLET BEDØMMELSE B 0 = normal(t) = normal(t) Bydel/distrikt Attraktivt Bygningen Materialstandard Utviklingstendenser Utførelsesstandard Nærområdet Sentralt Planløsing Servicestandard Modernitet Miljø Arbeidsmiljø Tomten Plassering i området Vedlikehold Innvendig Sol og utsikt Utvendig Trivselsverdi Eiendommen Helhetsintrykk Anleggsverdi Markedsinteresse 14. MARKEDSVERDI B År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 Leieinntekt L FDV kostnader Festeavgifter, Fa Driftsoverskudd g Nåverdi av driftsoverskudd gn År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Leieinntekt L FDV kostnader Festeavgifter, Fa Driftsoverskudd g Nåverdi av driftsoverskudd gn Inflasjon i= 2.5 % Justeringsfaktor for leieinntekter f= 100 % Avkastningskrav = nominell kalkulasjonsrente rn= 9 % Årlig nominell eiendomsverdistigning e= 2.5 % Sum nåverdi av driftsoverskudd GN =sum(gn1 gn10) kr.: Beregnet avkastningsverdi A = GN x af kr.: Nødvendige påkostninger Se anmerkninger i rubrikk 10 - kr.: JUSTERT AVKASTNINGSVERDI = A - Nødvendige påkostninger kr.: Nåverdi av restverdi etter 10 år Ro= A GN kr.: Nominell restverdi etter 10 år R10 kr.: Side 7 av 8 Initialer:

9 Kommentarer: DET ER LAGT INN VANLIGE LEIEVURDERINGER PÅ LEILIGHETENE I DEN STAND DE ER I DAG, SM SNITTLEIE ER DET LAGT INN KR ,- PR. MND. PARKERING I GATEN ETTER STEDETS REGLER, SAMT MULIGHETER FOR BYGGING I HAGEN - SE SITUASJONSKART SOM ER VEDLAGT. DET ER LAGT INN KR ,- FOR FDV - KOSTNADER MED AVSETNING TIL FREMTIDIG VEDLIKEHOLD. LOFTET ER LAGT TIL MED KR ,-SOM UTBYGNINGSPOTENSIALE DERFOR NOE LAV KAPITALISERINGSFAKTOR, MEN DET ER IKKE GJORT UNDERSØKELSER I KOMMUNEN ANGÅENDE MULIG UTBYGGING AV LOFTET. NORMAL LÅNEVERDI FOR DAGENS EIENDOM ER SATT TIL KR ,- DAGENS MARKEDSVERDI, M KR.: MARKEDSVERDI PR M 2, m=m/bta KR.: KAPITALISERINGSPROSENT ÅR 1, p= g1/m x % 15. UNDERSKRIFTER B OSLO, den Johansen Rune Bygningstekniker Rune Johansen Organisasjonsnummer: MVA Polisenummer: Side 8 av 8 Initialer: