Takst over boligeiendom

Transkript

1 Takst over boligeiendom Henriksen Tommy Takstforum Nord AS Postboks BODØ Tlf: Mobil: Kleivanfeltet 8283 Leinesfjord Markedsverdi: Bygningstype Frittliggende enebolig Vedlegg Gårdsnummer 21 Bruksnummer 152 Seksjonsnummer Festenummer Hjemmelshaver Nord-Salten Kraft AS Tegninger Byggemelding Ferdigattest Målebrev

2 Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne premisser Det foreligger begrenset informasjon og begrenset tilgang til dokumentasjon for beskrevne eiendom. Detaljkunnskaper om bygningens tilstand er fra eiers side begrenset da eiendommen har vært benyttet til utleieformål. Takstdokumentet er en visuell gjennomgang av huset og må ikke forveksles med tilstandsrapport. Eier/rekvirent plikter å lese gjennom takstdokumentet for å avdekke eventuell feilaktige opplysninger før bruk. Boligen var bebodd og møblert på befaringstidspunktet. Møbler, inventar og annet utstyr ble således ikke flyttet på. Takstøkonomen er ikke ansvarlig for mangler/tilbakeholdelse av opplysninger om råte, fuktskader, feil og mangler som han ikke kunne oppdage under befaringen som god skikk tilsier. 21 / 152 Kleivanfeltet 8283 Leinesfjord Side 1 av 7 Initialer:

3 SKJEMA A Takst over boligeiendom Henriksen Tommy Takstforum Nord AS Postboks BODØ Tlf: Mobil: th@takstforumnord.no 1. EIENDOMMEN A Eiendommens betegnelse: Gnr: 21 Bnr: 152 Fnr: Snr: Postadresse: Kleivanfeltet 8283 Leinesfjord Kommune: Steigen Hjemmelshaver(e): Nord-Salten Kraft AS Kommunenummer: 1848 Særeie: Ja Nei 2. BESIKTIGELSE KILDEOPPLYSNINGER A Dato: Oppdragsgiver: Nord-Salten Kraft AS v/skjalg Solhaug Til stede ved besiktigelsen: Skjalg Solhaug og Tommy Henriksen OPPLYSNINGSKILDER Bygningsvesenet Reguleringsvesenet Vann/avløpsvesenet Tinglysning/grunnbok Sameiestyret Eieren DOKUMENTER Utskrift fra Grunnbok Dato: Kjøpekontrakt Målebrev Ferdigattest/brukstillatelse Skjøte Dato: Leiekontrakt Situasjonskart Skylddelingsforretning Festekontrakt Dato: Tinglyste avt./servitutter Tegninger Seksjonsdokumenter Dato: Forsikringsdokumenter Fotos 3. TOMTEN A Areal: 1400,3 m2 Regulert område: Ja Nei Under regulering Utnyttelsesgrad: Andel av fellesareal: m2 Av tomten kan fradeles nye tomter: Ja Sannsynlig Nei TERRENG/OPPARBEIDELSE Spesielle grunnforhold Naturtomt 1 Flat kupert (0-3) 1 Opparbeidet hage (0-3) ADKOMST Offentlig vei / gate Felles privat vei Egen privat vei Privat vei, ikke opparbeidet VANN OG AVLØP, EL - ANLEGG Offentlig vanntilførsel Privat felles vannverk Egen vannforsyning Offentlig kloakkanlegg Privat felles kloakkanlegg Eget avløpssystem Ikke innlagt vann og avløp Ikke fremlagt strøm Avstand til strømforsyning Utendørs varmekabelanlegg Godkjent Godkjent Øvrige anlegg på tomten/kommentarer: Beskrevne tomteareal utgjrø 1400,3 m2 jf. fremlagt målebrev av Adkomst til eiendommen fra kommunal gruset vei, samt gruset parkeringsareal foran boligen. Tomten er relativt flat og opparbeidet med plen, samt en del beplantning med trær og busker, dels naturtomt, frilagte berg. Normalpris for tomt kr.: JUSTERT TEKNISK TOMTEVERDI (->12L) KR.: Eiendomstomt Festetomt Annet: 21 / 152 Kleivanfeltet 8283 Leinesfjord Side 2 av 7 Initialer:

4 Årlig festeavgift kr:. Neste regulering av festeavgift: Festekontrakt opprettet år: Festekontrakt sist fornyet år: Festekontrakt utløper år: Avstand til: Barneskole 800 m (ca) FYSISK MILJØ Ungdomsskole 800 m (ca) Høyfjellstomt Åpent småhusområde Nærbutikk 600 m (ca) Skogstomt Tett småhusområde Forretningssentrum 600 m (ca) Strandtomt Blandet bebyggelse høy/lav Holdeplass koll. transport 600 m (ca) Eldre villastrøk Frittliggende i landlige omgivelser Barnehage 800 km (ca) Bybebyggelse 4. BYGNINGSSPESIFIKASJON A Bygningstype: Frittliggende enebolig Antall etasjer/bygningssnittype: Enebolig i 2. etasjer Byggeår: 1993 Ombygget år: Tilbygget år: Modernisert år: Kjøpsår: Siste kjøpesum/kostpris kr.: Forsikringsselskap: Gjensidige Polisenr: 5. AREALER ROMFORDELING TEKNISK NYVERDI A Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. ETG AREALER ROMFORDELING (ANTALL ROM) Etg BTA Brutto BRA Bruks Areal P-rom Areal S-rom Sove rom Opph. rom Kjøkken Bad/dusj Dusj WC/dusj WC Vaskerom 1. etg etg SUM Bod Garasje Øvrige rom/kommentarer: 1.etasje: P-rom: Hall/trapperom, 3 soverom, bad og vaskerom. S-rom: Innvendig bod og utvendig bod. 2.etasje: P-rom: Stue, kjøkken og wc-rom. Utgang til balkong fra stue. Utgang til balkong fra kjøkken. Luke til kaldloft fra balkong. Areal er oppmålt på stedet. NORMAL TEKNISK NYVERDI, STEDSBETINGET KR.: / 152 Kleivanfeltet 8283 Leinesfjord Side 3 av 7 Initialer:

5 6. TEKNISK SPESIFIKASJON A GRUNNFORHOLD FUNDAMENT KJELLERVEGGER YTTERVEGGER FASADEMATERIALE INNERVEGGER Fjell Natursten Betong Tre Panel Tre Morene o.l Frostfri såle Betonghulsten Betong Plater Mur/betong Sand Gulv på grunn Leca e.l. Lettbetong Betong Fuget tegl Leire Punktfund. Gassbetong Tegl Puss Panel Innfylte masser Drenering Ekstra isolert Fuget tegl Maling/tapet Glassfiberstrie, malt VINDUER DØRER ETASJESKILLERE/GULV BALKONG/TERRASSE TAKKONST./TEKKING EL ANLEGG Enkle Malt ytterdør Tre Balkong 2 stk Tre Skjult anlegg Koblede Edeltre y.dør Betong Treterrasse Betong Delvis skjult 2-lags glass Trefyll. dører Lettbetong Stenterrasse Lettbetong Åpent anlegg 3-lags glass Glatte dører Parkett Terrasseoverbygg Taksten Ikke innlagt Malte dører Spesialgulv Platetekking KabelTV Finerte dører Papptekking Tyverialarm KJØKKEN BAD/WC VASKEROM/GARD SANITÆRANLEGG VARMEANLEGG Malt innredning Veggflis Gulvflis Skjult anlegg Fast brensel Radiatoranlegg Synlig heltre Gulvflis Våtbenk Delvis skjult Olje Varmluft Finer/laminat WC 2 stk Tørkerom Åpent anlegg Elektrisitet Gulvvarme Oppvaskmaskin Badekar 1 stk Gard. skap Kobberrør Varmepumpe Gulvvarme bad Innebygd komfyr Dusjplasser 1 stk Vinyltapet Soil avløpsrør Fjernvarme Takvarme Kjøl/fryserom Servanter 2 stk Vinylbelegg Plastrør Peis/Kamin Varmegjenvinning Vinyltapet Skyllekar Rør-i-rør Skorstein enkel Gulvvarme hall Skorstein dobbel ANNET Røkvarsler Brannslange Sentralstøvsuger Brannstige Sprinkelanlegg Tilleggsopplysninger: Kjøkkeninnredning med fronter i beiset, lakkert heltre furu, laminat benkeplate, avtrekk over komfyrplass med utkast via yttervegg. Plass til og opplegg for oppvaskmaskin. Lys og gesimslist montert. Løse sokler. Normalt utbygd kjøkkeninnredning. Bad i 1.etasje med gulvvarme, flis på gulv og sokkelflis på vegg, vinyltapet på vegg, veggflis ved badekar. 120 cm standard innredning med fronter i hvit profil, nedfelt servant i laminat benkeplate, 2 stk. overskap med speil og lys med stikk. Sluk i gulv. Gulvmontert toalett. Avtrekk i vegg, samt i himling. Wcrom i 2.etasje er ikke etablert som våtrom, dog ilappet sluk i gulv, gulvmontert wc og servant på vegg. Vinyltapet på vegg og vinylbelegg på gulv. Vaskerom i 1.etasje med vinyltapet på vegg, vinylbelegg på gulv, utstyrt med opplegg for vaskemaskin og skyllekar på vegg. Sentralstøvsuger - liten modell 361 E 1400 watt. Sikringsskap med 1 hovedsikring og 14 underkurser. Elektrisk gulvvarme i hall og soverom i 1.etasje. Ovn for fast brensel i stue. Varmepumpe Panasonic R410A innerdel i stue. Adkomst til kaldloft fra balkong med adkomst fra stue. Standard for øvrig: Himlingsplater, malt malerstrie og malte plater på vegg. Belegg på gulv. 6.1 TILLEGG FOR EKSTRA STANDARD OG ANDRE KONSTRUKSJONER (Som ikke er med i pkt 5.) (-> 12 B) KR.: 6.2 FRADRAG PÅ GRUNN AV BYGGEMÅTE OG PLANLØSNING (-> 12 D) KR.: Synlige setningsskader Ikke registrert Mindre Betydelige Synlige lekkasjer/fuktskader Ikke registrert Mindre Betydelige Synlige sopp/råteskader Ikke registrert Mindre Betydelige Nærmere beskrivelse (også andre skader): Himlingsplater i tak er generelt løs - mangelfult innfestet. Balkonger er i dårlig stand - skjev og har råte, store åpninger i rekkverk. Dekkebord 19mm gir svikt - dels råte - må utbedres. Bordkledning og staffasje er generelt mangelfullt overflatebehandlet, har dels råte spesielt i vegg/gavlvegg mot sørvest. Lekkasjemerker på kaldloft i forbindelse med takgjennomføringer pipe/takhatt. Bad i 1.etasje: Det er ikke synlig membran i sluk, toalett er løs fra gulv. Det er registrert fukt i vegg bak flis - hvorvidt fukt er på riktig side av membran er ikke mulig å avgjøre uten destruktive tiltak, da det er en yttervegg. Skyllekar på vaskerom er løs fra vegg. Varmekabler på gulv i soverom virker ikke. På kjøkken er blandebatteri løst. Kjøkkeninnredning er generelt slitt. På stue er det store svimerker i belegg ved ovn for fast brensel. Betydelige gnagemerker i vindu - hund eller lignende. Det er fukt i gavlvegg mot sørvest - betydelige fuktmerker i veggplater innvendig. Småe feil og mangler er ikke kommentert pga. generell standard. Enkelte dårlige vinduer registrert. Balkongdør er defekt. En god del dører og innredninger, samt garderobeskap trenger justeringer. Varmegjenvinningsanlegg plassert på kaldloft har ikke vært i drift i de siste år, ukjent tilstand. Noe slurvete isolering på kaldloft. 21 / 152 Kleivanfeltet 8283 Leinesfjord Side 4 av 7 Initialer:

6 VARMEISOLERING Yttervegger God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig Tak og gulv God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig LYDISOLERING Yttervegger God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig Lydskillevegger God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig Etasjeskillere God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig 7. HOVEDBYGNING - SAMLET TEKNISK VURDERING A GENERELL VERDIREDUKSJON KR.: GJENSTÅENDE ARBEIDER KR.: SUM VERDIREDUKSJON I RELASJON TIL TEKNISK NYVERDI (->12 F) KR.: Kommentarer: Beskrevne enebolig er oppført i Bygningen er fundamentert med støpt betongpplate på mark. Oppført i tradisjonelle stenderverkonstruksjoner med 150 mm mineralullisolering i vegger og 200 mm mineralullisolering i himling mot kaldloft. Takverk av prefabrikerte takstoler, saltaks form, tekket med betongtakstein. Forenklet undertak. Vinduer med 2-lags energiglass. Boligen har normal standard, varmepumpe ettermontert. Bygningen har generelt relativt dårlig tilstand relatert til byggeår. Balkonger må oppgraderes/ skiftes ut. En god del utvendig bordkledning er dårlig og må skiftes. I gavlvegg mot sørvest er det aktiv lekkasje - fukt i invendige veggplater og i isolasjon som må utbedres. Generelt er det betydelig etterslep på innvendig og utvendig vedlikehold. Se også pkt. 6.2 Verdireduksjon utført med basis i byggeår/alder, samt boligens generelle tilstand. 8. TILLEGGSBYGNINGER TILLEGGSAREAL ANDEL AV FELLESAREAL A Bygningstype/Arealtype Frittliggende/tilbygget Byggeår Bruksareal BRA m2 Fundamentering Hovedbyggemateriale Yttertak Varmeisolering Vedlikeholdsstatus Teknisk nyverdi pr. m2 TEKNISK NYVERDI (-> 12 H) KR.: VERDIREDUKSJON (-> 12 I) KR.: Kommentarer: Ingen tilleggsbygninger er registrert. 9. EIE- OG LEIEFORHOLD A EIEFORM: Selveierbolig SAMEIEFORHOLD: Ja Nei Sameiet omfatter: leiligheter Sameiets formue kr.: /gjeld kr.: Sameiebrøk: / Husleien omfatter: Varmt vann Oppvarming Fellesutgifter: Nei Ja Hvis ja, hvilke: Dugnadsordninger: Nei Ja Hvis ja, hvilke: 10. SPESIELLE OPPLYSNINGER A Konsesjonsplikt: Ja Nei Offentlig forkjøpsrett: Ja Nei Privat forkjøpsrett: Ja Nei Borett/Boplikt: Ja Nei Utleieforhold: Ja Nei Ja Nei Kommentarer: Vedrørende heftelser og servitutter henvises det til panteattest for eiendommen som ikke er innhentet hos Statens Kartverk - tinglysiingen. 21 / 152 Kleivanfeltet 8283 Leinesfjord Side 5 av 7 Initialer:

7 11. BOLIGSALGS/TILSTANDSRAPPORT - REHABILITERINGSVURDERING A Boligsalgs-/Tilstandsrapport nødvendig? Ja Hvis ja, hvorfor? Visuell besiktigelse. Eiendommen er ikke kontrollert for eventuelle skjulte feil og/eller mangler. For utvidet beskrivelse må tilstandskontroll/boligsalgsrapport utføres. Boligsalgs-/Tilstandsrapport foreligger: Ja Nei vedlagt: Ja Nei Dato: Rehabiliteringsvurdering foreligger: Ja Nei vedlagt: Ja Nei Taksten har tilleggsbilag: x Ja Nei 12. TEKNISK VERDI A A (Rubr. 5) Normal teknisk nyverdi, stedsbetinget kr B (Rubr. 6.1) Tillegg for ekstra standard kr 0 C (A + B) Sum kr D (Rubr. 6.2) Fradrag pga. byggemåte og planløsning - kr 0 E (C-D) Teknisk nyverdi hovedbygning kr F (Rubr. 7) Teknisk verdireduksjon - kr G (E-F) Teknisk verdi hovedbygning kr H (Rubr. 8) Teknisk nyverdi andre bygninger kr 0 I (Rubr. 8) Teknisk verdireduksjon andre bygninger - kr 0 J (H-I) Teknisk verdi andre bygninger kr 0 kr 0 K (G+J) Teknisk verdi samlet bebyggelse kr L (Rubr. 3) Justert teknisk tomteverdi kr M (K+L) SUM TEKNISK VERDI KR SAMLET BEDØMMELSE A 0 = normal(t) = normal(t) Bydel/distrikt Attraktivt Bygningen Materialstandard Utviklingstendenser Utførelsesstandard Nærområdet Sentralt Boligen Planløsing Servicestandard Utrustning Miljø Modernitet Tomten Plassering i området Vedlikehold Innvendig Utsikt Utvendig Lysforhold Utførelsesstandard Trivselsverdi Eiendommen Helhetsintrykk Utendørsanlegg Markedsinteresse 21 / 152 Kleivanfeltet 8283 Leinesfjord Side 6 av 7 Initialer:

8 14. MARKEDSVERDI A Markedsvurdering: Beskrevne eiendom er beliggende i nær tilknytning til Leinesfjord i Steigen kommune. Adkomst til eiendommen fra gruset, kommunal vei. Gruset parkeringsareal på egen tomt. Nærområdet bestående av spredt småhusbebyggelse/eneboliger. Eiendommen har gode lysforhold, og fin utsikt. Beskrevne bygning omhandler normalt romslig enebolig med arealer over to plan, oppført Bygningen er fundamentert med støpt betongpplate på mark. Oppført i tradisjonelle stenderverkonstruksjoner med 150 mm mineralullisolering i vegger og 200 mm mineralullisolering i himling mot kaldloft. Takverk av prefabrikerte takstoler, saltaks form, tekket med betongtakstein. Forenklet undertak. Vinduer med 2-lags energiglass. Bygningen har normal standard relatert til byggeår, varmepumpe er ettermontert. Bygningen har en god del feil og mangler, samt etterslep på vedlikehold innvendig og utvendig. Eiendommen betraktes som kurant i dagens eiendomsmarked. DAGENS MARKEDSVERDI KR UNDERSKRIFTER A Bodø, den Henriksen Tommy Takstforum Nord AS Organisasjonsnummer: Polisenummer: / 152 Kleivanfeltet 8283 Leinesfjord Side 7 av 7 Initialer:

9

10

11

12

13

14

15