Aksjonærbrev høsten 2009 US Opportunities AS

Transkript

1 Aksjonærbrev høsten 2009 US Opportunities AS

2

3 > Aksjonærer i Norge > Aksjonærer i Sverige US Opportunities AS 54 % US Opportunities AB 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 80 % 100 % 100 % 100 % Atlanta Land (Boligtomter) Fieldstone Land JV (Boligtomter) Whitney (Leiligheter) Murano (Leiligheter) Discovery Palms (Leiligheter) US Opportunities AS Innledning Høstens aksjonærbrev for US Opportunities AS ( USO AS ) tar sikte på å gi en kort oversikt over selskapet samt en oppdatert status for de ulike investeringene. I tillegg gis en oppdatering av markedssituasjonen for markedene som selskapet har investert i. Struktur og oversikt USO AS er et selskap som skal investere i tomter, boliger og eventuelt boligutviklingsprosjekter i USA som vurderes å ha et høyt verdistigningspotensial. Det vil hovedsakelig investeres i eiendom som har falt betydelig i verdi. Selskapet kan investere i eiendom gjennom både egenkapital- og gjeldsinstrumenter. Selskapet kan også eie deler av tilsvarende eiendomsporteføljer og fond. Selskapet er organisert som et holdingaksjeselskap hvor investorene har kjøpt aksjer. Holdingselskapet kan eie eiendommene både direkte og via andre eiendomsselskaper. Investeringene i selskapet gjøres sammen med det svenske «søsterselskapet» US Opportunities AB («USO AB»). Figuren ovenfor oppsummerer strukturen for USO AS og USO AB. Investeringer Selskapet ble etablert i 2008 og har nå gjort 5 investeringer gjennom datterselskaper av US Opportunities Norway AS («USON») i Florida og Atlanta i USA. Porteføljen består av to selskaper som har investert i boligtomter og tre selskaper som har investert i leiligheter. I tillegg jobber selskapet nå med å sette opp et selskap hvor målet er å investere i boligtomter i North Carolina. Oversikt over investeringenes beliggenhet er vist på neste side. MARKEDSOPPDATERING Makroøkonomisk utvikling i USA Etter et fall i BNP på -3,5 % i første halvår forventes det at økonomien vil stabilisere seg i andre halvår og prognosene for året totalt sett er på -2,4 % i Utviklingen i leieinntektene som til stor del påvirker eiendomsverdiene har historisk sett vist en sterk korrelasjon med BNP-veksten, I 2010 anslås det at økonomien skal ta seg opp igjen med en forventet BNP-vekst på 1,9 %, noe som også forventes å påvirke eiendomsverdiene positivt i tiden fremover. Arbeidsledigheten har økt kraftig i 2009 og er nå på ca 10 % mot ca 6,5 % for ett år siden. Denne negative utviklingen forventes å fortsette videre inn i 2010, for deretter å stabiliseres. Det private konsumet er en av de viktigste drivkreftene i den amerikanske økonomien. I første halvår 2009 var falt det private konsumet med 0,3 %, men også her forventes det positiv vekst i Kilde: U.S. Bureau of Labor Statistics Boligmarkedet i USA Boligprisveksten i USA avtok kraftig allerede i 2006 da prisveksten gikk ned fra 15 % i 2005 til 0 % i tallene viste en nedgang på 9 %, mens fallet i boligprisene ble på hele 18 % i Markedet fortsatte å falle i første del av 2009 med en negativ utvikling på ca 7 % frem til mai 2009, mens vi de siste månedene har sett en økning på 2 % slik at prisene var redusert med ca 5 % i 2009 ved utgangen av juli. Til sammenligning falt prisene i Miami med ca 29 % i 2008 og så langt i år er prisene redusert med ytterligere 11 %. Kilde: S&P Case Shiller, Investment Property Databank (IPD) Aksjonærbrev høsten 2009, US Opportunities AS 3

4 Årlig BNP-vekst i % ( E) 6 % USA 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % E 2010E 2011E 2012E 2013E 2014E Eiendommer USA 1Atlanta Land 2Fieldstone Land JV 2Discovery Palms 3Whitney 3Murano 4 Aksjonærbrev høsten 2009, US Opportunities AS

5 Gjennomførte investeringer i Atlanta Land Område Antall tomter USD pr tomt Km fra Atlanta Retning Wolf Creek N Edinburgh 1) NØ Keystone Gates SØ Oaks at Power s Ferry NV Meadow s at Miller s NV Park Village N Avington Glen NØ Mountain Park N Manchester Walk NØ Madison Heights Ø South Oaks NØ Quiton Crossing NØ Concord trails NV TOTALT/GJ. SNITT ) Alle tomtene ligger i tilknytning til en golfbane som er designet av Jack Niclaus GJENNOMFØRTE INVESTERINGER Fieldstone Land JV I desember 2008 kjøpte USON 234 tomter i Poinciana i Florida, ca 60 km syd for Orlando, som er et område med sterk befolkningsvekst. USON eier 80 % av prosjektet, mens Avatar som er et selskap notert på Nasdaq-børsen, eier 20 %. Avatar er også ansvarlig for driften av selskapet. Kostprisen for prosjektet var ca USD per byggeklar tomt med all infrastruktur på plass. Sammenlignet med kostnadene for infrastruktur på tomtene har selskapet betalt ca 60 % av hva tidligere eier har investert, og selve tomten har da i tillegg fulgt med på kjøpet kostnadsfritt. Whitney I desember 2008 investerte USON i en andel av et nybygd leilighetskompleks i West Palm Beach, Florida på ca kvm. Palm Beach Country, hvor West Palm Beach er største by, har ca 1,3 millioner innbyggere, og har meget god beliggenhet ved østkysten ca 115 km nord for Miami. Eiendommen har god beliggenhet sentralt i West Palm Beach, tre kvartaler fra stranden og med kort vei til byens handelssentrum. USON eier 141 av totalt 210 leiligheter i bygget. Kostprisen var ca USD per leilighet som tilsvarer ca NOK per kvm. Kostprisen for eiendommene er ca halvparten av opprinnelig prosjektkostnad for utbygger. I forbindelse med inspeksjon av kjøleanlegget i bygget ble det i sommer oppdaget at kobberet i anlegget var i ferd med å korrodere. Ytterligere undersøkelser har slått fast at det til stor del er benyttet gipsvegger som er importert fra Kina i bygget. Etter ødeleggelsene fra orkanen Katarina i 2005 ble det underskudd på gipsvegger i USA, noe som førte til at disse ble importert fra Kina for en rekke byggeprosjekter blant annet i Florida En del av gipsveggene som ble importert fra Kina har vist seg å skape en korrosjonsprosess som blant annet påvirker elektriske komponenter i bygget. Ved investeringstidspunktet var ikke dette fenomenet kjent, og de første tilfellene ble oppdaget i løpet av første halvår i I verste fall må 80 % av gipsveggene i bygget byttes ut og de elektriske komponentene som er skadet må erstattes. Det pågår nå en diskusjon med Bovis som var ansvarlig entreprenør for utbyggingen, og vi venter nå tilbakemelding på hvilke tiltak de tar på seg for å rette opp i dette problemet. Lang Reality er ansvarlig for driften av porteføljen i tillegg til å håndtere utleie og salg av leilighetene. Vi har en fleksibel strategi i forhold til salg og utleie av leilighetene i forhold til mulighetene i markedet. Markedet for salg av leiligheter er fortsatt som forventet svært krevende og de bud vi har mottatt har ligget under vårt prisforlangende. Hovedfokus ligger på utleiearbeidet for å få dekket våre driftskostnader og pr. 30. september var ca 80 leiligheter utleid. Dette er i tråd med det vi hadde lagt til grunn i kalkylene ved investeringstidspunktet. Atlanta Land Selskapet har som formål å investere i tomter i Atlanta området. Forvanter hadde anledning til å ta inn flere partnere i selskapet, men fristen for dette har nå gått ut og USON eier derfor 100 % av selskapet. Ved inngangen til oktober har selskapet investert i drøyt 800 tomter i 13 ulike områder som vist i tabellen ovenfor. Investeringsrammen på MUSD 25 er dermed fullinvestert. På alle tomtene er infrastruktur (veier, kloakk mv.) for å kunne bygge på tomtene på plass og hele investeringen er tatt av tidligere eiere. Kostprisen for de ulike investeringene tilsvarer en rabatt på mellom 60 og 75 % i forhold til tidligere observerte markedspriser. Vi har tidligere mottatt et bud på tomtene i det ene området, men budet ble vurdert å være for lavt. I tillegg har også selskapet blitt kontaktet av en av de store utbyggerne i Atlanta som har sagt at de er interessert i å være med å gi bud når tomtene kommer for salg. Selskapet vurderer om investeringsrammen i Atlanta Land skal utvides ettersom det fortsatt er mange gode investeringsmuligheter i området. Styret forventer at det vil fattes en beslutning på dette i løpet av oktober. Aksjonærbrev høsten 2009, US Opportunities AS 5

6 Arizona JV USON var deltager i et samarbeidende selskap (Joint Venture) som hadde som formål å kjøpe tomter i Arizona, Nevada og California. I løpet av de siste 6 månedene har selskapet jobbet med mange potensielle investeringer, men etter hvert ble det klart at vår samarbeidspartner ikke klarte å fremskaffe tilstrekkelig gode investeringsmuligheter. Som en følge av dette har USON derfor besluttet å trekke seg ut av dette samarbeidet. Murano USON har investert i et leilighetskompleks i Delray Beach som ble bygget i Selskapet har kjøpt 93 av totalt 275 enheter. Leilighetene ligger i et fint område i Delray Beach på østkysten i Florida, ca 85 km nord for Miami. Leilighetene ligger i nærheten av byens kontorområde og det er flere golfbaner i umiddelbar nærhet. I tillegg er det kort vei til flere av hovedveiene i området som blant annet har tilknytning til Orlando og Miami. Kostprisen var ca USD per leilighet eller ca NOK per kvm som tilsvarer en rabatt på ca 65 % i forhold til de kvadratmeterprisene som leilighetene i dette prosjektet ble omsatt for i perioden fra Leilighetene er per i dag 95 % utleid. USON overtok leilighetene i midten av september og selskapet har på samme måte som i Whitney engasjert Lang Realiy, som er ansvarlig for drift, utleie og salg av leilighetene. Discovery Palms USON har investert i 145 av totalt 336 leiligheter i et leilighetskompleks bygget i 2004 som er lokalisert i nærheten av Disney World i Orlando i Florida. Disney World i Orlando er verdens mest besøkte fornøyelsespark med ca 50 millioner gjester årlig og er den største arbeidsplassen i USA med ca ansatte. Kostprisen var ca USD per leilighet som tilsvarer ca NOK per kvm. Dette er ca 50 % under de prisene som sammenlignbare leiligheter i dette området ble omsatt for i Ca 80 % av leilighetene er i dag utleid. USON overtok leilighetene 30. september og foreløpig har selskapet inngått en midlertidig forvaltningsavtale med Lincoln som også forvaltet eiendommene for selger. Det jobbes nå med å få på plass en permanent avtale med Lincoln, som er en anerkjent forvalter i USA med ca leiligheter under forvaltning. Carolina Land USON er i ferd med å etablere et nytt selskap som har som målsetning å investere i tomter i byene Charlotte og Raleigh i North Carolina, ca 4 times biltur østover fra Atlanta. Charlotte og Raleigh er begge blant de 10 byene i USA med høyest befolkningsvekst og levekostnadene er ca 6 % lavere enn gjennomsnittet i USA. I tillegg er byggekostnadene ca 20 % lavere enn landsgjennomsnittet. USON vil samarbeide med det samme selskapet som i Atlanta, som vil ha ansvaret for å presentere investeringsmuligheter i det lokale markedet. Styret vil ta en endelig investeringsbeslutning når alle formalia er på plass. Ytterligere investeringer Konsernet har per oktober 2009 mesteparten av sine uinvesterte midler i NOK, SEK og USD. Basert på dagens valutakurs så har selskapet tilgjengelig likviditet til å kunne foreta ytterligere investeringer for ca MUSD 90. Eiendomsprisene i USA fortsatte å falle frem til mai 2009, men har deretter steget litt de siste månedene. Basert på dette ser det ut til at selskapet så langt har truffet bra med tidspunktet for investeringene. Selskapet vil fortsatt holde trykket oppe i forhold til nye investeringer, og målet er at mest mulig av den gjenværende kapitalen skal investeres innen utgangen av året. Styret har besluttet at USON kan saminvestere sammen med US Recovery Sweden AB (USRS) i fremtidige prosjekter, hvorpå USON vil ha en eierandel på mellom 75 og 80 %. USRS er et annet selskap tilrettelagt av Acta Asset Management. Dette vil gi gjøre det mulig å spre gjenværende kapital på flere prosjekter, noe som vil gi bedre diversifisering for aksjonærene i USON. Det forventes at selskapet vil være fullinvestert i løpet av 1. kvartal Neste aksjonærbrev kommer i årsrapporten for Oslo, 25. oktober 2009 Styret i US Opportunities AS 6 Aksjonærbrev høsten 2009, US Opportunities AS

7

8 US Opportunities AS C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no xxxxxx