Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

Transkript

1 Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

2 5 600 Aksjonærer i Norge Global Eiendom Utbetaling 2007 AS («GEU») 71 % Global Eiendom Utbetaling 25 % 80 % 80 % Stella (Logistikk Sverige) Waterfront (Kontor Sverige) Kongsberg (Kontor Norge) Elisa (Eldreboliger Tyskland) Troubadour (Boliger Tyskland) Denver Tower One (Kontor USA) 12 bygg kvm Leie MNOK 81 Andel inv. kapital 9 % 1 bygg kvm Leie MNOK 68 Andel inv. kapital 10 % 3 bygg kvm Leie MNOK 54 Andel inv. kapital 12 % 7 bygg kvm Leie MNOK 89 Andel inv. kapital 14 % 248 bygg kvm Leie MNOK 117 Andel inv. kapital 15 % 1 bygg kvm Leie MNOK 79 Andel inv. kapital 10 % Global Eiendom Utbetaling 2007 AS Innledning Høstens aksjonærbrev for Global Eiendom Utbetaling 2007 AS ( GEU ) tar sikte på å gi en oversikt over selskapet samt en kort status for den enkelte portefølje. Til slutt oppdatering av markedssituasjonen for de ulike markedene som selskapet har investert i. Struktur og oversikt GEU er en eiendomsportefølje som består av investeringer i utleieboliger og næringseiendom som kontorbygg, hotell, lagerbygg, industribygg og handelseiendommer. Eiendommene har sentral beliggenhet med hensyn til befolkning og kommunikasjon, og/eller en vesentlig andel langsiktige leiekontrakter med antatt kredittverdige leietagere. Selskapets investeringer har beliggenhet i Europa og Nord-Amerika. Eiendomsporteføljen Selskapet ble etablert i 2007 og har investert i 13 ulike eiendomsporteføljer gjennom datterselskaper av Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS («GEUN») i Norge, Sverige, Finland, Tyskland og USA. Totalt sett består porteføljen av ca kvm eiendom, og budsjetterte leieinntekter for 2009 er på ca MNOK 900. Selskapet er fullinvestert. Geografisk er porteføljen spredt samt at investeringene også er diversifisert på bransje. Figuren vist viser legal struktur for de investeringene som er gjennomført. Oversikt over porteføljens beliggenhet er vist på kartet på neste side. Waterfront i Göteborg

3 4 400 Aksjonærer i Sverige Global Fastighet Utbetalning 2007 AB («GFU») 29 % Norge 2007 AS («GEUN») 50 % 62 % 49 % Hamngallerian (Kontor Sverige) Five Star (Kontor Finland) Bad Kissingen (Eldreboliger Tyskland) Chemnitz (Boliger Tyskland) Colonial Retail (Kjøpesentre USA) TCM New England (Hotell USA) München-Laim (Boliger Tyskland) 1 bygg kvm Leie MNOK 14 Andel inv. kapital 2 % 5 bygg kvm Leie MNOK 76 Andel inv. kapital 10 % 3 bygg kvm Leie MNOK 12 Andel inv. kapital 2 % 38 bygg kvm Leie MNOK 28 Andel inv. kapital 2 % 11 bygg kvm Leie MNOK 143 Andel inv. kapital 9 % 13 bygg kvm Leie MNOK 125 Andel inv. kapital 5 % 4 bygg kvm Leie MNOK 14 Andel inv. kapital 2 % Eiendommer Norge Finland Sverige Tyskland USA 1. Kongsberg 2. Five star 3. Waterfront 6. Bad Kissingen 11. Colonial Retail 4. Hamngallerian 7. Troubadour 12. Denver Tower One 5. Stella 8. Elisa 13. TCM New England 9. Chemnitz 10. Laim Aksjonærbrev høsten 2009, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 3

4 Porteføljens inntekter fordelt på land Porteføljens inntekter fordelt på segment 7,5 % 13,7 % 38,0 % 17,9 % 11,1 % 33,4 % 28,4 % 8,3 % Norge Sverige Finland Tyskland USA 17,3 % 8,8 % 15,7 % Kontor Handel Logistikk Utleieboliger Eldreboliger Hotell MARKEDSOPPDATERING BNP-vekst og verdiutvikling Utviklingen i leieinntektene, som til stor del påvirker eiendomsverdiene, har historisk sett vist en sterk korrelasjon med BNP-veksten. Som vi ser av grafene ovenfor forventes det at veksten i Bruttonasjonalprodukt (BNP) vil være negativ i alle de markedene hvor selskapet har sine investeringer i Fra 2010 forventes det derimot at BNP-veksten igjen tar seg opp, noe som også forventes å gi en positiv utvilkling i eiendomsverdiene. Kilde: Investment Property Databank (IPD) Makroøkonomisk utvikling i Sverige Den svenske økonomien er hardt rammet av de økonomiske nedgangstidene, og den årlig BNP-veksten forventes å bli på -4,7 % i Eksportindustrien, som står for ca 50 % av Sveriges BNP, har falt dramatisk i 2009 som en følge av den svake økonomiske utviklingen i hele OECD-området, som utgjør ca 80 % av eksportmarkedet i Sverige. Det forventes at BNP-veksten tar seg opp igjen i 2010 med et estimat på 0,6 %, men det er fortsatt stor usikkerhet knyttet til dette estimatet. Arbeidsledigheten i Sverige har økt gjennom hele året og var på 8 % ved utgangen av august. Det forventes at ledigheten vil fortsette å stige utover i Inflasjonen har også fortsatt den svake utviklingen vi så i begynnelsen av året, og er forventet å ende på -0,5 % i Estimatet for 2010 er derimot en økning på 1 %. Det private konsumet i Sverige er også påvirket av finanskrisen, men det lave rentenivået har bidratt til å holde konsumet oppe og det forventes en økning i 2009 på 0,5 % som forventes å holde seg også i Riksbanken fortsatte som forventet å redusere styringsrenten i Sverige gjennom høsten og er nå på 0,25 %. Det forventes at dette lave nivået holder seg ut året før renten trolig vil økes igjen neste år med forventning om 0,5 %. Kilder: SCB, SEB, Riksbanken Eiendomsmarkedet i Sverige Transaksjonsvolumet i det svenske eiendomsmarkedet var på 9,2 milliarder SEK i første halvår som er en reduksjon på 80 % sammenlignet med 2008 og det laveste volumet på 10 år. Hovedårsaken til dette er at eiendomsaktørene ikke ønsker å selge seg ut på det yield-nivå som forventes av investorene i dagens marked. I tillegg har bankene begrenset med likviditet som gjør at finansiering av fremmedkapital er meget vanskelig å få på plass. På tross av det ekstremt lave rentenivået har avkastningskravene fortsatt steget utover i 2009, men med lavere takt enn det vi så i Det forventes en fortsatt svak økning i avkastningskravene for kommersielle eiendommer fremover. Makroøkonomisk utvikling i Norge BNP-veksten har falt dramatisk i siste halvdel av 2008 og den svake utviklingen fortsatte inn i Som en følge av en rekke stimulerende tiltak fra regjeringen forventes veksten igjen å ta seg opp i 2. halvår, men totalt sett for året forventes likevel en negativ vekst på -1,8 % i I 2010 prognoseres en økning på 1,4 %. Økningen i arbeidsledigheten stoppet opp i løpet av første halvår og ser nå ut til å ha stabilisert seg i underkant av 3 %. Inflasjonen endte på 3,8 % i 2008, mens den forventes å bli på ca 2 % i Kilder: Newsec, SSB Eiendomsmarkedet i Norge På grunn av redusert lønnsomhet i næringslivet, generelt svakere utsikter og oppsigelser, falt leienivået og ledigheten økte i andre halvår av Gjennom 2009 har denne trenden fortsatt. Kontorledigheten i Oslo har blant annet økt fra under 5 % i starten av 2008 til 8 % i 2009 og forventes å stige videre til ca 9 % i Leieprisene for de beste kontorlokaler i Oslo som nådde nesten kroner per kvm i slutten av 2007, med enkelteksempler på nesten kroner per kvm, har falt til ca kroner per kvm i 2009 og forventes å stabilisere seg der i Etterspørselen i investeringsmarkedet etter næringseiendom falt kraftig gjennom 2008 og transaksjonsvolumet ble mer enn halvert. Denne utviklingen har fortsatt i første halvår av Aksjonærbrev høsten 2009, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

5 BNP vekst i Norden Norge Sverige Finland Tyskland USA 6 % 4 % 2 % 0 % - 2 % - 4 % - 6 % - 8 % E 2010E 2011E 2012E 2013E 2014E med et volum på ca 4,8 milliarder NOK, som tilsvarer et fall på ca 60 % i forhold til samme periode i For de beste objekter i Oslo har avkastningskravet steget med ca 135 basispunkter fra 5,4 % i 2007 til 6,75 % i 2008, hvor det ser ut til å ha stabilisert seg i Kilde: Newsec Makroøkonomisk utvikling i Finland De makroøkonomiske utsiktene for Finlands økonomi er fortsatt veldig svake. BNP veksten dabbet kraftig av i siste halvdel av 2008 og i 2009 forventes det en nedgang i økonomien på -6,8 %. Det ventes at utviklingen vil flate ut i 2010 med et estimat på 0,6 %. Arbeidsledigheten har økt kraftig i 2009 og var på 7,6 % i august opp fra 5,6 % ett år tidligere. Denne negative utviklingen forventes å fortsette videre i Inflasjonsestimatet for 2009 og 2010 er på ca 1 %. Det private konsumet hadde en vekst på 2 % i 2008, men forventes å falle til -1,5 % i 2009 før det igjen blir en svak vekst i Kilde: Newsec Eiendomsmarkedet i Finland Aktiviteten i eiendomsmarkedet i Finland har fortsatt nedgangen fra 2008 med et fall på 75 % i første halvår Avkastningskravene i Helsinki (CBD) 1 har steget fra 5,0 % i 2007 til 6,0 % i 2009, og forventes å stige videre til 6,1 % i Økningen i avkastningskravene har vært betydelig høyere i mindre attraktive områder med eksempler opp mot 225 basispunkter de to siste årene. Leienivået har falt med ca 20 % fra toppnivået i 2008 og det forventes at den negative trenden fortsetter inn i Kilde: Newsec Makroøkonomisk utvikling i Tyskland BNP-veksten var fortsatt positiv i Eurosonen i 2008 med en vekst på 1,2 %. I 2009 forventes det et BNP-fall på 5,1 %, mens økonomien vil ta seg opp igjen i 2010 med en prognosert vekst på 0,5 %. Prisveksten i Tyskland har avtatt markant i forhold til 2008 (2,8 %) og det forventes at inflasjonen blir på 0,9 % i Det forventes at dette tar seg opp igjen i 2010 med en prognosert inflasjon på 1,7 %. Arbeidsledigheten i Tyskland forventes å øke fra 7,3 % i 2008 til 8,0 % i 2009 og denne negative trenden forventes å fortsette inn i 2010 med en ledighet på ca 8,5 %. Kilde: Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG Boligmarkedet i Tyskland Leieøkningene i Tyskland har hatt en gjennomsnittlig økning på 0,9 % de siste 10-årene som er betydelig lavere enn inflasjonen som har vært på 1,6 % i gjennomsnitt i samme periode. I 2008 var derimot leieøkningen på 1,8 % og leiene er nå tilbake på samme nivå med det vi så i Det er likevel store forskjeller i de ulike områdene i Tyskland og spesielt München hadde en sterk leievekst i 2008 på hele 4,4 %. Leienivået i München er nå på ca 12 EUR/kvm, mens det i Berlin kun er ca 7 EUR/kvm. Utsiktene for leieøkninger i 2009 vil trolig påvirkes av den økte arbeidsledigheten og det forventes en flat utvikling for inneværende år. Kilde: Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG Colorado Plaza Tower One i Denver 1 Central Business District anses som det mest attraktive området for kontoreiendom innenfor en by. Aksjonærbrev høsten 2009, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 5

6 Makroøkonomisk utvikling i USA Etter et fall i BNP veksten på ca -3,5 % i første halvår forventes det at økonomien vil ta seg opp igjen i andre halvår i hovedsak gjennom subsidiering fra staten og prognosene for året totalt sett er på -2,4 % i I 2010 forventes det imidlertid at økonomien skal ta seg opp igjen med en forventet vekst på ca 1,9 %. Arbeidsledigheten har økt kraftig i 2009 og er nå på ca 10 % mot ca 6,5 % for ett år siden. Denne negative utviklingen forventes å fortsette videre inn i Det private konsumet er en av de viktigste drivkreftene i den amerikanske økonomien. I første kvartal 2009 var den årlige veksten i privat konsum på 0,6 %, mens den i andre kvartal falt med 0,9 %. Inflasjonen forventes også å bli negativ i 2009 med et estimat på -1,4 %. Kilde: U.S. Bureau of Labor Statistics, Danske Bank Kontormarkedet i Denver (CBD) Finanskrisen traff for alvor Denver i 4. kvartal av 2008 når prisene på olje og gass falt kraftig i siste halvdel av året. På tross av høyere energipriser utover i 2009 er leienivået likevel redusert med ca 5-10 % sammenlignet med for ett år siden. Nye leietakere forventer også høyere leietakertilpasninger samt leiefrie perioder. I tillegg tar beslutningsprosessene lang tid ettersom mange selskaper er forsiktige med å binde seg til nye avtaler i et usikkert marked. Dette gjør at utleiearbeidet nå er veldig uforutsigbart og krevende. Ledigheten sentralt i Denver har også steget markant i 2009 og er nå på ca 18 % som er en økning fra 12 % for ett år siden. Kilde: CBRE, JLL Hotellmarkedet i USA Inntektene per tilgjengelige rom (REVPAR) 2 som er et av de viktigste nøkkeltallene innenfor hotellsektoren økte de første 9 månedene i 2008, men snudde til en markant negativ utvikling i siste kvartal som førte til en reduksjon for året totalt sett på -1,9 %. I 2009 har denne negative utviklingen fortsatt og er nå redusert med 19 % sammenlignet med for ett år siden. Beleggsprosenten er redusert med 10 % det siste året og det samme er gjennomsnittlig pris pr. rom (ADR) 3. Det markedet som holder seg best i USA er Washington hvor beleggsprosenten bare er redusert med 0,6 % det siste året, mens REVPAR og ADR er ned ca 5 %. Som en følge av de økonomiske nedgangstidene forventes det at nybyggingen av hoteller vil bli veldig lav i 2009 og Dette vil kunne bidra til at markedet vil ta seg raskt opp igjen når de økonomiske utsiktene bedrer seg. Kilde: Smith travel research Markedet for handelseiendom i USA Generelt ser vi at utviklingen i både leiepriser og ledighet utvikles negativt i forhold til nivåene vi så i For eksempel er ledigheten i Florida nå 8,8 % mot 6,2 % for ett år siden, mens gjennomsnittlig leienivå er redusert med ca 4 %. I Houston har ledigheten økt fra 9,6 % i 2008 til 10,5 % i Leienivåene i samme marked falt gjennom 2008, men har foreløpig stabilisert seg i andre kvartal 2009 med en flat utvikling i forhold til første kvartal. Sammenlignet med toppnivåene i 2007 er leienivået nå redusert med i underkant av 20 %. En av utfordringene i dagens marked er at de leietakerne som får problemer med å betale sine løpende kostnader må gis midlertidige rabatter for å ikke gå konkurs. Ettersom det er vanskelig å fylle opp med nye leietakere strekker i stor grad eiendomsaktørene seg langt for å beholde sine eksisterende leietakere og for å holde ledigheten nede. Kilde: Colliers 2 Revenues Per Aivaliable Room 3 Average Daily Rate 6 Aksjonærbrev høsten 2009, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

7 STATUS DRIFT Forvaltningens fokus vil være foredling av porteføljen, og en viktig oppgave i dagens turbulente marked er å tilpasse virksomheten i de porteføljene hvor den svake økonomiske utviklingen gir lavere inntekter. Blant annet gjennomfører vi kostnadsbesparende tiltak i flere av porteføljene for å kunne opprettholde kontantstrømmen så godt som mulig. På lang sikt er målet å øke selskapets kontantstrøm. Hamngallerian i Gustavsberg Sverige: Byggets største leietaker, Stockholms läns Landsting, benytter kontordelen til helsestasjon, mens den andre store leietakeren, Gustavsberg Hamn, leier utstillingslokalene. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene er i underkant av syv år og det er ingen ledighet. Lavere aktivitet i utstillingslokalene skaper noe usikkerhet fremover, men i 2009 genererer prosjektet god kontantstrøm. Stella Sverige Den største leietakeren er Posten Sverige AB som står for ca 85 % av leieinntektene. Hoveddelen av Postens pakke og brevsortering foregår i Stellas terminalbygg. Leieavtalene med Posten varierer i lengde, men gjennomsnittlig gjenværende levetid er ca 3 år. 5-star Finland Porteføljen består av fem kontorbygg og forvaltes av Newsec Asset Management. Det er fortsatt høy ledighet på byggene i Tampere og Oulu, og i tillegg har vi fått noe ledighet på to av de tre byggene i Helsinki. Meget svake økonomiske utsikter i Finland har fått store konsekvenser for utleiemarkedet og konkurransen om leietakerne er veldig tøff mellom de ulike aktørene. Dette har gjort at leienivået er redusert med %. Forvaltningen har full fokus på utleiearbeidet og benytter blant annet ulike utleiemeglere for å komme i kontakt med potensielle leietakere. I tillegg er det gjennomført flere markedskampanjer. Kontantstrømmen i prosjektet er betydelig redusert i 2009 og utsiktene for 2010 er veldig usikre. I tillegg har verdien av porteføljen falt under kravet i låneavtalen, og det pågår forhandlinger med banken for å finne en løsning. Kongsberg - Norge Byggearbeidene løper som forutsatt og bygget forventes ferdigstilt i januar Alle leiekontrakter er inngått og løper frem til Leietaker er i all hovedsak ansvarlig for løpende driftskostnader, og det forventes at kontantstrømmen fra dette prosjektet vil være stabil. Fire avtaler med Posten skal omforhandles i løpet av høsten 2009 for terminalene i Västerås, Linköping, Göteborg og Malmö, som totalt sett utgjør drøyt 25 % av porteføljens totale areal. Porteføljen genererer i dag meget god kontantstrøm, men det er usikkerhet knyttet til de nye avtalene med Posten, som vil påvirke kontantstrømmen fremover. Et ytterligere fall i verdiene vil medføre brudd i forhold til låneavtalen og krav fra banken om nedbetaling på lånet. Waterfront i Göteborg Sverige Ericsson er eneste leietaker i bygget med ca ansatte, og leiekontrakten løper til Lang leiekontrakt med en solid leietaker sikrer stabil og god kontantstrøm. Den tekniske forvaltningsavtalen med Coor Service Management inkluderer i tillegg kostnader for vedlikehold, noe som reduserer risikoen i prosjektet ytterligere. Vevaxeln, Malmö (Stella) Aksjonærbrev høsten 2009, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 7

8 Det nye bygget blir større en opprinnelig antatt, men økte byggekostnader finansieres av selger i byggperioden. GEU må imidlertid besørge finansiering av kostnadsoverskridelsene når bygget er ferdig mot et på forhånd avtalt leietillegg. Bad Kissingen - Tyskland Porteføljen består av eldreboliger som i sin helhet er leid ut til en operatør. Operatøren er ansvarlig for eiendommen og vedlikehold av denne under hele leieperioden og vi mottar leie iht. avtale. Investeringen følger utviklingen som ble forutsatt på investeringstidspunktet. Elisa - Tyskland Porteføljen består av leiligheter til eldre beliggende i delstatene Bayern, Baden Würtemberg og Nordrhein- Westfalen. Det er inngått en 10-årig leiekontrakt med Curanum som er operatør for denne porteføljen. Curanum drifter eiendommene og har også den daglige kontakten med leietakerne. Porteføljen genererer stabil og meget god kontantstrøm. Chemnitz Tyskland Porteføljen består av ca 950 leiligheter i delstaten Sachsen hvor hoveddelen ligger i Chemnitz (ca 70 %). Vår nye forvalter Integra gjør en god jobb samt at ulike markedstiltak har gitt gode resultater. Ledigheten er ytterligere redusert gjennom året og per september var det 40 ledige leiligheter mot 85 for ett år siden. Troubadour - Tyskland Porteføljen består av i overkant leiligheter i Tyskland. 80 % av porteføljen ligger i delstatene Niedersachsen og Nordrhein-Westfalen nord i Tyskland. Situasjonen for porteføljen er bedret de siste 6 måneder, men er fortsatt meget utfordrende, og kontantstrømmen fra driften i 2009 vil være negativ. Cenda har tatt over administrasjonen av porteføljen fra Alt & Kelber. Så langt har de gjort en god jobb og det har blant annet vært en positiv utvikling av ledigheten de siste månedene. Cenda jobber blant annet med å implementere planlagte markedstiltak, noe som forventes å bidra til å redusere ledigheten ytterligere slik at porteføljen kan generere bedre kontantstrøm i Det er fortsatt knyttet usikkerhet til utfallet av erstatningskravene som er stilt mot selger og tidligere forvalter. Det forventes at deler av kravene vil bli innfridd noe som vil være meget viktig for likviditetssituasjonen i porteføljen. Det er enighet med banken om endringer i låneavtalen og ny avtale forventes å bli signert i løpet av oktober. Den nye avtalen er tilpasset dagens utfordrende situasjon, men stiller krav til høyere kontantstrøm fremover. Colonial Retail - USA Porteføljen består av 11 handelseiendommer i Florida, Alabama, Texas og Georgia i USA. De fleste eiendommene er oppført eller betydelig renovert etter 1990 og samlet utleibart areal utgjør ca kvm fordelt på stedene Orlando, Jacksonville, Tampa, Punta Gorda, Houston, Birmingham og Athens. Lavere privat konsum i USA som en følge av den utfordrende økonomiske situasjonen med påfølgende høyere arbeidsledighet påvirker inntektene i porteføljen negativt. Leienivåene presses nedover og nye leietakere krever ofte rabatter og/eller leiefrie perioder. I tillegg har ledigheten økt noe som en følge av enkelte konkurser. Forvaltningen har redusert driftskostnadene i porteføljen i 2009, men driftsresultatet er likevel lavere enn budsjettert. Det er knyttet usikkerhet til utviklingen fremover. Det er signert en salgsavtale for en av eiendommene og transaksjonen forventes gjennomført i løpet av 4. kvartal. Overskudd fra salget gjør at vi blant annet vil kunne betale ned gjeld, noe som vil bidra til å bedre kontantstrømmen i Colorado Plaza Tower One - USA Colorado Plaza Tower One ligger i th street i Denver og er et 32-etasjers kontorbygg med et tilhørende 5-etasjers parkeringsbygg, samt en parkeringsplass. Vår samarbeidspartner har gått mer aktivt inn i prosjektet i løpet av 2009 for å sikre effektiv drift, og har derfor overtatt den løpende forvaltningen fra tidligere operatør. Jones Lang Lasalle 8 Aksjonærbrev høsten 2009, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

9 (JLL) er fortsatt ansvarlig for utleie og selv om ledigheten i bygget er lav vil det komme utfordringer fremover når flere store leiekontrakter forfaller de neste årene. En stor leietaker har blant annet flyttet ut av sine lokaler på ca kvm, men leiekontrakten løper til juni 2010 og leietaker betaler full leie frem til da. Forvaltningen jobber tett med JLL for å finne en leietaker som kan ta over dette arealet og er i diskusjon med flere aktuelle selskaper. TCM New England USA Hotellporteføljen består av 13 hoteller lokalisert i Tampa (Florida), Lincolnshire (Illiinois), Montreal og flere andre steder innenfor staten New York, Connecticut, Massachusetts, New Hampshire og Vermont. Porteføljen forvaltes av selskapene Marriot, Chareter One og Prospera. Utviklingen med lavere inntjening har som forventet fortsatt i 2009, men prosjektet genererer likevel god kontantstrøm inneværende år. Hovedårsaken til dette er at forvalter har klart å redusere kostnadene slik at driftsresultatet holdes oppe på et tilfredsstillende nivå. Det forventes at inntektene vil fortsette å falle i 2010 og dermed påvirke kontantstrømmen negativt. Oppsummering Som en følge av de økonomiske nedgangstidene har økte avkastningskrav og bankmarginer gjort at eiendomsverdiene har fortsatt å falle det siste året. Lavere eiendomsverdier gjør at bankene kan kreve nedbetaling på lånet i de ulike porteføljene i den grad verdiene faller under fastsatte nivåer i låneavtalen. På tross av lavere leieinntekter og høyere kostnader til leietakertilpasninger i noen porteføljer, ser vi likevel at den underliggende driften i mange av porteføljene fortsatt følger plan. Det er imidlertid knyttet stor usikkerhet både til fremtidig inntjening og verdiutvikling, og det forventes derfor ikke at selskapet vil kunne betale utbytte i henhold til mandat i Endelig vedtak fattes på generalforsamling i mai. Neste aksjonærbrev kommer i årsrapporten for Oslo, 25. oktober 2009 Styret i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS Chemnitz Aksjonærbrev høsten 2009, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 9

10 Bad Kissingen 10 Aksjonærbrev høsten 2009, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

11

12 Global Eiendom Utbetaling 2007 AS C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no