Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

Transkript

1 O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Eiendom Utbetaling 2007 AS Kvartalsrapport mars 2015

2 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetaling 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 8 Generelt om selskapet 8 Markedskommentar 9 Om rapporten 11 Last ned flere rapporter fra

3 Hovedpunkter Verdijustert egenkapital har de siste seks månedene hatt en positiv utvikling på 13,9 prosent. Siste kurs er beregnet til 5,15 kroner per aksje. Den planlagte børsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA ble forsøkt gjennomført i desember Primært på grunn av usikre forhold i kapitalmarkedet i USA ble transaksjonen besluttet utsatt til Selskapet har forlenget leieavtaler med PostNord i TRES porteføljen i Stockholm, Malmö, Göteborg og Alvesta, på henholdsvis , , og kvadratmeter. Lånene i Waterfront, Troubadour, Bad Kissingen og Elisa forfalt i desember De fire lånene er midlertidig forlenget med eksisterende långivere, og selskapet jobber med å få langsiktig finansiering på plass. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på 41,3 prosent, justert for utbetalinger på totalt 0,80 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR GLOBAL EIENDOM UTBETALING 2007 AS Rapportert eiendomsverdi (MNOK) GEOGRAFISK FORDELING Tyskland 61 % Sverige 23 % Norge 9 % USA 7 % SEGMENTFORDELING Bolig 46 % Kontor 24 % Industri/Lager 15 % Annet 15 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 518 Økonomisk ledighet 5,8 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) Rentebinding 68 % Gjennomsnittlig lånerente 3,8 % Låneforfall Løpetid lån (år) 1,4 Over-/underkurs ** MANDAT Etableringsår 2007 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER * Utvikling siste seks måneder 13,9 % Utvikling siste år 13,5 % Utvikling siste tre år 41,0 % Utvikling siden start -41,3 % HISTORISKE UTBETALINGER , , , ,20 Totalt 0,80 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT MARS

4 Aksjekurs og utbetaling Aksjekursen i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU) har steget med 13,9 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den positive kursutviklingen er at den norske kronen har svekket seg mot den svenske kronen, euroen og den amerikanske dollaren. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over-/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. desember Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene, som er innhentet fra eksterne selskaper i første kvartal 2015, påvirker den beregnede aksjekursen positivt. UTVIKLING VALUTA De siste seks månedene har den norske kronen svekket seg med respektive 17,2, 7,0 og 4,6 prosent mot den amerikanske dollaren, euroen og den svenske kronen. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursen aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med cirka 68 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 1,4 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med for seks måneder siden. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. desember Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. mars gir en kurs per aksje på 5,15 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -41,3 prosent. Kursutvikling NOK 12 NOK 10 VEK per aksje NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 * Utbyttejustert VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

5 porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie Troubadour Tyskland Bolig EUR 100 % % Elisa Tyskland Eldrebolig EUR 100 % % Kongsberg Kongsberg Kontor NOK 80 % % TRES Sverige Logistikk / Industri SEK 25 % % 633 Denver Denver, USA Kontor USD 80 % % Waterfront Göteborg Kontor SEK 100 % % Chemnitz Tyskland Bolig EUR 100 % % Greenhouse Värmdö Kontor SEK 100 % % Bad Kissingen Tyskland Eldrebolig EUR 50 % % Sum % *100% uavhengig av eierandel geografisk fordeling (andel av kvm) porteføljefordeling (andel av årlig leie) Sverige 23 % Norge 9 % USA 7 % Tyskland 61 % Waterfront 11 % 633 Denver 11 % Bad Kissingen Greenhouse 2 % 3 % Chemnitz Troubadour 5 % 20 % TRES 15 % Kongsberg 16 % Elisa 17 % Kartet viser den geografiske spedningen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT MARS

6 Drift, forvaltning og finansiering PÅGÅENDE SALGSPROSESS AV TRES OG KONGSBERG PORTEFØLJENE Den planlagte børsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA ble forsøkt gjennomført i desember Primært på grunn av usikre forhold i kapitalmarkedet i USA ble transaksjonen besluttet utsatt til Med bakgrunn av dette er eiendommene i TRES og Kongsberg porteføljene ikke solgt. Obligo Investment Management og de finansielle rådgiverne som er engasjert i forhold til børsnoteringen jobber fortsatt med å legge til rette for å kunne gjennomføre transaksjonen i løpet av første halvår Dersom den planlagte børsnoteringen ikke skulle la seg gjennomføre vil selskapet vurdere andre alternativer for realisering av eiendomsporteføljen innenfor investeringsmandatets definerte levetid. Selskapet vil komme tilbake med mer informasjon når utfallet av den eventuelle transaksjonen er avklart. TRES (25 PROSENT EIERANDEL) Selskapet har i siste kvartal signert en ny leieavtale med Kriminalvården for kvadratmeter for svenske kroner per kvadratmeter på eiendommen i Norrköping. Selskapet skal konvertere eldre ledige industrilokaler til moderne kontorlokaler. Kriminalvården er en statlig leietaker som er en del av det svenske rettsvesenet. Leieavtalen løper fra 15. desember 2014 til 14. desember Prosjektet er spennende og vil gi merverdi for investeringen. Videre har selskapet forlenget flere leiekontrakter med PostNord i Stockholm, Malmö og Göteborg på henholdsvis , og kvadratmeter. Kontrakten på Vasslan i Stockholm har blitt forlenget med fem år til 2019, kontrakten på Kläppen i Malmö har blitt forlenget med tre år til slutten av 2019 mens kontrakten på Gullbergsvass i Göteborg har blitt forlenget med fire år til slutten av I tillegg har også PostNord forlenget leiekontrakten i Alvesta med ytterligere tre år til slutten av På den andre siden flyttet PostNord ut av eiendommen i Västerås på cirka kvm i desember 2014, og bygget står nå tomt. Selskapet jobber aktivt sammen med utleiemeglere og eiendomsutviklere for finne nye leietakere. 633 DENVER (80 PROSENT EIERANDEL) På eiendommen har det vært høy og god utleieaktivitet det siste året. I løpet av de siste 12 månedene har leieforhold på over kvadratmeter blitt forlenget. Den totale ledigheten i bygget er på cirka 12 prosent. Dette nivået er ansett som markedsmessig for kontorbygg i Denver for øyeblikket. TROUBADOUR Låneavtalen i Troubadour porteføljen som utløp 31. desember 2014 har blitt forlenget med 12 måneder frem til 31. desember Långiver fikk en likviditetsgaranti fra selskapet for å sikre stabilitet i porteføljen i avviklingsperioden mellom 2015 og Den foreslåtte strategien er å selge alle eiendommene i porteføljen i 2015 og Selskapet arbeider med långiver og rådgivere for å utvikle en salgsstrategi for porteføljen. BAD KISSINGEN (50 PROSENT EIERANDEL) Selskapet lyktes ikke å refinansiere lånet i Bad Kissingen porteføljen i 2014 på grunn av for høy belåningsgrad. Det er ikke realistisk å forvente at lånet kan refinansieres med samme låneutmåling som i dag. Kapital investert for å dekke en lavere låneutmåling er heller ikke forventet å resultere i tilstrekkelig avkastning på den nye kapitalen. Selskapet har fått låneavtalen forlenget frem til 31. mars 2015 og er i forhandlinger med långiver om en ytterligere forlengelse av låneavtalen. Selskapet evaluerer flere refinansieringsalternativer, samt muligheten for et salg av porteføljen. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

7 ELISA Den nåværende leieavtalen med operatøren, Curanum, utløper i Selskapet og operatøren har etter forhandlinger blitt enige om vilkårene i den nye leieavtalen og jobber med å få de juridiske dokumentene på plass. Den nye leieavtalen forventes å ha en varighet på cirka 20 år og vil klart definere ansvarsfordelingen for pågående og fremtidige reparasjonskostnader mellom eier og leietaker. Selskapet vil være pålagt å betale for cirka halvparten av planlagte reparasjonskostnader i sammenheng med en ny lov som forventes å tre i kraft i Tyskland i perioden som stiller minimumskrav i forhold til antall enkeltrom, størrelse per rom, antall bad, etc. Det forventes at investeringene vil bidra til å øke eiendomsverdiene. I kombinasjon med den nye leieavtalen har selskapet fullført forhandlingene med banken om refinansiering av lånet som forfalt i desember Låneavtalen er forlenget med 12 måneder frem til 31. desember Låneavtalen inkluderer muligheten til å konvertere det kortsiktige lånet til et langsiktig lån etter at leieavtalen med operatøren er signert. WATERFRONT Lånet er midlertidig forlenget med eksisterende långiver og selskapet jobber med å få en langsiktig finansiering på plass. Samtidig er selskapet i dialog med Ericsson som leier eiendommen om en ny leieavtale fra KVARTALSRAPPORT MARS

8 Struktur Cirka aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (Sverige) 72 % 28 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS 100 % 80 % 100 % 100 % 100 % 25 % 80 % 50 % 100 % Waterfront Troubadour Elisa TRES 633 Denver Greenhouse Kongsberg Bad Kissingen Chemnitz Gustavsberg Kontor/industri kvm Mai MSEK 15,0 Kongsberg Kontor kvm Des MNOK 84,0 * er justert for eierandel Göteborg Kontor kvm Des MSEK 60,2 Spredt Eldrebolig kvm Nov MEUR 12,3 Spredt Eldrebolig kvm Des MEUR 10,8 Spredt Logistikk/industri kvm Feb MSEK 87,2 * er justert for eierandel Denver Kontor kvm Sept MUSD 9,5 * er justert for eierandel Bad Kissingen Eldrebolig kvm Jul MEUR 1,5 * er justert for eierandel New England Hotell kvm Des % MUSD 10,9 * Årlig NE leie Hotels er justert for eierandel Spredt Bolig kvm Okt MEUR 3,3 Generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte fire emisjoner i 2007 og eier ni investeringer i Norge, Sverige, Tyskland og USA. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GEU er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i boligbygg og forretningsbygg kontorbygg, hoteller, butikklokaler og lagerbygg i Europa og Nord- Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2019, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalingene. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

9 Markedskommentar Den globale økonomien forventes å vokse med 3,5 prosent i år, ifølge Det Internasjonale Valutafondet (IMF). USA vil trolig forbli motoren i verdensøkonomien og landets bruttonasjonalprodukt (BNP) forventes å vokse med 3,6 prosent i Den økonomiske veksten i Europa og Japan vil trolig styrke seg som følge av en lavere oljepris og en mer ekspansiv pengepolitikk. IMF forventer at Eurosonen vil vokse med 1,2 prosent og Japan med 0,6 prosent. De fremvoksende økonomiene forventes å vokse med 4,3 prosent. Dette er på samme nivå som i fjor. Den avtagende veksttakten i Kina vil trolig fortsette og IMF anslår at økonomien vil øke med 6,8 prosent i Rentemarkedene var i fjor preget av fall i lange statsrenter over hele verden. Spesielt gjelder dette den tyske 10-årige statsobligasjonsrenten, som fra begynnelsen av 2014 frem til i dag har falt fra 2,0 prosent til historisk lave 0,3 prosent. Den tilsvarende amerikanske statsobligasjonsrenten ligger nå på rundt 2,2 prosent, mens den svenske og norske 10-årsrenten ligger på henholdsvis 0,8 og 1,8 prosent. I løpet av året kommer den amerikanske sentralbanken trolig til å heve styringsrenten for første gang siden I begynnelsen av mars innførte Den europeiske sentralbanken kvantitative lettelser (kjøp av statsobligasjoner). Dette vil tilføre markedet mer likviditet og vil trolig føre til et ytterligere fall i europeiske statsobligasjonsrenter. Tyskland Etter flere år med svak økonomisk vekst var det store forhåpninger til at veksten i Europa skulle ta seg opp i Dessverre skjedde ikke dette og ifølge IMF vokste den europeiske økonomien med kun 0,8 prosent i fjor. Det var spesielt de store europeiske landene som Frankrike og Italia som viste skuffende veksttakt i Tyskland, som står for 20 prosent av EUs BNP, vokste med beskjedne 1,5 prosent i fjor. IMF forventer en vekst på rundt det samme nivået i år. Tyskland har en av de laveste arbeidsledighetsratene i Europa. Ifølge statistikkbyrået Eurostat ligger arbeidsledigheten nå på 4,7 prosent. Den tyske forbrukertilliten ligger på sitt høyeste nivå på 13 år og det forventes derfor at forbruket vil øke fremover. Den ledende Ifo-indeksen, som måler forventingen til tyske industriledere, ligger derimot noe under snitt. De tyske boligprisene steg med 4,0 prosent i 2014, ifølge analysebyrået Bulwiengesa. Den positive trenden i boligprisene forventes å fortsette på grunn av den lave renten, høy sysselsetting og mangel på andre investeringsalternativer. Trusselen om for lav inflasjon i både Tyskland og resten av Europa ble tydeligere i løpet av fjoråret og i januar falt den tyske konsumprisindeksen med 0,5 prosent. Det er spesielt de lave energiprisene som trekker ned. Den europeiske sentralbanksjefen, Mario Draghi, har det siste året tatt i bruk en rekke virkemidler for å snu den negative trenden. I løpet av fjoråret ble styringsrenten kuttet fra 0,25 prosent til rekordlave 0,05 prosent. I oktober begynte dessuten Den europeiske sentralbanken (ECB) å kjøpe verdipapirer, utstedt av banker med sikkerhet i deres utlån til privat sektor, for 10 milliarder euro i måneden (såkalt asset backed securities). I januar i år vedtok ECB å utvide sitt tilbakekjøpsprogram til også å gjelde statsobligasjoner. Kjøpene begynte i mars og vil i utgangspunktet vare frem til september Totalt skal ECB kjøpe gjeld for 60 milliarder euro i måneden hvorav 50 milliarder euro vil være kjøp av statsgjeld. Draghi håper disse tiltakene vil stimulere til økt økonomisk aktivitet og at inflasjonen vil nærme seg sentralbankens mål om 2 prosent årlig prisvekst. KVARTALSRAPPORT MARS

10 Sverige Ifølge statistikkbyrået SCB vokste den svenske økonomien med 2,7 prosent i Høyere realinntekt, hovedsakelig på grunn av de lave rentene, har ført til økt kjøpelyst blant svenske konsumenter. Dette er positivt for den svenske økonomien ettersom husholdningssektoren står for hele 45 prosent av Sveriges BNP. Derimot vil den viktige industrisektoren fortsatt være svak som følge av lav etterspørsel fra resten av Europa. Til tross for at mange svenske selskaper sliter med lav etterspørsel fra utlandet, er den svake svenskekronen positivt for eksportbedriftenes lønnsomhet. I løpet av det siste året har den svenske kronen svekket seg med 4 prosent mot euroen og 30 prosent mot dollaren. Svenske boligpriser har den siste tiden steget mye som følge av økt innenlandsk kjøpekraft og etterspørsel. En rask urbaniseringsprosess har ført til en kraftig økning i boligprisene i de største byene. Spesielt har boligprisene i Stockholm og Göteborg økt betydelig med en årlig veksttakt på mer enn 10 prosent. Sveriges sentralbanksjef, Stefan Ingves, valgte å starte 2015 med å kutte styringsrenten med 10 basispunkter til -0,10 prosent. Dermed er renten for første gang i bankens 347 år lange historie negativ. Bakgrunnen for kuttet er blant annet den svake inflasjonen, som i januar falt med 1,0 prosent, godt under inflasjonsmålet om en 2 prosent årlig prisvekst. Riksbanken vil også kjøpe statsobligasjoner for 10 milliarder svenske kroner. I sin begrunnelse peker Ingves på at selv om inflasjonen i Sverige kanskje har bunnet ut så er utsiktene for omgivelsene fortsatt usikre. Likevel er Riksbanken positiv til utsiktene fremover og mener at den lave oljeprisen, den svake svenskekronen og den veldig lave renten skal gi økonomisk vekst i årene som kommer. Norge Ifølge SSB vokste Norges BNP med 2,1 prosent i Det var hovedsakelig økt konsum og vekst i offentlig forvaltning som trakk BNP opp. Det kraftige oljeprisfallet det siste halvåret av 2014 har påvirket stemningen i norsk økonomi. SSB tror på en beskjeden vekst på 1,1 prosent for inneværende år. SSB anslår at veksten vil bli noe høyere i En vedvarende lav oljepris vil føre til et fall i oljeinvesteringene. Dette kan føre til økt arbeidsledighet og påfølgende svakere forbruksvekst. Derimot vil den svake kronekursen gjøre importerte varer dyrere, og følgelig bedre konkurransesituasjonen i den delen av næringslivet som konkurrerer med import. Kronen har svekket seg 5 prosent mot euro og 37 prosent mot dollar det siste året. En svak kronekurs vil også bedre konkurranseevnen til eksportnæringen ut over dem som er knyttet opp mot oljen. De norske boligprisene har steget kraftig de siste årene. Ifølge Eiendom Norge var årsveksten i februar på 8,7 prosent. Spesielt har prisene i Oslo og Bergen hatt en sterk utvikling blant annet som følge av stor tilflytting. Eiendom Norge forventer en mer moderat prisutvikling fremover. Norges Banks sentralbanksjef, Øystein Olsen, uttalte nylig at norsk økonomi må tilpasse seg en klart lavere etterspørsel fra oljesektoren fremover. Det norske kostnadsnivået bør derfor tilpasse seg nivået hos våre handelspartnere. Selv om vi trolig står foran tøffere tider, mener Olsen at norsk økonomi er godt rustet til å takle en omstilling. Dette kan skje gjennom lavere lønnsvekst eller i en kombinasjon med en svakere krone. Olsen advarte politikerne mot å bruke finanspolitikk aktivt da dette kan forhindre nødvendig omstilling i norsk økonomi. Slik situasjonen ser ut nå er et rentekutt mer sannsynlig enn en renteøkning. 10 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

11 om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEU. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEU. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEU. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT MARS

12 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge