Boligutleie Holding III AS

Transkript

1 O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Boligutleie Holding III AS Kvartalsrapport mars 2015

2 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 Om rapporten 10 Last ned flere rapporter fra

3 Hovedpunkter Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en positiv utvikling på 5,7 prosent. Siste kurs per aksje er beregnet til 10,69 kroner. Selskapet har gjennomført en analyse av vedlikeholdsbehov for hver eiendom i fondets porteføljer og resultatene av analysen har blitt inkludert i kursfastsettelsen. Selskapet har gjennomført salg av fire eiendom i Westdeutschland delporteføljen i Romanumporteføljen og to eiendommer i Tosca-porteføljen. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 43,2 prosent, justert for utbetalinger på totalt 2,70 kroner per aksje.* nøkkeltall for boligutleie holding iii as Rapportert eiendomsverdi (MNOK) GEOGRAFISK FORDELING Tyskland 96 % Sverige 4 % SEGMENTFORDELING Bolig 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 490 Økonomisk ledighet 3,7 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) Rentebinding 70 % Gjennomsnittlig lånerente 2,5 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 4,9 Over-/underkurs MNOK** -106 MANDAT Etableringsår 2005 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER * Utvikling siste kvartal 5,7 % Utvikling siste år 3,1 % Utvikling siste tre år 54,9 % Utvikling siden start 43,2 % HISTORISKE UTBETALINGER , , , , , , ,4 Totalt 2,7 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT MARS

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Boligutleie Holding III AS (BUH) har steget med 5,7 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den positive kursutviklingen er at norske kroner har svekket seg mot euroen. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over-/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. desember Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i januar, og disse påvirker den beregnede aksjekursen negativt. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har norske kroner svekket seg med 7,5 prosent mot svenske kroner og 10,2 prosent mot euroen. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursene aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med cirka 70 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 4,9 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. desember Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 15. mars gir en kurs per aksje på 10,69 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 43,2 prosent. kursutvikling NOK 16 NOK 14 NOK 12 VEK per aksje NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 * Utbyttejustert VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

5 porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Andel av årlig leie (tnok) Lohengrin Berlin Bolig EUR 100% % Mozart & Tosca Tyskland Bolig EUR 100% % Kiel Kiel Bolig EUR 100% % Romanum Tyskland Bolig EUR 100% % Max Frisch Tyskland Bolig EUR 85% % Umeå Umeå Bolig SEK 91% % Puchheim München Bolig EUR 100% % Sum % *100% uavhengig av eierandel geografisk fordeling (andel av kvm) porteføljefordeling (andel av årlig leie) Puccheim 3 % München 4 % Umeå 4 % Andre 23 % Oberhausen 8 % Kiel 26 % Berlin 31 % Romanum 8 % Max Frisch 12 % Umeå 7 % Mozart & Tosca 17 % Puccheim 5 % Lohengrin 28 % Kiel 22 % 1 - Lohengrin 2 - Mozart & Tosca 3 - Kiel 4 - Romanum 5 - Max Frisch 6 - Umeå 7 - Puccheim Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. KVARTALSRAPPORT MARS

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING EN REFINANSIERING I TYSKLAND I 2015 En av selskapets låneavtaler utløper i Lånet som forfaller til betaling er lånet i Max Frisch-porteføljen som selskapet ikke lyktes med å refinansiere i 2014 på grunn av et høyt antall festetomter i porteføljen. Selskapet utfører for øyeblikket en plan godkjent og revidert av banken for å kjøpe tilbake tomtefestene. Dette vil kunne resultere i økte eiendomsverdier og større interesse fra banker for å refinansiere porteføljen og potensielle kjøpere i fremtiden. Banken har gitt selskapet en forlengelse av låneavtalen frem til 31. mars 2015 for å gi selskapet tilstrekkelig med tid til å kjøpe tilbake festetomtene. Banken er samarbeidsvillig og ønsker å komme frem til en løsning. Når festetomtene er kjøpt tilbake vil selskapet være i en bedre posisjon til å evaluere om selskapet skal foreta en refinansiering, delvis refinansiering i kombinasjon med salg eller salg av hele porteføljen. Selskapet forventer at dette vil skje innen utgangen av SALG I ROMANUM GJENNOMFØRT Selskapet har arbeidet med å selge ikkestrategiske eiendommer i Westdeutschland og Zeven-porteføljene. Salget av de fire resterende eiendommene i Westdeutschland-porteføljen ble gjennomført som planlagt 27. februar 2015 til et salgsvederlag på cirka 5,9 millioner euro. Selskapet markedsfører aktivt den gjenværende eiendommen i Zeven-porteføljen. Salgene vil styrke selskapets likviditet ytterliggere. SALG I TOSCA GJENNOMFØRT Salget av to ikke-strategiske eiendommer i Toscaporteføljen ble gjennomført som planlagt 27. februar 2015 som en del av Westdeutschland transaksjonen. De to eiendommene hadde beliggenhet i byer hvor selskapet ikke hadde noen andre eiendommer og dermed ikke kunne dra nytte av stordriftsfordeler. Salgsprisen for de to eiendommene var 7,9 millioner euro og resulterte i netto salgsinntekter på 3 millioner euro etter tilbakebetaling av gjeld. MAX FRISCH I Max Frisch-porteføljen har tyske skattemyndigheter gjennomført bokettersyn for perioden før selskapet kjøpte porteføljen. Dette medførte at selskapet i 2014 måtte avsette et beløp på 22 millioner norske kroner til betaling av skatt og rentekostnader. I henhold til kjøpsavtalen med selgeren av porteføljen, Vivacon, er det de som skal tilbakebetale dette beløpet til skattemyndighetene. Dessverre er Vivacon i konkursforhandlinger og dermed ikke i stand til å betale for seg, noe som betyr at selskapet inntil videre må betale dette beløpet. Selskapet benyttet klageretten i 2014 og saken er fortsatt under behandling hos skattemyndighetene. Selskapet anser det som sannsynlig at betalingsforpliktelsen vil bli redusert. Skattemyndighetene har innvilget en betalingsutsettelse til første kvartal av Så lenge klagesaken er under behandling tror selskapet at skattemyndighetene vil innvilge ytterligere betalingsutsettelser. Selskapet er også i samtaler med Vivacons insolvens administrator for å forhandle frem en løsning som vil redusere belastningen av skatteforpliktelsen, blant annet ved at betalingen i forbindelse med tilbakekjøp av flere tomtefester som eies av Vivacon vil reduseres eller bortfalle helt. Tilbakekjøp av festetomtene vil resultere i økte eiendomsverdier og større interesse fra banker for å refinansiere porteføljen og potensielle kjøpere i fremtiden. ANALYSE AV VEDLIKEHOLDSBEHOV Selskapet har gjennomført en analyse av vedlikeholdsbehov for hver eiendom i fondets porteføljer og resultatene av analysen har blitt inkludert i kursfastsettelsen. Selskapet jobber med å utvikle en detaljert investeringsplan for å beskytte verdien på eiendommene og kartlegge hvor i porteføljene det ligger muligheter for verdiskapning. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

7 struktur Cirka aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) Hyresfastigheter Holding III AB 67 % 33 % Hyresbostäder i Sverige III AB (Sverige) 100 % 100 % 100 % 85 % 100 % 100 % 100 % 91 % Kiel Puchheim Tosca Max Frisch Romanum Mozart Lohengrin Umeå Kiel leiligheter kvm Nov MEUR 12.9 München 448 leiligheter kvm Mar MEUR 3.0 Spredt leiligheter kvm Mai MEUR 5.9 Spredt leiligheter kvm Sep MEUR 8.7 *Viser 100% Spredt leiligheter kvm Des MEUR 5.4 Spredt 909 leiligheter kvm Mai MEUR 4.4 Berlin leiligheter kvm Jun MEUR 16.7 Umeå 650 leiligheter kvm Des MSEK 39.9 *Viser 100% generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2005 og 2006 og eier seks investeringer i Tyskland samt en investering i Sverige. Totalt sett eier eller deleier selskapet en eiendomsportefølje på cirka kvadratmeter, som er fordelt på cirka leiligheter i ulike byer i Tyskland og i Umeå i Sverige. INVESTERINGSMANDAT BUH er et unotert aksjeselskap, registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i utleieboliger sentralt beliggende i EU/EØS. Selskapet kan også eie mindre andeler av forretningsbygg i naturlig tilknytning til boligeiendommene. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT MARS

8 Markedskommentar Den globale økonomien forventes å vokse med 3,5 prosent i år, ifølge Det Internasjonale Valutafondet (IMF). USA vil trolig forbli motoren i verdensøkonomien og landets bruttonasjonalprodukt (BNP) forventes å vokse med 3,6 prosent i Den økonomiske veksten i Europa og Japan vil trolig styrke seg som følge av en lavere oljepris og en mer ekspansiv pengepolitikk. IMF forventer at Eurosonen vil vokse med 1,2 prosent og Japan med 0,6 prosent. De fremvoksende økonomiene forventes å vokse med 4,3 prosent. Dette er på samme nivå som i fjor. Den avtagende veksttakten i Kina vil trolig fortsette og IMF anslår at økonomien vil øke med 6,8 prosent i Rentemarkedene var i fjor preget av fall i lange statsrenter over hele verden. Spesielt gjelder dette den tyske 10-årige statsobligasjonsrenten, som fra begynnelsen av 2014 frem til i dag har falt fra 2,0 prosent til historisk lave 0,3 prosent. Den tilsvarende amerikanske statsobligasjonsrenten ligger nå på rundt 2,2 prosent, mens den svenske og norske 10-årsrenten ligger på henholdsvis 0,8 og 1,8 prosent. I løpet av året kommer den amerikanske sentralbanken trolig til å heve styringsrenten for første gang siden I begynnelsen av mars innførte Den europeiske sentralbanken kvantitative lettelser (kjøp av statsobligasjoner). Dette vil tilføre markedet mer likviditet og vil trolig føre til et ytterligere fall i europeiske statsobligasjonsrenter. TYSKLAND Etter flere år med svak økonomisk vekst var det store forhåpninger til at veksten i Europa skulle ta seg opp i Dessverre skjedde ikke dette og ifølge IMF vokste den europeiske økonomien med kun 0,8 prosent i fjor. Det var spesielt de store europeiske landene som Frankrike og Italia som viste skuffende veksttakt i Tyskland, som står for 20 prosent av EUs BNP, vokste med beskjedne 1,5 prosent i fjor. IMF forventer en vekst på rundt det samme nivået i år. Tyskland har en av de laveste arbeidsledighetsratene i Europa. Ifølge statistikkbyrået Eurostat ligger arbeidsledigheten nå på 4,7 prosent. Den tyske forbrukertilliten ligger på sitt høyeste nivå på 13 år og det forventes derfor at forbruket vil øke fremover. Den ledende Ifo-indeksen, som måler forventingen til tyske industriledere, ligger derimot noe under snitt. De tyske boligprisene steg med 4,0 prosent i 2014, ifølge analysebyrået Bulwiengesa. Den positive trenden i boligprisene forventes å fortsette på grunn av den lave renten, høy sysselsetting og mangel på andre investeringsalternativer. Trusselen om for lav inflasjon i både Tyskland og resten av Europa ble tydeligere i løpet av fjoråret og i januar falt den tyske konsumprisindeksen med 0,5 prosent. Det er spesielt de lave energiprisene som trekker ned. Den europeiske sentralbanksjefen, Mario Draghi, har det siste året tatt i bruk en rekke virkemidler for å snu den negative trenden. I løpet av fjoråret ble styringsrenten kuttet fra 0,25 prosent til rekordlave 0,05 prosent. I oktober begynte dessuten Den europeiske sentralbanken (ECB) å kjøpe verdipapirer, utstedt av banker med sikkerhet i deres utlån til privat sektor, for 10 milliarder euro i måneden (såkalt asset backed securities). I januar i år vedtok ECB å utvide sitt tilbakekjøpsprogram til også å gjelde statsobligasjoner. Kjøpene begynte i mars og vil i utgangspunktet vare frem til september Totalt skal ECB kjøpe gjeld for 60 milliarder euro i måneden hvorav 50 milliarder euro vil være kjøp av statsgjeld. Draghi håper disse tiltakene vil stimulere til økt økonomisk aktivitet og at inflasjonen vil nærme seg sentralbankens mål om 2 prosent årlig prisvekst. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

9 Markedskommentar Sverige Ifølge statistikkbyrået SCB vokste den svenske økonomien med 2,7 prosent i Høyere realinntekt, hovedsakelig på grunn av de lave rentene, har ført til økt kjøpelyst blant svenske konsumenter. Dette er positivt for den svenske økonomien ettersom husholdningssektoren står for hele 45 prosent av Sveriges BNP. Derimot vil den viktige industrisektoren fortsatt være svak som følge av lav etterspørsel fra resten av Europa. Til tross for at mange svenske selskaper sliter med lav etterspørsel fra utlandet, er den svake svenskekronen positivt for eksportbedriftenes lønnsomhet. I løpet av det siste året har den svenske kronen svekket seg med 4 prosent mot euroen og 30 prosent mot dollaren. Sveriges sentralbanksjef, Stefan Ingves, valgte å starte 2015 med å kutte styringsrenten med 10 basispunkter til -0,10 prosent. Dermed er renten for første gang i bankens 347 år lange historie negativ. Bakgrunnen for kuttet er blant annet den svake inflasjonen, som i januar falt med 1,0 prosent, godt under inflasjonsmålet om en 2 prosent årlig prisvekst. Riksbanken vil også kjøpe statsobligasjoner for 10 milliarder svenske kroner. I sin begrunnelse peker Ingves på at selv om inflasjonen i Sverige kanskje har bunnet ut så er utsiktene for omgivelsene fortsatt usikre. Likevel er Riksbanken positiv til utsiktene fremover og mener at den lave oljeprisen, den svake svenskekronen og den veldig lave renten skal gi økonomisk vekst i årene som kommer. Svenske boligpriser har den siste tiden steget mye som følge av økt innenlandsk kjøpekraft og etterspørsel. En rask urbaniseringsprosess har ført til en kraftig økning i boligprisene i de største byene. Spesielt har boligprisene i Stockholm og Göteborg økt betydelig med en årlig veksttakt på mer enn 10 prosent. KVARTALSRAPPORT MARS

10 om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet BUH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i BUH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i BUH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 10 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

11 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge