Næringsbygg Holding III AS

Transkript

1 O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Næringsbygg Holding III AS Kvartalsrapport mars 2015

2 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 8 Generelt om selskapet 8 Markedskommentar 9 Om rapporten 12 Last ned flere rapporter fra

3 Hovedpunkter Verdijustert egenkapital har i de siste seks månedene hatt en positiv utvikling på 4,2 prosent justert for utbetaling. Siste kurs per aksje er beregnet til 5,70 kroner. Den planlagte børsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA ble forsøkt gjennomført i desember Primært på grunn av usikre forhold i kapitalmarkedet i USA ble transaksjonen besluttet utsatt til Selskapet har forlenget leieavtaler med PostNord i TRES porteføljen i Stockholm, Malmö, Göteborg og Alvesta, på henholdsvis , , og kvadratmeter. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på 28,2 prosent, justert for utbetalinger på totalt 1,45 kroner per aksje.* Nøkkeltall for Næringsbygg Holding III AS Rapportert eiendomsverdi (MNOK) GEOGRAFISK FORDELING Sverige 55 % Latvia 19 % USA 11 % Tyskland 8 % Norge 4 % Finland 3 % SEGMENTFORDELING Industri/lager 57 % Handel 22 % Kontor 8 % Hotell 5 % Annet 8 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 664 Økonomisk ledighet 4,7 % Areal (Kvm) Finansiering Totalt lån (MNOK) Rentebinding 81 % Gjennomsnittlig lånerente 3,8 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,0 Over-/ underkurs MNOK** -276 MANDAT Etableringsår 2006 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER * Utvikling siste seks måneder 4,2 % Utvikling siste år 6,6 % Utvikling siste tre år 45,2 % Utvikling siden start -28,2 % HISTORISKE UTBETALINGER , , , , , ,15 Totalt: 1,45 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT MARS

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Næringsbygg Holding III AS (NBH) har steget med 4,2 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den positive kursutviklingen er at den norske kronen har svekket seg mot den svenske kronen, euroen og den amerikanske dollaren. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over-/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. desember Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene, som er innhentet fra eksterne selskaper i første kvartal, påvirker den beregnede aksjekursen i liten grad. UTVIKLING VALUTA De siste seks månedene har den norske kronen svekket seg med respektive 17,2, 7,0 og 4,6 prosent mot den amerikanske dollaren, euroen og den svenske kronen. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursen aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med cirka 81 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 2,0 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med for seks måneder siden. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. desember Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. mars gir en kurs per aksje på 5,70 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -28,2 prosent. Kursutvikling NOK 12 NOK 10 VEK per aksje NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 Utbyttejustert * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. * VEK 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

5 porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie TRES Sverige Logistikk / industri SEK 75 % % Riga Riga Handel EUR 100 % % Arlington Washington D.C. Hotell USD 64 % % Curanum Tyskland Eldrebolig EUR 100 % % 44 Wall Street New York Kontor USD 100 % % Skårersletta Lørenskog Logistikk / kontor NOK 100 % % Alpha Finland Handel EUR 100 % % 700 Denver Denver Kontor USD 65 % % Gävle Gävle Hotell SEK 100 % % Sum % *100 % uavhengig av eierandel USA 11 % Latvia 19 % geografisk fordeling (andel av kvm) Finland Norge 3 % Tyskland 4 % 8 % Sverige 55 % Curanum 10 % porteføljefordeling (andel av årlig leie) Skåresletta 3 % 44 Wall Street 10 % Arlington 15 % 700 Denver 2 % Alpha 3 % Gävle 2 % Riga 21 % TRES 33 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT MARS

6 Drift, forvaltning og finansiering PÅGÅENDE SALGPROSESS AV TRES PORTEFØLJEN Den planlagte børsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA ble forsøkt gjennomført i desember Primært på grunn av usikre forhold i kapitalmarkedet i USA ble transaksjonen besluttet utsatt til Med bakgrunn av dette er de 12 eiendommene i TRES porteføljen ikke solgt. Obligo Investment Management og de finansielle rådgiverne som er engasjert i forhold til børsnoteringen jobber fortsatt med å legge til rette for å kunne gjennomføre transaksjonen i løpet av første halvår Dersom den planlagte børsnoteringen ikke skulle la seg gjennomføre vil selskapet vurdere andre alternativer for realisering av eiendomsporteføljen innenfor investeringsmandatets definerte levetid. Selskapet vil komme tilbake med mer informasjon når utfallet av den eventuelle transaksjonen er avklart. TRES (75 PROSENT EIERANDEL) Selskapet har i siste kvartal signert en ny leieavtale med Kriminalvården for kvadratmeter for svenske kroner per kvadratmeter på eiendommen i Norrköping. Selskapet skal konvertere eldre ledige industrilokaler til moderne kontorlokaler. Kriminalvården er en statlig leietaker som er en del av det svenske rettsvesenet. Leieavtalen løper fra 15. desember 2014 til 14. desember Prosjektet er spennende og vil gi merverdi for investeringen. Videre har selskapet forlenget flere leiekontrakter med PostNord i Stockholm, Malmö og Göteborg på henholdsvis , og kvadratmeter. Kontrakten på Vasslan i Stockholm har blitt forlenget med fem år til 2019, kontrakten på Kläppen i Malmö har blitt forlenget med tre år til slutten av 2019 mens kontrakten på Gullbergsvass i Göteborg har blitt forlenget med fire år til slutten av I tillegg har også PostNord forlenget leiekontrakten i Alvesta med ytterligere tre år til slutten av På den andre siden flyttet PostNord ut av eiendommen i Västerås på cirka kvm i desember 2014, og bygget står nå tomt. Selskapet jobber aktivt sammen med utleiemeglere og eiendomsutviklere for å finne nye leietakere. RIGA I Riga porteføljen fortsetter den positive utviklingen med stigende eiendomsverdier og lav ledighet. Selskapet jobber videre med å evaluere mulighetene for en utvidelse av Alfa senteret. 700 DENVER (65 PROSENT EIERANDEL) På eiendommen har det vært høy og god utleieaktivitet det siste året. I løpet av de siste 12 månedene har leieforhold på over kvadratmeter blitt forlenget, mens det har blitt signert nye avtaler som omfatter over kvadratmeter. Den totale ledigheten i bygget er på cirka 10 prosent. Dette nivået er ansett som markedsmessig for kontorbygg i Denver for øyeblikket. 44 WALL STREET Kontorlokalene i 7. og 10. etasje er ferdigstilt etter lengre tids renoveringsarbeid, og er klare for utleie fra 1. april. Flere seksjoner i etasjene har allerede blitt utleid, og interessen for de ledige arealene er stor. Bygget er totalt cirka 80 prosent utleid. Utleiegraden vil øke til cirka 85 prosent dersom resten av det nylig renoverte arealet leies ut. CURANUM Renoveringsprogrammet selskapet inngikk med operatøren i 2012 for pleiehjemmene pågikk for fullt i 2014 og er nå ferdigstilt. Utleiegraden i porteføljen er forbedret. Selskapet fortsetter å undersøke virkningene den nye tyske loven vedrørende drift av pleiehjem vil ha på porteføljen. Loven som forventes å tre i kraft i 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

7 perioden stiller minimumskrav i forhold til antall enkeltrom, størrelse per rom, antall bad, etc. Lovene vil ha en betydelig effekt på operatørens inntektsnivå, og dermed leietakers betalingspotensial. Forhandlingene med myndighetene, som føres sammen med operatøren, er viktig for porteføljenes framtid. ARLINGTON (63,5 PROSENT EIERANDEL) De tøffe konkurranseforholdene i hotellnæringen i Washington vedvarer. Som en følge av dette har forvalter, sammen med samarbeidspartner, innført omfattende prosedyrer og tiltak som har til hensikt å øke leieinntektene og redusere kostnadene. I februar ble en ny salgs- og markedsføringssjef ansatt. Den nye ledergruppen jobber fokusert og målrettet med å snu tidligere nedadgående trend i driftsresultat. Hotellets kontantstrøm er fortsatt en stor utfordring. ALPHA I Alpha porteføljen har selskapet en løpende leieavtale med seks måneders oppsigelsestid med Senaatti, som er den største leietakeren i Hämeenlinna. Selskapet jobber aktivt med å signere en ny langsiktig leieavtale med Senaatti. Selskapet arbeider samtidig med lokale meglere og rådgivere med å utarbeide en salgsstrategi av hele porteføljen. LÅNEFORFALL Finansieringssituasjonen i selskapet er god og ingen låneavtaler har forfall før i KVARTALSRAPPORT MARS

8 Struktur Cirka aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS (Norge) Kommersiella Fastigheter Holding III AB (Sverige) 63 % 37 % Næringsbygg i Norge III AS (Norge) 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 100 % 63,5 % 65 % 100 % Skårersletta TRES 44 Wall Street Riga Curanum Gävle Arlington Denver Alpha Lørenskog Kontor/lager kvm Mar MNOK 23.2 Spredt 12 logistikklokaler kvm Feb MSEK.0 New York Kontor kvm Mai MEUR 5.9 Riga Handel kvm Sep MEUR 8.7 Spredt Eldrebolig kvm Des MEUR 5.4 Gävle Hotell kvm Des MEUR 4.4 Washington DC Hotell kvm Jun MEUR 16.7 Denver Kontor kvm Des MSEK 39.9 Finland Handel kvm Des MSEK 39.9 Generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2006 og eier investeringer i Norge, Sverige, Finland, Tyskland, USA og Latvia. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka kvadratmeter. Selskapet har eiendommer innenfor flere ulike segmenter, som logistikk, hotell, kontor, kjøpesenter og eldreboliger. INVESTERINGSMANDAT NBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i forretningsbygg, kontorbygg, hoteller, butikk-lokaler og lagerbygg i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

9 Markedskommentar Den globale økonomien forventes å vokse med 3,5 prosent i år, ifølge Det Internasjonale Valutafondet (IMF). USA vil trolig forbli motoren i verdensøkonomien og landets bruttonasjonalprodukt (BNP) forventes å vokse med 3,6 prosent i Den økonomiske veksten i Europa og Japan vil trolig styrke seg som følge av en lavere oljepris og en mer ekspansiv pengepolitikk. IMF forventer at Eurosonen vil vokse med 1,2 prosent og Japan med 0,6 prosent. De fremvoksende økonomiene forventes å vokse med 4,3 prosent. Dette er på samme nivå som i fjor. Den avtagende veksttakten i Kina vil trolig fortsette og IMF anslår at økonomien vil øke med 6,8 prosent i Rentemarkedene var i fjor preget av fall i lange statsrenter over hele verden. Spesielt gjelder dette den tyske 10-årige statsobligasjonsrenten, som fra begynnelsen av 2014 frem til i dag har falt fra 2,0 prosent til historisk lave 0,3 prosent. Den tilsvarende amerikanske statsobligasjaons renten ligger nå på rundt 2,2 prosent, mens den svenske og norske 10-årsrenten ligger på henholdsvis 0,8 og 1,8 prosent. I løpet av året kommer den amerikanske sentralbanken trolig til å heve styringsrenten for første gang siden I begynnelsen av mars innførte Den europeiske sentralbanken kvantitative lettelser (kjøp av statsobligasjoner). Dette vil tilføre markedet mer likviditet og vil trolig føre til et ytterligere fall i europeiske statsobligasjonsrenter. USA Etter fem år med svak økonomisk vekst ser det ut til at den amerikanske økonomien endelig er friskmeldt. Ifølge IMF vokste økonomien med 2,4 prosent i fjor og de anslår at veksten vil ta seg ytterligere opp til 3,6 prosent i løpet av Det er særlig forbrukerne, som står for 70 prosent av landets BNP, som bidrar positivt til veksten. Forbrukertilliten ligger nå på sitt høyeste nivå siden 2007, noe som taler for ytterligere økning i konsumet fremover. Det kraftige oljeprisfallet den siste tiden er dessuten positivt for amerikanere, som ligger på verdenstoppen i bensinforbruk. Dersom oljeprisen holder seg på de lave nivåene vi har nå vil kjøpekraften trolig øke betydelig. Økt forbrukertillit påvirker også de amerikanske boligprisene. S&P Case-Shiller-indeksen, som måler boligprisutviklingen i 20 av USAs største byer, steg med 4,5 prosent i desember fra året før. Boligprisene ligger likevel et godt stykke under toppnivåene som amerikanerne opplevde før finanskrisen. Ifølge S&P er oppgangen i boligprisene nå avtagende. Selv om salg av brukte boliger er på normale nivåer bygges og selges det alt for få nye boliger. I takt med fallende arbeidsledighet og positive signaler fra økonomien valgte den amerikanske sentralbanken (Fed) å trappe ned sine månedlige støttekjøp av obligasjoner i løpet av fjoråret. Programmet ble avsluttet i november i fjor og mye tilsier at Fed vil heve styringsrenten i løpet av Dette kan slå negativt ut på boligprisene. Tyskland Etter flere år med svak økonomisk vekst var det store forhåpninger til at veksten i Europa skulle ta seg opp i Dessverre skjedde ikke dette og ifølge IMF vokste den europeiske økonomien med kun 0,8 prosent i fjor. Det var spesielt de store europeiske landene som Frankrike og Italia som viste skuffende veksttakt i Tyskland, som står for 20 prosent av EUs BNP, vokste med beskjedne 1,5 prosent i fjor. IMF forventer en vekst på rundt det samme nivået i år. Tyskland har en av de laveste arbeidsledighetsratene i Europa. Ifølge statistikkbyrået Eurostat ligger arbeidsledigheten nå på 4,7 prosent. Den tyske forbrukertilliten ligger på sitt høyeste nivå på 13 år og det forventes derfor at forbruket vil øke fremover. Den ledende Ifo-indeksen, som måler forventingen til tyske industriledere, ligger derimot noe under snitt. De tyske boligprisene steg med 4,0 prosent i 2014, ifølge analysebyrået Bulwiengesa. Den positive trenden i boligprisene forventes å fortsette på grunn KVARTALSRAPPORT MARS

10 Markedskommentar av den lave renten, høy sysselsetting og mangel på andre investeringsalternativer. Trusselen om for lav inflasjon i både Tyskland og resten av Europa ble tydeligere i løpet av fjoråret og i januar falt den tyske konsumprisindeksen med 0,5 prosent. Det er spesielt de lave energiprisene som trekker ned. Den europeiske sentralbanksjefen, Mario Draghi, har det siste året tatt i bruk en rekke virkemidler for å snu den negative trenden. I løpet av fjoråret ble styringsrenten kuttet fra 0,25 prosent til rekordlave 0,05 prosent. I oktober begynte dessuten Den europeiske sentralbanken (ECB) å kjøpe verdipapirer, utstedt av banker med sikkerhet i deres utlån til privat sektor, for 10 milliarder euro i måneden (såkalt asset backed securities). I januar i år vedtok ECB å utvide sitt tilbakekjøpsprogram til også å gjelde statsobligasjoner. Kjøpene begynte i mars og vil i utgangspunktet vare frem til september Totalt skal ECB kjøpe gjeld for 60 milliarder euro i måneden hvorav 50 milliarder euro vil være kjøp av statsgjeld. Draghi håper disse tiltakene vil stimulere til økt økonomisk aktivitet og at inflasjonen vil nærme seg sentralbankens mål om 2 prosent årlig prisvekst. NORGE Ifølge SSB vokste Norges BNP med 2,1 prosent i Det var hovedsakelig økt konsum og vekst i offentlig forvaltning som trakk BNP opp. Det kraftige oljeprisfallet det siste halvåret av 2014 har påvirket stemningen i norsk økonomi. SSB tror på en beskjeden vekst på 1,1 prosent for inneværende år. SSB anslår at veksten vil bli noe høyere i En vedvarende lav oljepris vil føre til et fall i oljeinvesteringene. Dette kan føre til økt arbeidsledighet og påfølgende svakere forbruksvekst. Derimot vil den svake kronekursen gjøre importerte varer dyrere, og følgelig bedre konkurransesituasjonen i den delen av næringslivet som konkurrerer med import. Kronen har svekket seg 5 prosent mot euro og 37 prosent mot dollar det siste året. En svak kronekurs vil også bedre konkurranseevnen til eksportnæringen ut over dem som er knyttet opp mot oljen. De norske boligprisene har steget kraftig de siste årene. Ifølge Eiendom Norge var årsveksten i februar på 8,7 prosent. Spesielt har prisene i Oslo og Bergen hatt en sterk utvikling blant annet som følge av stor tilflytting. Eiendom Norge forventer en mer moderat prisutvikling fremover. Norges Banks sentralbanksjef, Øystein Olsen, uttalte nylig at norsk økonomi må tilpasse seg en klart lavere etterspørsel fra oljesektoren fremover. Det norske kostnadsnivået bør derfor tilpasse seg nivået hos våre handelspartnere. Selv om vi trolig står foran tøffere tider, mener Olsen at norsk økonomi er godt rustet til å takle en omstilling. Dette kan skje gjennom lavere lønnsvekst eller i en kombinasjon med en svakere krone. Olsen advarte politikerne mot å bruke finanspolitikk aktivt da dette kan forhindre nødvendig omstilling i norsk økonomi. Slik situasjonen ser ut nå er et rentekutt mer sannsynlig enn en renteøkning. Sverige Ifølge statistikkbyrået SCB vokste den svenske økonomien med 2,7 prosent i Høyere realinntekt, hovedsakelig på grunn av de lave rentene, har ført til økt kjøpelyst blant svenske konsumenter. Dette er positivt for den svenske økonomien ettersom husholdningssektoren står for hele 45 prosent av Sveriges BNP. Derimot vil den viktige industrisektoren fortsatt være svak som følge av lav etterspørsel fra resten av Europa. Til tross for at mange svenske selskaper sliter med lav etterspørsel fra utlandet, er den svake svenskekronen positivt for eksportbedriftenes lønnsomhet. I løpet av det siste året har den svenske kronen svekket seg med 4 prosent mot euroen og 30 prosent mot dollaren. Svenske boligpriser har den siste tiden steget mye som følge av økt innenlandsk kjøpekraft og etterspørsel. En rask urbaniseringsprosess har ført til en kraftig økning i boligprisene i de største byene. Spesielt har boligprisene i Stockholm og Göteborg økt betydelig med en årlig veksttakt på mer enn 10 prosent. 10 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

11 Markedskommentar Sveriges sentralbanksjef, Stefan Ingves, valgte å starte 2015 med å kutte styringsrenten med 10 basispunkter til -0,10 prosent. Dermed er renten for første gang i bankens 347 år lange historie negativ. Bakgrunnen for kuttet er blant annet den svake inflasjonen, som i januar falt med 1,0 prosent, godt under inflasjonsmålet om en 2 prosent årlig prisvekst. Riksbanken vil også kjøpe statsobligasjoner for 10 milliarder svenske kroner. I sin begrunnelse peker Ingves på at selv om inflasjonen i Sverige kanskje har bunnet ut så er utsiktene for omgivelsene fortsatt usikre. Likevel er Riksbanken positiv til utsiktene fremover og mener at den lave oljeprisen, den svake svenskekronen og den veldig lave renten skal gi økonomisk vekst i årene som kommer. KVARTALSRAPPORT MARS

12 om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet NBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i NBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i NBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 12 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

13 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge