SAKSFREMLEGG. I tråd med politisk vedtak legges planen ut til offentlig ettersyn.

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 70/11 Delegert myndighet fra: Løpenummer: 23815/12 Arkivnummer: PLA Saksbehandler: Birte Adelaide Mobraaten Detaljregulering forfor Båtstø midtre - offentlig ettersyn DELEGASJONSFULLMAKT: Ved delegert myndighet har Rådmannen fullmakt til å behandle plansaker som er inne til førstegangsbehandling, jfr. Vedtak i kommunestyremøte den , sak 21/06. RÅDMANNENS VEDTAK: Forslag til detaljregulering for Båtstø midtre datert , revidert , med tilhørende bestemmelser, legges ut til offentlig ettersyn i hht plan- og bygningslovens og VEDLEGG: 1. Plankart for Båtstø midtre revidert Reguleringsbestemmelser for Båtstø midtre 3. Forslagsstillers planbeskrivelse 4. Vurdering av veitrafikkstøy 5. Vurdering av skredfare og fare for steinsprang 6. Sjekkliste ROS-analyse SAMMENDRAG OG KONKLUSJON: Planforslaget har en utnyttelsesgrad på 25%. Tomtestørrelsene på de 25 tomtene varierer fra 1289 til 603 m2, og det ønskes oppført eneboliger med hybel, kjedede eneboliger eller tomannsboliger. Maksimal gesims- og mønehøyde er satt til 6 og 9 meter på flatt terreng, og 6,5 og 9,5 meter i skrått terreng og med underetasje. Store deler av planområdet er godt eksponert fra sjøen, og det er derfor svært viktig at bebyggelsen harmonerer med bebyggelsen i Båtstø for øvrig, og ikke blir for dominerende i terrenget. I tråd med politisk vedtak legges planen ut til offentlig ettersyn. BAKGRUNN OG SAKSOPPLYSNINGER: Bakgrunn for saken Båtsø terrasse AS, Otto Henrik Frølich og Vidar Lundal fremmer dette forslaget til detaljregulering for Båtstø midtre.

2 Planforslaget ble behandlet som en prinsippavklaring av Formannskapet , hvor det ble vedtatt at: Regulering av Båtstø Midtre utsettes ikke. Spørsmålet vurderes på nytt etter gjennomført høring av planforslaget og en nærmere dialog med forslagsstiller. På bakgrunn av dette vedtaket og kompletterende materiale, i form av en støyvurdering og vurdering av skredfare og fare for steinsprang, legges planen nå ut til offentlig ettersyn. Planstatus Planområdet er uregulert, men er i kommuneplanens arealdel angitt som eksisterende boligbebyggelse. Planområdet ligger innenfor området som i ny kommuneplan er skravert og båndlagt for regulering etter plan- og bygningsloven. Det ble varslet oppstart av planarbeid for områdeplan for Båtstø Arbeidet med områdeplanen antas gjennomført i løpet av Hensikten med planen Hensikten med planen er fortetting i et eksisterende bolig- og hytteområde. Hovedformålet i planforslaget er bolig, frittliggende småhusbebyggelse. I planforslaget er det også avsatt trafikkområder, lekearealer og grøntområder. Beskrivelse av planområdet Planområdet består av flere eiendommer bl.a. gbnr 47/18, 47/65, 47/70, 47/71 og 46/98. Planområdet er ca 36 daa stort og grenser mot Sundbyveien mot sør og øst. I vest grenser planområdet mot Hytteveien, og mot eksisterende bebyggelse og landbruksareal i nord. Området ligger omtrent 400 meter fra Båtstøbukta/Høvik brygge i luftlinje. Langs vei er korteste vei til Båtstøbukta, langs Båtstøveien, nærmere 800 meter. Langs Sundbyveien og Høvikveien er avstanden til samme område omtrent 1,1 km. Planområdet ligger ca 900 meter fra Frydenlund skole i Åros. Det går en sti til Åros, sydover gjennom skogen fra planområdet. Det går i dag buss på Sundbyveien med holdeplass ved eksisterende adkomsveg til 47/18. Planområdet ligger innenfor virkeområdet for rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden. Området består i dag av en blanding av hytter og eneboliger. Store deler av området er østvendt, noe som vil kunne gi god utsikt mot Oslofjorden fra store deler av planområdet. Terrenget er småkupert med mye fjell i dagen. Ubebygde områder av planområdet er preget av krattvegetasjon, men det finnes også spredte furutrær. Bergartene på stedet består av harde prekambriske gneiser som er ganske oppsprukket. Det er 2-3gjennomgående sprekkesett, som kan avgrense enkelte fjellblokker i naturlige skråninger og menneskeskapte skjæringer. Fylkesvei 6 går i en kurve rundt planområdet. I forhold til planområdet ligger veien lavere i terrenget i sør og høyere i terrenget i nord. Som en følge av dette har deler av utbyggingsområdet støynivåer over grenseverdier for støy på uteplasser.

3 Beskrivelse av planforslaget Planforslaget legger opp til bygging av frittliggende småhusbebyggelse. Med dette mener forslagsstiller at man skal kunne bygge eneboliger med hybel/utleieenhet, kjedede eneboliger eller tomannsboliger. Det legges opp til en utnyttelsesgrad på 25%, og tomtestørrelsene varierer fra 1289 m2 til 603 m2. Forslaget legger opp til i alt 25 tomter for nybygg fordelt på fire ulike delfelt (for inngående beskrivelse av delfeltene se planbeskrivelsens s 9-16). I tillegg finnes det eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Det legges opp til at ny bebyggelse i flatt terreng kan ha gesimshøyde på inntil 6 m og maksimal mønehøyde inntil 9 m. I skrått terreng (terreng som faller minst 1,5 m i husets bredde) skal boligene ha underetasje. Med skrått terreng og underetasje ønskes boligene med gesimshøyde inntil 6,5 meter og maksimal mønehøyde inntil 9,5 m. I begge tilfeller skal høydene beregnes i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.det er også gitt en bestemmelse som sier at bebyggelsen skal tilpasses omgivelsene ved at den skal utføres i hvitmalt treverk, kjeller i mur, og skråtak med rød takstein. Hovedadkomsten til området foreslås i forbindelse med dagens avkjørsel til Hytteveien. Hytteveien (Veg 2) vil betjene fire nye tomter. Tre av de nordligste tomtene vil få adkomst fra Sundbyveien nord for planområdet. Store deler av området vil bli betjent av en ny intern hovedvei (Veg 1). Dagens adkomst til eiendommen 47/18 vil bli regulert til kjørbar gang- og sykkelvei fram til tomt D9. Siste del (frem til bussholdeplassen i Sundbyveien) vil kun være regulert til gang- og sykkelvei. De seks sørligste tomtene vil bli betjent av en parallellvei til Sundbyveien (Veg 2) og en stikkvei. Det er regulert inn bussholdeplass litt lenger sør enn der eksisterende holdeplass ligger, for å bidra til bedre sikt. Det foreslås i tillegg fire lekeplasser innenfor planområdet. Tre mindre lekeplasser, og en balløkke plassert sentralt i planområdet. Det er gjort en vurdering av skredfare og fare for steinsprang i planområdet. Midt i planområdet er det en dalsenkning med løsmasser i retning nord-sør. Denne har en svært liten helning mot sør, og mot nord og øst ser det ut til å ligge en fjellkolle som holder leiren tilbake. Det vil være mulig å renske ned mye løs stein fra de bratte fjellknauser på tomten, og før dette er gjort, vil det være fare for enkelte blokkfall eller steinsprang. Ved utbygging i området, må det utføres fjellrensk av øvet personell, både i bratte naturlige skjæringer og i eksisterende og evt. nye skjæringer som sprenges ut for å få plass til nye hus eller veier. Den antatt største faren er at fjellblokker skal falle ned på Sundbyveien og treffe kjøretøy, det er derfor svært viktig at fjellskjæringene sikres før det eventuelt settes i gang arbeid på toppen av disse. Det anbefales at man i tillegg gjennomfører sikring langs offentlig vei i samarbeid med vegeier (fylke eller stat). På bakgrunn av gjennomført støyvurdering er det regulert inn støyskjermer langs Sundbyveien vest og sør i planområdet. Det er også regulert inn støyskjerm på tomt D8 og ved arealet regulert til annen veggrunn grøntareal/snøopplag. RÅDMANNENS VURDERINGER: Estetiske konsekvenser Forslaget legger opp til bygging av kjedede eneboliger (i tillegg til eneboliger og tomannsboliger). Kjedede boliger er to eller flere selvstendige boenheter bygget sammen

4 med mellombygg, som regel garasje/carport eller utebod. Rådmannen kan ikke se at dette kan defineres som frittliggende/åpen småhusbebyggelse. Åpen småhusbebyggelse er karakteristisk for Båtstø, og Rådmannen mener derfor det er svært viktig å videreføre dette inntrykket ved nye utbygginger i området. Store hus på små tomter er ikke ønskelig, da Båtstø ikke er et område hvor det er lagt opp til fortetting. Hele 11 (av 25) tomter i planforslaget for Båtstø midtre er under 800 m2. I følge kommuneplanen skal tomtestørrelse i åpen småhusbebyggelse være på minimum 800m2 for enebolig. For bygninger med flere boenheter skal det i tillegg avsettes 400 m2 per boenhet. Utnyttelsesgraden er satt til 25 %, noe som er høyere enn kommuneplanens bestemmelser. De foreslåtte byggehøydene går også utover de høydene som er angitt for åpen småhusbebyggelse i kommuneplanen (6 meter gesimshøyde og 8 meter mønehøyde). Man har i detaljreguleringer mulighet til å bestemme annet enn det som er bestemt i kommuneplanen, men Rådmannen mener likevel at det ikke nødvendigvis er riktig i dette tilfellet. Avstanden til sentralpunkt i Åros er ca 1,7 km i luftlinje, enda lenger langs vei, og Båtstø er derfor blant de områdene i kommunen hvor det i følge kommuneplanen er ønskelig med åpen småhusbebyggelse. Men i tråd med politisk vedtak legger Rådmannen planforslaget ut til offentlig ettersyn. Rådmannen mener det er positivt at det er gitt bestemmelser for utforming av bygninger mht farger og byggematerialer, selv om disse bestemmelsene ideelt sett burde samsvare med en estetisk veileder/retningslinjer utarbeidet i forbindelse med områdeplan for Båtstø. Før 2. gangsbehandling må det derfor gjøres en grundig vurdering av om det skal gis ytterligere bestemmelser knyttet til estetikk/byggeskikk. Cowi har gjennomført en landskapsanalyse med hovedfokus på eksponering fra fjorden, og har gitt bestemmelser som de mener skal sikre at bebyggelsen ikke blir for fremtredende. Rådmannen mener byggehøydene er av stor betydning for om bebyggelsen er synlig i terrenget, og mener det bør gjøres en vurdering av om bestemmelsene i tilstrekkelig grad følger opp funnene i landskapsanalysen. Landskapsanalysen har også identifisert 7 utsiktspunkt innenfor planområdet. Men sammenligner man dette kartet (side 5 i planbeskrivelsen) med plankartet befinner alle disse, med unntak av to som delvis ligger innenfor en lekeplass (L3), seg innenfor områder avsatt til bebyggelse. Rådmannen mener det må være et mål å sikre at hvertfall enkelte av de identifiserte utsikspunktene blir allment tilgjengelige, og ikke befinner seg på private eiendommer. Rådmannen mener også det er viktig at trær som er identifisert som viktige landskapselementer sikres bevaring gjennom reguleringsplanen (om mulig også festes i kart). Miljømessige konsekvenser Selv om det er bussholdeplass i Sundbyveien, med flere avganger i døgnet både mot Slemmestad (Oslo) og Åros, vil en utbygging i dette området føre til økt bilbruk, da utbyggingsområdet ikke ligger i nærheten av noe sentrum. Dette ser Rådmannen på som uheldig. Den relativt korte veien til Frydenlund skole er et positivt element, da elever fra 8-9 års alder vil kunne ta seg dit på egenhånd. Rådmannen forutsetter videre en forsvarlig sikring av veien forbi planområdet, også i forbindelse med utbyggingen. Det skal blant annet utarbeides en arbeidsansvarligplan som skal sendes vegvesenet for godkjenning.

5 Økonomiske konsekvenser En utbygging her vil føre til flere barn med behov for skoleskyss. Gangstien gjennom skogen vil være en egnet skolevei før større barn, men for yngre barn vil det bli behov for skoleskyss. Ved planområdet er det bare gang- og sykkelvei et lite stykke langs Sundbyveien. Den korteste gangforbindelsen til Båtstø er via Kleiva og Båtstøveien. Kleiva er en privat vei, uten fortau. Langs Båtstøveien er det heller ikke gang- og sykkelvei eller fortau. Rådmannen ser at en utbygging i dette området fører med seg kostnader, både med hensyn til skoleskyss, men også trafikksikkerhetstiltak, som bygging av gang- og sykkelveier, langs veiene i området. Selv om dette optimalt sett burde vært løst i en områdeplan, mener Rådmannen at dette kan sikres gjennom rekkefølgebestemmelser, og utbyggingsavtale. Det må utarbeides utbyggingsavtale.