Utvalg Utvalgssak Møtedato Averøy formannskap 80/ Averøy kommunestyre 35/

Transkript

1 Averøy kommune Arkiv: L12 Arkivsaksnr: 2009/ Saksbehandler: Rune Kvannli Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Averøy formannskap 80/ Averøy kommunestyre 35/ Egengodkjenning, reguleringsplan for Sjøgarden fritidshusområde Vedlegg 1 Plankart med inntegnet grense topp skjæring i avkjørsel 2 Planbeskrivelse Johs Bae rev Detaljregulering - reguleringsplan for fritidshusområde Sjøgarden GID 77/2-77/6-77/47 - uttalelse 4 Uttalelse til offentlig ettersyn av reguleringsplan for Sjøgarden fritidshusområde - GID 77/2 og 77/6 og 77/47 5 Uttalelse - Reguleringsplan fritidshusområde på Flatset - GID 77/2, 77/6 og 77/47 6 Uttalelse - reguleringsplan for Sjøgarden fritidshusområde 7 Reguleringsplan for Sjøgarden fritidshusområde - kulturminner under vann 8 Uttalelse fra Statens vegvesen - reguleringsplan - Fladset GID 77/2 og 77/6 og 77/47 Saksopplysninger Planforslaget er utarbeidet av IversenPetch AS v/ planlegger Ingar Iversen på vegen av grunneiere Johannes Bae og Ann Kristin Fladset. Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for utbygging av: - Fritidshus. - VVA (vann, vei og avløpssystem) - Turveger/turstier. - Friluftsområde. Overordnet plansituasjon Arealet er i gjeldende kommuneplan avsatt til område for fritidsbebyggelse med krav om regulering. I forbindelse med kommuneplanarbeidet ble det utarbeidet konsekvensanalyse for

2 nye utbyggingsområder i Averøy. Herunder planområdet på Fladset. Konsekvensanalysen med resultater har vært retningsgivende i denne reguleringsprosessen. Sakshistorikk : Averøy kommune vedtar i FS-sak 25/10 oppstart planarbeid for Sjøgarden fritidshusområde : Kunngjøring av oppstart planarbeid med frist for innspill : Averøy kommune mottar revidert planforslag : Formannskapet i Averøy kommune vedtar i sak: 26/2011 offentlig ettersyn av planforslag : Offentlig ettersyn kunngjøres i Tidens Krav og på kommunens hjemmeside : Frist for innspill v/offentlig ettersyn. Lovgrunnlag Planforslaget behandles etter plan- og bygningsloven av 2008, ikrafttredelse 1.juli Planforslaget utarbeides jf. plan- og bygningsloven kapittel 12. Planforslaget egengodkjennes jf Innkomne merknader etter offentlig ettersyn Statens vegvesen: Uten noen betydning for planlagt arealbruk kunne byggegrenseavstand fra fylkesveg med fordel vært øket fra 20 til 30 meter. Kommentar: Planlagt arealbruk har ingen betydning for byggegrensen langs fylkesveg. NTNU: Ingen vesentlige merknader, men minner om meldeplikten dersom det under arbeidet oppdages spor av kulturhistorisk materiale som kan være vernet eller fredet etter loven. NVE: Ingen merknader til planforslaget. Møre og Romsdal fylkeskommune: 1. Det er til dømes ikkje nemnt noko om at øvrige terreng også har vore inngrepsfritt og korleis hytter vil påverke dette. Landskapsverknader er eitt av dei tema som ikkje er omtalt i det heile. Ved oppstart vart det også frå kommunen si side stilt vilkår om at bebyggelsen skulle ligge skjerma for å ivareta landskapsinntrykk. Dette er ikkje teke stilling til underveis i prosessen og det kjem ikkje fram i planomtalen korleis desse omsyna er vurdert. Ut frå vår vurdering vil hyttene i stor grad påverke landskapet. Ein del av tomtene synest å vere lagt slik at dei er svært eksponert frå sjøsida/frå Henda. For at avgjerdsgrunnlaget i forhold til føresegnene i kommuneplanen og planutvalet sitt krav skal vere godt nok vil vi sterkt rå til at ein legg fram perspektivskisser langs naturlege siktelinjer i terrenget. Kanskje vil dette føre til at ein må gjere nokre justeringar i tomteplasseringa.

3 Kommentar: Planbeskrivelsen gjør rede for tidligere arealbruk i området og begrunner tomteplasseringer i planforslaget. Det er også utarbeidet fotomontasjer for å synliggjøre virkningen av planlagt utbygging. Utbyggingen vurderes ikke å få uheldige landskapsvirkninger. Det er også tatt inn krav til snitt/profilskisse i reguleringsbestemmelsene som skal utarbeides som del av byggesøknad. 2. Avkøyringa frå fylkesvegen ser ut til å skjere tvers gjennom ein rygg, utan at planen synleggjer skjærings- og fyllingsutslag. Også her bør alternativ vurderast. Kommentar: Grense for skjæringsutslag fremgår av plankart, dette er tatt inn i revidert plankart oversendt kommunen Ein mindre tilleggsmerknad frå vår side er at kommuneplanen har som føresegn (i kommuneplanen) at det berre skal vere ei bygning på kvar tomt i hyttefeltet. Denne planen opnar for to. Dette avviket bør også omtalast og grunngis. Kommentar: Av kommuneplanen fremgår det i bestemmelsene for fritidsboliger følgende: Det tillates kun en fritidsbolig per eiendom. Planen åpner for en fritidsbolig samt uthus/bod per tomt. 4. Planomtalen har utover ROS-analysen ikkje noko kapittel som skildrar verknadene av plan. Dette er eit krav jamfør pbl 4-2, og noko av hovudføremålet med planomtalen. I dette ligg ikkje berre verknader av tiltak på eksisterande bruk, men også korleis tiltak i planen vil ha verknader framover. Dette kan vere både positive og negative verknader. 5. Vi vil ut frå fylkeskommunen sine ansvarsområde ikkje formelt ha motsegn mot planen. Vi vil likevel sterkt rå til at planen ikkje vert eigengodkjent slik materialet no ligg føre. Vi ber om at våre planfaglege merknader vert vurdert og innarbeidd i plan med planomtale før han vert lagt fram til endeleg vedtak. Oppsummerende kommentar: - Planbeskrivelsen påpeker at terrenget har vært inngrepsfritt og virkningen av en utbygging er illustrert gjennom fotomontasjer. - Grense for skjæringsutslag må fremgå av plankart, dette er tatt inn. Alternativ hovedadkomst er vurdert på nytt. Etter en samlet vurdering av fordeler og ulemper ved alternative adkomster og foreslått adkomst er det både av sikkerhetsmessige og estetiske hensyn vurdert å beholde det opprinnelige alternativet. En usikret skrent/stup vil bli fjernet og etter fremlegging av fotomontasjer vurderes landskapsvirkningene å være akseptable. - Planbeskrivelsen må si noe om eventuelle positive og negative virkninger av planen. Fylkesmannen: 1. Det er grunn til å kritisere planomtalen, som underslår substansen i Fylkesmannen sin uttale til oppstartsmeldinga. Likeeins gjer kommunen ingen sjølvstendige vurderingar av dei innspela som er komme til planarbeidet. 2. I vår uttale av peika vi på at det vil vere landskapsmessig uheldig å plassere hytter på dei høgaste punkta i terrenget. Vidare viste vi til at å halde høgdene fri for bygningar er i samsvar med planutvalet sine føresetnader for planarbeidet. 3. Planforslaget har plassert tyngda av utbygginga på høgderyggane som går aust-vest i planområdet. Mange av tomtene ligg svært eksponert. Vi vil rå til at Averøy kommune tar ein kritisk gjennomgang av landskapsverknaden av planen. Fotomontasjar og illustrasjonsskisser bør ligge til grunn for vurderinga.

4 4. Planlagt vegtilkomst tar utgangspunkt i eit tidlegare steinuttak, og vil skjere vidare gjennom ein høg rygg. Etter Fylkesmannen si vurdering er tilkomsten landskapsmessig uheldig. Vi meiner det ligg vesentleg betre til rette for ein godt fungerande tilkomst lenger vest, der det i dag ligg ei driftsavkøyrsle ned til austenden av ein langsmal dyrka teig. Kommentar: Det er gjennom arbeidsprosessen fra oppstart planarbeid til offentlig ettersyn gjort grundige vurderinger av tomteplasseringer og hvorvidt bygging på høydedrag i et begrenset omfang kan tillates. I denne planen er det tatt ut 6 tomter fra høydedraget nordvest i planområdet før offentlig ettersyn. Averøy kommune mener avveiingen mellom utsikt, kvalitet og bygging på høydedrag har resultert i et bærekraftig planforslag. Fylkesmannen fremfører i sin høringsuttalelse følgende ordlyd: Likeeins gjer kommunen ingen sjølvstendige vurderingar av dei innspela som er komme til planarbeidet. I saksfremlegget for offentlig ettersyn står følgende: Kommunen støtter de vurderinger gjort av ekstern planlegger. Det vil si de vurderingene kommune og ekstern planlegger i samarbeid har kommet frem til gjennom planprosessen. Det er utarbeidet fotomontasjer for hyttefeltet. Fotomontasjen viser at hyttenes plassering er tilfredsstillende. Grense for skjæringsutslag fremgår av revidert plankart. Alternativ hovedadkomst er vurdert på nytt. Foreslått adkomst ved offentlig ettersyn vurderes å være det beste alternativet. Triplex AS: Triplex AS understreker i sitt innspill at deres driftsforhold medfører periodevis støy og belysning fra deres område på Hendholmen uavhengig av ukedag eller tid på døgnet. Fra hyttefeltet vil det også kunne bli innsyn på området som fremtidige hytteeiere ikke nødvendigvis er positive til. Triplex har ingen innsigelser mot selve planen, men vil på denne måten gi uttrykk for sin mangeårige tilstedeværelse og sin fremtidige virksomhet. Kommentar: Averøy kommune deler Triplex sin bekymring for mulige fremtidige konflikter i området. En fremtidig hytteutbygging kan ikke skje på bekostning av etablert industri i området. Det bør gjennomføres støykartlegging fra industriområdet. Bygging av hytter innenfor gul støysone bør ikke tillates. Vurdering av planforslag Averøy kommune har hatt mange møter og drøftinger med tiltakshaver og ekstern planlegger for å komme frem til det endelige planforslaget som nå sluttbehandles. Tema som estetikk og utforming, størrelse på bebyggelse og tomteplassering er grundig vurdert gjennom flere runder. Det foreligger ingen innsigelser fra sektormyndigheter til planforslaget. Planen bør sluttbehandles i slik den nå foreligger. Konklusjon Reguleringsplanen for Sjøgarden fritidshusområde kan legges frem for politisk egengodkjenning/sluttbehandling.

5 Rådmannens innstilling Behandling i Averøy formannskap Formannskapets forslag enstemmig: Behandling i Averøy kommunestyre Kommunestyrets vedtak enstemmig: