Fagersandveien - 158/178 - Båtnaust - Bruk av eiendom - pålegg om retting og tvangsmulkt

Transkript

1 JournalpostID 20/ Saksbehandler: Nils Petter Johansen, telefon: Byggesak Fagersandveien - 158/178 - Båtnaust - Bruk av eiendom - pålegg om retting og tvangsmulkt Utvalg Møteddato Saksnummer Utvalg for plan og bygg /20 Rådmannens innstilling A.Retting. Med hjemmel i plan- og bygningsloven ( pbl ) 32-3 pålegger bygningsmyndigheten eier av ovennevnte eiendom å rette: 1.Ulovlig gjennomført bruksendring. Retting innebærer som et minimum: -Enten fjernes all isolasjon i vegger og tak, -eller så fjernes både baderom og vegger i 1.etasje. Baderom fjernes ved at innredning demonteres og røropplegg plomberes. Vegger i 1. etasje betyr de vegger som avgrenser de to «små» rommene der ( bad og «kjøkken»/ verksted ) mot resten av 1. etasje. 2.Ulovlig anlagt VVS anlegg fra eiendomsgrensen og frem til bygningen fjernes og grunnen tilbakeføres til mest mulig samme stand som før gravingen. For både punkt 1 og 2 gjelder at det alternativt kan søkes om tiltaket etter pbl 20-1, med søknad om dispensasjon fra pbl 1-8, reguleringsplan og reguleringsplan for området samtidig. Frist for retting settes til 4 uker fra dato for vedtak i UPB angitt ovenfor. B.Tvangsmulkt. Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges både en engangsmulkt på følgende måte: -Kr ,00 i forhold til punkt 1 ovenfor om ulovlig gjennomført bruksendring -Kr ,00 i forhold til punkt 2 ovenfor om ulovlig etablert VVs anlegget og en løpende dagsmulkt på følgende måte: - Kr. 1500,00 pr dag i forhold til punkt 1 ovenfor om ulovlig gjennomført bruksendring. - Kr. 1200,00 pr dag i forhold til punkt 2 ovenfor om VVS anlegg. Alle tvangsmulkter begynner å løpe 4 uker fra dato for dette vedtak i UPB angitt over, dersom ikke retting er gjort innen da eller søknad er mottatt hos bygningsmyndigheten innen da.

2 For alle forhold og frister gjelder: Bygningsmyndigheten må underrettes skriftlig, og det skal vedlegges billeddokumentasjon og rekvirering av en befaring, når forholdene er rettet. Dagsbøtene vil løpe etter at fristen for retting er oversittet, inntil alle disse forutsetninger om underretning er oppfylt.

3 Sammendrag: Det er foretatt arbeider på et båtnaust i Fagersandveien i Tønsberg. Arbeidene består dels av godkjente fasadeendringer og dels av ikke godkjente tiltak som samlet sett etter kommunens syn medfører en bruksendring fra naust. De tiltakene som det siste gjelder er i hovedsak: -Isolering av vegg og tak -Innredning av et baderom -Oppdeling av 1. etasje i 3 rom, herunder et rom som lett kan gjøres om til kjøkken, heretter benevnt «kjøkken». -Meget høy standard på alt inne i bygget, både gulv, vegger, utstyr, belysningsanlegg, sanitær og varmeanlegg I tillegg er det i forbindelse med innredning av det baderommet som er i 1.etasje og «kjøkken», lagt inn vann og kloakk. VVS arbeidet er gjort uten å søke om å legge dette over eiendommen fra eiendomsgrense og inn til huset, og uten søknad om dispensasjon fra pbl 1-8 mv. Saken er behandlet i kommunen tidligere. Det ble da gitt rammetillatelse for fasadeendringer på bygget. Ved behandling av søknad om igangsettingstillatelse ble det vurdert at de arbeider som ble skissert i søknaden og de arbeider politikerne oppfattet var gjort innvendig var mer omfattende enn hva rammetillatelsen tillot. UBA vedtok å nekte igangsettelsestillatelse fordi UBA mente endringene, herunder isolasjon, var så omfattende at det medførte at det var foretatt en bruksendring. Dessuten hadde det samlede tiltaket et større omfang enn hva det var gitt tillatelse til i rammetillatelsen. Etter klage til Fylkesmannen fastholdt Fylkesmannen kommunens vedtak. Fylkesmannen la også føringer for kommunens videre arbeid med saken. Kommunen har gjennomført tilsyn i saken etter Fylkesmannens vedtak. På bakgrunn av tilsynet, varslet kommunen at det vil være aktuelt å gi pålegg om retting og at det vil være aktuelt å vedta tvangsmulkt for å få gjennomført rettingen. Alternativt er tiltakshaver gitt mulighet til å søke om bruksendring mv. Varslet om krav om retting omfatter bruksendringen av bygningen og VVS anlegget inn til bygget. Det er ikke kommet inn noen søknad om bruksendring. Via sin advokat fastholder tiltakshaver at det ikke er foretatt noen bruksendring. Tiltakshaver erkjenner imidlertid til en viss grad at det er et krav i loven om å søke tillatelse til VVS anlegget inn til bygget, herunder at det må søkes om dispensasjon for det tiltaket. Det kan dog ikke ses at slik søknad er kommet inn, slik at pålegg må gis også i forhold til det tiltaket. Administrasjonen vurderer saken slik at det er foretatt en søknadspliktig bruksendring av naustet. Videre vurderer administrasjonen at det er søknadsplikt, herunder at det kreves en dispensasjonssøknad, i forhold til VVS anlegg inn til huset. Administrasjonen mener det bør reageres med pålegg om retting i forhold til begge tiltakene, og det bør ilegges tvangsmulkt for å presse frem en løsning. Det er videre funnet riktig å fastholde at det alternativt kan søkes om tiltakene. Vedlegg: Vedtaket er stadfestet - klage - gbnr Fagersandveien - Tønsberg - båthus - fasadeendring (L)( ) Fagersandveien båthus - fasadeendringer m.m. - klage på igangsettingstillatelse

4 (L)(996122) Fagersandveien - 158/178 - båtnaust - tilsynsrapport Fagersandveien - 158/178 - Båtnaust - tilleggsopplysninger - vedtak fra Fylkesmannen i Sør- Trøndelag Vedtak fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Fagersandveien - 158/178 - Båtnaust - Tilsynsrapport - tilbakemelding Følg Fagersandveien - 158/178 - båtnaust - bruk av eiendom - forhåndsvarsel med tvangsmulkt Fagersandveien - 158/178 - Båtnaust - Bruk av eiendom - merknader til varsel iht. pbl. 32-2, 32-3 og 32-5 Følg Innledning hva saken gjelder: Saken gjelder pålegg om retting av ikke omsøkt bruksendring samt retting av ikke omsøkt VVS anlegg. Dette er formelt en 1. gangs behandling av saken. Saken er imidlertid nært knyttet til tidligere klagesak på vedtak i UBA om ikke å gi igangsettelsestillatelse i forhold til isolasjon mv på bygningen. Fylkesmannen har belyst saken grundig i sin klagebehandling. Fylkesmannens vedtak og UBAs vedtak vedlegges pålegget som vedlegg 1 og vedlegg 2. Faktagrunnlag: Bygningsmyndighetens gjennomgang av saken. A.Faktum: 1.Saksbehandlingen til og med Fylkesmannens avgjørelse. Tønsberg kommune, ved plan- og bygningssjefen, gav den rammetillatelse til fasadeendringer på den aktuelle bygningen. Samme instans gav igangsettelsestillatelse til arbeidene den Vedtaket om igangsettingstillatelse ble påklaget. Klagen ble behandlet av politisk utvalg Utvalget fattet vedtak om å ta klagen til følge. Vedtaket i UBA ble påklaget og behandlet i utvalgets møte den Utvalget tok ikke denne klagen til følge. Saken ble deretter oversendt som klagesak til Fylkesmannen for videre behandling. Fylkesmannen konkluderte med følgende: Klagen har ikke ført frem, slik at kommunens vedtak opprettholdes. Vi forutsetter at kommunen vurderer ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32 i sammenheng med videre behandling av saken.

5 Fylkesmannen foretok en omfattende gjennomgang av de vesentlige sider ved klagesaken som grunnlag for konklusjonen. Kommunen oppfatter Fylkesmannens syn slik: -Det er ingen forhold ved saksbehandlingen i kommunen som medfører at vedtaket er ugyldig. Eventuelle mangler ved kommunens saksbehandling repareres ved behandlingen i klagesaken. - Isolering var ikke avgjort ved rammetillatelsen -Det er gjennomført til dels omfattende byggetiltak innvendig. -Det er isolert. -Byggetiltakene innvendig, sammen med standarden som er valgt ved arbeidene og ved det utstyr som er satt inn innvendig, gjør at båthuset samlet sett fremstår for en annen bruk enn som båthus. -Deler av bygningen er utstyrt med en type utstyr, belysning, møbler mv som gjør av dette arealet fremstår som tilrettelagt som møte-/ forsamlingsrom. Videre var uteområdet på tidspunkt for Fylkesmannens befaring utstyrt med utemøbler. -Bygningen fremstår slik Fylkesmannen observerte den samlet sett tilrettelagt for en annen bruk enn et båthus. Deler av denne fremstår som et forsamlingslokale, men Fylkesmannen utelukker heller ikke at den også kan benyttes som fritidsbolig. -Fylkesmannen sier spesielt at det ene rommet i 1.etasje fremstår som et kjøkken mer enn et verksted Fylkesmannen sier til slutt i sin gjennomgang av saken, før sin konklusjon, at man overlater til kommunens skjønn som lokal bygningsmyndighet å fastsette hvilke konkrete tiltak som skal tillates gjennomført på/ i bygget, og at saken følges opp ved tilsyn/ ulovlighetsbehandling. Kommunen oppfatter dessuten Fylkesmannens redegjørelse slik at det forutsettes en etterfølgende vurdering av de tiltak som er gjennomført på bygningen og en oppfølging av saken ved nevnte ulovlighetsbehandling. 2.Tilsyns- og ulovlighetsoppfølging etter Fylkesmannens avgjørelse. Det ble gjennomført tilsyn med bygningen den Tilsynsrapport av er sendt tiltakshaver. Vedlegg 3. Det er innkommet flere svar fra tiltakshaver ved arkitekt etter dette. Vedlegg 4, 5, 6 og 7. Etter den nevnte tilbakemelding fra tiltakshaver v. arkitekt den , legges det til grunn at utrigger/ flytebrygge tas vekk. Det ble sendt varsel om pålegg med varsel om tvangsmulkt den Vedlegg 8. Det er innkommet svar fra tiltakshaver v. SANDS Advokatfirma DA den Vedlegg 9 og 10. I varslet ble det gitt orientering med alternative krav om hva kommunen i en eventuell påleggssak sannsynligvis ville kreve at måtte rettes for at det som er gjort med bygningen ikke skulle være å anse som en bruksendring lenger. Kort beskrives dette som at tiltakshaver enten må fjerne deler av det som er bygd opp i 1. etasje ved å fjerne baderom og fjerne vegger rundt de to «små»

6 rommene der, eller fjerne isolasjonen i bygget. I varslet gav kommunen også tiltakshaver mulighet til å komme med eventuelle andre løsninger han måtte finne mer formålstjenlige, slik at kommunen kunne vurdere disse når man skulle konkludere om det skulle gis pålegg og hvordan pålegg skulle utformes. Det ble ikke fremlagt noen alternative løsninger i svaret fra SANDS eller på annen måte. Administrasjonen har vurdert de innvendinger som fremkommer i svaret fra SANDS og fra arkitekt/ eier, men kan ikke se at disse endrer faktum i saken eller forståelsen av denne og det rettslige grunnlaget for saken. Nærmere om påstandene og administrasjonens vurdering av disse fremkommer under avsnittet «vurderinger» nedenfor. 3.Tilleggsopplysninger i saken fremkommet fra naboer etter at varslet ble sendt: I innspill fra naboer er det angitt at takhøyde på naustet har blitt ca 30 cm høyere pga isolering. Bygningsmyndigheten har vurdert dette opp mot den dokumentasjon som fremkommer i den opprinnelige byggesaken. Følgende forståelse er lagt til grunn for dette: Tegninger som er lagt ved søknaden er ikke klare i forhold til høyde. Det er gitt rammetillatelse til de tegninger som ble fremlagt. Slik taket nå er bygget, med det opprinnelige taket og de opprinnelige bjelker beholdt og med isolasjon bygd opp over dette, legger administrasjonen til grunn at taket er ca 30 cm høyere enn tidligere. Ut fra det forhold at tegninger fremlagt ved søknaden er uklare i forhold til takhøyde og ut fra det faktum at det allerede på det tidspunkt ble vurdert isolasjon som en del av tiltaket, anser administrasjonen at den høyde som nå er på bygget ligger innenfor den rammetillatelse som er gitt i saken. Administrasjonen anbefaler derfor ikke at bygningens høyde blir en del av rettingsvedtaket. Rettslig grunnlag. Pålegg om retting: Plan- og bygningsloven 32-3 første ledd, sier følgende om ulovlige forhold: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Ved utferdigelsen av pålegg skal det settes frist for oppfyllelse. Samtidig med utferdigelsen av pålegg kan det fastsettes tvangsmulkt. Ved utferdigelse av pålegg gis opplysning om at pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på den aktuelle eiendom. Vedtak om tvangsmulkt:

7 Som et av virkemidlene i pbl for å få gjennomført gitte pålegg, er det i 32-5 gitt hjemmel for ileggelse av tvangsmulkt. Pbl 32-5 første ledd, første setning har følgende ordlyd: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven kan plan- og bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg, herunder forbud, innen en særskilt angitt frist. Tvangsmulkten fastsettes samtidig med pålegg om retting og løper fra fristoverskridelsen for retting. Der tvangsmulkt ikke fastsettes samtidig med pålegg, skal det gis eget forhåndsvarsel om tvangsmulkt. Det kan fastsettes at tvangsmulkten løper så lenge det ulovlige forhold varer, som et engangsbeløp eller som en kombinasjon av løpende mulkt og engangsbeløp. Tvangsmulkten ilegges den ansvarlige for overtredelsen, og tilfaller kommunen. Når det ulovlige forhold er rettet, kan kommunen nedsette eller frafalle ilagt tvangsmulkt. Forholdet til kommuneplanen: Bruksendring fra naust/båthus strider med bestemmelsene ovenfor: «Reg. best for Husvik / Fagerstrand 7.8» og «Reguleringsplan 2.1.3» Vurderinger: Administrasjonen har vurdert sakens faktum, herunder de opplysninger som er fremlagt av tiltakshaver og hans rådgivere, opp mot relevant regelverk. A:Vurdering av pålegg. 1.Vedrørende bruksendring av bygningen. Bygningen fremstår ikke lenger samlet sett som et båthus/ naust. Det er foretatt en bruksendring av bygningen. Kommunens oppfatning baserer seg i hovedsak på følgende: a.moment som tilsier en bruksendring -Det er innlagt vann og kloakk i 2 rom. -Det er etablert et relativt stort og meget forseggjort baderom med toalett, dusj, vask mv. -Det er foretatt en oppdeling av 1. etasje i flere rom. Det vises til det nevnte baderom og til et separat rom med innlagt vann og servant som lett kan brukes til kjøkken. -Oppsetting og bruk av utstyr og møbler i 2. etasje. -Standard på de generelle arbeider som er gjennomført og på det utsyr som er satt inn/ brukt. -Isolering. -Standard på gulv bla med varmekabler.

8 b.moment som tilsier at det IKKE er en bruksendring: -Det er ikke bygd inn et separat soverom -Det er ikke installert et fullt ut funksjonelt kjøkken -Det er ikke isolert i veggene mellom de aktuelle rom i 1. etasje. -1. etasje er delvis fortsatt egnet til naust. Det resterende arealet i 1. etasje utenom bad og «kjøkken» kan brukes til diverse aktiviteter, herunder de aktiviteter som normalt gjøres i et båthus. Denne siste delen av 1. etasje omfatter mer enn 50% av arealet i 1. etasje, uten at det på tilsynet ble foretatt nøyaktig oppmåling av arealet. -vinduer osv er bygd slik det er gitt tillatelse til. Disse gir ikke en slik lysinnstrømning som man normalt ville tilstrebe i et bygg/ del av bygg for varig opphold. c.vurdering av innspill fra SANDS Advokatfirma DA. Nedenfor gjengis kort de viktigste argumentene som fremkommer fra SAND s med kommentarer fra administrasjonen til hvert enkelt punkt. -Det vises til Miljøverndepartementets uttalelse i sak 05/4421 ( planjuss nr 1 fra 2007 ) og Fylkesmannen i Rogaland sitt vedtak i sak 2004/ I forhold til de skrivene hevdes det fra SANDS at Departementets uttalelse om at «Det avgjørende er om bygningen fortsatt er egnet til bruk som sjøbod og faktisk brukes til det» er at avgjørende moment. Administrasjonen er uenig i dette. Administrasjonen mener departementet har en mer sammensatt tolking/ vurdering når man ser på deres uttalelser i saken samlet sett, og det pekes på et viktig prinsipp om at alle saker må behandles individuelt. Administrasjonen mener det i andre uttalelser fremkommer et noe mer nyansert syn på dette. Det er slik administrasjonen oppfatter det, hva som fremstår som å være den primære bruken som er avgjørende for vurderingene om det er foretatt en bruksendring eller ikke. I samme skriv fra departementet gjengir SANDS følgende uttalelse: «Innredning med kjøkken, bad og soverom vil etter departementets vurdering innebære en bruksendring». SANDS tolker dette dit hen at dette innebærer at hvis det ikke er innredet rom til alle de tre formålene så er det ikke en bruksendring. Administrasjonen vil hevde at dette er en misvisende tolking av hva departementet mener. Det står riktignok i uttalelsen de ordene som SANDS gjengir. Administrasjonen vil imidlertid hevde at dette ikke er å oppfatte slik SANDS hevder. Departementet sier flere steder i uttalelsen at vurderingen må tas i forhold til en helhetsvurdering der flere momenter, også de som er gjengitt, må tas med i vurderingen. Administrasjonen er enig med SANDS i at dersom alle de tre funksjonene, bad, kjøkken og soverom, foreligger, tilsier det normalt alltid at det er foretatt en bruksendring. Dette kan ikke brukes til å si at dersom ikke alle tre funksjoner er tilstede så er det ikke en bruksendring. Hvis kun 1 eller 2 av disse funksjonene er tilstede så må man allikevel foreta en vurdering av helheten, og man kan komme til at helheten allikevel tilsier at det er foretatt en bruksendring. -Det vises også til avgjørelser av Fylkesmannen i Sør Trøndelag. Det antas at man henviser til deres sak 2017/ og at den oppførte henvisning er en feilskrift.

9 Administrasjonen har vurdert om den påropte avgjørelsen, som omfatter flere naust/ sjøboder, medfører at vårt syn i vår aktuelle sak endres. Det vises igjen til at alle saker må vurderes individuelt. Fremlagte eksempler på andre saker gir kun en viss rettledning. Det skal i vår aktuelle sak foretas en selvstendig og helhetlig vurdering der sakens egenart vil være viktig. Administrasjonen fastholder at det i vår sak er foretatt en bruksendring, basert på en totalvurdering av sakens faktum herunder de momenter som er opplistet foran. d.oppsummert. Samlet sett mener kommunen at det er foretatt en bruksendring. Bygningen er ikke lenger hovedsakelig egnet til naust, men mer egnet til annet bruk for eksempel forsamlingslokale eller overnattingsted. Det må følgelig foretas en retting av de samlede tiltakene slik at det ikke lenger foreligger en bruksendring. For at bygningsmyndigheten skal kunne aksepteres at det ikke lenger er å anse som en bruksendring må enten både baderom med innhold og vegger i 1. etasje fjernes ( herunder må røruttak på badet plomberes ), eller all isolasjon i vegger og tak må fjernes. Det kan alternativt sendes inn en fullstendig søknad om bruksendring i saken, med søknad om dispensasjon fra pbl 1-8, reguleringsbestemmelser og kommuneplan. Godkjenning i ettertid/ orientering om eiers plikter i den sammenheng: Det er anledning til å søke om godkjenning av tiltaket etter pbl 20-1 innen ovennevnte frist. Det bemerkes at dette ikke innebærer noen form for forhåndsgodkjenning av tiltaket. Dersom søknaden blir avslått kan det i samme vedtak eller i eget vedtak bli fattet vedtak om pålegg og ileggelse av tvangsmulkt som nevnt i dette forhåndsvarselet. Ved innsendelse av søknad etter pbl 20-1, må det tas kontakt med kvalifisert foretak som kan stå ansvarlig for søknad, prosjektering, utførelse og eventuell kontroll, jf pbl Søknad om tillatelse til tiltak etter pbl 20-1 skal inneholde opplysninger som nevnt i forskrift om byggesak (SAK10) i den utstrekning de er relevante for tiltaket og nødvendige for kommunens behandling. Det er søkers ansvar å påse at søknaden er i samsvar med bestemmelsene i pbl, forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK17) og SAK10, herunder at naboer er varslet og at nødvendige dispensasjoner er omsøkt. Det presiseres at det er eier som er ansvarlig for både at bruk av eiendommen er lovlig og at eier er ansvarlig for at bruken er sikker. Søknad i ettertid innebærer ikke at bruken er lovlig før det eventuelt er gitt tillatelse til bruken, dvs at bruken skal opphøre inntil tillatelse foreligger. Eneste mulighet til å få til en lovlig bruk er å søke om midlertidig brukstillatelse, i så fall vil bruken bli lovlig når slik tillatelse eventuelt gis, før det er den ulovlig også om det søkes slik tillatelse. 2.Vedrørende VA anlegg. Søknad/ sanitæranmeldelse og godkjennelse av VA anlegg fra Teknisk Etat er kun en del av nødvendig prosedyre i denne sammenheng.

10 Det må også søkes om tillatelse etter plan og bygningslovgivningen. Det må følgelig sendes inn egen søknad til byggesaksavdelingen etter plan- og bygningsloven vedrørende VA anlegget fra eiendomsgrensen og frem til bygningen. Det vises spesielt til pbl 1-8, 20-2 bokst. a, jvf 20-1 bkst. a og k. Det presiseres fra administrasjonens side at det å søke om dette tiltak ikke har noen betydning for hvordan man ser på vurderingen av om det er en bruksendring i den andre delen av saken. Sagt på en annen måte; Det å søke om dette gjør ikke saken om bruksendring vanskeligere enn den er fra før for tiltakshaver. 3.Dispensasjonskrav. Tiltak innenfor 100 meters beltet krever dispensasjon fra reguleringsbestemmelser og kommuneplanens bestemmelser om tiltak i strandsonen. Det vises også til pbl 1-8. Dette medfører at det må søkes dispensasjon både for å foreta en bruksendring og for VVS anlegget B.Vurdering av tvangsmulkt. 1.Bruksendring. Dette er gjennomført i et sårbart område der det er strenge krav til å begrense bruk av eiendom til det som er lovlig. Ulovlig bruksendring medfører unødig økning i belastningen på området. Ulovlig bruksendring medfører også unødig press på tilgrensende eiendommer. Både økt trafikk, økt støy og økt parkering mv. vil være en følge av dette. Ulovlig bruksendring vil kunne legge en unødig demper på allmennhetens bruk av området rundt. 2.Etablering av VVS anlegg Dette tiltaket medfører graving mv i et sårbart område. Tiltaket er også med på å øke de moment som er skissert over vedørende den delen av saken 3.Samlet. Ut fra momentene over, foreslås det at det vedtas en tvangsmulkt i form av både en engangsmulkt for hvert tiltak og løpende dagsbøter for hvert tiltak. Dette for på best mulig måte å sikre at pålegget blir fulgt og at ulovlige tiltak ikke fortsetter. Det er nødvendig å reagere med begge typer mulkt for å oppnå dette. Engangsmulkten er ment å presse på for en rask oppfyllelse, dagsmulktene vil øke presset dersom man ikke oppnår ønsket resultat med en engangsmulkt. Nivået på mulktene foreslås satt som nedenfor, dette for å kunne virke som et tilstrekkelig pressmiddel for å få retting gjennomført: Engangssum på -Kr ,00 for bruksendring

11 -Kr ,00 for VVS anlegget Løpende dagsbøter på -Kr. 1500,00 for den ulovlige bruksendringen. -Kr. 1200,00 for det ulovlige VVS anlegget. Administrasjonen mener det er viktigst å få til en retting raskt av bruksendringen, da dette er den delen av saken som medfører det største potensialet for utstrakt bruk av bygningen ulovlig. Derfor er beløpene satt høyere i forhold til den delen. Alternative løsninger: Administrasjonen foreslår følgende alternative løsning: 1.Bruksendring. De endringer som er gjort inne i bygget og ved isolasjon anses ikke samlet sett som så omfattende at de medfører en bruksendring. Det reageres ikke med pålegg eller tvangsmulkt vedrørende dette punktet 2.VVS anlegg. Tiltakshaver pålegges å rette tiltaket som består i at det er lagt ned VVS anlegg over eiendommen uten å søke om dette etter pbl. Retting innebærer i det minste at røranlegg mv fra eiendomsgrensen frem til hus fjernes og at bakken tilbakeføres til tidligere befatning. Det kan alternativt søkes om tillatelse til etablering av VVS anlegg fra eiendomsgrensen og frem til huset. Det må i så fall også søkes om dispensasjon fra pbl 1-8 og reguleringsbestemmelser/ reguleringsplan. Det fattes vedtak om ileggelse av tvangsmulkt for å presse frem retting i forhold til VVS anlegget. Tvangsmulkten settes til kr. 1200,00 pr dag som anses passende som pressmiddel for å få rettingen gjennomført. Utdyping av hvorfor det ikke foreslås en engangsmulkt i det alternative forslaget: Hvis dette alternativ velges anses det ikke like prekært å få til/ presse på for en like rask retting som under det prinsipale forslaget. En engangssum er da ikke like nødvendig. Økonomiske konsekvenser: Vurdert ikke å være aktuelt Konsekvenser for næringsutvikling: Vurdert ikke å være aktuelt Helse- og miljøkonsekvenser: Vurdert ikke å være aktuelt Konsekvenser for folkehelse: Vurdert ikke å være aktuelt Konsekvenser for barn og unge: Vurdert ikke å være aktuelt Konklusjon: Pålegg:

12 Administrasjonen foreslår at det med hjemmel i pbl 32-3, gis pålegg om retting av de ulovlige forhold relatert til bruksendring av naustet og til ulovlig anlegg for VVS fra eiendomsgrensen og inn til bygningen. Retting skal senest skje innen 4 uker fra dato for dette påleggsvedtak. Som et minimum må rettingen omfatte følgende: 1.Bruksendring. Det må fjernes all isolasjon i vegger og tak. Alternativt kan baderommet tilbakeføres ved at alt utstyr fjernes på baderom samtidig som vegger i 1. etasje fjernes. 2.VVS anlegg. Alt som er ført over eiendommen fra eiendomsgrensen og frem til bygningen må fjernes. Kommunen må underrettes skriftlig når tiltakene er tilbakeført med bildedokumentasjon som viser hva som er gjort, og det må samtidig rekvireres befaring for gjennomgang av dette med bygningsmyndigheten. Alternativt kan det søkes om tillatelse til tiltakene/ et av disse. Med en eventuell søknad menes komplett søknad med tegninger (plan/fasade/snitt), situasjonskart og nabovarsel til berørte naboer/gjenboere. Det må i så fall søkes om dispensasjon i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, fra bestemmelsene i pbl 1-8 og Kommuneplanens vedrørende tiltak i byggeforbudssonen på stedet og etter reguleringsbestemmelsenes 7-8 mv. Dispensasjonssøknaden må begrunnes. Tvangsmulkt. Administrasjonen foreslår videre at det ilegges en tvangsmulkt, med hjemmel i pbl 32-5, fra og med 4 uker fra dato for utsendelse av endelig vedtak i saken. Tvangsmulkten fastsettes separat for punktet om bruksendring og punktet om VVS anlegg. Det fastsettes både en engangsmulkt og en løpende dagsmulkt for begge tiltak. For bruksendringen foreslås en engangsmulkt på kr ,00 og en løpende dagsmulkt på kr. 1500,00. For VVS anlegg foreslås en engangsmulkt på kr ,00 og en løpende dagsmulkt på kr. 1200,00. Tvangsmulkten løper inntil pålegget er oppfylt og oppfyllelsen er meldt skriftlig til bygningsmyndigheten med bildedokumentasjon og rekvirering av befaring. Forelegg og andre opplysninger: Det er eiers/ tiltakshavers ansvar at plan- og bygningslovgivningens krav, herunder tidligere gitte tillatelser, overholdes. Et pålegg som ikke etterkommes innen fastsatt frist, vil kunne følges opp med forelegg som kan få samme virkning som rettskraftig dom, jf. pbl 32-6 og 32-7.

13 Det orienteres om at Blir pålegg i rettskraftig dom eller dermed likestilt forelegg ikke etterkommet kan plan- og bygningsmyndighetene la de nødvendige arbeider utføre for regning av den som dommen eller forelegget er rettet mot, jf første ledd. Pålegg kan etter pbl 32-3 fjerde ledd tinglyses som heftelse på eiendommen dersom pålegget ikke gjennomføres. Videre opplyses det at ansvarlig for det ulovlige forhold vil kunne bli fakturert for kommunens arbeid i forbindelse med videre oppfølging av ulovlighetsforholdet i henhold til Tønsberg kommunes gebyrregulativ. Videre behandling: Saken sendes UPB for videre behandling. Tønsberg, Jan Eide Kommunalsjef Anne Hekland virksomhetsleder Tilleggsdel. Aktuelt regelverk. 1.Plan og bygningsloven ( pbl ). 1-6.Tiltak Med tiltak etter loven menes oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom, jf første ledd bokstav a til m. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner. Iverksetting av tiltak som omfattes av denne lov, kan bare skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, jf. kapittel 20 om søknadsplikt og tillatelse. Dette gjelder også hvis tiltaket er unntatt fra søknadsplikt etter 20-5 og Andre ledd kommer ikke til anvendelse for tiltak som omfattes av 20-7 og 20-8 om skjermingsverdige objekter i medhold av sikkerhetsloven.

14 1-8.Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf nr. 5 og 12-7 nr Tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene Følgende tiltak omfattes av byggesaksbestemmelsene i denne lov: a) oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg b) vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under bokstav a c) fasadeendring d) varig eller tidsbestemt bruksendring, vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt under bokstav a e) riving av tiltak som nevnt i bokstav a f) oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner k) vesentlig terrenginngrep l) anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass Departementet kan gi forskrifter om hvilke tiltak som omfattes av bestemmelsen Søknadsplikt Tiltak som nevnt i 20-1, kan ikke utføres uten at søknad på forhånd er sendt kommunen og den deretter har gitt tillatelse, med mindre unntak følger av 20-5, 20-6, 20-7 eller Der det kreves dispensasjon, kan ikke tiltaket utføres før dette er søkt om og gitt. Tiltak etter 20-1 inndeles i følgende kategorier: a) søknadspliktige tiltak med krav om ansvarlige foretak, jf b) søknadspliktige tiltak som kan forestås av tiltakshaver, jf c) tiltak som er unntatt fra søknadsplikt, jf til 20-8 Reglene i kapittel 24 om kontroll gjelder uavhengig av søknadsplikt, med unntak av 20-7 og Departementet kan gi forskrifter om søknadsplikt og tillatelse etter denne bestemmelsen. Dispensasjonsregler Søknad om dispensasjon Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

15 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskriften til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker, herunder fastsette tidsfrist for andre myndigheters uttalelse i dispensasjonssaker og gi regler om beregning av frister, adgang til fristforlengelse og konsekvenser av fristoverskridelse Midlertidig dispensasjon Midlertidig dispensasjon kan gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjon kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller fester for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst Dispensasjonsmyndigheten Myndigheten til å gi dispensasjon tilligger kommunen. Dersom det er nødvendig for å ivareta nasjonale eller viktige regionale interesser og hensyn i nærmere angitte deler av strandsonen eller fjellområder, kan Kongen i forskrift legge myndigheten til å gi dispensasjon fra bestemte planer, eller for bestemte typer tiltak, midlertidig til regionalt eller statlig organ. 2.Reguleringsbestemmelser for Husvik/ Fagerstrand 7.8: Båthuset/ naustet skal bevares i, eventuelt tilbakeføres til, sin opprinnelige form. Bruken begrenses til båthus/ naust. 3.Reguleringsplan metersbeltet langs sjø og vassdrag: tiltak mellom sjø og byggegrense I området mellom sjø og byggegrense (byggeforbudssonen) er arbeid og tiltak etter 1-6, unntatt fasadeendring og innløsing av festetomt, ikke tillatt. Dette omfatter også tiltak som nevnt i 20-1 til 20-4.