ULOVLIG OPPFØRT HYTTE PÅ KORGFJELLET - KLAGE PÅ VEDTAK 70/07

Transkript

1 VEFSN KOMMUNE Saksbehandler: Børge Steinmo Johnsen Tlf: Arkiv: GNR 222/2 Arkivsaksnr.: 06/ ULOVLIG OPPFØRT HYTTE PÅ KORGFJELLET - KLAGE PÅ VEDTAK 70/07 Rådmannens forslag til vedtak: Klage fra Advokathuset Helgeland datert tilfører ikke saken nye momenter som ikke er vurdert tidligere. Vedtak nr. 70/07 opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Nordland for avgjørelse. Begrunnelse: I realiteten søker byggherre om en dispensasjon fra byggeforbudet i LNF sone A og endring av vilkår med hensyn til avstandsbestemmelse til vann. Kommunen mener at de anførte særlige grunner for å innvilge dispensasjon etter Pbl 7 med hensyn til avstand fra vann ikke er tilstede. I det vilkår om avstand til vann ikke endres, må hytten regnes som ulovlig oppført. Kommunen plikter derfor med hjemmel i Pbl 113 å pålegge foretak godkjent for ansvarsrett - Fjellbekkmoen Sagbruk å flytte ulovlig oppført hytte. MILJØ Medfører saken miljøkonsekvenser? JA: X NEI: LIKESTILLING Berører saken likestillingsproblematikk? JA: NEI: X PLANFORANKRING Er saken forankret i kommuneplanen? JA: NEI: X DELEGASJON Er saken i tråd med delegasjonsreglementet? JA: X NEI: BUDSJETT Medfører saken budsjettregulering? JA: NEI: X Hvis ja klargjør kort: Inngrep i LNF-A område Hvis ja klargjør kort: Angi her i hvilken del, evt. i hvilken annen plan. Hvis nei, skal delegasj.reglementet endres? (angi i tilfellet hvordan) Hvis ja så skal reguleringen framgå i saksframlegget. Trykte vedlegg: - Klage på vedtak nr. 70/07 fra Advokathuset Helgeland, datert Kart over området Utrykte vedlegg: - Sakens øvrige dokumenter. - Byggesak, saksnr: 05/02470

2 Bakgrunn I administrativt vedtak nr. 10/06 (byggesak, saksnr. 05/02470), vedtatt , ble det innvilget dispensasjon fra kommuneplanens arealdel (Pbl 7). Bakgrunnen var at byggherre ønsket å sette opp en ny hytte i nærheten av eksisterende gammel hytte. Forutsetningen var at gammel hytte skulle rives. Dispensasjonen ble innvilget på følgende vilkår: 1. Den Gamle hytte må rives før ferdigattest kan gis på den nye. 2. Den nye hytta må plasseres min. 50m fra Kroktjønna. 3. Den nye hytta må påvises i terrenget. I samme vedtak ble Fjellbekkmoen Sagbruk godkjent som ansvarlig søker (ansvarshavende) Dvs. ansvarlig for at lover, forskrifter og andre vedtak fattet med hjemmel i plan og bygningsloven ble overholdt. Plan og utvikling mottok søknad om fradeling av punktfeste til fritidseiendom på eiendommen Gnr. 222/2 Kongslia, eid av Bjørg Svartvatn og Arnfinn Svartvatn. I administrativt vedtak nr: 64/06, vedtatt , ble søknaden godkjent som omsøkt. I forbindelse med kartforretningen ble det oppdaget at ny hytte var under oppføring nærmere vann enn tillatt i administrativt vedtak nr. 10/06. Kartforretningen ble avbrutt, og kommunen sendte ut stoppordre (dvs. alt bygningsarbeid må opphøre) i henhold til Pbl 113. Tiltakshaver søkte deretter om en ny dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for at hytta skulle få stå der den er satt opp. Saken ble behandlet av Det faste utvalg for plansaker (DFUP) i møte som avslo søknaden i vedtak nr. 70/07. Hytta ble ansett som ulovlig oppført og ansvarlig søker ble pålagt å fjerne hytta. Det ble samtidig bemerket at hytta ville bli ansett som lovlig dersom vilkårene i administrativt vedtak nr. 10/06 ble oppfylt. I brev datert har Advokathuset Helgeland på vegne av byggherre Bjørg Svartvatn og ansvarshavende Fjellbekkmoen Sagbruk påklaget vedtak nr. 70/07.

3 Vurdering Plangrunnlaget Omsøkt areal er i kommuneplanens arealdel avsatt til Landbruks-, natur- og friluftsområde sone A (LNF A). LNF sone A er den strengeste arealdisponeringskategorien Vefsn kommune benytter. Bestemmelser i LNF sone A jfr. Kommuneplanens arealdel: Formålet med LNF sone A er å hindre oppføring av fritidsbebyggelse og andre inngrep etter plan og bygningslovens 93 slik at vi: - Hindrer inngrep i urørt natur. - Ivaretar de viktigste områdene for biologisk mangfold og naturtyper av lokal, regional og nasjonal verneverdi. - Sikrer de viktigste områdene for friluftsliv i kommunen for allmennheten. - Ivaretar de viktigste næringsinteressene i utmarka. I LNF sone A tillates: - Bebyggelse og andre inngrep som skal fremme et av planformålene, kan tillates når det ikke er i strid med øvrige planformål. - Med planformål menes naturvern, naturinformasjon, enkle tiltak for tilrettelegging for friluftsliv, tiltak som bidrar til økt aktivitet for stedbunden næring, utmarksdrift og hytter til eget bruk for gårder i drift. I LNF sone A er følgende forbudt: - Oppføring av boliger og fritidsbebyggelse. - Inngrep i vassdrag. - Andre tekniske inngrep etter plan og bygningslovens 93 skal vurderes svært strengt ut fra formålet med området. Avstandsbestemmelser til vann i kommuneplanens arealdel I følge kommuneplanens arealdel skal det i LNF sone B og sone C ikke bygges nærmere vann enn 50 meter. En tilsvarende bestemmelse finnes ikke for LNF sone A, noe som skyldes at planen ikke legger til rette for oppføring av bygninger, etc. som kommer i konflikt med formålet i sonen. Dispensasjonssøknad I dette konkrete tilfellet bør søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel behandles som en søknad om følgende forhold: 1. Byggeforbudet i LNF sone A 2. Arealdelens avstandsbestemmelser til vann som minimum er 50 meter. I dette tilfellet er et allerede gitt en dispensasjon fra byggeforbudet i LNF sone A, jfr adm. vedtak nr. 10/06. Dispensasjonssøknaden må således behandles som en søknad om dispensasjon fra arealdelens avstandsbestemmelser til vann. Dette er i overensstemmelse med tidligere behandling av søknaden.

4 Administrasjonens vurdering av klage på vedtak nr. 70/07 Advokathuset Helgeland har på vegne av byggherre Bjørg Svartvatn og ansvarshavende Fjellbekkmoen Sagbruk påklaget vedtak nr. 70/07 i brev datert : På vegne av byggherren Bjørg Svartvatn og ansvarshavende Fjellbekkmoen Sagbruk påklages kommunens vedtak om fjerning av byggverk etter Pbl 113. Vedtaket er oversendt i brev av 16. oktober og mottatt den 18. oktober. Vedtaket er rettet mot Fjellbekkmoen Sagbruksom ansvarshavende, men etter den underliggende realiteten er det byggherrens interesser som i det vesentlige står på spill i denne saken. Klagen fremmes i det et pålegg om fjerning fremstår som urimelig og vil medføre betydelige kostnader sett i forhold til arten av overtredelsen. Dette forholdet bestyrkes av at en alternativ plassering vil medføre ytterligere ulemper og kostnader. Administrasjonens vurdering av pkt. 1 Advokathuset Helgeland skriver følgende under pkt. 1. Bjørg Svartvatn har overfor ansvarshavende påvist tomta og erkjenner at hun i den forbindelse har kommet i skade for å tillegge avstandsforutsetningen i dispensasjonsvedtaket for liten vekt. Når hun i søkefasen og senere har oversett denne dispensasjonsforutsetningen har dette imidlertid funnet sted i beste mening. Plassering av hytta har for hennes vedkommende vært diktert av to hensyn: Erfaring med grunnforholdene for den eksisterende hytta og ønsket om å la hytta falle inn i terrenget på en naturlig måte. Det forhold at byggherre har påvist tomta ovenfor ansvarshavende fritar ikke ansvarshavende fra bestemmelsene i Plan og bygningslovens 93, 93b og 98. I Pbl 98 nr. 1 står blant annet at utførelsen av ethvert tiltak som går inn under 93 skal forestås av en eller flere ansvarlig utførende foretak som påtar seg ansvaret for at tiltaket blir utført i samsvar med gitt tillatelse og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov. Administrasjonens vurdering av pkt. 2 Advokathuset Helgeland skriver følgende under pkt. 2. Det vil av hennes søknad og sakebehandlingen for øvrig fremgå at nybygget skal erstatte eksisterende hytte som har vært i familiens eie siden begynnelsen av 50-tallet. Det skal for ordens skyld bemerkes at familien tidligere disponerte en hytte som var plassert tilnærmet nøyaktig på tomten for nybygget. I sin opprinnelse ønsket og planla Svartvatn restaurering av den nåværende hytta. Grunnforholdene og fundamenteringen fremsto imidlertid som ytterst vanskelig, noe som førte til kontinuerlige og sterke bevegelser av dører, vinduer og pipe/brannmur. Det ble i den forbindelse foretatt grunnundersøkelser for etablering av nytt inngangsparti og vurdert muligheten for å styrke den eksisterende fundamenteringen. En ny fundamentering krevde imidlertid stor grad av masseutskifting. Med den eksisterende avstanden til vei ville slike arbeider kreve atskillige oppofrelser for å bringe til stede alternativ masse, og kombinert med at grunnarbeidene måtte finne sted ved bruk av håndkraft førte til at restaureringstanken ble forlatt. Hensynet til grunnforholdene for plassering av et nybygg har derfor vært svært avgjørende

5 for tomtevalget. Tomta ble funnet og påvist for ansvarshavende etter en omfattende gjennomgang i området med bruk av spade og spett. Alternative plasseringer som samtidig lot hytta gli naturlig inn i terrenget medførte behov for de samme masseforflytningene og gravearbeidene som er beskrevet ovenfor. Omtalte hytte er ut fra bildematerialer oppført på pilarer. Administrasjonen vil ikke ta stilling til hvilken fundamenteringsmetodesom er best egnet, men forutsetter at tilsvarende fundamenteringsmetode vil bli benyttet dersom hytta må flyttes. Byggherres beskrivelse av bevegelser i gammel hytte indikerer at grunnen i området kan være telefarlig. Ved oppsetting av bygg på telefarlig grunn kan man velge mellom ulike tekniske løsninger, f.eks. grave pilarene ned til frostfri grunn, eller å varmeisolere mellom pilarsålen og den telefarlige grunnen. Grunnforhold ansees således ikke som et vesentlig punkt i denne saken, da det i utgangspunktet kun er snakk om valg av teknisk løsning. Realiteten i saken begrenser seg til at ansvarlig søker ikke har sjekket ut plasseringen i gitt tillatelse før arbeidene ble igangsatt. Advokathuset Helgeland skriver videre at avstanden til veg ansees som et stort problem med hensyn til transport av bygningsmaterialer. Til tross for dette er materialene til hytta blitt transportert til byggeplass. Administrasjonens vurdering av pkt. 3 Advokathuset Helgeland skriver følgende under pkt. 3. Av kommunens saksforberedelser framgår opplysninger om at hytta er plassert 15 meter fra Kroktjønna. I rådmannens begrunnelse er det endog anført at hytta har en avstand til vannet på 12 meter. Allerede av de fotografier som er innarbeidet i saksforberedelsen vil det fremgå at denne måleangivelsen må være feilaktig. Målt fra nærmeste hjørne mot vannet er avstanden meter. Administrasjonen antar at avstand fra nærmeste hjørne mot vannet, som oppgitt i klagebrevet, er målt avstand langs bakke fra hytte til vann. Det bemerkes at kommunen i plansammenheng alltid oppgir avstander i luftlinje. Det medfører at det vil være en differanse mellom disse to målingene. Administrasjonen står for øvrig fast ved at ny hytte er oppført ca. 15 meter unna vannet. Dette begrunnes med at oppført hytte og strandlinje er innmålt ved bruk av satellittnavigasjon (GPS) av oppmålingsavdelingen i Vefsn kommune. Det vises for øvrig til bilde tatt i forbindelse med kartforretningen da det ble oppdaget at ny hytte var oppført nærmere vann enn tillatt i administrativt vedtak nr. 10/06.

6 Bildet er tatt i forbindelse med kartforretningen da det ble oppdaget at ny hytte var oppført nærmere vann enn tillatt i administrativt vedtak nr. 10/06. Administrasjonens vurdering av pkt. 4 Advokathuset Helgeland skriver følgende under punkt 4. Riktig nok er det slik at byggherren og ansvarshavende har lagt for liten vekt på betydningen av avstandsforutsetningen i dispensasjonsvedtaket og slik overtrådt betingelsene. Administrasjonens saksfremstilling i tilknytning til behandlingen av dispensasjonssøknaden fremstår likevel som unødig hardhendt og uten noen som helst vilje til å vurdere om byggherrens dispensasjonsovertredelse har noen avgjørende innflytelse på hensynet til allmennhetens friluftsinteresser. Saksfremstillingen fremstår i sin utforming heller som et nokså ensidig ønske om å straffe byggherren og/eller den ansvarshavende. Overtredelsen bestrides ikke, men det kan ikke fremstå som rimelig tvilsomt at hyttas plassering ikke er til vesentlig skade for alminnelige friluftsinteresser. Det er fortsatt tale om et fjellterreng med betydelig avstand til bilvei og med begrenset ferdsel og det er fortsatt ikke tale om å utvide antall hytteenheter i området. Det rettes til dels skarpe beskyldninger mot administrasjonen i brevet fra Advokathuset Helgeland. Administrasjonen ønsker å bemerke at dens oppgave er å forvalte samfunnets ressurser ut fra de lover og regler folkevalgte representanter (politisk ledelse) fastsetter, samt gi politisk ledelse et godt faktagrunnlag å basere sine avgjørelser på. Administrasjonen har således ikke et ønske om å straffe byggherre eller ansvarshavende, men fremskaffe korrekt fakta og gi politisk ledelse rådgivning ut fra plan og bygningslovens bestemmelser.

7 Administrasjonen tar ikke særskilt stilling til om byggherrens dispensasjonsovertredelse har noen avgjørende innflytelse på hensynet til allmennhetens friluftsinteresser. Kommuneplanens arealdel har blitt til gjennom et omfattende arbeid, hvor alle interesserte parter har blitt invitert til å delta i planutformingen. Dersom man skal innvilge en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel må det foreligge en saklig særlig grunn ut fra plan og bygningslovens bestemmelser, noe administrasjonen mener at det ikke gjør i dette tilfellet. Det henvises videre til vedtak nr. 0014/04 fattet av Det faste utvalg for plansaker i møte , hvor utvalget angir retningslinjer for hvordan søknader om dispensasjon skal behandles. Det vises spesielt til første punkt: Det skal være en viss avstand fra vann/vassdrag til tomt for å ivareta Vannressurslovens intensjon om kantvegetasjon, og allmennhetens rett til frie ferdsel langs vann/vassdrag. Dette gjelder uavhengig av hvorvidt område benyttes til ferdsel i dag eller ikke. Administrasjonens vurdering av pkt. 5 Advokathuset Helgeland skriver følgende under punkt 5. Advokathuset Helgeland avslutter med følgende: På denne bakgrunn fremtrer pålegget om fjerning av byggverket som urimelig. Vefsn kommune anmodes om å ta saken til fornyet vurdering. Dersom klagen ikke kan imøtekommes bes saken på vanlig måte videresendt Fylkesmannen i Nordland. Det vises i denne sammenheng til plan og bygningslovens 116b Rimelighet og sanksjoner: Sanksjoner skal stå i rimelig forhold til ulovligheten. Dersom det utferdiges flere ulike typer sanksjoner for samme overtredelse, må disse samordnes slik at overtredelsen ikke rammes på en urimelig måte. Ved utferdigelsen av sanksjoner skal det særlig tas hensyn til graden av eventuell uaktsomhet samt grovheten og mulige fordeler av overtredelsen. Finner plan og bygningsmulighetene at overtredelsen er av bagatellmessig betydning, kan de helt avstå fra å forfølge ulovligheten med sanksjoner. Beslutning om dette er ikke å anse som enkeltvedtak. Administrasjonen vurderer situasjonen til at det er tilstrekkelig dokumentert at plan og bygningslovens bestemmelser er brutt med hensyn til hyttas faktiske plassering jfr. vilkår for dispensasjon i administrativt vedtak nr. 10/06. Videre foreligger det ingen særlige grunner for å dispensere fra kommuneplanens arealdel jfr. vedtak nr. 70/07. Spørsmålet som da melder seg er om sanksjonen (pålegg om flytting/fjerning av hytten) er rimelig i forhold til ulovligheten? Konklusjon Klage fra Advokathuset Helgeland på vegne av byggherre Bjørg Svartvatn og ansvarshavende Fjellbekkmoen Sagbruk tilfører ikke saken nye argumenter av en slik art at vedtak nr. 70/07 bør omgjøres. Klagen bør ikke tas til følge. Saken bør oversendes Fylkesmannen i Nordland for avgjørelse. Magne Pettersen rådmann John Peter Garnes plan og utviklingssjef