Vestby kommune Plan- og miljøutvalget

Transkript

1 Vestby kommune Plan- og miljøutvalget Utvalg: PLAN- OG MILJØUTVALGET Møtested: Formannskapsalen Møtedato: Tid: 17:00 MØTEINNKALLING Innkallingen sendes også til varamedlemmene. Disse skal imidlertid bare møte etter nærmere beskjed. Eventuelt forfall meldes til tlf Det blir befaring på sak PLM-16/13 kl. 16:00. Delegerte vedtak. SAKSLISTE PLM PL-16/13 SOLE SKOG III - MINDRE ENDRING AV BEBYGGELSESPLAN PLM -17/13 GNR 160 BNR LØKKEVEIEN 8 - KLAGE PÅ VEDTAK NY ENEBOLIG MED DISPENSASJON OG RIVE EKSISTERENDE FRITIDSBOLIG PLM -18/13 GNR 160 BNR 97 - FJELLSTADBAKKEN 8 - KLAGE PÅ VEDTAK OM DISPENSASJON Vestby, Pål Engeseth /s/ Leder

2 Sak PLM PL-16/13 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM PL-12/ Plan- og miljøutvalget PLM PL-16/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang // /377 Bente Lise Stubberud * PLM PL-16/13 SOLE SKOG III - MINDRE ENDRING AV BEBYGGELSESPLAN Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1. Søknad om mindre endring av bebyggelsesplan PLM 2. Nabomerknad fra Jørgen Jeksrud PLM 3. Oversiktskart PLM 4. To bilder av området PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Administrasjonen mottok søknad fra eier av 9/240, John A. Ødbehr, om kjøp av parsell fra 9/390 som tillegg til hans eiendom. Administrasjonen har etter en intern vurdering kommet til at søknaden må ses på som et ønske om endring av bebyggelsesplanen. Søknaden kan derfor ikke behandles som en dispensasjon. Ny søknad ble mottatt den Det søkes om omregulering av ca. 130 kvm fra område avsatt til offentlig friområde på 9/390 til boligformål, frittliggende småhusbebyggelse. Søknaden begrunnes på følgende vis: Arealet er i dag til ingen nytte som offentlig friområde. Det er bevokst med kratt og skråner ned til min eiendom. Gangveien som går fra Lokes vei og nordover er regulert i minimum 6 m bredde. Fra denne er det ingen naturlig atkomst til arealet som ønskes omregulert. Atkomsten til friområdet nordvest for eiendomsrekka er naturlig lenger nord, der terrenget legger til rette for det. Søker skriver videre at arealet skal benyttes til å plante en hekk i ca. 1,8 meters høyde, som skjerm mot aktiviteten (baller inn på eiendommen og støy) fra ballbingen i øst på andre side av gangveien. I ettertid har søker opplyst administrasjonen om at arealet også er ønskelig for å få ryddet opp i området og holdt dette ved like, drenere bort fuktighet som har kommet i området etter byggevirksomhet på naboeiendom, noe oppfylling før planting av hekk, samt for å få opparbeidet en biloppstillingsplass. Det anmodes om at søknaden behandles som en mindre endring. Administrasjonen har vært på befaring i området. Arealet som ønskes omregulert er etter våre beregninger et areal på ca. 125 kvm. Arealet består for det meste av ung bjørkeskog. Det kommunale friområdet rundt eiendom 9/240 er delvis blitt privatisert gjennom oppsetting av uthus, trampoline, lysanlegg, diverse lagrede gjenstander, søppel m.m. Mye nedhogget skog som ikke er ryddet opp og andre eiendommer som har anlagt plen og beplantning videre vest for omsøkt eiendom gjør at grøntkorridoren ikke kan benyttes som snarvei for barn og unge utenfor området i dag. Merknader Side 2 av 14

3 Sak PLM PL-16/13 Administrasjonen varslet naboene den om innkommet søknad. Frist for uttalelse ble satt til Det er vanskelig å anse alle berørte parter som varslet ved å sende brev til naboene fordi friområdet er offentlig, og dermed berører en ubestemt offentlig gruppe. Innen fristens utløp var det kommet inn en nabomerknad, fra eier av 9/322, Jørgen Jeksrud. Jeksrud har ingen innvendinger mot at arealet blir omregulert, men ønsker å sette fokus på bruk av friområdet til lagring av gammelt skrot fra en tidligere byggeperiode på 9/240. Det bes om at eier av 9/240 rydder opp etter seg og at kommunen ser til at dette skjer. Administrasjonen mener merknaden ikke har direkte relevans for endringen det søkes om, men har informert søker om merknaden. Søker vil ikke vedkjenne seg alt som er henlagt i området, men opplyser om at det er planlagt en opprydding av området og at dette skal skje i samarbeid med flere naboer. Oppryddingen er planlagt gjennomført til våren/sommeren Barnerepresentantens uttalelse Uttalelsen gjengis i sin helhet: Søkers enebolig ligger rett ved ballbingen på Sole Skog. Ballbingen er et rekreasjonssted for barn og ungdom i kommunen. Ballbingen ligger på et grøntareal mellom eneboliger på Sole Skog. Plassen er inngjerdet og har netting rundt deler av inngjerdingen. Det er friområde rundt ballbingen, og det blir opplyst under befaring at noe ballspill også foregår utenfor bingen. Tomten hvor det søkes en omregulering fra friområde til boligformål ligger nedenfor ballbingen og kan ses i sammenheng med grønn korridor mellom husene mot nord hvor barn og ungdom ferdes. Området som søkes omregulert er lite brukt, i følge søker. Det er bjørketrær og viltvoksende kratt på tomta, og blir av flere benyttet som søppelplass. Barnerepresentanten forstår at tomta ikke blir brukt slik den framstår i dag, men vurderer at tomta ikke trenger å bli privatisert for å gjøre den mer tilgjengelig for barn og ungdom. Dette kan gjøres med en dugnad i nabolaget. Sole Skog er som mange andre steder svært tettbebygd med få grønne lunger. Barnerepresentanten vurderer at terskelen for å avgi friområde til privatpersoner skal være høy og vurderer i denne saken at omsøkt areal fremdeles skal være friområde, som en del av området rundt ballbingen. Kommunens holdning til omregulering av friområder Prinsipielt har administrasjonen ført en streng linje når det gjelder henvendelser lik denne søknaden. Administrasjonen har de senere årene hatt noen få liknende saker til behandling. Dette gjelder reguleringsplanen for Deør skog (1) og mindre endringer av reguleringsplanene for Pepperstad skog felt A (2) og Øståsen (3) (alle vedtatt i 2009). 1. I reguleringsplanen for Deør skog ble det politisk vedtatt at det var viktig å ta vare på de grønne korridorene mellom boligene som er regulert til friområder, selv om de ikke er potensielle snarveier for allmennheten eller tilrettelagt for lek/opphold på annet vis. Det skal nevnes at administrasjonen har brukt mye ressurser på å følge opp nevnte reguleringsplan (regulering og oppmåling), og at arbeidet nå fortsetter på byggesaksnivå. Alle som har tatt seg til rette i disse grøntkorridorene skal fjerne sine ulovlige tiltak. Ved ett tilfelle har tomtegrensen til en av eiendommene (135/339) som grenset mot grøntkorridoren blitt flyttet litt inn i friområdet. Dette fordi det kom frem at eiendommen var 93 kvm for liten i forhold til tinglyst målebrev. I forbindelse med reguleringsplanen ble også bredden på en 30 meter lang snarvei et annet sted i planen redusert fra 7,0 meter (gangvei + friområde) til 3,0 meter bred gangvei. Begrunnelsen var at det ikke var hensiktsmessig å opprettholde den regulerte bredden på stien, både ut fra terrengforhold og trafikken på stien. Eier av 135/320 fikk etter dette kjøpe ca. 125 kvm grunn fra kommunen. Side 3 av 14

4 Sak PLM PL-16/13 2. Når det gjelder endringen av reguleringsplan for Pepperstad skog felt A, ble det søkt om grensejustering inn i et friområde på grunn av ønske om utvidelse av bolig. I dette vedtaket ble kommunestyrets signal om viktigheten av å bevare offentlige friområder i kommunen, materialisert gjennom vedtak av reguleringsplan for Deør, lagt til grunn for plansjefens vurdering. Søknaden ble godkjent med vilkår om at søker skulle gjennomføre et makeskifte med kommunen for å unngå reduksjon av friområdet. Dette selv om det aktuelle arealet kun var på ca. 24 kvm. 3. I saken på Øståsen ble det søkt om mindre endring av planen for å benytte deler av en regulert felles lekeplass til garasje for eier av 133/570. Initiativet til dette kom fra Granittveien vel og alle hjemmelshavere for lekeplasstomten. Lekeplassen var ikke blitt opparbeidet etter reguleringsplanens intensjon, og dette hadde blitt oversett av bygningsavdelingen ved utbyggingen av området. Arealet som var avsatt til privat lekeplass var på 139 kvm, og 40 kvm av disse ble ønsket omregulert til boligformål. Administrasjonen avslo først søknaden, og ved en feil ble det opplyst om at det var klageadgang. Da det kom inn en "klage" valgte kommunen å behandle saken på nytt. Plan- og miljøutvalget vedtok da å godkjenne søknaden med vilkår om at det ble inngått en avtale mellom Granittveien vel og Vestby kommune, som skulle sørge for opparbeidelse av lekeplassen ferdig planert, tilsådd, inngjerdet med lekeapparat og benk senest i forbindelse med bygging av garasjen. Hva regnes som mindre endring? Med mindre endring menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Grensen mellom hva som faller innenfor mindre endring må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Endring av arealformål vil ikke være en mindre endring etter lovens betydning. En justering av grensene mellom to formål kan i enkelte tilfeller likevel anses som mindre endring. Berørte parter skal gis anledning til å uttale seg. Dersom det foreligger innvendinger til endringene vil ikke endringene anses som mindre. Kravet til "mindre endring" av reguleringsplan er innskjerpet i forhold til plan- og bygningslovens tidligere krav til "mindre vesentlig endring" av reguleringsplan. Denne saken kan være i grenseland i forhold til definisjonen av mindre endring pga arealstørrelse og at kun naboer er varslet. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge i planleggingen (RPR for barn og unge) Når det gjelder saker som omhandler friområder må det tas hensyn til RPR for barn og unge. Under pkt. 5 Krav til fysisk utforming bokstav d), heter det at arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet til lek skal erstattes dersom det skjer en omdisponering av arealet. Det går ikke frem av de rikspolitiske retningslinjene at arealene det er snakk om må være av en viss størrelse før disse hensynene skal ivaretas. Retningslinjene legges derfor til grunn uavhengig av friområdets størrelse. 2. VURDERING Søkers begrunnelser kan deles inn i tre: - Ønsket om å skjermes fra baller og støy fra ballbingen - Få ryddet og vedlikeholdt arealet. - Behovet for ny biloppstillingsplass. Administrasjonen vil vurdere søkers begrunnelser nedenfor. I tillegg vil følgende forhold berøres: - Egnethet for barn og unge - Egnethet som grøntområde - Privatisering - Tidligere praksis og framtidig presedens Side 4 av 14

5 Sak PLM PL-16/13 Skjerming fra ballbingen Det totale friområdet framstår som et vellykket lekeområde for barn og unge hvor aktiviteten ofte er høy. Administrasjonen har forståelse for at de nærmeste naboene kan oppleve ulemper med dette. I et slikt område kan det likevel være viktig med en viss buffersone mot privatiserte områder. Disse buffersonene trenger nødvendigvis ikke benyttes aktivt av barn og unge. En hekk på 1,8 meter plantet langs gangveien vil ikke være tilstrekkelig som verken støyskjerming eller skjerming for baller. For å sikre at ballene holder seg inne på lekeområdet kan det kanskje være en like god løsning å sette opp et høyere gjerde oppe ved ballbingen og ved siden av ballbingen. Opprydding og vedlikehold Mange arealer rundt folks husvegger i kommunen eies av andre enn de som bor nærmest dem. For å holde det ryddig og pent i disse kreves det frivillig innsats, og mye av slikt arbeid blir gjort ved hjelp av dugnad. Det kan være lettere å holde arealer pene og ryddige når de er i privat eie, men dette bør ikke være grunn nok alene til å anbefale at deler av friområdet selges. Biloppstillingsplass Tomten har en høy utnyttelse og administrasjonen skjønner at grunneier kan se det ønskelig med en ekstra biloppstillingsplass Søker nevner ønsket om biloppstillingsplass i sammenheng med at han har fått godkjent bruksendring av loft på garasje til boligformål. Søker ønsker å benytte dette som hybel eller eget kontor. Denne bruksendringen utløser imidlertid ingen krav til ekstra parkeringsareal. Egnethet for barn og unge Det omsøkte området i seg selv blir muligens ikke benyttet av barn og unge i stort omfang til opphold, lek eller gjennomgang. Området har en tildels tett vegetasjon, det er lagret en del materiale der og en del nedhogget vegetasjon dekker grunnen. Som lekeareal kan området muligens ha potensial dersom det skjøttes jevnlig. Egnethet som grøntområde Etter en tynning og opprydding vil området kunne framstå som et typisk godt grøntområde i et boligområde og som en buffersone mellom den intensivt brukte ballbingen og private boligtomter. Arealet har en egenverdi som grøntområde i et ellers tettbebygd boligstrøk. Del av friområde forbi søkers eiendom blir i dag trolig ikke brukt som en grøntkorridor for å bevege seg i, men administrasjonen mener den har verdi som snarvei dersom forholdene blir tilrettelagt gjennom fjerning av private anlegg samt nedkappete trær som i dag sperrer atkomsten. Privatisering Omsøkt endring vil i praksis bety en privatisering av området. Verken kommunen eller allmennheten vil lenger kunne påvirke bruken av området. Tidligere praksis og framtidig presedens De tre sakene opplyst om ovenfor, illustrer at kommunens holdning til omregulering av egne arealer avsatt til friområder i boligstrøk er streng. Unntakene som har blitt gjort på Deør kan ikke sies å være sammenliknbare med søknaden som nå skal behandles. På Pepperstad skog felt A syntes det kurant å imøtekomme søkers ønske i og med at han kunne gi noe tilbake ved å gjennomføre makeskifte. I saken på Øståsen var forholdene noe annerledes da det her var snakk om et areal som ikke hadde blitt opparbeidet. Intensjonene med å tillate garasjebyggingen var samtidig å sikre opparbeidelse av lekeplassen, dog med noe redusert størrelse. I ettertid viser deg seg imidlertid at lekeplassen ikke er blitt opparbeidet selv om garasjen er satt opp. Arealet var i tillegg privat for en begrenset gruppe. I forhold til søknaden som nå vurderes, var også arealets størrelse betydelig mindre. Side 5 av 14

6 Sak PLM PL-16/13 Kommunen har mange henvendelser om denne type saker. I administrasjonens veiledning i slike saker har kommunen en klar holdning om å være streng. Denne saken kan få presedens for mange framtidige saker. 3. ALTERNATIVER Søknad om mindre endring vedtas. Ca. 125 kvm av friområdet på 9/390 endres til boligformål som vist på kart datert Begrunnelsen er at området pr. i dag ikke har synlige spor etter opphold og lek. Det er også et alternativ å omregulere et mindre areal enn grunneier ber om, slik at inngangen til korridoren gjøres bredere. 4. KONKLUSJON Som det går frem av drøftingen over, finnes det grunner som både taler for og imot å innvilge søknaden om mindre endring. På den ene side kan det argumenteres for at arealet det er snakk om er av mindre betydning i og med at det sannsynligvis ikke brukes til opphold, lek eller som gjennomgang. Etter en vurdering av arealets form og beliggenhet, kan det også stilles spørsmålstegn ved hvorfor boligformålet ikke er ført helt frem til gangveien slik det har blitt gjort på motsatt side av friområdet. På den annen side synes det uheldig å tillate en praksis som gjør det lettere å benytte deler av regulerte friområder til boligformål. Det vil også være vanskelig å vurdere hvilke arealer som er av akseptabel størrelse for innlemming i private eiendommer. Kommunens strenge praksis i saker med liknende problematikk taler heller ikke for å innvilge søknaden. Barnerepresentantens vurdering taler ikke for å imøtekomme søkers ønske. RPR for barn og unge tilsier at det burde være funnet et erstatningsareal. Etter en samlet vurdering mener administrasjonen at søknaden ikke bør innvilges, og mener at kommunens strenge praksis med å ta vare på offentlige friområder bør videreføres. Forholdet til barn og unge samt grøntstruktur bør gå foran ønsket om privatisering. I dette området har det tidligere blitt vist privat initiativ gjennom samarbeid for felles løsninger av lekeplasser og friområder. De fleste av søkers ønsker bør kunne løses gjennom slikt samarbeid. RÅDMANNENS INNSTILLING Søknad om mindre endring av bebyggelsesplan for Sole skog III avslås. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Representanten Ragnhild L. Johansen (Ap) fremmet følgende forslag: Saken utsettes til neste møte. Det foretas befaring. Det innhentes uttalelser fra velforeninger og naboer om bruk av dette offentlige friområde. Uttalelse kan om nødvendig legges fram i møte. Votering: Representanten Ragnhild L. Johansen s forslag ble vedtatt mot 1 stemme (Frp). Side 6 av 14

7 Sak PLM PL-16/13 VEDTAK: Saken utsettes til neste møte. Det foretas befaring. Det innhentes uttalelser fra velforeninger og naboer om bruk av dette offentlige friområde. Uttalelse kan om nødvendig legges fram i møte. Side 7 av 14

8 Sak PLM -17/13 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -17/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang // 160/132 12/1583 Marianne Røed * PLM -17/13 GNR 160 BNR LØKKEVEIEN 8 - KLAGE PÅ VEDTAK NY ENEBOLIG MED DISPENSASJON OG RIVE EKSISTERENDE FRITIDSBOLIG Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 OVERSIKTSKART I MÅLESTOKK 1: PLM 2 SITUASJONSPLAN I MÅLESTOKK 1: PLM 3 TEGNINGER OG SKISSE AV OMSØKTE ENEBOLIG PLM 4 FOTOMONTASJER OG BILDER og PLM SKISSE OVER SOLVINKEL og PLM FRA SIV.ARK. FRANK KALFOSS: SØKNAD OM DISPENSASJON PLM 7 FRA SIV.ARK. FRANK KALFOSS:SØKNAD OM PLM RAMMETILLATELSE FRA SIV.ARK. FRANK KALFOSS: REVIDERT SØKNAD, KOMPLETTERENDE OPPLYSNINGER TIL SØKNADEN, OPPLYSNINGER OM TILTAKETS YTRE RAMMER SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTE SAK 5/13 KLAGER PÅ PLMS VEDTAK OG RAMMETILLATELSE ANSVARLIG SØKERS MERKNADER TIL KLAGENE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SON INDRE OMRÅDE og og PLM PLM PLM PLM PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Søknaden Søknad om rammetillatelse til oppføring av enebolig med dispensasjon for boligareal på loftet og for overskridelse av maksimalt tillatt utnyttelsesgrad for eiendommen ble mottatt den Omsøkte tiltak var i strid med maksimalt tillatt utnyttelsesgrad i 3 bokstav b i bestemmelser til reguleringsplan for Son indre område, TU=0,15. Tiltaket var videre i strid med samme bestemmelses begrensning på antall etasjer for bygninger innenfor området; én. Det ble søkt om dispensasjon for overskridelse av TU til TU=0,21 og for bruk av loftsareal til bolig, det vil si at bygningen blir på mer enn én etasje. For øvrig vises det til samlet saksfremstilling (vedlagt) i utvalgssak PLM 5/13. Behandling i Plan- og miljøutvalget Det ble gjennomført befaring av eiendommen, og søknaden ble behandlet av Plan- og Side 8 av 14

9 Sak PLM -17/13 miljøutvalget den , utvalgssaksnummer 5/13. Plan- og miljøutvalget fattet følgende vedtak med 4 mot 3 stemmer: Søknad om dispensasjon fra maksimalt tillatt utnyttelsesgrad innvilges. Dette fordi bygget da blir mindre dominerende ved at høyden på huset blir lavere. Plan- og miljøutvalgets vedtak ble fulgt opp ved at det ble gitt rammetillatelse for oppføring av enebolig med dispensasjon for boligareal på loftet og for overskridelse av maksimalt tillatt utnyttelsesgrad den Klage Plan- og miljøutvalgets vedtak ble påklaget av Arne Klokkerud, Ingrid Svendsen, Frank Fjærli og Sidsel Steffensen gjennom klage datert (se vedlegg). Klagerne skriver at de ikke opplevde at behandlingen av saken var god, at det var feilaktige opplysninger om bygningsdetaljer og at bygget egentlig er større enn det fremstår på fremlagte illustrasjoner, samt at vedtaket ikke er tilfredsstillende begrunnet. Klagerne sendte også inn klage på rammetillatelse gjennom klage av (se vedlegg). Det ble søkt om igangsettingstillatelse for riving av eksisterende bygninger, grunn- og terrengarbeider, samt legging av el-, vann- og avløpsledninger. Igangsettingstillatelse ble gitt med forbehold om at eventuelle endringer i tillatelsen ville skje på tiltakshavers risiko og regning. Igangsettingstillatelsen ble påklaget, og det ble siden, fra den ene klageren, bedt om at utsatt iverksetting til klagesaken var over. Bygningssjefen ga vedtaket utsatt iverksetting, men denne avgjørelsen ble siden omgjort da beslutningen var gjort på formelt feil grunnlag. Beslutninger om utsatt iverksetting er ikke et enkeltvedtak som kan påklages etter de alminnelige klageregler, men er en prosessledende beslutning som kan forelegges direkte for Fylkesmannen. Det er følgelig klage over Plan- og miljøutvalgets vedtak, herunder rammetillatelsen som ble gitt på bakgrunn av det politiske vedtaket, som skal vurderes. Ansvarlig søkers merknader til klagen Ansvarlig søker lister i brev av (se vedlegg) opp det som etter den sides mening er fordeler og ulemper ved tiltaket slik det er omsøkt, og konkluderer med at det er klart større fordeler enn ulemper ved å gi dispensasjon. I merknader til klagen, datert (se vedlegg) konkluderer anvarlig søker med at klagene ikke kan være relevante til reguleringsbestemmelsene, og at de bør avvises. 2. VURDERING Det vises til saksfremstilling i sak 5/13. Administrasjonen kan ikke se at det er fremkommet nye eller andre opplysninger som ikke er tatt i betraktning eller vurdert av Plan- og miljøutvalget ved 1. gangs behandling av saken. De innsendte tegninger som fulgte vedlagt til plan- og miljøutvalgets behandling er i målestokk og fremstiller det omsøkte tiltaket på en korrekt måte. 3. ALTERNATIVER Dersom Plan- og miljøutvalget mener at klagen bør tas til følge, fordi det likevel ikke foreligger grunnlag for å gi dispensasjon kan et alternativt forslag til vedtak være: Klagen fra naboer tas til følge. Etter en konkret vurdering finner plan- og miljøutvalget at omsøkte tiltak vil medføre at hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra, maksimalt tillatt utnyttelsesgrad og antall etasjer, blir vesentlig tilsidesatt ved å gi omsøkte dispensasjoner, og bygningens visuelle kvaliteter er mindre gode i forhold til omgivelsene. Søknaden om dispensasjon fra maksimalt tillatt utnyttelsesgrad og antall etasjer avslås, jfr. 3 bokstav b i bestemmelser til Side 9 av 14

10 Sak PLM -17/13 reguleringsplan for Son, indre område, jf. plan- og bygningsloven kap. 19 og plan- og bygningsloven KONKLUSJON Administrasjonen kan ikke se at det er kommet frem momenter som ikke har vært gjenstand for vurdering tidligere. Dersom Plan- og miljøutvalget kommer til at vilkårene for å gi dispensasjon, jf. plan- og bygningsloven 19-2 fortsatt foreligger bør ikke klagen tas til følge. RÅDMANNENS INNSTILLING Klagen fra naboer tas ikke til følge. Plan- og miljøutvalget opprettholder vedtaket om å gi dispensasjon fra maksimalt tillatt utnyttelsesgrad og antall etasjer, jf. 3 bokstav b i bestemmelser til reguleringsplan for Son, indre område, jf. plan- og bygningsloven 19-2, jf. utvalgssak PLM 5/13. Plan- og miljøutvalget finner at omsøkte tiltak ikke vil medføre at hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra blir vesentlig tilsidesatt ved å gi omsøkte dispensasjoner. Etter en konkret vurdering på bakgrunn av befaring og av søknadsdokumentasjon, klage og ansvarlig søkers bemerkninger mener Plan- og miljøutvalget at det er klart større fordeler ved å gi dispensasjon enn ved ikke å gi det. Saken oversendes Fylkesmannen i Olso og Akershus for endelig avgjørelse. Side 10 av 14

11 Sak PLM -18/13 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -18/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang // 160/97 12/1728 Marianne Røed * PLM -18/13 GNR 160 BNR 97 - FJELLSTADBAKKEN 8 - KLAGE PÅ VEDTAK OM DISPENSASJON Dokumenter Dato Trykt vedlegg til SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK OG DIVERSE SØK.DOK PLM SØKNAD OM DISPENSASJON PLM UTTALELSE FRA AKERSHUS FYLKESKOMMUNE PLM SITUASJONSPLAN OG TEGNINGER PLM SAMLET SAKSFREMSTILLING SAK 7/ PLM KLAGE FRA FORTIDSMINNEFORENINGEN PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Søknaden I vedtak av ble det gitt rammetillatelse for tilbygg til og heving av taket på boligen på gnr 160, bnr 97, saksnr. 10/1491. Rammetillatelsen ble gitt med dispensasjon. Akershus fylkeskommune anbefalte i sin uttalelse til søknaden at kommunen ikke innvilget dispensasjon. Vedtaket av ble påklaget av naboene i Feierbakken 9A i brev mottatt Saken ble derfor vurdert av administrasjonen på nytt, som opprettholdt sitt vedtak. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Avgjørelsen fra Fylkesmannen forelå i vedtak av Klagen hadde ikke ført frem, og kommunens vedtak ble stadfestet. Den , ett år etter Fylkesmannens avgjørelse vedrørende den opprinnelige søknaden, mottok kommunen et brev fra Arkitekthuset Knutsen der foretaket meddelte opphør av ansvarsområdene som søker og prosjekterende (SØK og PRO). Samme dato mottok kommunen en ny søknad fra Brødrene Thomassen Bygg AS om tillatelse til tiltak på eiendommen; tilbygg og påbygg, samt riving av eksisterende tilbygg mot nordøst. Administrasjonen vurderte at fordi de reviderte tegningene avvek så vidt mye fra de som ble godkjent med rammetillatelsen av måtte det sendes inn ny søknad. De omsøkte tiltakene er: - Huset bygges på ca 1,5 meter i høyden over første etasje, og taket heves tilsvarende. - Tilbygget fra ca 1983 på én etasje mot nordvest rives, og erstattes med et nytt tilbygg over to etasjer med glassveranda og valmtak - Det settes opp et nytt tilbygg mot nordøst i forlengelsen av hovedvolumets takflate - Huset forlenges 1,8 meter mot nordvest, og det innføres en balkong i første etasje innenfor fasadelivet i vestre hushjørne. Plangrunnlag Side 11 av 14

12 Sak PLM -18/13 Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Son ytre område. Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggeles og spesialområde bevaring. Bygningen er i reguleringsplanen markert som en bygning som skal bevares. I område regulert til bevaring gjelder reguleringsbestemmelsene for bevaringsområder i Son indre område, jf. 9 i reguleringsbestemmelsene. Ifølge 8 bokstav b) i bestemmelser til reguleringsplan for Son indre område kan eksisterende, bevaringsverdige bygninger utvendig istandsettes, tilbygges og påbygges, men det forutsettes at husenes målestokk, takform, taktekking,.. opprettholdes eller tilbakeføres til opprinnelig karakter. Ifølge reguleringsbestemmelsene 5 bokstav c) skal bebyggelsen ha saltak med vinkel Dispensasjoner En godkjenning av omsøkte tiltak avhenger av at det gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 5 bokstav c) om takform og takvinkel, samt fra reguleringsbestemmelsene 9 bevaring, jf. 8 bokstav b) i reguleringsbestemmelsene til Son, indre område, vedrørende bygningens målestokk og tilbyggets takform. For nærmere redegjørelse for dispensasjonssøknaden vises det til vedlagt utskrift av saksfremstilling i sak 7/13. Tidligere behandling i PLM Plan- og miljøutvalget behandlet søknaden om tillatelse til tiltak med dispensasjon i møte den , utvalgssaksnummer 7/13. PLM fattet følgende enstemmige vedtak: A. Dispensasjon for endret målestokk Fordelene med tiltakene anses som klart større enn ulempene, hensynene bak de bestemmelsene det søkes dispensasjon fra eller bak plan- og bygningslovens formålsbestemmelse settes ikke vesentlig til side dersom de omsøkte dispensasjoner gis, og det kan derfor gis dispensasjoner med hjemmel i plan- og bygningsloven Det gis dispensasjon fra 9 i bestemmelser til reguleringsplan for Son, ytre område, jfr. 8 bokstav b i reguleringsbestemmelser til Son indre område i medhold av plan- og bygningsloven kap. 19 for endring av bygningens målestokk ved påbygg og tilbygg med følgende begrunnelse og betingelser: 1. Påbygget og forlengelsen av eksisterende opprinnelige bygning endrer ikke målestokken på det opprinnelige vesentlig. 2. Tilbyggene medfører at bygningen får et volum som gjør den mer egnet som helårsbolig for en familie med dagens standard. Dermed kan arealformålet bolig oppfylles. 3. Med plassering på baksiden av huset blir tilbyggene mindre eksponert i miljøet. 4. Øvrige betingelser knyttet til byggesaken, herunder eventuelle krav til utforming av detaljer på tiltakene, fastsettes av administrasjonen. B. Dispensasjon for takform og takvinkel Det gis dispensasjon fra takform og takvinkel i 5 bokstav c, jr. 9 i bestemmelser til reguleringsplan for Son, ytre område, jfr. 8 bokstav b. i reguleringsbestemmelser for Son indre område, i medhold av plan- og bygningslovens kap. 19 for omsøkte valmtak på glassverandatilbygget med følgende begrunnelse og betingelser: 1. Omsøkte tilbygg med valmtak plasseres på baksiden av bygningen, og blir dermed mindre eksponert i miljøet. 2. Valmtaket blir lavere enn mønet på hovedbygningen. 3. Øvrige betingelser knyttet til byggesaken fastsettes av administrasjonen. På bakgrunn av Plan- og miljøutvalgets behandling ble det gitt tillatelse til tiltak i ett trinn med dispensasjon den Side 12 av 14

13 Sak PLM -18/13 Klager Det kom inn to klager på vedtaket; fra Akershus fylkeskommune ved fylkesrådmannen og Fortidsminneforningen. Akershus fylkeskommune kom til, gjennom politisk behandling i Fylkesutvalget, at klagen skulle trekkes. Det er etter dette kun klagen fra Fortidsminneforeningen som er gjenstand for vurdering i denne saken. Fortidsminneforeningen skriver i sin klage, datert at: Fortidsminneforeningen finner på sin side at vedtaket betyr en fullstendig neglisjering av formålet med bevaringsplanen og vil kunne danne en uheldig presedens om det blir stående. De fleste gamle bygningene innenfor bevaringsrådet har gjennomgått endringer siden de ble bygd. Blant annet var det rett etter forrige århundreskifte ikke uvanlig at man bygde på huset i høyden, med en knevegg på 1 1,5 meter, slik at loftetasjen kunne brukes til beboelse. I dette tilfelle er imidlertid huset utvidet i begge ender, i bredden, samt i høyden, og med et dominerende tilbygg mot øst. Innvendig er det ikke tatt hensyn til bærevegger eller husets opprinnelige konstruksjon, slik at det i praksis ikke er noe igjen av det gamle huset. Det er mulig å redusere huset vesentlig og fremdeles oppnå en familiebolig i rimelig størrelse, med en bedre og mer gjennomtenkt planløsning. Dersom man kan få godkjent nær sagt «hva som helst», betyr det en vesentlig svekkelse av bevaringsplanen for Son og en forringelse av det unike bygningsmiljøet som Son er kjent for. 2. VURDERING Plan- og miljøutvalget skal ta stilling til om vedtaket om å gi dispensasjon i møte den , utvalgssaksnummer 7/13 skal fastholdes eller omgjøres på bakgrunn av klagen fra Fortidsminneforeningen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Fortidsminneforeningen mener at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Plan- og miljøutvalget kom, etter en konkret vurdering, til at vilkårene i 19-2 var oppfylt. Det vil alltid være en konkret og til dels skjønnsmessig vurdering som må gjøres ved avveining av om det kan gis dispensasjon i den enkelte sak. Hensynet til at en dispensasjon kan åpne for ytterligere dispensasjoner i området er noe som bør tas i betraktning i vurderingen av om det skal gis dispensasjon, men vil være en del av en helhetlig vurdering. Administrasjonen kan ikke se at det gjennom klagen har fremkommet nye momenter som ikke var kjent da Plan- og miljøutvalget fattet sitt vedtak. 3. ALTERNATIVER Dersom Plan- og miljøutvalget i behandlingen av saken kommer til at vilkårene for å gi dispensasjon likevel ikke foreligger, kan et alternativt forslag til vedtak være: Klagen fra Fortidsminneforeningen tas til følge. Plan- og miljøutvalget viser til saksfremstilling i utvalgssak PLM 7/13, og omgjør vedtaket om å gi dispensasjon for takform og takvinkel, samt for tilbygg mot nordøst og nordvest. Søknaden avslås. Etter en konkret vurdering finner plan- og miljøutvalget at omsøkte tiltak vil medføre at hensynene bak reguleringsbestemmelsene 9, jfr. 8 bokstav b i reguleringsbestemmelser for Son indre område og reguleringsbestemmelsene 5 Side 13 av 14

14 Sak PLM -18/13 bokstav c blir vesentlig tilsidesatt ved å gi de omsøkte dispensasjoner for tilbygg nordøst og nordvest på bygningen. 4. KONKLUSJON Det er ikke fremkommet nye momenter som ikke forelå ved behandlingen av saken første gang. Dersom Plan- og miljøutvalget fortsatt vurderer at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt bør klagen fra Fortidsminneforeningen ikke tas til følge, og Plan- og miljøutvalgets vedtak opprettholdes. Saken oversendes til Akershus fylkeskommune for endelig avgjørelse. RÅDMANNENS INNSTILLING Klagen fra Fortidsminneforeningen tas ikke til følge. Vedtak med begrunnelse av i utvalgsak PLM 7/13 opprettholdes. Side 14 av 14