SAKSFREMLEGG SOLE SKOG III - MINDRE ENDRING AV BEBYGGELSESPLAN

Transkript

1 Behandles i: Plan- og miljøutvalget SOLE SKOG III - MINDRE ENDRING AV BEBYGGELSESPLAN Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1. Søknad om mindre endring av bebyggelsesplan PLM 2. Nabomerknad fra Jørgen Jeksrud PLM 3. Oversiktskart PLM 4. To bilder av området PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Administrasjonen mottok søknad fra eier av 9/240, John A. Ødbehr, om kjøp av parsell fra 9/390 som tillegg til hans eiendom. Administrasjonen har etter en intern vurdering kommet til at søknaden må ses på som et ønske om endring av bebyggelsesplanen. Søknaden kan derfor ikke behandles som en dispensasjon. Ny søknad ble mottatt den Det søkes om omregulering av ca. 130 kvm fra område avsatt til offentlig friområde på 9/390 til boligformål, frittliggende småhusbebyggelse. Søknaden begrunnes på følgende vis: Arealet er i dag til ingen nytte som offentlig friområde. Det er bevokst med kratt og skråner ned til min eiendom. Gangveien som går fra Lokes vei og nordover er regulert i minimum 6 m bredde. Fra denne er det ingen naturlig atkomst til arealet som ønskes omregulert. Atkomsten til friområdet nordvest for eiendomsrekka er naturlig lenger nord, der terrenget legger til rette for det. Søker skriver videre at arealet skal benyttes til å plante en hekk i ca. 1,8 meters høyde, som skjerm mot aktiviteten (baller inn på eiendommen og støy) fra ballbingen i øst på andre side av gangveien. I ettertid har søker opplyst administrasjonen om at arealet også er ønskelig for å få ryddet opp i området og holdt dette ved like, drenere bort fuktighet som har kommet i området etter byggevirksomhet på naboeiendom, noe oppfylling før planting av hekk, samt for å få opparbeidet en biloppstillingsplass. Det anmodes om at søknaden behandles som en mindre endring. Administrasjonen har vært på befaring i området. Arealet som ønskes omregulert er etter våre beregninger et areal på ca. 125 kvm. Arealet består for det meste av ung bjørkeskog. Det kommunale friområdet rundt eiendom 9/240 er delvis blitt privatisert gjennom oppsetting av uthus, trampoline, lysanlegg, diverse lagrede gjenstander, søppel m.m. Mye nedhogget skog som ikke er ryddet opp og andre eiendommer som har anlagt plen og beplantning videre vest for omsøkt

2 eiendom gjør at grøntkorridoren ikke kan benyttes som snarvei for barn og unge utenfor området i dag. Merknader Administrasjonen varslet naboene den om innkommet søknad. Frist for uttalelse ble satt til Det er vanskelig å anse alle berørte parter som varslet ved å sende brev til naboene fordi friområdet er offentlig, og dermed berører en ubestemt offentlig gruppe. Innen fristens utløp var det kommet inn en nabomerknad, fra eier av 9/322, Jørgen Jeksrud. Jeksrud har ingen innvendinger mot at arealet blir omregulert, men ønsker å sette fokus på bruk av friområdet til lagring av gammelt skrot fra en tidligere byggeperiode på 9/240. Det bes om at eier av 9/240 rydder opp etter seg og at kommunen ser til at dette skjer. Administrasjonen mener merknaden ikke har direkte relevans for endringen det søkes om, men har informert søker om merknaden. Søker vil ikke vedkjenne seg alt som er henlagt i området, men opplyser om at det er planlagt en opprydding av området og at dette skal skje i samarbeid med flere naboer. Oppryddingen er planlagt gjennomført til våren/sommeren Barnerepresentantens uttalelse Uttalelsen gjengis i sin helhet: Søkers enebolig ligger rett ved ballbingen på Sole Skog. Ballbingen er et rekreasjonssted for barn og ungdom i kommunen. Ballbingen ligger på et grøntareal mellom eneboliger på Sole Skog. Plassen er inngjerdet og har netting rundt deler av inngjerdingen. Det er friområde rundt ballbingen, og det blir opplyst under befaring at noe ballspill også foregår utenfor bingen. Tomten hvor det søkes en omregulering fra friområde til boligformål ligger nedenfor ballbingen og kan ses i sammenheng med grønn korridor mellom husene mot nord hvor barn og ungdom ferdes. Området som søkes omregulert er lite brukt, i følge søker. Det er bjørketrær og viltvoksende kratt på tomta, og blir av flere benyttet som søppelplass. Barnerepresentanten forstår at tomta ikke blir brukt slik den framstår i dag, men vurderer at tomta ikke trenger å bli privatisert for å gjøre den mer tilgjengelig for barn og ungdom. Dette kan gjøres med en dugnad i nabolaget. Sole Skog er som mange andre steder svært tettbebygd med få grønne lunger. Barnerepresentanten vurderer at terskelen for å avgi friområde til privatpersoner skal være høy og vurderer i denne saken at omsøkt areal fremdeles skal være friområde, som en del av området rundt ballbingen. Kommunens holdning til omregulering av friområder Prinsipielt har administrasjonen ført en streng linje når det gjelder henvendelser lik denne søknaden. Administrasjonen har de senere årene hatt noen få liknende saker til behandling. Dette gjelder reguleringsplanen for Deør skog (1) og mindre endringer av reguleringsplanene for Pepperstad skog felt A (2) og Øståsen (3) (alle vedtatt i 2009). 1. I reguleringsplanen for Deør skog ble det politisk vedtatt at det var viktig å ta vare på de grønne korridorene mellom boligene som er regulert til friområder, selv om de ikke er potensielle snarveier for allmennheten eller tilrettelagt for lek/opphold på annet vis. Det skal

3 nevnes at administrasjonen har brukt mye ressurser på å følge opp nevnte reguleringsplan (regulering og oppmåling), og at arbeidet nå fortsetter på byggesaksnivå. Alle som har tatt seg til rette i disse grøntkorridorene skal fjerne sine ulovlige tiltak. Ved ett tilfelle har tomtegrensen til en av eiendommene (135/339) som grenset mot grøntkorridoren blitt flyttet litt inn i friområdet. Dette fordi det kom frem at eiendommen var 93 kvm for liten i forhold til tinglyst målebrev. I forbindelse med reguleringsplanen ble også bredden på en 30 meter lang snarvei et annet sted i planen redusert fra 7,0 meter (gangvei + friområde) til 3,0 meter bred gangvei. Begrunnelsen var at det ikke var hensiktsmessig å opprettholde den regulerte bredden på stien, både ut fra terrengforhold og trafikken på stien. Eier av 135/320 fikk etter dette kjøpe ca. 125 kvm grunn fra kommunen. 2. Når det gjelder endringen av reguleringsplan for Pepperstad skog felt A, ble det søkt om grensejustering inn i et friområde på grunn av ønske om utvidelse av bolig. I dette vedtaket ble kommunestyrets signal om viktigheten av å bevare offentlige friområder i kommunen, materialisert gjennom vedtak av reguleringsplan for Deør, lagt til grunn for plansjefens vurdering. Søknaden ble godkjent med vilkår om at søker skulle gjennomføre et makeskifte med kommunen for å unngå reduksjon av friområdet. Dette selv om det aktuelle arealet kun var på ca. 24 kvm. 3. I saken på Øståsen ble det søkt om mindre endring av planen for å benytte deler av en regulert felles lekeplass til garasje for eier av 133/570. Initiativet til dette kom fra Granittveien vel og alle hjemmelshavere for lekeplasstomten. Lekeplassen var ikke blitt opparbeidet etter reguleringsplanens intensjon, og dette hadde blitt oversett av bygningsavdelingen ved utbyggingen av området. Arealet som var avsatt til privat lekeplass var på 139 kvm, og 40 kvm av disse ble ønsket omregulert til boligformål. Administrasjonen avslo først søknaden, og ved en feil ble det opplyst om at det var klageadgang. Da det kom inn en "klage" valgte kommunen å behandle saken på nytt. Planog miljøutvalget vedtok da å godkjenne søknaden med vilkår om at det ble inngått en avtale mellom Granittveien vel og Vestby kommune, som skulle sørge for opparbeidelse av lekeplassen ferdig planert, tilsådd, inngjerdet med lekeapparat og benk senest i forbindelse med bygging av garasjen. Hva regnes som mindre endring? Med mindre endring menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Grensen mellom hva som faller innenfor mindre endring må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Endring av arealformål vil ikke være en mindre endring etter lovens betydning. En justering av grensene mellom to formål kan i enkelte tilfeller likevel anses som mindre endring. Berørte parter skal gis anledning til å uttale seg. Dersom det foreligger innvendinger til endringene vil ikke endringene anses som mindre. Kravet til "mindre endring" av reguleringsplan er innskjerpet i forhold til plan- og bygningslovens tidligere krav til "mindre vesentlig endring" av reguleringsplan. Denne saken kan være i grenseland i forhold til definisjonen av mindre endring pga arealstørrelse og at kun naboer er varslet. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge i planleggingen (RPR for barn og unge) Når det gjelder saker som omhandler friområder må det tas hensyn til RPR for barn og unge. Under pkt. 5 Krav til fysisk utforming bokstav d), heter det at arealer som i planer er avsatt til fellesareal

4 eller friområde som er i bruk eller er egnet til lek skal erstattes dersom det skjer en omdisponering av arealet. Det går ikke frem av de rikspolitiske retningslinjene at arealene det er snakk om må være av en viss størrelse før disse hensynene skal ivaretas. Retningslinjene legges derfor til grunn uavhengig av friområdets størrelse. 2. VURDERING Søkers begrunnelser kan deles inn i tre: - Ønsket om å skjermes fra baller og støy fra ballbingen - Få ryddet og vedlikeholdt arealet. - Behovet for ny biloppstillingsplass. Administrasjonen vil vurdere søkers begrunnelser nedenfor. I tillegg vil følgende forhold berøres: - Egnethet for barn og unge - Egnethet som grøntområde - Privatisering - Tidligere praksis og framtidig presedens Skjerming fra ballbingen Det totale friområdet framstår som et vellykket lekemråde for barn og unge hvor aktiviteten ofte er høy. Administrasjonen har forståelse for at de nærmeste naboene kan oppleve ulemper med dette. I et slikt område kan det likevel være viktig med en viss buffersone mot privatiserte områder. Disse buffersonene trenger nødvendigvis ikke benyttes aktivt av barn og unge. En hekk på 1,8 meter plantet langs gangveien vil ikke være tilstrekkelig som verken støyskjerming eller skjerming for baller. For å sikre at ballene holder seg inne på lekeområdet kan det kanskje være en like god løsning å sette opp et høyere gjerde oppe ved ballbingen og ved siden av ballbingen. Opprydding og vedlikehold Mange arealer rundt folks husvegger i kommunen eies av andre enn de som bor nærmest dem. For å holde det ryddig og pent i disse kreves det frivillig innsats, og mye av slikt arbeid blir gjort ved hjelp av dugnad. Det kan være lettere å holde arealer pene og ryddige når de er i privat eie, men dette bør ikke være grunn nok alene til å anbefale at deler av friområdet selges. Biloppstillingsplass Tomten har en høy utnyttelse og administrasjonen skjønner at grunneier kan se det ønskelig med en ekstra biloppstillingsplass Søker nevner ønsket om biloppstillingsplass i sammenheng med at han har fått godkjent bruksendring av loft på garasje til boligformål. Søker ønsker å benytte dette som hybel eller eget kontor. Denne bruksendringen utløser imidlertid ingen krav til ekstra parkeringsareal. Egnethet for barn og unge Det omsøkte området i seg selv blir muligens ikke benyttet av barn og unge i stort omfang til opphold, lek eller gjennomgang. Området har en tildels tett vegetasjon, det er lagret en del materiale der og en del nedhogget vegetasjon dekker grunnen. Som lekeareal kan området muligens ha potensial dersom det skjøttes jevnlig.

5 Egnethet som grøntområde Etter en tynning og opprydding vil området kunne framstå som et typisk godt grøntområde i et boligområde og som en buffersone mellom den intensivt brukte ballbingen og private boligtomter. Arealet har en egenverdi som grøntområde i et ellers tettbebygd boligstrøk. Del av friområde forbi søkers eiendom blir i dag trolig ikke brukt som en grøntkorridor for å bevege seg i, men administrasjonen mener den har verdi som snarvei dersom forholdene blir tilrettelagt gjennom fjerning av private anlegg samt nedkappete trær som i dag sperrer atkomsten. Privatisering Omsøkt endring vil i praksis bety en privatisering av området. Verken kommunen eller allmennheten vil lenger kunne påvirke bruken av området. Tidligere praksis og framtidig presedens De tre sakene opplyst om ovenfor, illustrer at kommunens holdning til omregulering av egne arealer avsatt til friområder i boligstrøk er streng. Unntakene som har blitt gjort på Deør kan ikke sies å være sammenliknbare med søknaden som nå skal behandles. På Pepperstad skog felt A syntes det kurant å imøtekomme søkers ønske i og med at han kunne gi noe tilbake ved å gjennomføre makeskifte. I saken på Øståsen var forholdene noe annerledes da det her var snakk om et areal som ikke hadde blitt opparbeidet. Intensjonene med å tillate garasjebyggingen var samtidig å sikre opparbeidelse av lekeplassen, dog med noe redusert størrelse. I ettertid viser deg seg imidlertid at lekeplassen ikke er blitt opparbeidet selv om garasjen er satt opp. Arealet var i tillegg privat for en begrenset gruppe. I forhold til søknaden som nå vurderes, var også arealets størrelse betydelig mindre. Kommunen har mange henvendelser om denne type saker. I administrasjonens veiledning i slike saker har kommunen en klar holdning om å være streng. Denne saken kan få presedens for mange framtidige saker. 3. ALTERNATIVER Søknad om mindre endring vedtas. Ca. 125 kvm av friområdet på 9/390 endres til boligformål som vist på kart datert Begrunnelsen er at området pr. i dag ikke har synlige spor etter opphold og lek. Det er også et alternativ å omregulere et mindre areal enn grunneier ber om, slik at inngangen til korridoren gjøres bredere. 4. KONKLUSJON Som det går frem av drøftingen over, finnes det grunner som både taler for og imot å innvilge søknaden om mindre endring. På den ene side kan det argumenteres for at arealet det er snakk om er av mindre betydning i og med at det sannsynligvis ikke brukes til opphold, lek eller som gjennomgang. Etter en vurdering av arealets form og beliggenhet, kan det også stilles spørsmålstegn ved hvorfor boligformålet ikke er ført helt frem til gangveien slik det har blitt gjort på motsatt side av friområdet.

6 På den annen side synes det uheldig å tillate en praksis som gjør det lettere å benytte deler av regulerte friområder til boligformål. Det vil også være vanskelig å vurdere hvilke arealer som er av akseptabel størrelse for innlemming i private eiendommer. Kommunens strenge praksis i saker med liknende problematikk taler heller ikke for å innvilge søknaden. Barnerepresentantens vurdering taler ikke for å imøtekomme søkers ønske. RPR for barn og unge tilsier at det burde være funnet et erstatningsareal. Etter en samlet vurdering mener administrasjonen at søknaden ikke bør innvilges, og mener at kommunens strenge praksis med å ta vare på offentlige friområder bør videreføres. Forholdet til barn og unge samt grøntstruktur bør gå foran ønsket om privatisering. I dette området har det tidligere blitt vist privat initiativ gjennom samarbeid for felles løsninger av lekeplasser og friområder. De fleste av søkers ønsker bør kunne løses gjennom slikt samarbeid. RÅDMANNENS INNSTILLING: Søknad om mindre endring av bebyggelsesplan for Sole skog III avslås. Vestby, Knut Haugestad Rådmann